贝壳研究院：今年多采用强控房价类政策以结果为导向加大调控力度

研究报告 房地产政策总结 今年多采用强控房价类政策， 以结果为导向加大调控力度 前言： 2021 年两会定下基调继续强调“房住不炒”以及三稳目标。今年以来延续去年房地产政 策收紧的趋势，持续弱化房地产对经济的支撑作用。贝壳研究院将近一年的房地产调控政策 进行了梳理，发现从调控区域及调控手段等方面呈现一定的特征。从调控城市分布来看，近 期调控城市向三四线过渡；从调控城市群分布来看，今年以来，长三角和东南沿海地区房价 相对较高且增速较快，故调控占比也较高，而环渤海地区由于房价表现相对稳定，调控频次 有所回落。从调控手段来看，调控框架基本稳定辅以少量新增条款，调控监管政策主要以“升 级”&“补丁”形式进行，旨在遏制投机炒房，落实三稳目标。从调控走势来看，今年多采 用“资金来源”、“房地价联动”以及“限购”等强控房价类政策，以结果为导向加大调控力 度。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 研究报告 一、 调控城市分布：调控线级范围扩大，且长三角为调控重点 1、近期调控城市向三四线城市过渡，调控线级范围扩大 据贝壳研究院统计，自 2020 年 9 月至 2021 年 8 月，贝壳研究院监测的 86 省市共出 台调控监管政策 278 次，分线级来看，近期一线、二线、三四线城市出台政策次数占比逐 渐呈现均匀分布走势，其中 8 月三四线城市政策占比明显提升，调控城市向三四线城市过 渡，调控线级范围扩大。 数据来源：贝壳研究院整理 2、今年长三角和东南沿海地区调控占比较高，环渤海调控频次有所回落 从住宅成交价格来看，今年以来，长三角和东南沿海地区房价相对较高且增速较快，故 调控占比也较高，而环渤海地区由于房价表现相对稳定，调控频次有所回落。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 研究报告 数据来源：城市统计局，贝壳研究院整理 数据来源：贝壳研究院整理 二、调控手段：调控框架基本稳定辅以少量新增条款，监管政策以“升级”&“补丁”为主 1.新增调控：今年以来多城首次提出“二手房参考价”，引导价格预期，抑制投资需求 据贝壳研究院统计，今年 2 月深圳首次提出“二手住房交易参考价格发布机制”，随即 无锡、成都、西安、上海、绍兴、衢州陆续提出。参考价的设定一方面合理引导价格预期， 抑制房源标价过高，进而调整二手房市场价格，同时使得二手房交易更加透明，买卖双方信 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 研究报告 息对称；另一方面银行将依据参考价发放贷款，贷款将不再随着价格上涨而增长，相当于控 制了购房贷款杠杆率，从而能够有效抑制依靠贷款多次购房的投资需求。 城市 发布时间 主要内容 深圳 2021/2/8 深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交 参考价格 无锡 2021/3/2 建立二手住房价格信息发布机制。房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手 住房挂牌和成交数据等相关信息的指导，加强对热点片区、热点楼盘成交信息收集分析，及 时公开参考成交价格区间，曝光典型炒作案例 加大二手住房交易信息公开力度，引导二手住房市场理性交易，制定发布了成都市二手住房 成都 2021/5/28 成交参考价格发布机制。 西安 2021/7/8 以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成 二手住房成交参考价格 上海 2021/7/9 在已实施房源挂牌核验基础上，增加价格信息核验，交易管理部门将以市场真实价格为依 据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源将不得对外发布。 以住宅小区为单元，参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成住宅小区二手住房 绍兴 2021/7/23 成交参考价格，在重点、热点区域先行试点，并适时在全市范围内推广。 衢州 2021/8/7 在市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为最小单元，形成二 手住房成交参考价格，定期在相关管理平台上发布。 数据来源：贝壳研究院整理 2.政策升级：调控监管逐步收紧，强化“房住不炒”定位，落实“三稳”目标 （1）调控升级：调控政策从需求端、土地端及金融端等多方面收紧 今年以来，房地产调控升级政策不占少数，以近期出台政策的城市为例，对比其 2020 年 出台的政策，可以看出无论从需求端（限购、限售、限价、限贷）、土地端还是金融端来看， 调控政策都在愈发严厉。从限购角度，东莞提升购房门槛，延长社保年限；银川减少非本地 户籍科购房套数，由 2 套降为 1 套。从限售角度，东莞和银川延长限售年限，金华新增限 售条款。从限价角度，东莞、银川及惠州均提高开发商定价及管理标准，东莞要求开发商定 价以幢（栋）为单位申报，银川要求“一房一价”。从限贷角度，东莞、银川首付比例与去 年相较均提升 10%。从土地角度，限房价、控地价、提品质成为标配。从金融角度，贷款集 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 研究报告 中度、违规资金监管、差别化信贷、审核首付资金来源成为基础配置，落实银保监会提出的 严防违规资金流入房地产的相关要求。 调控 手段 限购 限售 限价 限贷 土地 金融 时间 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 东莞 非户籍居民家庭购买 第二套商品住房的社 保年限为两年 非户籍居民家庭购买 第二套商品住房的社 保年限为三年 住宅限售 3 年 住宅限售 5 年 开发商定价不得超出 行业公允水平 开发商定价须以幢 （栋）为单位申报销 售价格，申报价差范 围 10%-25% 二套首付比 30% 二套首付比 40% 加大供应 限房价、控地价、提 品质 贷款集中度、违规资 金监管、差别化信 贷、审核首付资金来 源 贷款集中度、违规资 金监管、差别化信 贷、审核首付资金来 源 近期出台调控政策对比 金华 银川 — — 非本地户籍限购 2 套 — — 非本地户籍限购 1 套 — — 3年 — — 2年 3年 — — — — — — — — — — 限房价、控地价、 提品质 — — 严格执行“一房一价” 备案制度，综合测算新 楼盘入市价格，定期面 向社会公示房源信息， 入市后严禁涨价 二套房首付比 40% 二套房首付比 50% 限房价、竞地价 限房价、控地价、提品 质 差别化信贷 贷款集中度、违规 资金监管、差别化 信贷、审核首付资 金来源 贷款集中度、违规资金 监管、差别化信贷、审 核首付资金来源 惠州 — — 重点片区非本地户口限 购1套 3年 3年 — — 加强价格备案管理 — — — — 限房价、限地价、竞配 建、竞品质 — — 贷款集中度、违规资金 监管、差别化信贷、审 核首付资金来源 数据来源：贝壳研究院整理 （2）监管升级：预售制管理升级，多省市提倡交房即交证，利好购房者的同时房企资金压 力加大 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 研究报告 今年的预售管理政策多为前期政策的升级。以西安为例，今年 4 月出台《新建商品房 “交房即交证”工作方案（试行）》的通知，努力打造 “交房即交证”的新模式，此政策可 视为前期预售证申请标准的再升级。据贝壳研究院不完全统计，目前江苏、湖南、杭州、长 沙、昆明、长春、成都、福州、西安、南宁均发布过提出新建房地产项目“交房即办证”的 相关内容。“交房即交证”对购房者的益处颇多，一方面解决了延迟取得房产证，导致的落 户、子女入学、银行贷款等方面的问题；另一方面“交房即交证”中最重要的环节是“五方 验收”。以前“五方验收”只要各方签署文件“合格”就行。但“交房即交证”如果上升到 系统流程，即意味着要“备案”。如果各环节没有整改完，是不可能真正“备案”的，故房 屋质量得到保证。 预售制管理升级要求房企提升资金健康度的管理。预售制管理要求“交房即交证”，要 做到此点，就要求房企提前预留充足的资金及时完成房源解压，从而按时为购房者办理房产 证，是在“三线四裆”管理之下，再一次对房企资金管理提出的新要求，以往由于资金流紧 张造成的解压慢、办证慢的情况将得到改善。此举有利于购房者的同时，对于开发企业来讲 亦能降低资金成本，资金链进入健康循环，逐渐改善资金健康度。 西安市预售制管理调控政策表 时间 文件标题 主要内容 2020/1/23 2020/11/30 关于印发《进一步完善商品房预售管 理制度强化房地产市场监管的若干意 见》的通知（市建发〔2020〕9 号） 关于进一步加强房地产市场调控的通 知（市建发〔2020〕143 号） 开发企业申请商品房预售许可，原则上地上 6 层及以下的 多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；6 层以上 的，须达到地上规划总层数的 1/3，且不得少于 6 层 开发企业申请商品房预售许可，原则上地上７层及以下的 多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；７层以上 的，须达到地上规划总层数的 1/3，且不得少于７层 2021/4/30 关于印发《新建商品房“交房即交 证”工作方案（试行）》的通知 努力打造我市“交房即交证”新模式 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 研究报告 数据来源：贝壳研究院整理 3.政策补丁：假离婚、假赠与、法拍房限购等政策补丁频出，坚决遏制投机炒房 近期，多城出台“补丁”政策，假离婚、假赠与、法拍房限购等相关政策频频出台，这 些政策多为前期限购政策的“补丁”条款，旨在填补前期政策不完备的地方，调控政策趋严， 坚决遏制以政策擦边球的方式进行炒房的现象发生。 补丁 类型 假离婚 假赠与 法拍房 限购 城市 深圳 上海 宁波 杭州 成都 杭州 上海 时间 近期调控政策补丁 政策内容 2021/7/15 夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套 数按离异前家庭总套数计算 2021/7/23 通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起 5 年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策 2021/4/16 赠与限购区域内住房的，受赠居民家庭应当具备在限购区域内的购房资格。赠与 人赠与住房后 2 年内在限购区域购买住房的，已赠与的住房计入赠与人家庭住房 核查套数 2021/1/27 将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满 3 年方可购买限购范围内住房； 受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠） 2021/3/22 以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限 售政策的规定 2021/3/3 参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策 2021/1/25 拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 7 ~ 研究报告 补丁 类型 假离婚 假赠与 法拍房 限购 城市 深圳 上海 宁波 杭州 成都 杭州 上海 时间 近期调控政策补丁 政策内容 2021/7/15 夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套 数按离异前家庭总套数计算 2021/7/23 通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起 5 年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策 2021/4/16 赠与限购区域内住房的，受赠居民家庭应当具备在限购区域内的购房资格。赠与 人赠与住房后 2 年内在限购区域购买住房的，已赠与的住房计入赠与人家庭住房 核查套数 2021/1/27 将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满 3 年方可购买限购范围内住房； 受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠） 2021/3/22 以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限 售政策的规定 2021/3/3 参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策 2021/1/25 拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果 数据来源：贝壳研究院整理 4.调控走势：今年多采用强控房价类政策，以结果为导向加大调控力度 从政策分类角度来看，今年有关“资金来源”、“房地价联动”以及“限购”的政策占比 明显提升，而此类政策对房价的抑制作用相对较强。分类来看，有关“限购”，经贝壳研究 院研究发现，限购、限贷政策对房价的持续性抑制作用会高于限价政策；有关“房地价联 动”，今年 7 月 22 日住建部召开会议，肯定了北京的房地价联动机制，并号召各城借鉴此 模式，充分体现其平抑地价、房价的效果显著。有关“资金来源”，今年 3 月 26 日，银保 监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布《关于防止经营用途贷款 违规流入房地产领域的通知》，延续了去年银行“两条红线”对资金流入楼市的把控，这是 从购房源头严控违规资金流入房地产，从需求端降低购房杠杆，抑制炒房现象发生，进而起 到平抑房价的作用。可见，今年出台的调控政策多为强控房价的政策，也可看出此轮调控政 策的力度和决心。 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 8 ~ 研究报告 数据来源：贝壳研究院整理 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 9 ~ 研究报告 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容 和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和 个人2不0得21翻K版E、.C复O印M、A发LL表C或O引P用YR本IG文H的T任S 何R部E分SE。RVED ~ 10 ~