历经蓬勃发展的黄金十年，得益于消费市场提质扩容、电子商务稳步拓展等因素，中国物流地产在区域经济一体化进程中已形成以大型城市群为依托、多个核心物流枢纽并存的市场格局。
2021年是中国“十四五”规划的开局之年，“2035远景目标纲要（草案）”中提到要健全现代物流体系——降低成本，提升智慧化、智能化水平，这也对物流业发展提出了更高要求。从投资市场角度看，物流地产占中国大宗物业投资的比重已从2019年的5%升至2020年的14%。在此背景下，仲量联行于近日发布了《勇毅笃行，蓄势而发：中国物流地产市场白皮书》，从发展动力、市场格局、投资赛道三个维度洞察中国物流地产市场，继而展望未来趋势。
发展动力
传统驱动持续增长
新兴驱动释放新需求
中国物流地产在过去十年取得了巨大的发展，其需求的不断释放来自于多维因素的驱动：以社会消费、第三方物流、电子商务、传统零售及制造业为代表的传统驱动因素是物流地产市场行稳致远的重要基石；另一方面，在社会消费升级与疫情催化之下，中国物流地产市场逐渐衍生出诸如冷链物流、生鲜电商、医疗医药、社区团购等新兴驱动要素。
市场格局
城市群造就核心物流枢纽
卫星城承接外溢需求
伴随区域经济一体化，中国物流地产在发展过程中形成了以大型城市群为依托、多个核心物流枢纽并存的基本市场格局。截至2020年，我国70%的非保税高标库存量资源集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。
北京、上海、深圳、广州四城的物流地产租赁市场表现明显优于全国其它城市，平均日租金达到1.56元/平方米。而在核心物流枢纽供不应求、城市群逐渐打破行政边界、交通基础设施逐步互通互联等背景下，以昆山、太仓、东莞、佛山等为代表的卫星城得以承接外溢需求进而迅速发展，成为区域物流市场发展的重要推动力。部分核心物流枢纽卫星城市的租金表现甚至超过主要二线城市，租赁需求活力凸显。
投资赛道
日益获得长期资本青睐
已经开启加速模式
一直以来，相较于其它商业地产类别，物流地产以其较高的投资回报率吸引着大量国家主权基金、养老基金以及保险资金等长期资本的青睐。去年至今，在多重因素的驱动下，资本市场对物流地产的关注达到新高度——在2020年全球单一资产类别基金募集中，物流地产是最受投资者青睐的资产类别，占比高达48%。回顾中国市场，物流地产占大宗物业投资比重从2019年的5%升至2020年的14%。
根据仲量联行的统计数据显示，在国际主要城市，物流地产的资本化率表现优于办公楼和无风险投资收益。在中国市场，除了以资产收购的形式进入物流地产，近几年也有越来越多的投资者以合资项目或战略合作形式布局物流地产；我们预计这一热潮方兴未艾。
未来趋势
扩容升级彰显格局变化
公募REITs带来历史性机遇
中国物流地产市场正在经历扩容升级，以生鲜电商、社区团购为代表的新零售模式带动着产品配送需求越来越多元化。从中转站到消费者终端的“最后一公里”仓配需求的增长，或将使得“仓店一体化”成为物流地产发展趋势之一，这也为部分实体零售行业提供发展新思路。
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