仲量联行：大中华区2021年二季度物业摘要

大中华区物业摘要 创新引领 行稳致远 中国 | 2021年第二季度 2 目录 专题文章 07 “双循环”经济下的西部仓储短期需求 09 长租公寓市场再出发 11 重构粤港澳大湾区产业圈层与空间 布局 13 累积的住房需求将继续支持香港房价 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 办公楼 15 北京 16 上海 17 广州 18 深圳 19 成都 20 天津 21 青岛 22 重庆 23 沈阳 24 西安 25 杭州 26 南京 27 香港 28 台北 零售地产 30 北京 31 上海 32 广州 33 深圳 34 成都 35 天津 36 青岛 37 重庆 38 沈阳 39 西安 40 杭州 41 南京 住宅 43 北京 44 上海 45 广州 46 深圳 47 香港 48 澳门 物流地产 50 北京 51 上海 52 广州 53 成都 酒店 55 北京 56 上海 57 广州 58 深圳 59 香港 3 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 编者按 2021年第二季度，中国继续成为全球经济复苏的重要引擎。季度GDP同比增 长7.9%，上半年整体同比增长12.7%。消费市场持续复苏，上半年社会消费品 零售总额同比增长23%，消费支出对经济增长的贡献率达到61.7%。今年上半 年，固定资产投资同比增长12.6%，其中高技术产业投资同比增长23.5%，投 资结构持续优化；货物进出口总额同比增长27.1%，与主要贸易伙伴进出口增 长势头良好。中国对东盟、欧盟、美国及“一带一路”沿线国家上半年进出口增 长保持在30%左右的水平。 展望下半年，中国经济整体将保持复苏势头，但增速将略低于上半年。我们 预计消费与投资将有望平稳增长，而上半年表现亮眼的出口预计将会受到主 要发达经济体产能恢复的影响边际趋缓。在宏观政策方面，中国依然有足够 的政策空间多策并举推动稳增长、调结构。下半年财政政策预计将相比上半 年更显积极，并聚焦三方面内容： 新基建；“城市更新”；区域协调发展背景 下的重点交通等重大项目等; 在货币政策方面，我们预计将持续稳健取向，并 将继续加大对科技、小微企业和绿色领域的金融支持。 受益于宏观经济基本面的持续复苏、市场信心的不断提振，二季度中国主要 城市的甲级办公楼市场需求强势上升，季度净吸纳量达到170万平方米，环比 继续提升36%。内资金融、科技、专业服务业企业引领疫情后积压已久的租 赁需求快速释放。在零售市场，二季度的“假日经济”带动中国消费市场加速回 暖。同时，市场新增供应迎来一波增长，部分新入市项目在场景营造方面受 到消费者的关注和认可。在物流高标库市场，租赁活动保持活跃。第三方物 流与电商继续领跑租赁市场。在住宅市场，本季度20个主要城市成交面积合 计约7,200万平方米，环比增长34%。多个城市政策调控继续加码。 姚耀 中国区研究部总监 4 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 经济和政策动态 2021年第二季度，中国继续成为全球经济复苏的重要引擎。季度GDP同比增长7.9%，上半年整体同比增长12.7%。随着 国民经济稳定恢复，消费市场持续复苏，上半年社会消费品零售总额同比增长23%，消费支出对经济增长的贡献率达 到61.7%。今年上半年，固定资产投资同比增长12.6%，其中高技术产业投资同比增长23.5%，两年平均增长14.6%，远 高于整体投资增速，投资结构持续优化；货物进出口总额同比增长27.1%，外贸形势总体不错，与主要贸易伙伴进出口 增长势头良好。中国对东盟、欧盟、美国及“一带一路”沿线国家上半年进出口增长保持在30%左右的水平。 展望下半年，中国经济整体将保持复苏势头，但增速将略低于上半年。我们预计消费与投资将有望平稳增长，而上半 年表现亮眼的出口预计将会受到主要发达经济体产能恢复的影响边际趋缓。 在宏观政策方面，中国依然有足够的政策空间多策并举推动稳增长、调结构。下半年财政政策预计将相比上半年更显 积极，并聚焦三方面内容： 一方面支持新基建；其次是将重点支持“城市更新”；三是在“十四五”开局之年，将加大对 重点交通等重大项目的支持，推进区域协调发展等。 在货币政策方面，稳增长、控通胀仍将是影响货币政策走向的关键考量因素。我们预计货币政策总体将持续稳健取 向。值得关注的是，金融系统将继续加大对科技、小微企业和绿色领域的金融支持。 甲级办公楼市场： 据国家统计局7月15日公布的数据，2021 年上半年我国GDP总值为532,167亿元， 同比增长12.7%。全球经济延续复苏态 势，加之各项积极政策持续作用于市 场，许多行业也出现新的需求增长点， 助力办公楼租赁市场积极向好。 2021年下半年拉开序幕之际，全国办公 楼租赁需求进一步复苏，市场各方参与 者的信心得到提振。在租金的持续调整 下，全国主要城市2021年第二季度的净 吸纳量共录得170万平方米，较上季度提 升36%。其中，四个一线城市的甲级办 公楼净吸纳量均在市场回暖的大环境下 继续维持高位，共达到83万平方米，疫 情后积压已久的租赁需求逐步释放。升 级搬迁类需求持续推动北京净吸纳量增 长，本季度录得12万平方米，同时项目 去化速度明显加快；上海全市甲级办公 楼市场净吸纳量录得45万平方米，上半 年共计75万平方米；深圳上半年甲级净 吸纳量约47万平方米，已达到去年全年 水平的72%；而广州由于五月下旬疫情 出现小幅反弹，租赁市场受到了一定程 度的冲击，导致部分租赁活动停滞。 1.5线及二线城市办公楼市场也有不同程 度的回暖，第一季度净吸纳量共录得87 万平方米，市场信心进一步提振。本季 度，杭州甲级办公楼市场录得净吸纳量 近2.3万平方米，由于部分企业的扩张需 求在一季度充足释放，空置面积逐渐吸 纳，二季度租赁成交量小幅下滑。成、 渝两市净吸纳量分别达到7.9万和7万平 方米，城市产业结构优势继续赋能办公 楼增量市场，整体空置率持续回落。 作为经济恢复的重要举措之一，金融开 放成为疫情后的重要战略方针，不仅促 进了金融改革的推进，也有效地对冲了 疫情给中国经济带来的负面影响。近年 来，中国各一线城市纷纷出台“因地制 宜”的优惠政策以鼓励外资的进入。政 策的引导推动2021年上半年北京办公市 场金融行业成交占总市场的35%，内、 外资证券、保险等企业均在北京积极布 局；上投摩根基金成为首家外资绝对控 股的公募基金并布局上海；广州和深圳 在广东“十四五”规划纲要的指导下，加 快推进金融业对外开放，深化粤港澳金 融合作。摩根大通期货作为全国首家全 外资控股期货公司完成股权转让落地广 州，渣打银行在广州天河区设立渣打银 5 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 甲级办公楼租金，2021年第二季度增长值（环比） 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡* 苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波* *无锡、宁波每半年更新一次 数据来源：仲量联行 行大湾区中心。不论是对于业务范围的 重新划定还是金融牌照或金融许可证获 得条件的放宽，无疑为外资金融企业在 此轮市场的开拓探索注入活力。 在北京，以证券公司为代表的金融行业 租户呈现较为强劲的市场需求，本季度 瑞信集团已战略布局朝阳区，未来考虑 在北京市场进行全方位业务部署。在上 海，近期扩张的金融企业主要以内资基 金、券商、保险为主，主要租赁于南京 西路和陆家嘴等传统核心中央商务区和 金融企业聚集地。广州今年4月揭牌成立 的广州期货交易所选择入驻新建成的万 科中心，租赁面积超过一万平方米，其 后数家国内头部金融机构亦相继进驻。 2021年两会上再次强调坚持创新驱动， 鼓励高新科技行业的发展。在这种新格 局下，TMT企业成为市场长期有效的驱 动力。在一线城市中，TMT行业仍是北 京租赁市场需求的中坚力量，业务的不 断扩张使得头部企业继续在全市布局； 在上海，科技类企业在核心区以及新兴 商务区均进一步寻求积极扩张；在广 州，网络消费和线上商务平台继续提前 布局琶洲子市场；在深圳，TMT行业巨 头的业务持续增长，例如腾讯、京东等 企业持续在南山片区大规模租赁面积， 推动市场需求回暖。 本季度全国新增供应达到102万平方米， 其中一线城市本季度新增供给录得51.6万 平方米。与上季度相比，北京本季度无 新增供应，其余一线城市本季度供应入 市相对放缓，供应压力暂时得到缓解。 上海中央商务区无新增供应，非中央商 务区由于部分板块的强劲需求，并未受 到两个新入市项目的新增供应影响；深 圳、广州均仅有两座甲级办公楼项目入 市。1.5线及二线城市甲级市场新增供应 与上季度相比呈现逐步上行趋势，尽管 部分新项目入市，市场需求的持续回暖 推动空置率进一步下降。青岛地标项目 在本季度入市，为市场带来优质新增供 应。成都新增供应本季度环比上升，但 市场需求高涨提振业主信心，推动甲级 市场空置率的下降。部分城市将于明后 年迎来供应高峰期，或将面临较大的竞 争压力，楼宇的分化表现将加剧。持续 的较大规模供应也使得部分业主通过产 品升级与人性化服务的提升来面对潜在 的市场竞争。 全国甲级办公楼租赁需求持续回暖，成 交量回升，释放出积极讯号，使得甲级 市场租金降幅持续收窄或租金继续逐步 回升。四个一线城市中，上海、广州、 深圳租金继上季度回正后本季度持续小 幅攀升，并且涨幅与上季度相比均有扩 大。与此同时，本季度北京整体市场租 金降幅收窄，但市场尚未止跌，环比仅 下降1.0%。由于需求回暖势头增强，部 分情况较为稳定的办公楼项目业主议价 能力增强，正在考虑于下一季度提高租 金。1.5线及二线城市租金方面表现均有 一定程度的提升。本季度成都甲级办公 楼空置面积持续压缩，业主租金上调意 愿明显，带动全市租金迈入回暖周期， 租金增长率转入正区间，录得环比增长 0.5%。 虽然全国市场整体向好，但市场中不同 板块的表现仍存在差异。部分板块由于 供给压力存续或空置面积未被吸纳，业 主仍被迫采取以价换量的租赁策略，租 金回升速度较为受限；而部分空置率持 续下探或表现优异的项目业主则先于整 体市场提升项目租金，部分板块和项目 已实现租金小幅上涨。例如上海前滩和 徐汇滨江、广州琶洲和成都金融城等子 市场中，部分头部楼宇租金上升明显， 各项优惠及渠道政策有所收紧；北京中 关村区域租金则以维持平稳。疫情冲击 驱动市场中不同板块、不同项目之间表 现分化加剧，物业管理品质优异、招商 租赁策略成熟的业主始终引领市场变 化、领跑企稳回暖趋势。明年，随着市 场步入整体性复苏阶段，而市场中办公 楼宇间的硬件品质差异已相对弱化，服 务品质的提升将是未来决定性的竞争优 势。 优质零售物业市场： 2021年上半年，中国社会消费品零售总 额（社零总额）211,904亿元，同比增长 23.0%，两年平均增速为4.4%，较一季 度提升0.2个百分点。中国数据呈现出消 费加速回升的态势，市场对消费端后市 看涨的预期继续增强。端午长假、五一 长假、618网购狂欢节分别成为三个月 份中国消费的关键触点。金银珠宝、餐 饮、服饰业态上半年继续领涨，餐饮增 速超过商品零售。 上半年，中国主要一二线城市在经历一 季度的沉寂后，优质零售物业市场在二 季度迎来一波增长：新增供应接近250 万平方米，环比上涨2倍以上。一线城市 北上广零售供应在二季度集中爆发，分 别录得新增供应23万、18万和13万平方 米。新一线城市的代表重庆、成都、武 汉继续领跑商业供应，上半年三城总计 录得超过120万平方米新增供应，占比达 到上半年全国新增供应总量的1/3。宁波 二季度新增供应达到49万平方米，位列 各城市首位。 零售物业开发回归一线与新一线城市， 长江经济带头部城市成为近期市场热 点。截至2021年第二季度，上海、北 京、成都、重庆、武汉五城的优质零售 物业存量均超过750万平方米，规模位居 全国前五，其中京沪两大一线城市的存 量分别已接近1,400万和1,500万平方米， 遥遥领先。北方地区的增量供应主要集 中在北京和西安两市。相较而言，长三 角与长江经济带的主要城市则成为当前 与未来两年优质零售商业新增项目的重 点区域。 伴随中国疫苗接种率上升及疫情的有效 防控，零售消费逐步恢复常态，零售物 业市场亦随之迎来需求回暖。强线下渠 道属性的业态，如餐饮业态恢复市场活 力，餐馆客流出现明显回升，新增需求 逐步活跃。咖啡茶饮在新一轮的资本加 持下，加速扩张，但品牌之间的竞争加 剧，同时客单价差异增加，客群分层加 速显现。新能源汽车、娱乐潮玩、健康 生活类新兴业态和品牌也展现出较强的 承租能力。仲量联行数据显示，截至二 季度末中国20个主要城市优质零售物业 市场平均空置率报9.4%，按同口径算环 比下跌0.2个百分点。尽管新增供应保持 高位，但空置率环比已连续三个季度实 现回落，显示出市场回暖的良好迹象。 然而，整体空置率仍高于疫情前水平。 今年开业的优质零售商业都在场景营造 方面尝试创新。香港置地重庆光环购物 公园引入垂直绿植场景—“沐光森林”， 成为新晋网红打卡点。作为宁波首个“ 城市综合体+摩天轮”项目，宁波万象城 6 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 20城市优质零售物业供求指标 千平方米 百分比 18,000 15% 16,000 14,000 12% 12,000 9% 10,000 8,000 6% 6,000 4,000 3% 2,000 0 0% 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21F 净吸纳量 新增供应 空置率 2008至2020年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2021年净吸纳量、新增供应和空 置率为年底预测值。 数据来源：仲量联行 的开业引来全城瞩目。上海北外滩来福 士开业后，以完美复刻八九十年代市井 场景为特色的城市市集，同样被人流挤 爆。在消费3.0时代，消费场景是引爆消 费流量的关键点，未来中国也将见证更 多的购物中心为消费者带来更多新奇、 更具创造性的消费场景。 7,200万平方米，环比增长34%，较去 年同期增长30%。其中，一线城市成交 量共计931万方，环比回调13%，这主要 是因为，在上半年政策频繁加码后，深 圳、广州和上海的一手住宅成交量均有 回撤；而二线城市的一手住宅成交较上 季度大涨46%。 在价格方面，全国新建住宅市场价格整 体较为平稳，二季度涨幅略有扩大。国 家统计局发布70个大中城市商品住宅价 格显示，2021年4-6月份一线城市新建 商品住宅累计涨幅2.0%，较一季度涨幅 扩大0.5个百分点；二线城市新建商品住 宅累计涨幅1.7%，较一季度扩大0.4个百 分点，三线城市新建商品住宅累计涨幅 1.1%，较上季度扩大0.3个百分点。 土地市场方面，二季度22城全部完成 住宅用地首批集中出让。据统计，首批 集中供地总计成交住宅用地（含综合用 地）878宗地块，土地出让金总额为1.07 万亿元，综合溢价率15.1%。首批集中供 地各城市表现冷热不均，重庆、厦门、 杭州、南京等热点城市土拍热度较高。 而北京和上海通过一系列完善的土拍规 则，将首批集中供地溢价率水平控制在 合理范围，是为数不多调控效果相对较 好的城市。 展望未来，随着各城市调控加码效果显 现及整体房地产信贷环境收紧，预计下 半年的成交量可能高位回落。但在上半 年高规模的支撑下，预计全年商品住 宅成交量依然有望创出新高。政策加码 下，下半年全国一手住宅价格涨幅有望 放缓。土地市场方面，在首批集中供地 落幕后，为更好地达到“稳地价、稳预 期”的效果，预计重点城市将对土拍规则 进行适当调整。 成交面积 （万 平方米） 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12 2Q13 4Q13 2Q14 4Q14 2Q15 4Q15 2Q16 4Q16 2Q17 4Q17 2Q18 4Q18 2Q19 4Q19 2Q20 4Q20 2Q21 住宅市场： 二季度，全国楼市调控基调不变。从全 国来看，二季度央行将“三道红线”试点 房企的商票数据纳入其监控范围，房地 产金融监管持续强化。房地产信贷环境 持续收紧，多地银行房贷额度收紧，房 贷审批及放款时间延长，部分银行甚至 已停止办理新房、二手房贷款业务。从 城市层面来看，地方加快建立房地联动 机制，多个城市对二手房调控加码。继 深圳、成都等城市建立二手房成交参考 价格发布机制后，上海也对二手房开启 价格核验。 二季度，全国一手住宅成交量高位增 长。国家统计局数据显示，1-6月份全国 商品住宅销售面积同比增长29.4%，商 品住宅销售额同比增长41.9%，均创历 史同期新高。仲量联行跟踪的20个主要 一、二线城市一手住宅成交数据显示， 二季度20城市一手住宅成交面积合计约 二十城市大众住宅市场季度成交量 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 6,281 5,217 4个一线城市 16个二线城市 20个城市季度平均成交量 注：1) 4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大 连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州; 2)重 庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。 数据来源：中国房地产指数系统 7 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 户行业鲜少出现在一线市场高标库 的成交统计中，核心原因是一线市 场的高租金形成较高的租赁门槛， 进入高标库的货品大多属于高附加 值和技术密集型产品，例如北京最 大的租户行业第三方物流则主要由 外资快递、冷链服务商、以及为医 药、零售、制造业行业提供供应链 管理服务的企业。而西部城市则由 于大量新增供应压低租金价格，更 多普通薄利快消如内资快递快运、 社区电商的企业有机会进入高标 库。西部高标仓库旧时王谢堂前 燕，飞入寻常百姓家。 制造业需求外溢，道理相似。一般 “双循环”经济 下的西部仓储短 期需求 图表1: 西部城市高标库租金位居全国主要城市低位 成都、重庆、西安三个西部核心物流 节点城市的高标库租金受制于大量新 增供应，持续在低位徘徊。因此西部 城市高标库总存量和租金表现形成两 个极端。总存量名列全国前茅，平均 租金则在各主要城市垫底。 这样特殊的市场环境孕育了与一线 市场截然不同的租户类型，我们称 之为租户下沉。正如物流设施的完 善让电商消费向四五线城市用户下 沉，西部城市高标库极高的性价比 也让租赁门槛大幅降低，由此产生 更广泛的需求行业。 租户下沉主要表现为2020年成都、 重庆两市第三方物流新租赁面积占 比已分别达到53%和31%，成为当 之无愧的高标库最大需求客户，而 其中90%属于快递快运类企业。其 次2020年一个重新崛起并快速扩张 的行业——社区电商也在高标库成 交中占得重要一席。而以上两类租 数据来源: 仲量联行研究部 图表2: 2020年成都高标库成交行业构成（按面积统计） 数据来源: 仲量联行研究部 8 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 图表3: 2020年重庆高标库成交行业构成（按面积统计） 图表4: 2020年北京现有租户行业构成（按面积统计） 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 制造业企业利润有限，其原材料、 半成品、成品的存储需求通常在厂 区内部消化，鲜少寻求外部仓库租 赁。而在近两年超高性价比的高标 库供应刺激下，在重庆市场我们观 察到一些制造业企业开始将部分成 品半成品材料储存需求转移至区域 内市场化的仓储项目，在提高自身 货品产销周转总量的同时并未增加 太多成本。虽然下沉租户属于租金 敏感型客户，是业主以低租金换取 入驻率的妥协，但另一方面西部高 标库市场渗透率也因此得以提高。 同时仲量联行预计未来西部市场高 标库的普及率将会和城镇化进程类 似，是一个不可逆的过程，而对于 未来的业主，留存现有租户的难度 将远低于挖掘新租户。 数据来源: 仲量联行研究部 张潇嘉 华西区研究部董事 9 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 图表1: 全国重点长租公寓品牌总房源套数存量与增速 长租公寓市场再 出发 泊寓 冠寓 44% 魔方 52% 瓴寓 46% 乐乎 56% 窝趣 41% 朗诗寓 12% 有巢 5% 壹间 10% 方隅 63% 0 2018年 50,000 2020年 100,000 150,000 % 2018-2020年复合增长率 75% 200,000 中国长租公寓市场在2017-2018年 经历了政策红利及机构化红利的释 放，大量企业进入市场试水，其中 不乏一部分品牌盲目扩张。在2019 年经历了部分品牌“爆雷”、“租金贷” 和“甲醛超标”等负面消息后，行业进 入洗牌阶段。进入2020年一季度， 行业遭遇疫情打击，但在国内疫情 迅速得以控制后，企业复工复产有 序进行、人们生活步入正轨，2020 年下半年重点城市长租公寓市场租 赁需求迅速恢复。 在长租公寓行业经过深度洗牌和市 场沉淀后，一些仍坚定在长租公寓 赛道上的企业逐步摸索出适合自己 发展的经营模式，并在扩张的过程 中更趋理性。经仲量联行统计，十 家市场头部长租公寓品牌的存量房 源总数已从2018底年的35.6万套增 长至2020年底的73万套，数量将近 翻番（图表1），而这些存量主要分 布在一线及1.5线城市中。根据部分 开发商及品牌2020年年报显示，这 些品牌开业6月以上门店的平均入住 率高达89%~95%（图表2）。 注：房源套数指已拓房源套数 来源：各开发商2020年财报，CRIC长租公寓规模排行榜，仲量联行研究部 尽管目前长租公寓市场的主要需求 来源仍以大学毕业生及初入职场的 白领人群为主，过去两年里长租公 寓的需求来源已逐渐拓宽到更多租 客群体，如： -企业中高层人员 -在学校附近租房的陪读家庭 -自由职业者及小企业主 -各高校在读国际留学生 -因疫情滞留在中国的海外大学中国 留学生（短期） -参加短期培训或实习的租客（短期） 简易家装、独卫、及小型开放式厨 房。这类大众化产品主要以青年、 白领为目标客群，在市场上占据主 导地位。但近两年来，市场上已有 一批中高端长租公寓产品陆续入 市。尤其是在上海，目前方隅、佰 舍、睿星旗下的项目(图表3)都给租 客提供了更多样化的房型选择、更 宽敞及有设计感的居住空间、更合 理的户型布局以及更高品质的家具 软装等，这正迎合了一批中高端租 赁需求。经仲量联行统计，上海市 场上中高端长租公寓的存量套数占 比已由2018年的2%上升到2021年上 半年的8%。 这些新型需求表明，作为新兴业态 的长租公寓在在中国正逐渐被更广 泛的人群所接受。 从供应端来看，部分城市中高端 长租公寓市场逐渐成型。虽然中国 长租公寓中较为典型的房型普遍以 30-40平方米的单间为主，通常配有 2021年，从中央经济工作会议到全国 两会，大力发展租赁住房市场已被多 次提及并放在重要地位。未来，随着 开发商、投资机构及其他市场参与者 的深度参与和对产品的迭代更新，中 国长租公寓市场有望在质量和数量上 均更上一个新台阶。 10 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 图表 2: 2020年部分头部长租公寓品牌平均出租率 泊寓 冠寓 95% 93% 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 瓴寓 90% 朗诗寓 方隅 95% 89% 注：入住率截至2020年底，为成熟期（开业6月以上）门店平均出租率 来源：各品牌2020年财报、业绩简报、公开信息 图表 3: 中高端长租公寓实景图 Base佰舍城市社区苏河店, 上海 驻在LIV’N 833(睿星), 上海 来源：Base佰舍官网 来源：驻在LIV’N833官网 盛秀秀 上海研究部董事 备注：本文中的长租公寓指由机构统一运营管理的集中式长租公寓。 11 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 重构粤港澳大湾 区产业圈层与空 间布局 2021年六月，仲量联行正式对外发布 《重构粤港澳大湾区产业圈层与空间 布局》。该报告采用如圈层及轴带发 展等规划理论，首先从城市空间形态 入手，通过产业组团、产业带及产业 节点等一系列更细致的维度对大湾区 未来产业布局进行全面剖析。最后， 我们阐述了大湾区“内环”诞生、核心 城市“多中心”发展格局以及产业互动 不断赋能大湾区三大结论，并在此基 础上探讨大湾区未来更具发展潜力的 产业节点。 结论一：内环产生新增长极自发优化 域内空间结构，南沙、前海、横琴、 滨海湾新区和翠亨新区形成关键发展 节点。 未来，大湾区将迎来双环式发展。其 中外环已初具规模，由广深科技创新 走廊（“东环”）以及珠西先进装备制 造产业带（“西环”）合力构建；而内 环围绕深圳前海、广州南沙、珠海横 琴等沿海重要平台建设，目标是打造 现代服务业与先进制造业并重的发展 模式。虽然现阶段内环仍处在初期开 发阶段，但日后内外环协同发展的宏 大愿景将为粤港澳大湾区注入无限动 能、带来无穷生机。 位于内环的五个发展节点沿地理走向 连接成一条半环形的发展轴带。这条 以现代服务业和先进制造业双轮驱 动的产业发展轴将成为二三产业深度 融合发展的湾区经济增长新引擎。同 时，来自内环的现代服务业能更高效 地为外围的制造业节点赋能。 结论二：核心城市将呈现“多中心”式 的发展格局，通过承接优势产业扩 张，增强城市产业竞争力。 得益于道路网和地铁网密度的大幅提 升，城市经济边界不断外拓，粤港澳 大湾区核心城市的“多中心”发展格局 正逐步形成。我们认为如果这些新中 心所处的地理位置能满足以下三种情 形之一，即湾区轴带与城市圈层交汇 处、湾区轴带与城市轴带交汇处，以 及湾区内外 环间的中继 节点，那么 它在未来能 实现更高质 量、更有效 率的经济发 展。给定这 类中心周边 已存在一定 产业规模， 我们预计它 在未来能有 效承接周边 地区优势产 业的扩张、融汇各种生产要素，从而 增强城市的产业竞争力。此外，它们 也为城市产业结构优化，也就是新技 术与传统优势产业的融合，提供合适 的载体。 结论三：产业互动深刻影响大湾区的 产业布局，不断提升相关节点的能 级，并强化大湾区科技与产业的共 振，推动高新技术产业与创新产业的 发展。 现阶段，粤港澳大湾区各城市享有不 同的资源优势及功能地位，协同互补 的空间巨大。但是未来大湾区不应局 限在城市间简单的技术溢出，而应 着眼于更高层次的产业互动，打造有 效衔接、有序协调的产业网络组织架 12 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 构，以支撑国内大循环为主体的增长 模式。通过我们的细致研究，我们认 为未来大湾区的产业互动将呈现六大 模式： 以产业支撑驱动模式为例，短期内大 湾区现代服务业与先进制造业的支撑 关系将会发生转变。制造业诚然为 金融保险、专业服务等现代服务业 创造了大量需求，但这些现代服务 业的逐步发展将反哺制造业，技术 与资本的引进也将加快技术转移和 创新成果转化的步伐。 动。且在规模经济和交通成本优势等 因素的影响下，预计这些节点的产业 规模有机会迅速扩大，对产业载体的 需求也将与日俱增。 可以预见，随着大湾区产业互动的不 断深入与互动产业规模的不断扩大， 无论是核心城市还是非核心城市的产 业互动节点都将迎来能级提升。这将 大大强化大湾区在结合科技与产业方 面的已有优势， 为新一代信息技术、 人工智能、智能终端、智能网联汽车 等高端产业的发展提供持续的动力。 与此同时，我们发现大湾区产业互 动较强的节点能够形成一条由核心 城市牵引、重点基础设施项目串联 的产业互动“彩虹带”。结合一线城 市“多中心”的趋势，我们认为像广 州东部区域、深圳前海等节点的产 业发展路径将体现出较强的产业互 曾丽 华南区研究部总监 13 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 房屋销售数目/新增的分支家庭和新生儿数量 香港累积的住房需求的趋势 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 累积的住房需求 将继续支持香港 房价 最近数月，受近期的社会动荡和部 分国家放松对港人的移民政策的触 发，“移民”再次成为香港人的热门话 题。虽然暂无相关的官方数据，但根 据香港基金局统计，2020年第四季 因永久离开香港而申请提早提取强 积金（香港的退休金计划）的人数达 8,500宗，高出2019年的季度平均值 7,600宗。 不少港人在决定移民后，会将所持住 房出售，因而令人忧虑房价将承受更 大压力。然而，不论最近以至1997年前 的市场观测结果，均否定了这预测。 事实上，影响全球的新冠疫情以及之 前的社会动荡，均无损中小型住宅房 价的抗跌能力。根据仲量联行住宅指 数据来源: 政府统计处、土地注册处、 仲量联行 数，2019年香港中小型住宅资本值上 升0.2%，2020年亦仅微跌1.6%，即 使同年本地生产总值下跌6.1%，失业 率上升至7.2%。 根据英国广播公司引述的香港政府数 据，1985至1997年间，约有576,000 名香港居民移居外地。期间，根据 差饷物业估价署资料，中小型住宅 房价（甲类，乙类和丙类住宅）上升 超过750%，平均每年上升19.6%， 而同期的平均年度名义经济增长率仅 14.2%，反映住宅房价受移民潮影响 甚微。 由于供应和需求严重失衡，香港房价 长期居高不下。此处我们将用新增的 分支家庭和新生儿数量以估计新增住 房需求，同时用房屋销售数目和新增 住房需求的比例作为评价现存的供求 关系状态的指标。 在2010逆周期的需求控制政策出台 前，物业交易成本处于正常水平，房 价主要取决于供求关系。2001至2010 年间，房屋销售数目维持在高位，并 与新增住房需求的比例达到1.14。 自2010年起，政府采用一系列的 “辣 招”（对买家实行的限制措施）以抑 制住房需求。2011至2019年间，房屋 销售数目与新增住房需求的比例骤降 至0.59，放映了住房需求实际上未被 解决，而最终演化为强大的累积需 求。有趣的是，这一比例在2020年 上升至长期的平均值0.9，我们认为 原因如下： 1.在强劲的累积需求下，政府的“辣 招”逐渐失效 2.2020年新组成的分支家庭和新生儿 数量减少 展望未来，我们将会看到更多准备移 民的港人出售所持住房导致二手房交 易数量上升。同时，在高交易量下香 港房屋市场将会得到更好的调整并愈 加接近真实水平。 萧炯同 香港研究部分析师 14 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 办公楼 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 15 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 北京 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “内资TMT企业与金融行 业的大面积搬迁需求推动 了市场的持续复苏。” 米阳，华北区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -8.8% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积* 344元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 指数 140 120 100 80 60 40 20 0 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 4Q20 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指中央商务区的价格指数 资料来源: 仲量联行 硬性指标 总建筑面积 千平方米 百分比 1000 800 600 400 200 0 16 17 18 净吸纳量 未来供应 19 20 落成量 空置率 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% 21F 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 搬迁需求的增加推动了市场复苏。 • 本季度市场持续复苏，租赁活动呈现新一轮小幅回升态势。其中，搬迁类需求成 为租赁市场的主力军；市场录得部分大面积成交，进一步缓解了市场压力。 • 本季度，以内资证券公司为代表的金融行业租户表现出较为强劲的需求。IT行业 仍为租赁市场的中坚力量，尤其体现在TMT龙头企业在全市范围内的搬迁与扩张 需求。 本季度无新增供应；近期入市项目去化速度较快。 • 本季度无新项目入市，预计今年下半年将有四个新项目入市。租赁需求持续复苏，与 上季度相比，近期入市项目在本季度去化速度较快。 • 市场租金呈持续下跌趋势，推动空置面积的回填，全市空置率微降0.8个百分点至 14.2%。本季度，空置率回落为业主带来较为积极的市场信号。 市场租金降幅明显收窄。 • 本季度租金下探幅度持续收窄，整体市场租金环比下降1.0%，同比下降6.4%。由 于需求的复苏势头强劲，一些项目表现较稳定的业主拥有较大议价权，正在考虑 进行下季度租金回调。 • 本季度，投资市场呈现积极态势。和谐健康保险以90.6亿元购入CBD区域核心办 公楼项目SK大厦。 部分项目租金水平将在2021下半年趋于平缓。 • 在表现良好的子市场中，部分强劲项目预计于2021下半年到达租金回升的转折 点，引领整体市场租金的缓慢回升态势。同时，下半年入市的新项目自用面积较 大，预计不会给市场带来过大的供应压力。 • 本季度，新兴的丽泽子市场依旧瞩目。随着近期知名内资企业的迁入，区域内办 公氛围逐渐浓厚。同时，新落成的购物中心丽泽天街和年底开通的新地铁线预计 将吸引更多租户。 备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。 *CBD甲级办公楼租金。 16 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 上海 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “办公市场保持强 劲，CBD租赁需求回 暖。” 姚耀，中国区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -3.5% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积* 274元 租金周期 租金 平稳 价格指数 140 130 120 租赁需求保持活跃，以总部整合和扩租为主。 • 2021年二季度全市净吸纳量录得45万平方米。中央商务区净吸纳量上升至10.3万 平方米。内资企业保持活跃，内资金融服务企业与专业服务企业带动浦东，尤其 是陆家嘴板块的租赁需求。浦西核心商务区展现韧性，不同行业带动租赁需求。 指数 110 • 非中央商务区净吸纳量录得34.7万平方米，占全市总量的近四分之三。近期受关 100 注度较高板块的租赁需求仍处高位。中等承租能力企业的整合和扩租需求占比较 90 大，例如科技新媒体企业和制造贸易企业。 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 4Q20 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指上海中心城区的价格指数 资料来源: 仲量联行 硬性指标 总建筑面积 千平方米 百分比 750 600 450 300 150 0 16 17 18 净吸纳量 未来供应 19 20 落成量 空置率 55% 45% 35% 25% 15% 5% 0% 21F 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 二季度共计两个新项目入市，总建筑面积录得20.7万平方米。 • 中央商务区本季度未录得新增供应，空置率继续下降：浦西空置率环比下降1.5个百 分点至9.5%；同时，主要得益于内资金融服务企业的良好韧性，浦东空置率下降至 12.6%。 • 非中央商务区内，位于后滩板块的SK大厦以及位于大宁板块的利福国际中心完成竣工 交付。由于部分板块，例如前滩和徐汇滨江板块的强劲需求，非中央商务区未受新增 供应的影响，空置率环比下降2.7个百分点至26.5%。 浦东非中央商务区板块带动整体租金增长。 • 中央商务区整体租金环比上涨0.3%。由于活跃的租赁需求，浦西中央商务区租金 环比上涨1.0%；同时，浦东中央商务区因表现分化，其租金与上季度基本持平。 包括前滩和徐汇滨江在内的部分板块租赁活跃，使得非中央商务区租金环比上涨 0.7%。 • 主要得益于国内稳定的疫情控制，投资需求有所回升。内资保险和海外养老基金 较为活跃，寻求合适的投资机会。季内主要成交包括平安人寿收购凯德集团来福 士项目部分股权。 租赁需求将仍处高位。 • 内资公司的租赁需求将持续增长。金融服务、专业服务、TMT以及零售企业仍将 寻求位于中央商务区的租赁机会。同时，中等承租能力企业的成本节约型和总部 整合需求将继续带动非中央商务区的增长。 • 总部需求保持韧性。上海稳定的疫情控制以及对于总部经济的支持将吸引内资以 及跨国公司在此设立总部。 备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场，数据根据浦东中央商务区板块边界调整有所调整。 *中央商务区甲级办公楼租金。 17 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 广州 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “大宗新经济企业租赁成 交活跃，为广州办公楼市 场注入新动能。” 曾丽，华南区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 2.0% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积* 179元 租金周期 涨幅 加快 指数 价格指数 140 130 120 110 100 90 互联网科技公司表现活跃，吸纳大量办公面积。 • 广州在一至五月延续经济回升的势头，提振了办公楼租赁市场的情绪。租赁需求 相对强劲，二季度净吸纳量环比增长46%至约167,000平方米。然而，自五月底以 来广州疫情的反扑暂缓了办公楼租赁问询，并导致六月份的租赁交易减少。 • 以电子商务和互联网服务行业为主的新经济企业发展和扩充积极，拉升了对大型 办公面积的需求。例如，字节跳动在赫基大厦租赁了20,000平方米。此外，金融 企业表现活跃，多家期货公司相继聚集珠江新城。 80 4Q16 4Q17 4Q18 4Q19 4Q20 4Q21 本季度两栋甲级办公楼入市。 租值指数 资本值指数 • 万科中心和粤海金融中心一期于本季度竣工，办公楼总建筑面积约16万平方米。截至 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数 资料来源: 仲量联行 2021年第二季度末，广州甲级办公楼总存量增至约680万平方米。 • 市场整体空置率于 2021年第二季度小幅下降至10.6%。大部分片区的空置率保持稳定， 而得益于数字经济企业在琶洲的大面积租赁，琶洲的空置率从上季度13.7%显著下降至 7.5%。尽管最新竣工项目的空置率不低，但造成的影响有限。 硬性指标 总建筑面积 千平方米 百分比 1000 800 600 400 200 0 16 17 18 净吸纳量 未来供应 19 20 落成量 空置率 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 21F 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 琶洲成为租户和投资者的热门区域。 • 疫情反扑带来的短期不确定性使新租户对于做出租赁决定保有谨慎态度，但在强劲 需求的推动下，琶洲和珠江新城的优质办公楼仍获得大量去化。因此，琶洲的租金 环比上涨4.3%，推高整体市场租金环比小幅上涨1.1%。 • 2021年第二季度没有整栋交易，但因自用型买家和投资者对热门区域的甲级办公楼 表现出浓厚兴趣，需求仍保持活跃。尽管六月份出现短期的租赁需求不确定性，但 基于租金水平持续上涨的趋势和卖家积极的情绪，整体资本值仍小幅上涨。 租赁需求将继续强劲反弹。 • 随着疫情得到有效控制，不确定性将持续消退，预计租赁需求将迅速恢复。由于 数字化进程加快，数字经济企业不仅将成为办公楼租赁需求的主要驱动力，还将 推动金融和专业服务等其他行业的租赁需求。 • 未来12个月将有近100万平方米的新办公楼竣工，其中过半位于琶洲。尽管如此， 由于强劲的租赁需求以及现有办公楼较低的空置率，预计新竣工办公楼带来的影 响将很小。因此，整体租金和空置率将继续保持稳定态势。 备注：广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。 *珠江新城核心商务区甲级办公楼租金。 18 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 深圳 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “由于新冠疫情的短暂反 弹得到有效控制，二季度 租赁需求保持强劲。” 曾丽，华南区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -2.1% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积* 210元 租金周期 租金 平稳 价格指数 120 110 100 指数 90 80 70 60 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 箭头指示未来12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数指深圳全市的价格指数 资料来源: 仲量联行 二季度深圳办公楼市场租赁需求保持强劲。 • 深圳甲级办公楼市场租赁需求保持稳定增长。企业强劲的升级需求支撑了不断增 长的办公楼需求，并成交多笔大型租赁交易。因此，本季度甲级办公楼的净吸纳 量约为20万平方米，同比增长近30%，较2019年同期也有近72%的增长。 • 除了金融机构的稳定办公楼需求外，包括游戏、媒体、电子商务、新一代信息技 术等在内的TMT行业也涌现了十分显著的需求，产生了不少大宗租赁交易。受益 于各行业的租赁需求稳健上升，二季度深圳甲级办公楼市场的供过于求现象有所 缓解。 4Q20 4Q21 得益于整体需求强劲支撑，全市空置率有所降低。 • 本季度有两座甲级办公楼竣工，即中电长城大厦（南塔）和华侨城北站T2。甲级办公 楼总存量增加至近986万平方米。其中一个项目预计将投放市场出售，另一个项目是龙 华区自2019年一季度以来的最新供应，已全部出售给政府。 硬性指标 总建筑面积 千平方米 百分比 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 16 17 18 19 20 净吸纳量 未来供应 落成量 空置率 55% 45% 35% 25% 15% 5% -5% 21F 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 • 本季度整体需求强劲，供应压力暂时得到缓解。尽管新落成入市的办公楼有较多空 置，但全市空置率环比下降1.1个百分点至21.9%。核心子市场仍具有高竞争力，各区 的空置率环比下降至少1.1个百分点。其中，前海空置率降幅最大，环比下降4.5个百分 点。 二季度深圳甲级办公楼整体租金小幅上涨并保持复苏。 • 甲级租金在二季度持续保持回升态势，环比小幅上涨0.6%。由于过去半年租赁需 求增加和新增供应量有限，推动租金回稳。部分业主信心有所提升，小幅上调了租 金。 • 尽管二季度资本市场的交易量有限，但仍有许多潜在客户积极问询。其中，自用投 资者的占比较高。由于办公楼租金上涨快于资本值，市场回报率出现微升。由于卖 家要价较高，与买家目标价格之间仍存在差距，因此本季度资本值相对稳定。 受数字经济与金融业支持，年内净吸纳量有望突破百万平方米。 • 随着深圳经济的持续复苏和国内企业的租赁需求逐渐增加，我们预计办公楼需求 将继续保持活跃。TMT和金融行业将继续带动办公楼租赁市场，并产生更多的新 设、扩租和升级需求。因此，到2021年底，净吸纳量预计将达到100万平方米左 右。 • 在租赁需求稳定的情况下，未来12个月新增甲级供应量将达到200万平方米的高 位，其中包括约四分之一的自用面积。大量新增供应将对空置率构成进一步压 力，从而推高2022年的空置率。具体而言，预计老旧和新落成的办公楼都将面临 较大去化压力。 备注：深圳办公楼指深圳甲级办公楼。 *福田区甲级办公楼租金。 19 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 成都 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “科技行业助力季度租金 企稳上扬，城市产业结构 加速迭代。” 杜婷，成都研究部高级经理 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -0.7% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积 92元 租金周期 租金 平稳 价格指数 经济要素持续流向战略新兴产业，科技互联网增长活力凸显。 140 • 成都第三产业经济发展动能十足。2021年第一季度，第三产业实现两年平均增 130 长7.0%，较2019年同期仅下降1.5个百分点。经济活力推动疫后办公楼市场快速 恢复，需求端回暖明显。第二季度，成都市场净吸纳量近8万平方米，居全国第 120 五，新一线城市首位。 110 指数 100 • “科技互联网”持续成为市场最主要关键词。二季度该行业实现新租超5万平方 90 米，成为增量需求首要来源。得益于板块产业结构优势，金融城、大源需求持续 80 亮眼，板块空置率维持20%水平以内。 4Q16 4Q17 4Q18 4Q19 4Q20 4Q21 租值指数 资本值指数 受新入市项目影响，全市空置率小幅攀升。 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指上海中心城区的价格指数 资料来源: 仲量联行 • 第二季度，市场新增甲级体量11.6万平方米，新入市项目包含城东板块华润大厦二期， 天府新区板块中冶天府大厦。相较2020年，成都供应端逐步恢复。截至目前，甲级市 场已实现去年全年供应的72%。 • 受新增供应推动，全市空置率升至21.9%，小幅上扬0.8个百分点。 硬性指标 总建筑面积 千平方米 百分比 800 700 600 500 400 300 200 100 0 16 17 18 净吸纳量 未来供应 19 20 落成量 空置率 55% 45% 35% 25% 15% 5% -5% 21F 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 租赁市场需求活跃，推动市场租金进入短期上涨周期。 • 尽管二季度空置率小幅攀升，但旺盛的增量需求增强市场业主方信心，推动市场租 金开始企稳、迈入回暖周期。截至季末，成都甲级办公楼有效租金收至92.2元/平 方米/月，环比增幅0.5%.。这也是疫情后，成都办公楼市场首个季度实现租金正增 长。 • 得益于产业结构优势，高新南区板块上半年需求亮眼，空置率持续位于低位，推动 租金水平率先进入上升周期。金融城、大源板块租金上半年分别实现0.7%、1.6%的 环比增速。 产业结构调整，科技互联网引领后疫情时代成都办公楼增量需求。 • 进入2021年下半场，大源板块内供应仍处稀缺，租金有望持续提升。新兴板块如 天府新区、城东仍将存较大供应放量。短期内空置压力高企，板块租金难以攀 升。但就长期来看，传统商务区需求外溢以及城市招商引资活动将帮助实现办公 去化。 • 从需求端来看，成都办公楼市场已经进入科技互联网的领军时代。于办公楼市场 而言，为承接产业落地，供应方需重新审视科技互联网企业不同细分领域的差异 化需求，这也将是现阶段提升楼宇承载能力的关键所在。 备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。 20 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 天津 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “甲级办公楼市场供应放 缓，需求释放推动空置率 持续下行，中资企业表现 强劲。” 米阳，华北区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -7.2% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积 79元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 指数 120 110 100 90 80 70 60 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 4Q20 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指天津中心城区的价格指数 资料来源: 仲量联行 专业服务、科技新媒体和金融行业租赁需求持续稳健。 • 上半年，天津办公楼市场租赁活跃度持续回暖，整体市场净吸纳量录得14.3万平 方米，远高于去年上半年水平，但较2019年同期仍减少9.3%。 • 专业服务、科技新媒体和金融行业继续保持良好的搬迁和扩张趋势，录得多个新 成交。但教育培训行业需求较去年同期大幅下降。中资企业表现强劲，以占据成 交量超八成的绝对优势主导市场需求。 上半年仅录得一栋乙级办公楼项目入市，空置率继续下行。 4Q21 • 本季度，位于海河沿岸板块的中建中心项目入市，带来4万平方米新增供应，推动市场 整体存量增加至390万平方米。 • 得益于租赁需求的稳健提升，市场空置率继续下行。截至二季度末，全市整体市场空 置率录得33.9%，环比下降1.0个百分点，同比下降6.0个百分点。甲级市场空置率环比 下降0.7个百分点，较去年同期下降6.6个百分点至39.3%。 硬性指标 总建筑面积 千平方米 700 600 500 400 300 200 100 0 16 17 18 19 20 净吸纳量 未来供应 落成量 空置率 55% 45% 35% 25% 15% 5% -5% 21F 百分比 市场租金跌幅收窄，业主信心有所提升。 • 为了抓住潜在客户，部分去化压力较大的项目业主保持较为灵活的租金政策，整体 租金仍呈现下行趋势。 • 第二季度，整体市场平均有效租金为79元/平方米/月，环比小幅下降0.3%；甲级市 场平均有效租金为85元/平方米/月，环比基本持平。 短期内整体市场供应暂缓，业主迎来去化的有利时机。 • 下半年，市场新增供应有限，甲级和乙级市场供应均进入缓行期，将带动整体空 置率稳步回落，全年市场净吸纳量预计将达到20万平方米。 • 在以国内大循环为主体的发展大背景下，内资需求厚积薄发，预计中资企业仍将 主导天津办公楼市场需求。 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 备注：天津办公楼市场是指天津甲级及乙级办公楼市场。 21 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 青岛 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “市场迎来近20万平方米 的新增供应，去化压力再 次加大，整体租金持续下 探。” 陈晨，青岛研究部负责人 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -2.9% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积 84元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 指数 140 130 120 110 100 90 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 4Q20 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指上海中心城区的价格指数 资料来源: 仲量联行 硬性指标 总建筑面积 千平方米 750 55% 600 45% 450 35% 25% 300 15% 150 5% 百分比 0 16 17 18 净吸纳量 未来供应 19 20 落成量 空置率 -5% 21F 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 小面积租赁交易市场占比过半，另有四分之一成交量由TMT行业贡献。 • 2021年第二季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为5.9万平方米，继续保持回暖 趋势。但多数企业的选址交易周期仍然较长，新增的租赁问询量相较于往年二季 度略显平淡。 • 在网红经济爆发增长以及政府的引导培育下，新媒体行业持续扩张发展，以其为 代表的TMT行业本季度租赁交易量占比约为23%。此外，市场大部分的需求来自 于小面积需求型租户，占比58%且持续活跃，推动市场稳定复苏。 城市地标项目海天中心于本季度交付运营。 • 位于香港中路沿线的海天中心以369米的高度再次刷新青岛城市天际线，并为甲级办公 楼市场带来10.7万平方米的新增供应。随之而来的加剧的市场去化压力，导致空置率上 升8.3个百分点至44.0%。 • 乙级办公楼市场连续第二个季度迎来新增供应，位于金家岭金融区的国信金融中心 （8.9万平方米）已交付使用。目前，全市整体办公楼市场存量升至518万平方米，整体 空置率上升1.5个百分点至31.5%。 租金持续承压，多数业主采取以价换量的保守租赁策略。 • 本季度，整体市场平均有效租金为84元/平方米/月，甲级办公楼平均有效租金为120 元/平方米/月。排除新入市项目影响，整体市场及甲级市场租金分别环比下降0.4% 和1.1%。面对进一步加剧的市场竞争，多数业主选择继续采取以价换量的保守租赁 策略。 • 本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。 甲级办公楼市场或将面临较大竞争压力，分化表现加剧。 • 随着短期供应高峰结束，核心商务区的未来供应将逐渐减小，市场将以消化现有 库存为主。 • 整体市场租金仍将走低。特别是在甲级办公楼市场，通过短期的价格竞争来提升 市场份额或将不可避免，但同时，多数业主正在通过产品升级与人性化服务的提 升来推动市场进入立足长远的价值竞争阶段。 备注：青岛办公楼市场是指青岛甲级和乙级办公楼市场。 22 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 重庆 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “科技互联网行业扩张支 撑重庆甲级办公楼租赁需 求，租金跌幅进一步放 缓。” 万嘉栋，研究部经理 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -1.7% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积 78元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 指数 140 130 120 110 100 90 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 4Q20 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指重庆甲级写字楼的价格指数 资料来源: 仲量联行 大面积扩租主导新增需求，甲级办公楼需求趋近疫前水平。 • 二季度办公需求仍以科技互联网企业大面积扩租为主，主要代表为字节跳动、作 业帮、腾讯。相较于一季度，二季度办公需求有所缩减，科技互联网行业新租占 比31.4%，为二季度市场第一去化主力。 • 截至季末，科技互联网行业在甲级办公楼中份额占比已达16.4%，在全行业中排 名第三，仅次于金融业（27.2%）和房地产建筑业（17.4%）。 甲级办公楼新交付两个项目共计12万平方米，市场空置率略微上升。 4Q21 • 第二季度，复星国际中心的交付为解放碑CBD带来7.3万平方米的优质办公空间，解放 碑板块总存量增至60.8万平方米。金科总部大楼的交付也让照母山板块甲级办公楼总 存量达到87.5万平方米。 • 二季度甲级办公楼净吸纳量约为7万平方米，较往年（2020年除外）平均值相比偏 低。市场存量增多推动空置率小幅上涨，截至季末，重庆甲级办公楼空置率录得 25.9%，环比增长0.6%。 硬性指标 总建筑面积 千平方米 百分比 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 16 17 18 19 20 净吸纳量 未来供应 落成量 空置率 55% 45% 35% 25% 15% 5% -5% 21F 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 租金跌幅持续收窄，资产收益率仍处于低位。 • 随着同比空置率的下降，第二季度，业主方逐渐减小优惠力度。与此同时，部分空 置率低于20%的项目也降低了佣金比。截至季末，第二季度甲级写字楼租金跌幅继 续收窄，环比微跌0.2%。 • 虽然目前较低的租金导致资产收益率仍处于低位，然而成渝经济圈概念的崛起，重 庆经济基本面的不断改善近期吸引若干投资者进行市场问询。 下半年预计新增供应达17.3万平方米，在线教育行业迎来调整期 。 • 下半年，重庆甲级办公楼市场仍有17.3万平方米办公空间等待交付，其中有超六 成面积将被企业自用，因此不会给租赁市场较大的冲击。 • 由于国家加强监管力度，推出“双减政策”，下半年在渝头部在线教育企业原有的 扩租计划将有较大几率暂停或取消，甚至出现提前解约或退租情况。 备注：重庆办公楼市场指重庆甲级办公楼。 23 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 沈阳 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “在线教育行业扩租需求 迅猛，带动市场空置率小 幅收窄，租金跌幅不断紧 缩。” 齐旋婷， 沈阳研究部分析师 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -4.1% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积 78元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 140 130 120 110 100 指数 90 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 4Q20 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指全市总体的价格指数 资料来源: 仲量联行 硬性指标 本季度市场租赁需求保持稳定。 • 第二季度，沈阳优质办公楼市场录得超5.3万平方米净吸纳量，租赁需求稳步回 升。 • 金融、专业服务、地产建筑等传统需求行业继续保持良好的搬迁和扩张趋势。科 技互联网行业，尤其是大型在线教育公司扩租势头迅猛，CBD和金廊板块均录得 大面积扩租成交案例。 第二季度录得一栋新项目入市，市场空置率小幅收窄。 4Q21 • 位于中金廊商圈的万科中心于本季度投入使用，为市场带来5.4万平方米新增供应。 • 尽管市场总存量被推高，但得益于项目良好的入市出租率及租赁需求的稳步回温，二 季度市场整体空置率环比下降0.5个百分点至31.9%。其中，甲级办公楼市场录得34.8% ，环比下降1.3个百分点。 市场租金跌幅持续收窄。 • 随着市场需求稳步恢复，多个大面积需求释放，市场信心有所提振。本季度整体市 场租金下行趋势继续减缓，录得62元/平方米/月，环比下降0.8个百分点。 总建筑面积 千平方米 350 300 250 200 150 100 50 0 16 17 18 19 20 净吸纳量 未来供应 落成量 空置率 55% 45% 35% 25% 15% 5% 0% 21F 百分比 • 甲级办公楼市场租金维持在78元/平方米/月，环比微降0.3%。基于稳定入驻率的支 撑，部分优质甲级办公楼业主开始计划调高租金预期，以吸引优质企业入驻。 未来市场新增供应挑战仍在，租金整体承压态势或将延续。 • 未来四年，市场预计将面临年均35万平方米的新增供应压力，主力供应区域为 CBD和金廊板块，空置率走高风险仍然存在。供过于求的市场环境下，各板块不 同品质项目的市场表现分化将愈加明显。 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 备注：沈阳办公楼市场是指沈阳甲级办公楼市场。 24 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 西安 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “西安优质办公楼供应暂 停，有望迎来市场租金拐 点。” 李睿奇，西安研究部副经理 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -1.7% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积* 92元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 指数 140 130 120 110 100 90 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 4Q20 箭头指示未来12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指西安中心城区的价格指数 资料来源: 仲量联行 西安甲级办公楼房地产及建筑行业需求居首，第三方办公空间需求增加。 • 第二季度，房地产及建筑行业需求量占比达到24.6%，已成为西安市甲级办公楼需 求的头号来源。2021年正值西安迎接十四运的关键之年，截至二季度末，已完工的 重点建设项目达191个，包括路桥隧道、文旅、市政和商业等多种类型，该类工程建 设对于需求量贡献较大。 • 疫后中小企业发展的不确定性为第三方办公产品提供了增长空间。由于随时可能面 临运营风险，企业对固定成本支出敏感度提高，更倾向于能实现成本分摊的拎包入 住办公模式。同时，市场需求面积段下降趋势有所增加，200平以内的企业面积需 4Q21 求也为联合办公的扩张提供了基础。 西安甲级办公楼供应进入暂缓期，空置率持续回落。 • 市场自2016年底进入高供应周期，四年多的时间，空置率从峰值42.5%回落至今，仍未 跌破30%大关，过长周期的去化压力迫使大量开发商陆续调整供应计划，转而尝试其 他现金流产品。商业地块由办公楼项目改为公寓产品的现象仍有继续。 硬性指标 总建筑面积 千平方米 百分比 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 16 17 18 净吸纳量 未来供应 19 20 落成量 空置率 55% 45% 35% 25% 15% 5% -5% 21F 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 • 年内仅有的几个待供应办公项目，因为资金周转或手续流程原因存在大概率延期 可能。同时，全市迎接十四运，西安市内暂停了有直接尘土污染的工程建设项 目，短暂的停工周期也影响了办公楼项目的供应速度，预计年内有新增项目的可 能性进一步降低。 业主方降租意愿明显减弱，部分具有区位优势的项目开始出现涨租现象。 • 本季度，被分散业权拉低的成交价格使得市场整体租金仍呈现下行趋势，但其降幅 持续收窄。截至本季度末，甲级办公楼市场租金落至98.3元/平方米/月，环比下降 0.2个百分点。 • 由于单一业权甲级办公楼项目空置率已回落至24.5%，去化压力有持续减轻的趋 势，业主方降租意愿明显减弱，部分具有区位优势的项目开始出现涨租现象。如高 新南板块的永利金融中心，高新北板块的国寿金融中心等项目，持续良好的运营对 项目租金的拉动具有显著的效果。 甲级办公楼即将进入供应空窗期，未来两年有望迎来租金拐点。 • 2021年极有可能成为自2016年以来西安甲级办公楼供应的首个“空窗期”，未来一 到两年，供应紧缺或将成为西安办公楼的关键问题。房地产及建筑业、金融业和 服务业作为办公楼市场的基石需求，加之科技互联网的动能需求来源，未来将持 续推动办公楼的增量需求。 • 预计未来四年，年均新增供应量不足20万平方米，回落的空置率和供应空窗期有 望在一两年内带来市场租金拐点，未来项目投资收益率的回升，预计将会给西安 甲级办公楼市场带来新的投资关注。 备注：西安办公楼市场是指西安甲级办公楼市场。 25 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 杭州 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “互联网电商企业租赁需 求旺盛，新增入市项目减 少，甲级办公楼租金维持 小幅攀升。” 姚耀，中国区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -0.4% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积 134元 租金周期 租金 平稳 价格指数 110 105 100 总体租赁需求进入调整阶段，但细分电商行业需求持续旺盛。 • 由于头部科技新媒体企业的大幅扩张需求在一季度充足释放，以及核心商圈大面 积高性价比空置面积逐渐稀缺，二季度大型企业成交量缩减。在小面积企业需求 成交维持稳定的情况下，租赁成交量小幅下滑，市场进入短期蓄势调整期。 指数 95 • 中小型电商企业成为成交主流，零售贸易细分类录得租赁新增需求比例达14%， 90 位列季度需求第二位。另一方面，二季度金融服务成交比例缩减，录得不到14% 85 的季度新增需求比。在线教育行业大跨步扩张趋势停滞，季度需求占比小于1%。 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 4Q20 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指上海中心城区的价格指数 资料来源: 仲量联行 4Q21 上半年两个新增项目入市；甲级办公楼本季度录得净吸纳量超两万平方米。 • 截至6月末，甲级办公楼净有效租金为4.4元每平方米每天，环比上升0.2%，同比下降 0.4%；乙级办公楼净有效租金报3.5元每平方米每天，环比下降0.3%，同比下降1.6%。 • 五月杭州首轮集中土拍交易结束，SKP奥体项目及绿汀路TOD华润项目最终落槌，加上 一季度成交的西站南北枢纽超高层枢纽项目及世纪城建工EIC等几个热点标杆项目，预 计未来五到六年内杭州将迎来超过50万方的新增优质办公体量。 硬性指标 总建筑面积 千平方米 百分比 350 300 250 200 150 100 50 0 16 17 18 净吸纳量 未来供应 19 20 落成量 空置率 55% 45% 35% 25% 15% 5% -5% 21F 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 受存量项目去化压力暂缓影响，杭州甲级办公楼市场租金维持小幅度攀升。 • 截至6月末，甲级办公楼净有效租金为4.4元每平方米每天，环比上升0.2%，同比下 降0.4%；乙级办公楼净有效租金报3.5元每平方米每天，环比下降0.3%，同比下降 1.6%。 • 多数业主反应上半年带看客户量回暖明显，市场情绪乐观，未来预期高，市场中卖 方议价力持续提高。土拍方面，政府倾向于将住宅及商业用地捆绑及赋予TOD、未 来社区等概念给予开发商宣传空间和盈利空间，市场持续火爆溢价攀升。 下半年预计将有5个优质办公楼项目共计约46万平方米体量入市。 • 下半年预计入市项目中有三个甲级办公楼项目包括中国人寿、万象世界中心及英 蓝国际金融中心项目，预计带来30万方新增体量。 • 年内甲级办公楼租金预计震荡上行，而受未来几年持续高新增供应带来的市场竞 争影响，预计中期年均涨幅将不超过两个百分点。杭州轻工业生产交易及互联网 平台发展的深厚基础，在本轮电商跨境贸易热潮中占据一席之地，预计短期内将 带动一批新需求。 备注：杭州办公楼市场是指杭州甲级办公楼市场。 26 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 南京 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “南京经济运行呈现稳中 向好态势，营商环境不断 优化，各行业需求加速复 苏，优质办公楼市场韧性 凸显。” 辛毅，南京、杭州、武汉总经理 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -2.2% 每平方米每月有效 租金基于建筑面积 122元 租金周期 跌幅 加快 价格指数 金融和房地产建筑行业需求活跃。 140 • 二季度，除新入市项目外，南京存量优质办公楼市场的净吸纳量达到近４万平方 130 米，租赁问询及成交活跃度均有明显提升。 指数 120 • 进入４月后，企业搬迁需求开始集中释放，租赁需求相较于上季度大幅上升，成 110 交板块集中于两大成熟商务区——新街口和河西，以保险公司为代表的金融行 100 业、房地产及建筑行业成为二季度成交的中坚力量。 90 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 4Q20 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数指南京甲级办公楼的价格指数 资料来源: 仲量联行 百分比 硬性指标 总建筑面积 千平方米 750 600 450 300 150 0 16 17 18 净吸纳量 未来供应 19 20 落成量 空置率 55% 45% 35% 25% 15% 5% -5% 21F 二季度两栋新竣工项目入市，整体空置率未受显著影响。 • 二季度两栋新竣工项目入市：位于南京南站的瀚瑞中心在季度末交付使用，总体量为 6.4万平方米，该项目为南京南站目前唯一甲级办公楼，对南京南站板块的竞争力提升 至关重要；另一栋为自用办公楼项目，位于玄武区的总体量约为6.6万平方米的熊猫中 央广场B塔。 • 二季度，同级别楼宇间租户搬迁较为频繁，新入市项目使得甲级办公楼空置率略有上 浮至31.8％；乙级办公楼空置率则有所回落，环比下降0.3个百分点至20.5%。目前，全 市整体办公楼市场存量升至451万平方米，整体空置率保持相对平稳为25.7%。 二季度市场需求回暖，租金仍处于下行通道。 • 二季度，排除新入市项目影响，甲级办公楼市场净有效租金录得4.2元每平方米每 天，环比下降1.1个百分点，乙级办公楼市场净有效租金录得3.2元每平方米每天，基 本与上季度持平。 • 新街口板块的甲级办公楼租户相较于一季度客户活跃度有所增强，而河西板块则凸 显了较强的行业集聚效应。同时，二季度部分优质办公楼业主仍采取以价换量或延 长免租期等策略。甲级办公楼租金的持续下探吸引了一些有升级搬迁需求的租户迁 入更为优质的办公楼项目。 面对较大未来供应，预计南京办公楼市场将进入消化期。 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 • 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 仲量联行预计金融行业以及房地产建筑类企业需求将会继续增加，而受政策影响 的在线教育类行业未来需求将缩减。从细分板块来看，鼓楼及新街口有限的新增 供应量将使租金维持稳定；而河西板块随着高品质项目入市，可供租户的选择增 多，有助于提升市场活跃度。 • 2021年南京经济环境回暖，未来新增供应将达到历史高位，供过于求的局面或使 得南京整体办公市场情绪趋于谨慎乐观，预计租金将长期处于调整态势当中。 备注：南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。 27 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 香港 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “租户恢复地产决策并追 寻优质办公空间。” 黄志辉，大中华区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -10.1% 每平方尺每月有效 租金基于净楼面面积 90港元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 指数 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 资本值指数 4Q20 4Q21 箭头指示未来12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 资料来源: 仲量联行 硬性指标 300 12% 200 8% 千平方米 100 4% 百分比 0 0% 16 17 18 19 20 21F -100 -4% -200 -8% -300 净吸纳量 未来供应 落成量 空置率 -12% 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 硬性指标为香港整体市场 资料来源: 仲量联行 疫情下优质办公空间需求增长。 • 尽管第二季度租赁交投量有所增长，整体甲级写字楼仍录得-81,000平方尺净吸纳 量。疫情下部分租户选择提升办公空间。例如，外卖平台Foodpanda承租了铜锣 湾时代广场两层楼面（39,000平方尺，建筑面积）。 • 由于中环区有数宗租户区内搬迁个案，本季度成交宗数环比上升39.4%。較瞩目 的成交包括中国人寿富兰克林资产管理公司从长江中心迁至交易广场一座全层 （13,900平方尺，净楼面面积）。 未来供应集中于非核心区域。 • 本季度无新增甲级写字楼供应。位于黄竹坑的Landmark South预计于第四季落成， 将为市场带来168,000平方尺的甲级写字楼供应。另2022年预计有近480万平方尺的 甲级写字楼落成，全部位于非核心区域。 • 在2021年5月，希慎和华懋组成的60/40合营公司以197.8亿港元投得位于铜锣湾加 路连山道（内地段第8945号）的商业地块。该地块楼面地价每平方尺高达18,374 港元，比市场估值上限溢价15%，较次高投标价格溢价48%。 租金及资本值缓跌。 • 本季度整体净有效租金环比下降2.9%，其中尖沙咀和中环的细分写字楼市场分别 录得最大和最少跌幅，与上季度相比分别下跌5.6%和2.0%。 • 本季度资本值环比下降2.7％，投资回报率大致保持平稳在2.8%。 • 由亿京发展牵头的财团以105亿港元（5,915港元每平方尺）向合和实业买入九龙湾 国际展贸中心，并计划采用目前容积比率将项目重建为甲级写字楼和购物中心。 市场处于下行周期末段。 • 由于企业持续节流，预计租金将继续承压下跌，但跌幅将会收窄。香港办公楼市 场将会跟随经济复苏的步伐，或在未来12个月内见底。 • 办公楼租金预计持续下跌，空置率居高，资本值预计会继续下跌。另一方面，全 球疫苗注射计划使投资前景转趋明朗，吸引投资者在市场反弹前入场。 备注：香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。 28 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 台北 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “纵使疫情再起影响商办 市场，但潜在需求稳定， 租金保持平稳。” 黄志辉，大中华区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 0.1% 每平方米每月 基于建筑面积 新台币856元 租金周期 租金 平稳 价格指数 140 130 120 指数 110 100 90 80 4Q16 4Q17 4Q18 4Q19 4Q20 租值指数 资本值指数 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指台北A级商业办公室市场 资料来源: 仲量联行 稳定的办公室需求显著推动净去化量。 • 本季办公室租赁市场的活动急剧增加，成交了两起重大的预租案件，净去化达 6,141 坪。空置率下降近0.4%，需求主要来自科技公司和网络服务行业。 • 去年出租4,600坪商办的台北希望广场，在本季加入新供给。其余的去化量，约 2,000 坪的现有供给，已预租完毕。 台北希望广场释出空间加入新供给。 • 随着净去化量激增，本季空置率下降0.4%，达到1.9%的历史新低。近两年将推 出的大部分新项目都是业主自用，或已经预租完毕。此外，疫情再起可能会延 4Q21 后各项建设的时间，近期市场供应将继续紧缩。 • 台北希望广场本季释出了约4,600坪的新空间。然而，大部分都已经预租完毕。 下一个即将推出的项目-富邦辽宁，预计将于2021年第三季发布，其大部分可用 空间也已于 2020 年由渣打银行完全承租。 硬性指标 总建筑面积 千平方米 百分比 100 80 60 40 20 0 16 17 18 净吸纳量 未来供应 19 20 落成量 空置率 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 21F 2016至2020年的净吸纳量、落成量、空置率是年底 值。2021年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率 为二季度值，未来供应是下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 潜在需求稳定，租金保持平稳。 • 随着疫情反弹，尽管有租户正在寻求租金减免，但尚未看到房东释出租金优惠，大 部分租赁政策保持原样。下季度的市场走势值得关注。 • 本季市场释出的商办投资机会有限，大多数交易围绕工业板块，尤其是工业/写字 楼。同时，科技公司并购产业，办公升级整合趋势持续。例如，联发科在本季斥资 326 亿新台币买下位于内湖的工业/写字楼。 下一季租赁动能或减弱。 • 5月下旬，台湾的新冠疫情病例逐渐激增，在当前情况下，“正常生活”已不复存 在。大多数企业暂缓业务，并鼓励员工居家办公。基于对商业气氛的影响，我们 预计租赁动能在第三季减弱，直到台湾疫情缓和。 • 尽管疫情正在冲击台湾局势，促使投资者对商办市场的信心产生负面影响，但有 限的新供给和强劲的经济将继续支撑市场需求。疫情或只是一个短期的干扰因 素。我们将保持观望态度，直到疫情缓和。 备注：台北办公市场为A级商业办公室市场。 29 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 零售地产 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 30 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 北京 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “奢侈品牌销售额迎来 强势反弹，积极在市场 中扩张。” 米阳，华北区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -1.1% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积 796元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 指数 120 115 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 奢侈品牌积极扩张，集合店类品牌表现强劲。 • 本季度，多个奢侈品牌在高端购物中心扩大布局，如葆蝶家在太古里北区开设新 店，同时亚历山大麦昆也计划在此开设新店。珠宝类奢侈品牌同样活跃，尚美本 季度开设新店，同时海瑞温斯顿等多个品牌也计划开设新店。 • 集合店类品牌表现强劲，成为租赁需求增长最快的业态之一。业主方对于引进集 合店类租户表现出极大兴趣，以期能够快速填补空置面积，丰富业态组合。其 中，LLAABB MIX加速扩张，在本季度新开三家门店。 北京新开三座购物中心，其中包括丽泽天街。 • 本季度，北京新开三座购物中心，其中备受关注莫过于丽泽金融商务区的首个购物中 心——丽泽天街开业。丽泽天街引入超过220家品牌，包括塔可贝尔和Manner咖啡等 多家首度进驻丰台区的餐饮品牌。 • 位于西单的更新场，原为77街，改造后本季度开业，整体风格偏向艺术和设计。同 时，北投爱琴海购物公园本季度开业，成为通州区近年来首个新开业的购物中心。 硬件指标 千平方米 900 750 600 450 300 150 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 市场需求稳步回升，市场租金降幅放缓。 • 本季度，市区市场租金环比下降1.1%，核心市场则保持平稳，租金环比略降0.3% 。核心市场中一些领先的优质项目本季度已开始上调租金。 • 同时，郊区市场的租赁需求逐步回暖，带动空置率下降至7.8%。尽管郊区市场仍 面临空置压力，但是随着需求回升的迹象开始显现，多数业主已不愿像此前做出 大幅度的租金让步。本季度郊区零售市场租金环比下降2.1%。 冬奥会将推动户外运动品牌扩张。 • 随着北京冬季奥运会的临近，户外运动品牌预计将在市场中加速扩张。国外户外运 动品牌在市场中积极布局新店，其中包括滑雪品牌Spyder和Helly Hansen。 • 太古里和华熙Live Hi-Up的扩容项目预计在下半年开业。其中太古里扩容部分太古 里西区预计将引入更多生活方式和娱乐类业态。同时华熙Live Hi-Up北区将新增 20,000平方米零售面积。 备注：北京零售市场是指北京城区零售市场。 31 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 上海 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “消费升级型租赁需求 带动整体市场恢复。” 姚耀，中国区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 3.2% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积 1,519元 租金周期 涨幅 加快 价格指数 指数 120 115 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 租户扩张意愿显著提升。 • 在“五五购物节”的带动下，二季度上海消费市场持续释放活力。2021年1-5月，上海 社会消费品零售总额同比激增49.0%，与2019年同期相比增长25.1%。由于租赁市 场的进一步恢复及近期新项目良好的开业表现，市区净吸纳量加速增至20.7万平方 米。 • 来自消费升级类品牌的租赁需求推动了本季度净吸纳量的增长，其中包括高端户外运 动服饰及装备、汽车展厅、潮流玩具、珠宝及时尚配饰等品牌。 全市整体空置率持续回落。 • 二季度，位于非核心区的两个购物中心相继亮相，商业面积共计约18.4万平方米。由印 力集团打造的漕河泾印象城作为漕河泾商圈首家购物中心正式开业。此外，日本开发 商三井不动产在海外的首家“啦啦宝都”也于本季度亮相上海金桥。两个新项目均录得 90%以上的开业率。 硬件指标 • 二季度，全市整体空置率持续回落。其中，核心区空置率稳定在10.0%的水平。而非核 心区由于现有项目的租赁回暖持续加速，以及新开业项目的出色表现，空置率环比回 落0.5个百分点，降至10.3%。 千平方米 700 600 500 400 300 200 100 0 16 17 18 19 20 21F 市区租金同比增长止跌回正。 • 由于高端购物中心良好的销售表现，核心商圈首层租金环比上涨1.4%至人民币49.9元 每平方米每天。非核心商圈租金也环比微升0.7%至人民币18.8元每平方米每天，这主 要是受到了很多项目积极的租户调整及标杆型区域购物中心稳定增长的推动。 • 市区整体租金同比增长0.6%，结束了自2019年二季度开始租金同比下跌的走势。在投 资市场，由于国内消费的快速恢复，使得外资机构投资者对于中国优质零售资产升值 潜力的信心不断增强，推动多个市场玩家近期持续加码在中国市场的零售物业投资。 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 展望：多个备受关注的未来项目或将重新定义新兴商圈。 • 2021年下半年预计将有14个新项目开业，整体空置率将进一步面临上行压力，尤 其是在非核心区域。尽管如此，多个备受瞩目的新项目预计将推动诸如前滩、虹 口及北外滩等多个新兴商圈的商业氛围走向成熟。 • 而在传统的市中心商圈，我们预计将有更多老旧项目加入提质改造和重新定位的 行列。在国内消费稳步增长和市场信心持续增强的推动下，年内租金预计将保持 积极增长的态势。 备注：上海零售市场包括上海核心和非核心市场。 32 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 广州 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “六月份广州新冠疫情 反扑影响市场情绪。” 曾丽，华南区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 0.4% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积* 1,387元 租金周期 租金 平稳 价格指数 指数 120 115 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头指示未来12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 新冠疫情导致6月租赁需求减弱。 • 尽管社会消费品零售额在 2021 年前五个月持续回涨，但五月下旬以来，疫情的短暂反 复抑制了市场情绪并导致部分零售租赁活动暂停。大量零售商因防疫隔离规定而遭受 销售额损失。全市娱乐场所被关闭，全市除天河区均禁止堂食服务，而天河区的大堂 餐桌实际使用数量不能超过平时的50%。 • 由于六月份客流量大幅下滑，许多非连锁餐饮租户在销售额方面遭受严重的打击。另 一方面，高档餐厅扩张势头强劲，部分类似烹饪工作室等提供定制化线下体验的服务 商选择在中高端购物中心开设新店，以服务日益壮大、拥有更高消费意愿的中产阶级 消费者。 本季度市郊空置率飙升。 • 新塘永旺梦乐城于2021年第二季度开业，为市郊增加了130,000平方米的面积。尽 管此购物中心获得了日本连锁娱乐品牌朗玩中国首店的进驻，但其整体开业率仅 略高于60%。 硬件指标 千平方米 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 16 17 落成量 18 19 未来供应 20 21F 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 • 市郊项目竞争日趋激烈，新项目入驻率不理想，导致市郊空置率上升2.7个百分点至 6.6%。相比之下，市区空置率基本保持稳定，其中天河北的主要购物中心在疫情影响 下表现出较强的韧性。 领展以32亿元收购太阳新天地购物中心。 • 虽然传统商圈内部分购物中心的业主愿意提供租金优惠以争夺零售商进驻，但因天河 北和珠江新城的中高端购物中心仍受租户追捧，其租金亦未见显著下行压力，市区整 体租金得以保持稳定。另外，由于增城片区的空置率上升带来租金下行压力，市郊租 金小幅下跌。 • 领展于 6 月以约 32 亿元人民币收购太阳新天地购物中心。该项目地理位置优越，所处 的珠江新城商圈的零售升级需求强劲，但优质零售物业供应有限。因此，预计该笔收 购将带来资产增值以及租金上行的潜力。 展望：持续的不确定因素令零售商保持谨慎。 • 尽管五月下旬的疫情已得到有效的控制，但我们预计零售商将对进一步的扩张保 持谨慎态度。尤其是大众时尚品牌将加速数字化转型以促进销售，因此部分商场 可能会调整其定位策略，以寻求引入更多娱乐和化妆品类租户。 • 预计未来12个月将有近240,000平方米的新增供应入市。由于近期需求相对疲 弱，新项目在预租阶段可能会面临招商压力，预计短期内市场空置率也不会有太 大改善，租金增长仍将面临阻力。 备注：广州零售是指广州整体优质零售市场。 *指市区租金。 33 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 深圳 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “中高端消费需求强 劲，奢侈品持续在深拓 展版图。” 曾丽，华南区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 1.2%* 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积* 1,142*元 租金周期 租金 平稳 价格指数 指数 120 115 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 硬件指标 千平方米 1200 1000 800 600 400 200 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量是年底值。2021年落成量为 上半年的值，未来供应是指2021年下半年计划落成 量。 资料来源：仲量联行 消费复苏态势持续巩固，整体租赁需求表现活跃。 • 五月底疫情的短暂爆发并未对全市造成显著影响，市民消费意愿也在防控形势总体可 控的背景下稳步回升。整体而言，二季度深圳消费市场的复苏态势得到进一步巩固， 首进深圳品牌不断激发市场新活力，整体租赁需求呈现多点开花的局面。 • 受益于高端消费需求增长，本季度奢侈品牌表现持续亮眼。例如，香奈儿和海瑞温斯 顿的深圳首店均落地深圳湾万象城。此外，尽管线上消费快速普及，服饰业的租赁需 求逆势而上并出现向核心商圈聚拢的趋势，而非核心商圈则吸引更多来自娱乐和儿童 业态的租户。 二季度市场无新增供应，全市空置率小幅攀升。 • 本季度无新项目入市，深圳零售市场总存量维持在约600万平方米的水平。 • 随着整体租赁需求日趋活跃，市面上不少原有空置面积得到进一步去化。因此，本季 度部分项目的大面积调整及少数次主力店的撤场对全市空置造成的影响有限。截至二 季度，整体空置率小幅上升至3.3%，该数据仍处一线城市的最低值。 整体租金延续上升趋势，零售投资市场相对平静。 • 不断改善的租赁情况有效提振业主信心，二季度整体租金环比上涨1.0%。和上季度相 同，核心商圈的优质项目基于强大的需求聚集效应继续引领该增幅。与此同时，一些 来自非核心商圈但周边居民消费能力突出的项目也凭借着良好的经营状况重拾租金增 长动力。 • 考虑到可供投资的项目有限，本季度零售投资市场氛围平淡。具体而言，深圳的优质 零售物业主要由本地开发商持有，且他们能通过资产证券化等多项金融工具进行募 资，而无需急于出售项目。 城市处于旺盛的“人口红利期”，消费升级将带动市场扩张。 • “七普”数据表明过去十年深圳常住人口增长近715万。其中，年轻人作为最主要 的消费群体，他们消费升级的需求正得到更多商家的重视，同时也给商家带来基 于产品创新或是打造新业态的新思路。这些利好将在短期内驱使更多品牌进军深 圳，整体租赁需求有望维持稳健走势。 • 未来12个月新增供应面积将突破100万平方米。具体而言，现阶段多个项目已取得 较为理想的预租率，因此整体空置率大幅飙升的可能性有所减小。至于租金，预 计较为活跃的租赁氛围将促使整体租金保持上升势头。 备注：深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场。 *指市区租金 34 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 成都 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “成都零售市场稳定回 暖、租赁表现活跃，升 级调改成为零售业主旋 律。” 卢晓曦，成都研究部经理 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -0.15% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积 362元 租金周期 租金 平稳 价格指数 指数 120 115 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 硬件指标 千平方米 1200 1050 900 750 600 450 300 150 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 消费持续回暖，市场呈现供需两旺态势。 • 季内，零售物业项目升级调改成为市场主流趋势。从区域来看，核心商圈优质零 售物业项目紧跟品质化消费趋势，同时瞄准中西部旅游消费升级客群，以品牌 招商联动、品牌客群差异化和互补以及品牌效益最大化原则，进行精细化调改升 级。 • 随着都市扩张，居住空间不断延展，近郊商圈加速提档升级。在原有项目调 改升级以及更高客群定位的新项目入市带动下，近郊商圈录得大量国际时 尚品牌、特色餐饮品牌进驻，为区域零售市场品质化、精细化发展打下坚实 基础。第二季度，位于龙泉驿商圈的世茂广场正式开业，该项目引进了CK Underwear、Champion、Sephora等国际知名品牌，有效吸附和拓展了区域内中高 端消费客群。 高品质零售项目入市，近郊商圈提档升级。 • 季内，成都迎来三个优质零售物业项目入市，共计32.5万平方米。其中之一是位于龙 泉驿区的成都世茂广场，是世茂商业在西部的首座购物中心。位于新都区的龙湖锦宸 天街则引进了近百家区域首进品牌。这两个项目补足了近郊商圈快时尚的短板，使项 目向全客层消费方向发展。 • 位于建设路及万年场区域的成都印象城是印力集团在成都打造的首个印象城项目，汇 聚了体验类主题乐园、网娱文创IP联动业态。入驻品牌有完美世界影城、卡通尼乐园 等。 成都优质购物中心首层平均租金小幅回升。 • 通过引入更多国际奢侈品牌和美妆护肤类高坪效业态，不断优化品牌组合，以期 提升整体营业额。受此影响，成都优质购物中心首层平均租金小幅回升，报362 元/平方米/月，环比上涨0.4%。 成都正在加快建设为国际中心消费城市，零售市场具备长期发展潜力。 • 2021年，伴随新增供应入市，成都商业零售市场将进一步扩展。对核心商圈而 言，市中心项目将持续迎来调改升级。如位于成都CBD红照壁板块的“铁三角”商 业项目：航天科技大厦、仁恒置地广场与财富中心，正在通过差异化定位使业态 优势互补，为传统商圈带来新的发展潜能。 • 对非核心商圈而言，2021年9成供应都集中于此区域。成都零售物业市场将由“双 核”向“多核”趋势发展，近郊商圈如新都和龙泉驿正在成为成熟零售商业市场。 备注：成都零售物业市场指成都优质零售物业市场。 35 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 天津 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “市场整体租赁需求延 续回暖趋势，租金跌幅 收窄。” 米阳，华北区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -4.6% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积 315元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 指数 120 115 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 租赁需求主要来自餐饮、时尚及生活服务业态。 • 随着消费市场的逐步复苏，品牌经营及新店装修回归既有节奏。餐饮品牌持续 占据新开业店铺主流，特色餐饮、火锅烧烤布局稳定，椒爱天津首店进驻和平 大悦城，烧江南和辣叁成首入天津选址天河城；茶饮品牌持续扩张，J-tea魔 杰的茶入津后连开新店。 • 时尚方面，多个品牌保持扩张势头；生活服务方面，美容美发类店铺持续进入购 物中心。 本季度全市空置率保持稳定。 • 第二季度，天津中心城区未录得新增供应·，全市优质零售物业总存量稳定在413万平方 米。供应量的持续放缓为核心商圈的项目提供了调整及提升的缓冲空间。 • 截至本季度末，全市空置率较上季度持平，其中购物中心空置率环比微降0.1个百分点 至16.2%，同比增长2.4个百分点。 硬件指标 千平方米 600 500 400 300 200 100 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 租金跌幅收窄。 • 核心区位项目抗风险价值凸显，表现稳定的优质项目租金止跌企稳。但多数项目 仍采取谨慎的租金策略，以提升进驻率为优先考量。 • 本季度，全市优质零售物业首层净租金保持在329元/平方米/月，环比微跌 0.2%。 天津市场持续迎来新增供应，机遇与挑战并存。 • 未来三年，天津零售地产市场年均新增入市体量预计在20万平方米左右，大面积 新增将主要分布在周边新兴区域。 • 持续新增将不断提升市场存量，吸引更多品牌拓展天津市场；同时，新项目的入 市将更多地分流客群，引发更激烈的市场竞争。因此，招商策略、服务运营等方 面的创新或将成为项目能否在市场中争得一席的关键。 备注：天津零售物业指天津中心城区零售物业市场。资产表现仅包含购物中心项目。 36 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 青岛 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “租金降幅明显收窄， 市场信心有所提升。” 陈晨，青岛研究部负责人 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -2.0% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积 232元 租金周期 租金 平稳 价格指数 指数 120 115 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 硬件指标 千平方米 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 16 17 落成量 18 19 未来供应 20 21F 餐饮、时尚、娱乐类品牌成为市场需求驱动核心力量。 • 本季度全市零售地产市场净吸纳量为1.5万平方米，继续呈现复苏趋势，餐饮、时 尚、娱乐等业态表现活跃。 • 随着疫情影响逐渐消退，高端餐饮消费需求逐渐释放，其需求占比较去年同期大 幅提高；而疫情对单体小型餐饮企业的冲击更加速了连锁化餐饮品牌的扩张进 程；此外，多业态融合的新兴娱乐、室内运动、新能源汽车展厅等业态同样受到 追捧。 本季度无新增供应入市。 • 截至2021年二季度末，全市优质零售地产市场存量为432万平方米，市场层面以去化及 调整现有项目为主。 • 未来，新增供应将主要集中于非核心商圈的社区型商业。 租金降幅明显收窄，市场信心有所提升。 • 本季度全市优质零售物业平均租金为232元/平方米/月，环比小幅下降0.1%，同 比下降2.0%，租金降幅已明显收窄。市场需求的复苏趋势正在持续增强业主对市 场前景的信心，提升其议价能力。 • 本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。 供应放缓与需求复苏背景下，租金或将迎来触底反弹。 • 青岛优质零售物业市场未来供应的规模和增速将持续处于低位，为核心商圈的优 质购物中心提供了调整及提升的缓冲空间。 • 随着市场需求全面复苏，入驻率稳定的优质项目有望于年底实现租金增长，从而 引领整体市场租金触底反弹。 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 37 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 重庆 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “重庆传统商圈的重新 定位开始初见成效，再 加上二季度的新项目填 补区域空缺，零售市场 需求持续升温。” 吴晓川，重庆研究部分析师 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -1.0% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积 348元 租金周期 跌幅 放缓 指数 价格指数 100 95 90 85 市场情绪逐渐升温，核心商圈率先复苏。 • 观音桥商圈在二季度持续引进高端国际时尚品牌，进一步巩固其“本地年轻客群+ 国际时尚潮流聚集地”的定位，提升区域消费品质。 • 传统核心商圈解放碑，积极开展城市更新，在保留传统空间、肌理和文化的基础 上，对商圈内零售业态特色化打造，突破旅游客群消费单一的限制，融入更多潮 玩、体验、健康元素，引入如密室逃脱、VR交互、健康轻食品牌等，通过商户结 构换血，重新定位消费客群。 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 优质郊区项目引领提档升级，新项目填补区域空缺。 • 二季度入市的香港置地全新商业品牌“光环”系列项目光环中心，打造出网红室内 植物园，以及虎扑路人王IP球场等文化和运动设施，在触点、内容、场景上拉动 近郊商圈提档升级。大渡口万象汇也与二季度入市，其优质商户组合填补了区域 零售的空白。 硬件指标 • 二季度新增体量约28.3万平方米，市场总存量达到754万平方米。尽管二季度新 增供应量较大，但郊区优质项目的入市，刺激区域零售需求增长。本季度全市空 置率平稳为13.6%，环比上升0.1%。 千平方米 1200 1000 800 600 400 200 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 零售策略初见成效，整体租金触底回升。 • 以核心商圈为首的优质商圈以差异化战略来巩固龙头优势，而非核心撒全采用多 元化策略吸引本地服饰品牌、买手店、临时奥莱店以填补零售空缺，二季度租赁 金环比小幅反弹。 • 二季度首层平均租金报348元/平方米/月，环比上升0.2%，同比下降1.0%。 百万量级供应待发，优质零售带领市场提档升级。 • 2021年底，重庆优质零售商业物业的总体量预计将达到848万平方米。 • 疫后重庆零售市场复苏与调整并行，随着下半年零售项目密集开业，重庆零售市 场提档升级的趋势将更加明显，但大量新交付仍将使租金承压。 备注：重庆零售物业市场指重庆优质零售物业市场。 38 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 沈阳 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “餐饮行业继续引领零 售物业的租赁需求，传 统商圈提质升级积极谋 变。” 齐旋婷，沈阳研究部分析师 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -1.0% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积 236元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 指数 120 115 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 餐饮行业持续引领市场需求。 • 得益于五一、端午等假期拉高沈阳城市消费，带动市场租赁需求回暖。同时，夜 经济继续在沈阳生根发芽，以嘉里城、万象城为代表的购物中心抓住夏季黄金 期，开设主题集市夜市，吸引更多客流。 • 餐饮品牌加速扩张，海底捞、太二酸菜鱼等热门连锁餐饮接连开设新店，奈雪的 茶、一点点等茶饮品牌继续进驻各大商圈。时尚零售方面，TORY BURCH 、FRED PERRY等知名品牌进驻成熟优质项目。此外，儿童教育及娱乐、新能源汽车展厅 等业态表现积极。 本季度仅录得一个更新改造项目入市。 • 位于中街商圈的原新世界百货改造为新世界时尚广场重新进入市场，沈阳优质零售物 业市场总存量升至609万平方米。由于项目目前开业率较低，推升全市整体空置率至 18.8%，环比上升1.3个百分点。 • 优质购物中心品牌更迭继续，空置率录得16.2%，环比下降0.2个百分点。 硬件指标 千平方米 650 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 整体租金止跌企稳。 • 消费市场的回暖提振了市场信心，对租金形成了有力支撑。业主提供优惠减免的 意愿降低，开始维持既有租金水平，运营表现优异的核心项目通过租户配比调整 来增加收益，带动整体租金止跌企稳。 • 第二季度，全市优质零售物业首层净有效租金维持在236元/平方米/月，环比微 升0.2%。 未来市场将迎来大量新增供应。 • 下半年，沈北吾悦广场、沈北万达广场及太原街苏宁广场等购物中心预计开业， 将带来近60万平方米的新增供应，迫使市场整体空置率持续承压。 • 未来三年，新增供应将继续下沉至新兴区域，消费者在享受更加便利优质的购物 体验时，业主间的竞争预计将更加激烈，传统商圈及同质化严重的项目或将面临 更严峻考验，变革和创新迫在眉睫。 备注：沈阳零售物业市场指沈阳优质零售市场。 39 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 西安 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “首层品牌进行大面积 调改升级，生活类业态 比重增加。” 何嘉悦，西安研究部分析师 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 0.0% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积 358元 租金周期 租金 平稳 价格指数 指数 120 115 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 季内，运营商对商场首层品牌进行大面积调改升级，生活类业态比重增加。 • 集合店是运营商的首选，如万象城引入Sephora美妆进行品牌升级，沣东吾悦广 场引入wowcolour美妆集合店增加年轻受众群体，凯德广场引入KKV日化集合店 这类更受年轻群体青睐品牌等。集合店的引入有助于提高项目营业额，为区域商 圈发展带来更多可能性。 • 另外，如TopToy和Pop Mart此类玩具集合店在本季也持续扩张，这类高坪效产品 的入驻既增强了消费者的观感体验，也提高了消费者对产品零售的购买力，有效 地提升了商场的营业额。 西安零售市场保持平稳发展，总体量报650万平方米。 • 季内，核心商圈新增8万平米新项目，星光CityMore，新项目入市有效提升核心商圈活 力，填补区域商业空白，核心商圈总体量报203万平方米。非核心商圈本季度无新增 供应，总体量报447万平方米。 硬件指标 千平方米 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 16 17 落成量 18 19 未来供应 20 21F 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 • 季内，钟楼世纪金花和城北赛高街区暂时停业，进行调改升级，导致本季净吸纳量呈 现负数。 市中心子市场走势分化，租金差异持续扩大。 • 解放路商圈常住人口减少，租金下滑幅度较大，招商运营难度较大，缺乏持续吸 引客流的品牌和业态，运营商亟需寻求改变；南门商圈在市中心子市场范围内表 现较好，客流量大，运营团队专业度较高，本季度空置率小幅度下降，租金保持 平稳上升状态。 • 城东、城南、城北、城西等子市场保持平稳发展，但由于部分商场对业态进行调 改升级，季内空置率环比上升0.4个百分点，首层平均租金较上季度无明显变化。 优质运营物业升级调改，增加消费触点，市场平均租金逐步回稳。 • 随着年轻消费者消费习惯的改变，各大商场运营也在随之做出改变，近几年的潮 流集合店和美妆集合店就是为迎合年轻消费者消费需求所衍生的新产品。因此电 子竞技、文创、科技娱乐业态在本季也有所扩张，预计还将在下几个季度迎来一 个较大增长幅度。 • 2021年下半年西安将迎来商业开业热潮，预计下半年将新增51万零售商业面积， 如幸福林带环球港和华润万象天地都是下半年开业亮点，未来新增供应将持续下 沉至新兴区域。 备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。 西安零售物业市场指西安优质零售物业市场。 40 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 杭州 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “二季度净吸纳量创两 年新高，租金走势维持 平稳，泛娱乐社交业态 备受关注。” 姚耀，中国区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -0.9% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积 581元 租金周期 租金 平稳 价格指数 指数 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为购物中心指数，不含百货商场 资料来源: 仲量联行 首店效益不减，泛娱乐社交业态备受关注。 • 小面积标化简餐及包点饮料成为入驻主流：泸溪河、KUMOKUMO首进杭州； 获得融资的精品咖啡系M stand及algebraist首进杭州各开三店。时尚方面季度 新增开业占27%，潮流品牌如全国首店2AM、CHUU及运动品牌如MLB、Fila纷 纷落店。 • 泛娱乐休闲社交业态或成零售物业新标配，Manas餐酒吧、剧本杀体验店 MOSS7 和谋局密室逃脱入驻Ins. Park，红Lounge、铂晶宫入驻城西银泰，来福 士GAME BIG密室正式开业。 受二季度新增零售项目入市影响，季度净吸纳量创两年新高。 • 位于城北商圈的融创Ins. Park作为二季度唯一新增零售物业，于六月入市，带来7 万方新增零售体量。除了以露天回廊及玻璃盒子的组合建筑形式吸引打卡外，其 穿插其间的多个展览市集和主打潮玩及夜生活休闲的主题也迎合了城北零售商圈 发展导向。 硬件指标 千平方米 1100 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 • 截至二季度末，全市优质零售市场空置率小幅下调至8.8%，环比降幅0.2个百分点。受 新增项目入市影响及存量项目普遍营运趋稳，季度净吸纳量创两年内新高，报70,656 平方米。 受积极消费政策引导及零售业态持续调整作用，零售物业租金走势平稳。 • 四月起，各新行政区划积极开展以数智消费概念为首的全商圈联合促销活动及夜 间经济倡导，产生了积极效果。 • 全市优质零售物业租金下跌趋势出现拐点，首层净有效租金录得20.3元每平方米 每天，环比维持平稳。 下半年预计将有4个优质零售项目合计近40万平方米入市。 • 短期来看，下半年入市项目主要集中在滨江及钱江世纪城，区域零售氛围有望迅 速崛起。 • 中期来看，未来三年年均新增入市零售体量将维持在30万方左右，满足了各新兴 商圈的消费升级需求，去化及租金成长空间较强；从长期来看，预计到2025年前 后，将有近60万方的高标准项目入市，市场也将朝着多元化的方向发展。 备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。 杭州零售物业市场指杭州优质零售物业市场。 41 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 南京 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “在‘双循环’发展新 格局下，市场回暖迹象 明显，零售品牌升级激 发市场潜能。” 辛毅，南京、杭州、武汉总经理 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -5.0% 每平方米每月有效 租金基于可租赁面积 497元 租金周期 跌幅 放缓 价格指数 指数 120 115 110 105 100 95 90 85 80 4Q16 4Q17 4Q18 同质比租值指数 4Q19 4Q20 同质比资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 *图中指数为南京优质零售商业指数，含百货商场 资料来源: 仲量联行 硬件指标 千平方米 1050 900 750 600 450 300 150 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 核心零售物业市场重新焕发生机，次级商圈零售物业市场维持平稳。 • 2021年上半年，存量项目的租赁进展带来约11万平方米的净吸纳量，核心商圈零 售物业表现良好，从业态表现来看，餐饮、运动品牌及潮流女装等租赁需求强 劲。其中热门连锁餐饮品牌在南京扩店最为凸显，占比最高达到42%。 • 二季度，热门连锁餐饮品牌如Holiland、池奈、另茶、回兰、Sevenbus等国内餐 饮品牌持续布局南京零售市场，同时带动次级商圈净吸纳量提升。 二季度核心商圈迎来一改造项目入市，次级商圈迎来一项目开业。 • 新项目为位于浦口的桥北万象汇，该项目为华润在南京的万象汇系列首店，6月29日开 业入驻率100%，各头部房企在次级商圈的零售产业布局，成熟度日渐提升，足以显示 出次级商圈的消费活力，更加彰显出南京在多级商圈发展中的创新城市商业体系。 • 存量项目金茂汇一期焕新升级，重新开业改名为金茂览秀城，转变传统业态模式，重 新打造为“潮流聚集地”，以年轻人为主要目标群体，引入“笑果文化”南京首店、奈雪 的茶Pro南京首店等体验式消费模式品牌，开业入驻率高达98%，带动周边商场空置率 小幅上浮。 零售物业市场需求回暖，租金稳中有升。 • 租金方面，随着经济形式回暖，全市优质零售物业首层净有效租金略有回升，录 得16元每平方米每天，环比小幅上浮0.2个百分点。 • 核心商圈彰显出强大的消费活力，租金涨幅为0.3%，约为21元每平方米每天。次 级商圈租金环比上涨0.1个百分点，约为11元每平方米每天。 下半年将有5个项目入市，预计将显著提升南京河西板块的零售商业氛围。 • 随着南京政府印发创建国际消费中心城市三年行动计划，第二季度南京各项消费 数据回暖，这些利好信号将加快推进南京建设国家创新型城市与国际消费中心城 市。 • 购物中心业态品牌的迭代更新，将高效激发南京零售物业市场的潜能，商业项目 将更加明确商业主题，强化消费活力新动能，完善城市商业布局。 备注：南京零售物业市场指南京优质购物中心市场。 42 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 住宅 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 43 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 北京 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “在大量供应的支撑 下，豪华公寓销量大幅 攀升，但价格水平基本 持平。” 米阳，华北区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 0.4% 每平方米每月 基于建筑面积 149元 租金周期 涨幅 放缓 价格指数 160 140 指数 120 100 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 资料来源: 仲量联行 4Q19 4Q20 资本值指数 供应激增推动北京高端住宅市场成交量持续攀升。 • 市场置业情绪持续高涨。本季度，北京豪华公寓市场共成交839套，环比增长 79%。部分新开盘项目的销售率已超过60%。 • 随着需求复苏加速，上半年新盘的热销带动了新房市场成交量的持续攀升。加之 年中的业绩压力使开发商尚未全面提价，进一步吸引购房者入市，推升市场活跃 度。 开发商趁势密集推盘，供应放量维持高位。 4Q21 • 本季度，豪华公寓市场共有6个新项目开盘，带来2,661套住宅集中入市，使新房供应量 达到2010年以来二季度的最高值。另有3个高端别墅项目供应231套产品，别墅供应较 之前明显活跃。 • 5月，北京首次集中供地共成交30宗地块。其中五宗的楼面价录得超过每平方米50,000 元，值得关注。其余多数地块与特殊政策捆绑，开发为高端项目的空间有限。 硬性指标 4000 高端住宅租金近两年来首次上扬。 • 尽管市场成交持续升温，在不断完善的调控政策下，高端住宅价格表现趋稳。豪 华公寓新房价格环比微涨0.1%。二手房价格结束了持续两个季度的下滑，较上季 度小幅增长0.4%。 3000 套数 2000 1000 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 • 本季度，高端住宅租金环比上涨1.0%，是自2019年第二季度以来的首次正增长。 整体租赁市场的需求回暖也有助于提振高端住宅租赁市场。 经济好转助推租赁市场持续回暖。 • 随着整体经济环境的持续好转，之前因疫情搁置的扩张计划被许多公司将重新提 上日程，考虑到更多的企业开始实施积极的扩张计划，人员扩招将进一步激活高 端住宅租赁市场，推动市场需求持续回暖。 • 高端住宅销售市场成交量预计将持续走高。在活跃的市场情绪带动下，部分高品 质项目开发商或将收紧优惠力度，带动整体市场价格企稳回升。 备注：北京的住宅市场是指北京豪宅及高端住宅市场。 44 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 上海 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “楼市政策收紧，刚需 型及改善型需求保持强 劲。” 姚耀，中国区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 5.7% 每平方米每月 基于建筑面积 161元 租金周期 涨幅 放缓 价格指数 160 140 指数 120 100 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 资料来源: 仲量联行 4Q19 4Q20 资本值指数 成交量环比小幅下降但仍维持高位。 • 继一季度上海楼市政策调控升级后，二季度限购认定政策再加码。新颁布政策通 过禁止购房者同时认购多个一、二手商品住宅，进一步遏制投机行为。高频政策 加码之下，一手商品住宅成交量从上季度的近四年历史高点环比下降21.7%至252 万方，但较去年同期仍有3.6%的增幅。 • 在高端住宅市场中，由于投机行为面临限购政策严格调控，改善型购房者的需求 得以稳固。二季度共有487套高端住宅成交，较一季度的892套有所下降，主要原 因是部分高端项目在季度末入市，预计将于三季度初达成最终成交。 4Q21 市场供应显著放量。 • 因一季度有较多项目延期开盘，二季度迎来供应放量，共计254万平方米的一手商品住 宅入市，环比增长162%。在政府公告的前两批集中供应楼盘中，有43%的项目因认筹 比超过1:1.3而触发了新房积分摇号制。 硬性指标 套数 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 • 本季度高端一手住宅共推出三个项目，合计817套高端商品住宅入市。项目平均售价 12.7万至13万元人民币，受到高端需求购房者的热捧。 一手房价格维持稳定，二手房价格保持增速。 • 限价政策下，二季度高端一手住宅价格基本保持平稳，环比上升0.4%。实行新房 积分摇号制后，部分无法入围的购房者不得不转向二手住宅市场，增强了小业主 的信心，因此，二季度高端二手住宅价格涨幅较上季度加快0.3个百分点至3.6%。 • 随着租赁市场热度持续恢复，本季度平均租金环比增长1.8%，同比增长5.7%。上 海首轮集中供地落幕，共出让31宗涉商品住宅地块，其中8宗地块成交的溢价率 超9%，上限为10%。 展望：刚需及改善型需求保持坚挺。 • 预计下半年的楼市政策仍将保持紧缩。投资性需求将继续受到抑制，但在刚需及 改善型需求的稳固支撑下，今年一手住宅市场将继续保持健康的销售势头。 • 高端市场方面，预计今年下半年高端供应将有所增加，一些备受关注的热门项目 有望取得良好的销售表现。我们预计下半年在政府调控下二手价格将趋于放缓， 但由于一、二手住宅价格差距将仍然存在，因此预计大部分购房者将继续首选购 买一手住宅。 备注：上海的住宅市场是指上海高端住宅市场。 45 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 广州 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “调控政策加码和新冠 疫情反复导致市场降 温。” 曾丽，华南区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 2.3% 每平方米每月 基于建筑面积 102元 租金周期 租金 平稳 价格指数 160 140 住房调控政策加码和短暂反复的疫情使需求趋于下降。 • 地方政府在三月份重申房价调控和限购政策已初见成效，一定程度上打压了住宅 市场情绪。因此，全市一手高端住宅市场二季度成交 1,251 套，环比下降 15%，其 中大部分交易来自地段优越的新开盘项目。 指数 120 • 根据最新的住房限购政策，二手高端住宅的贷款获取难度显著上升。此外，自五 月下旬以来相关疫情防控措施限制了实地看房，潜在买家问询亦明显减少。因 100 此，二手高端住宅市场六月份的成交量大幅下降。 80 4Q16 4Q17 4Q18 租值指数 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 资料来源: 仲量联行 4Q19 4Q20 资本值指数 市中心新增供应依然充足。 4Q21 • 本季度无新项目入市。但全市共推出1,362套新增供应，全部来自现有项目且其中 大部分来自保利堂悦（418套）和中海观澜府（464套）。整体来看，全市新增供 应与前几季度一样仍然维持在较高水平。 • 本季度仅有一个完工项目，即海珠半岛花园（三期），其中包括 168 套住宅。 套数 硬性指标 4000 3000 2000 1000 业主信心减弱，资本值增长放缓。 • 二手市场资本值增长几乎停滞。由于需求下降，许多二手住宅卖家与上季度相比 降低了要价。二季度全市一手和二手市场的资本值环比增长率分别放缓至2.1%和 0.3%。其中，一手市场的增速下滑幅度较小，主要原因是核心区域新项目的价格 依然保持稳定。 • 六月份的相关疫情防控措施也短暂打击了租赁市场。业主普遍选择在议价时作出 一定的让步，使得二手高端住宅租赁市场增速环比下降至0.2%，其中天河北和 番禺的部分项目租金小幅下降。 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 政策和流动性的不确定因素或将持续。 • 中央政府宣布土地出让收入将由国家税务局统一征收，这预示着地方政府依赖土 地收入的财政体系可能面临改革。再加上持续不断的限购令，两者共同作用下将 削弱潜在买家对住宅物业投资的信心。 • 基于上述一系列不确定因素，更多的潜在买家或将暂时选择观望。因此，我们预 计未来 12 个月的高端住宅销售量将下滑至约 1,300 到1,500 套。同时，预计一手和 二手高端住宅市场的资本值增速也将放缓至4-5%。 46 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 深圳 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “供给侧迎来结构性改 革，公共住房成为深圳未 来发展方向。” 曾丽, 华南区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 1.4% 每平方米每月 基于建筑面积 123元 租金周期 租金 平稳 价格指数 160 140 指数 120 100 80 4Q16 4Q17 4Q18 租值指数 箭头指示未来12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 资料来源: 仲量联行 4Q19 4Q20 资本值指数 市场情绪趋于谨慎，高端住宅市场表现不一。 • 考虑到房贷利率上调、部分新增供应位置偏远等多个因素，市场打新热度有所降 温，少数新开盘项目遭遇较高弃选率。本季度一手整体住宅市场成交套数也因此 环比下降45%。尽管如此，二季度唯一入市的高端住宅项目仍受到高度关注，开 盘即售罄。 • 二手房指导价政策对市场的影响在本季度得到充分体现，二手整体住宅市场持续 低迷。具体而言，4-6月深圳二手房网签量接连下跌，而合计套数也创下近两年的 季度最低位。其中，高端住宅市场亦受到波及，本季度成交量也因买家愈发审慎 4Q21 出现下跌。 新房入市节奏放缓，一手高端住宅供应稀缺。 • 由于开发商推盘意愿减弱，本季度一手住宅供应有所下滑，且多聚集在龙岗、坪山及 龙华这三个行政区。受此影响，全市一手高端住宅推售量仅达586套，远低于一季度 水平。 硬性指标 • 本季度一手高端住宅供应全部来自新开盘项目，即南山区的半山港湾花园。此外，深 业中城、天健天骄南苑等多个项目迎来交付，为高端住宅市场总存量新增689套单位。 16000 12000 套数 8000 4000 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 二手市场持续降温，资本值涨幅出现回落。 • 一手高端住宅价格因限价政策保持稳定。二手高端住宅方面，买家浓厚的观望情 绪进一步拉长成交周期，这一定程度上弱化了业主的强硬心态。因此在市场趋于 理性的背景下，本季度二手高端住宅资本值增长呈放缓态势，反映出年初的调控 政策已初见成效。 • 五月底疫情的短暂爆发对高端住宅租赁市场影响有限，较为活跃的市场氛围得以 延续。举例来说，福田CBD的租赁市场得到周边金融企业的有力支撑，而后海的 租赁需求主要来自科技企业员工及部分创业者。综上，二季度高端住宅租金环比 上升0.8%。 一手限价政策继续实施，公共住房供应力度将提高。 • 鉴于政府就预售商品房备案价做出最新价格指导，即原则上不得超过上一年度至 今同地段、同类型新房的网签价格，我们认为一二手价格倒挂的现象将长期存 在，即便二手房指导价已出台。预计未来12个月一手高端住宅项目的相继入市将 驱使大量买家涌入，从而推高整体市场氛围。 • 《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》的征求意见稿在7月份推出。该政 策提出扩大租赁住房用地供给，并计划单列租赁住房用地。同时允许原批准土地 用途为商业的地块可申请调整为居住用途，但对其公共住房的比例做出要求。预 计满足刚需将成为深圳楼市的首要任务。 47 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 香港 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “租赁活动气氛改善下， 豪宅租金开始回升。” 黄志辉，大中华区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -6.1% 每平方尺每月 基于实用面积 38港元 租金周期 租金 平稳 价格指数 指数 140 130 120 110 100 90 80 70 60 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 箭头指示未来12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 资料来源: 仲量联行 硬性指标 500 400 300 4Q19 4Q20 资本值指数 市场气氛受大型楼盘的开售主导。 • 继第一季的淡静期之后，本季度接连有发展商推出大型新楼盘，销情普遍理想。 例如，由新世界发展和港铁共同开发，位于大围地铁站上盖的“柏傲庄III”项目合 共892个单位，在三个星期内卖出超过93%。 • 本季度新到港的外籍人士数量持续低迷，豪宅租赁市场继续受本地需求支持。随 着本季度疫情受到控制，看房活动渐趋活跃。 第三季预计最多5,400个一手私人单位供应。 4Q21 • 第二季度预计将有72个豪宅单位获得政府批发的入伙纸，包括长江实业旗下的 半山“波老道21号-二期”（50个单位）项目，及远东发展开发的沙田“毕架金 峰”（4个单位）项目。 • 根据政府卖地计划，第三季度预计以招标形式推出2块住宅用地，分别位于九龙 塘和元朗，合计可提供约200个住宅单位。加上香港铁路公司项目，市区重建局 项目和数个私人新建及重建项目，预计本季度用于私人住宅的土地供应将可提供 达5,400个单位。 豪宅租赁活动气氛改善带动租金回升。 • 随着防疫措施放宽，租赁活动逐渐回暖。因受到搬迁至高品质生活空间的租客 支持，豪宅需求微升。因此，豪宅租金在上季度轻微下滑0.2%后，本季度上升 1.4%。 套数 200 • 豪宅资本值扩大上季度0.8%的升势，环比上升3.1%，很大程度上归因于本季度 100 一手市场中几单创历史新高的大手交易，投资氛围高涨。 0 16 17 落成量 18 19 未来供应 20 21F 2016至2020年的落成量是年底值。2021年落成量为上 半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源: 仲量联行 • 本季度经济复苏速度胜预期，投资市场气氛越见活跃并有几单瞩目的大手交 易。519个售价超过5千万港元的豪宅在本季度成交，分别环比上升25%和同比上 升32%。 经济复苏下豪宅市场继续看升。 • 随着豪宅需求上升，空置率受到控制，豪宅市场预计将保持活跃。高度资本流通 和经济复苏将进一步刺激投资市场。尽管口岸控制措施在短期内仍未见放宽，但 豪宅交投预计会保持热烈。由此，2021年豪宅资本值预测修正至上涨5-10%。 • 受经济复苏和疫情受控的双重利好因素带动，豪宅租赁市场在年末前通关的憧憬 下稳健上升。第三季度是传统的租赁市场旺季，我们预计在短期内将涌现更多的 租赁问询。由此，2021年豪宅租金预测从负增长修正至上涨0-5%。 备注：香港住宅指香港整体高端住宅市场。 48 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 澳门 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “与内地通关后楼市触 底，惟复苏之路漫长。” 黄嘉良，物业估价部董事 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -4.4% 每平方米每月 基于建筑面积 102港元 租金周期 跌幅 加快 价格指数 160 住宅量成交回暖，楼花占比下降。 • 根据澳门财政局数字显示，2021年上半年共录得3,297宗住宅买卖成交，按年上升 8.5%；楼花销售则录得225宗，只占住宅成交量6.8%。 140 指数 120 100 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 4Q20 资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 资料来源: 仲量联行 硬性指标 • 2021年第二季度的住宅市场相较去年活跃，虽然成交量较去年同期增加，但楼花 占比低于过往的平均水平。 市场上的新楼已陆续被消化，二手住宅主导市场。 • 2021年上半年共有11个工程项目获发在建楼宇(楼花)预先许可，合共只有203个住 宅单位投入供应，建筑面积约12,863.3平方米。 • 受疫情影响，普遍住宅单位的议价空间增加，成交金额贴近估价水准。成交单位 主要以二手市场为主，买家多为本地首次置业人士，占整体住宅成交多于七成。 受外地劳工持续减少影响，住宅租金继续下跌。 • 租赁市场受到外地劳工退场影响，以及近期有多个住宅项目落成交付投入供应， 租金表现下滑。2021年第二季高级住宅及中小型住宅租值较去年底分别下跌4.9% 及13.0%。 4000 • 资产表现方面，2021年上半年的住宅成交主要由二手市场带动，高级住宅及中小 型住宅资本值均较去年底上升0.8%。 3000 未来将会有更多的国家或地区陆续放宽旅游禁令，为澳门楼市提供正面讯息。 2000 • 现时的失业率和就业不足率依然高企，相信会随着澳门与周边地区通关后逐步回 1000 落，届时住宅需求将进一步增加。 套数 0 16 17 18 19 20 21F 落成量 未来供应 • 短期内全球主要央行仍将继续采取宽松的货币政策，随着疫情新常态化发展，被 堆砌的物业需求有机会慢慢浮现，预计2021年下半年澳门物业市场将保持稳定。 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源: 仲量联行 49 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 物流地产 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 50 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 北京 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “市场持续复苏，租金 增速略快。” 米阳，华北区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 1.3% 每平方米每天 基于建筑面积 1.69元 租金周期 涨幅 加快 价格指数 指数 170 160 150 140 130 120 110 100 90 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 4Q20 资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格 指数 资料来源: 仲量联行 硬性指标 千平方米 百分比 600 500 400 300 200 100 0 16 17 落成量 18 19 20 未来供应 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 21F 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 疫情相关产业需求和季节性刚需支撑本季度租赁活动保持稳健。 • 随着疫苗接种的普及，加之市民日益养成网购日用品的消费习惯，生物医药与生 鲜超市行业的冷链仓储需求不断增加。 • 电商行业租户在本季度产生的季节性需求进一步提升了市场活跃度。一些零售商 为满足“6·18”网购节的增量需求，达成了短期仓库租约。 新增供应推动市场空置率微幅上升。 • 顺义区录得一个项目竣工入市，这是2021年市场第一次出现新供给。受新项目影响， 本季度整体市场空置率微幅上调至5.3%，但仍保持在健康区间。 • 净吸纳量从2020年底开始大幅提升，本季度录得数据是上季度的五倍。该变化受新增 供应以及稳健的市场需求恢复拉动。 租金回暖速度略快于此前预期。 • 整体市场租金增速略快，环比上涨1.3%。许多业主利用租期缺口成功博得短期合 同的租金溢价。 • 中国首批九只公募REITs在本季度正式获批，首批项目涵盖产业园区、收费公路和 仓储物流等基础设施类型，为投资者提供了多元化的投资选择。此举将加深对于 工业资产的资本倾斜和市场集中化。 12个月展望：大量新增供应不会对市场构成压力。 • 下半年预计有三个新项目竣工入市，新增供应达36万平方米。除去其中的一个自 用项目，其他项目均有望实现较强预租。因此，大量新增供应预计不会对市场造 成过大压力。 • 随着需求复苏势头的持续与市场环境的稳定，租金增长预计将继续以快于预期的 速度反弹。受新冠疫情影响，在过去一年里调整租金机会受限的业主预计将在今 年年底前上调租金。 备注：北京工业地产是指北京优质非保税物流市场。 51 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 上海 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “在新增供应和强劲需求 的影响下，物流市场单季 度净吸纳量达到有记录以 来的最高水平。” 姚耀，中国区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 2.0% 每平方米每天 基于建筑面积 1.52元 租金周期 涨幅 放缓 价格指数 150 140 130 指数 120 110 100 90 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 4Q20 资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格 指数 资料来源: 仲量联行 硬性指标 强劲的需求使净吸纳量保持较高水平。 • 二季度，上海物流地产净吸纳量增至28.6万平方米，创下自2007年以来单季度净 吸纳量的新高。创纪录的吸纳量主要得益于新竣工及现有项目的租赁。来自第三 方物流的租赁需求尤为强劲，主要包括来自国内外物流公司的大量新签租赁和一 些租赁的续约。 • 此外，本季度的净吸纳量也来自于电商和制造业等其他租赁需求。这些企业在临 港和奉贤都租赁了大量空间。 空置率在两个新项目竣工的情况下保持下降势头。 • 本季度金山有两个新项目竣工交付，录得新增供应24.3万平方米，使得二季度成为自 2018年第三季度以来单季度最大的新增供应。有一个项目的竣工时间从本季度推迟至 2021年下半年。 • 虽有较大供应，但强劲的租赁需求使空置率未受明显影响，整体空置率从6.8%下降 至5.9%，本季度强劲的租赁需求表明空置率未受大量新增供应影响。二季度大多数子 市场在租赁方面都取得较好进展。其中，金山子市场因新竣工项目良好的租赁情况表 现，空置率显著下降。 千平方米 1200 1000 800 600 400 200 0 16 17 落成量 18 19 20 未来供应 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 21F 百分比 本季度租金保持增长态势。 • 二季度上海物流地产租金环比涨幅从0.7%小幅上升至0.8%，达到1.52元每平方米 每天。强劲的租赁需求和不断降低的空置率使租金持续增长，尤其在相对成熟和 稳定的子市场。本季度租金同比增长2.0%，基本与上一季度持平。 • 深圳国际本季度以人民币约16亿的价格收购包括Vailog HK在内的多家公司全部已 发行股本，间接持有位于核心城市的三个高标仓项目，其中之一位于上海闵行 区。这意味着资本依旧看好物流资产，尤其在近期物流市场需求强劲反弹的情况 下。 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 大量新增供应预计在2021年下半年入市。 • 在第一季度大量新增面积竣工的情况下，2021年下半年仍有约一百万平方米的项 目待竣工。这将使本年度成为上海有史以来物流物业新增供应量最大的一年。 • 由于上海和中国经济快速地从新冠疫情的影响中复苏，本季度市场对于新竣工 和现有物流项目大量租约的签订给了2021下半年市场一个积极的信号。然而在新 兴子市场，2021年下半年大量待竣工项目仍可能对租金增长和空置率造成一些压 力。 备注：上海物流市场是指上海高标准仓储设施市场。 52 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 广州 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “‘即时零售’商业模 式撬动物流仓储新增长 点。” 曾丽, 华南区研究部总监 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 4.3% 每平方米每天 基于建筑面积 1.27元 租金周期 涨幅 加快 价格指数 150 140 130 指数 120 110 100 90 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 4Q19 4Q20 资本值指数 4Q21 箭头表示12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 该价格指数仅指广州非保税高标准物流市场的价格 指数 资料来源: 仲量联行 线上消费热度不减，带动非保税需求显著上扬。 • 疫情改变了消费者的消费习惯，线上消费受到持续热捧。传统大型电商、生鲜电 商和第三方物流企业因此受益，在业务获得发展的同时对仓储空间的需求也水涨 船高。此外，广州市作为大湾区核心交通枢纽之一，其便捷的交通也吸引了即时 零售企业进驻，二季度共去化15万平方米的非保税面积。 • 由于目前保税市场存量有限，且大部分为长租赁合约，本季度保税市场需求总体 保持稳定。 二季度无新增供应入市，非保税空置率大幅下降。 • 本季度非保税市场未录得新项目竣工，全市非保税存量维持在248万平方米。强劲 的市场需求助力存量项目实现较快去化，非保税空置率因此环比下降6.7个百分点至 1.7%，为广州非保税市场近八年来最低水平。 • 本季度保税市场亦无新增供应入市，总存量维持在49万平方米。由于全市保税仓库需 求相对平稳，本季度空置率未产生明显波动。 硬性指标 千平方米 百分比 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 16 17 落成量 18 19 20 未来供应 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 21F 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 活跃的租赁市场拉动租金上涨。 • 非保税市场方面，本季度市场需求上扬，活跃的租赁市场交易显著提振了业主的信 心。而且，由于二季度没有新增供应入市，市场出现了一定程度的供不应求的现象， 核心区的存量项目业主议价能力有所增强，全市非保税租金因此环比上涨1.3%。 • 全市保税市场供应和需求基本维持平衡的态势，保税仓储租金因此在今年二季度 基本保持稳定，环比微涨0.8%。 下半年新增供应预计将给全市仓储空置率带来上行压力。 • 下半年，预计各类电商对非保税仓储的需求仍然强劲，但未来12个月内非保税市 场内将有6个项目完工，总面积约达80万平方米。仓储空间的集中供应将给非保 税市场带来显著的去化压力，即使在强有力的市场需求的支撑下，全市非保税空 置率未来预计仍会呈现上行趋势。 • 未来12个月内，保税市场预计将有24万平方米新增供应入市。虽然其中38%已经 成功预租，但是剩余新增供应仍会对市场空置率造成冲击。在今年剩余时间内， 全市保税仓库空置率可能将升高至8-9%的水平。 备注：广州工业地产是指广州优质物流仓储市场。 53 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 成都 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “更多温控、易燃商品的 高存储要求带动恒温库、 丙一类仓库等高标准、 定制化存储设施需求增 长。” 张潇嘉，华西区研究部董事 租金同比增长率 注：增长率为同质比变化 -4.4% 每平方米每天 基于建筑面积 0.67元 租金周期 租金 平稳 价格指数 110 105 100 指数 95 90 85 80 4Q16 4Q17 租值指数 4Q18 箭头指示未来12个月展望 基数: 2016年第4季度 = 100 资料来源: 仲量联行 硬性指标 4Q19 4Q20 资本值指数 消费回暖带动，传统零售商及多元电商企业成为上半年高标库主力需求客户。 • 上半年，历经春节假期，加之妇女节、618购物节等众多促销活动推动零售消费 显著回升，生鲜电商、传统电商、零售商合计贡献了近8成的新增仓储需求。其 中生鲜电商继续快速拓展成都市场，上半年整体仓储租赁面积已与传统电商并驾 齐驱。 • 值得一提的是，从生鲜电商的类型来看，相较于2020年以大型互联网企业入局 社区团购业务所带来的大量仓储需求，2021年第二季度生鲜电商类型更为丰富多 元。在部分社区团购企业持续扩张的基础上，传统到家模式生鲜电商也在积极抢 4Q21 占核心二线城市。此外，从区域来看，青白江、龙泉驿两个存量最大的子市场， 凭借大量高性价比可租赁仓储空间，成功吸引了众多生鲜及传统电商入驻。第二 季度，全市高标库净吸纳量达到19.8万平方米，环比保持稳定。 青白江子市场持续迎来新项目入市。 • 2021年第二季度，磊鑫青白江物流园二期、远洋青白江物流园二期交付使用，共计为 市场带来25万平方米的新增供应，高标库整体空置率保持稳定，全市平均净有效租金 于第二季度企稳，报21.4元每平方米每月。 千平方米 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 16 17 落成量 18 19 20 未来供应 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 21F 百分比 • 青白江子市场持续迎来新项目入市，区域高标库存量快速增长至91.5万平方米，成为仅 次于龙泉驿的成都第二大仓储子市场。 租金于第二季度企稳。 • 第二季度，除青白江子市场受集中供应影响，市场租赁竞争加大，租金承压外， 其他子市场租金均保持稳定。全市平均租金于第二季度企稳。 商品的高存储要求带动恒温、冷库等高标准、定制化存储设施需求增长。 • 高标库作为商品流通的重要基础设施，其租户行业的变动、租赁面积的增减，都 是商流变化的映射。 2016至2020年的落成量为年底值。2021年的落成量为 • 上半年值，未来供应为下半年计划落成量。 资料来源：仲量联行 近年来，医药流通企业受政策引导区域市场集中度提升；汽车零配件B2B平台企 业通过互联网科技赋能，高效匹配市场供需。以上行业变革使得企业经营规模大 幅提升，同时商品流通也更为集中。在此背景下，我们预计医药及汽车零配件企 业高标库租赁需求将稳步增长。与此同时，特殊商品所带来的更高存储要求也使 得恒温、丙一类仓库等高标准、定制化存储设施的市场需求随之增长。 备注：租金为净有效租金不含物业费和税。 54 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 酒店 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 55 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 北京 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “暑期市场休闲需求逐步增 加；然而近期各地零散疫情 可能对需求的恢复和流动带 来新的挑战。” 梁涛，大中华区副总裁，酒店及旅游 地产事业部 每间可出租客房 收入同比增长率 131.7% 每间可出租 客房收入 468元 预期业绩 保持 平稳 平均房价/每间可出租客房收入 (人民币) 入住率 高端酒店经营表现 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q2/22 Q1/22 Q4/21 Q3/21 Q2/21 Q1/21 Q4/20 Q3/20 Q2/20 Q1/20 Q4/19 Q3/19 Q2/19 Q1/19 Q4/18 Q3/18 Q2/18 Q1/18 Q4/17 Q3/17 Q2/17 Q1/17 Q4/16 Q3/16 平均房价 入住率 每间可出租客房收入 备注：箭头图标仅代表预测变化趋势，不与左右两侧 平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应。 来源：STR Global , 仲量联行酒店及旅游地产事业部 主要酒店供给 2,500 2,000 1,500 房间数 1,000 500 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023及 以后 新增供给 未来供应 备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续 更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。 来源: STR Global 仲量联行酒店及旅游地产事业部， 行业信息 第二季度北京高端酒店市场需求呈现波动。 • 4月及5月，北京高端市场需求恢复状况良好。会议会展方面，二季度北京共举办 71场大型会展活动，在展会回暖的带动下，高端酒店会议会展需求也呈现回升。 • 6月份北京高端酒店业绩出现小幅下滑，主要由于广东省新一轮疫情出现后防疫出 行限制加强，导致来自广东省的各类需求在 6 月份出现下滑。 北京新增1家高端酒店。 • 2021年4月，长城脚下的公社完成改造并携手凯悦臻选品牌重新开业。 • 今年年内北京预计将有另外2家高端酒店开业。2021年共计为市场带来893间新增 客房，占市场现有供给总量的1.0%。值得一提的是，新增供给中的北京延庆万豪 酒店位于冬奥赛区附近，将为2022年北京冬奥会三大场馆群之一保障客房供给。 截至6月，北京高端酒店每间可出租客房收入约为2019年同期的58.6%。 • 截至2021年6月，平均房价和入住率分别为人民币938.6元和49.9%。因此，每间 可出租客房收入为人民币468.0元，比2020年同期增长131.9%。 • 从单月业绩表现来看，受6月底北京市安保措施加强和广东省疫情影响，6月份北京 酒店入住率相比5月份下降4.5个百分点。得益于7月以来广东省疫情防控措施的放 宽，7月份酒店业绩已呈现回升。 近期疫情为业绩增长造成挑战，但长期来看，环球影城和冬奥会等仍将带来 利好。 • 随着暑假的到来，休闲需求呈现增长，尤其是家庭游和周末周边游需求。但近期 各地零散疫情使得北京加强防疫管控，也为高端酒店业绩增长带来挑战。 • 北京环球影城即将进入试运营阶段，将助力北京休闲旅游需求的增长，也将对高 端酒店业绩起到带动作用；此外，冬奥会将于2022年2月份举办，预计为城市带 来休闲及团队客源的双向增长，对平均房价和入住率有积极影响。 备注：北京市场主要聚焦高端酒店。 56 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 上海 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “上海酒店市场需求长 期展望乐观。” 陈姵君，大中华区副总裁，酒 店及旅游地产事业部 每间可出租客房 收入同比增长率 128.5% 每间可出租 客房收入 511元 预期业绩 平稳 增长 平均房价/每间可出租客房收入 (人民币) 入住率 高端酒店经营表现 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q2/22 Q1/22 Q4/21 Q3/21 Q2/21 Q1/21 Q4/20 Q3/20 Q2/20 Q1/20 Q4/19 Q3/19 Q2/19 Q1/19 Q4/18 Q3/18 Q2/18 Q1/18 Q4/17 Q3/17 Q2/17 Q1/17 Q4/16 平均房价 入住率 每间可出租客房收入 来源：STR Global , 仲量联行酒店及旅游地产事业部 国内商务和休闲旅游持续恢复中。 • 尽管由于入境限制，国际游客入境体量持续下降，但强劲的国内休闲和商务需求 推动了上海旅游市场的发展。截至2021年6月，上海入境旅客仅达51万人次，同比 下滑31.9%。 • “五一”期间，上海接待游客约1,690万人次，同比增长139%，实现旅游收入约 400亿元。 上海新地标型奢华酒店开业。 • 2021年上半年，上海市场新增1,510间客房，下半年仍有近3,000间客房的供给入 市。 • 2021年6月19日，全球最高酒店——锦江国际集团旗下的上海中心J酒店正式开 业，共设165间客房。此为该集团旗下首家自主经营的高奢品牌酒店。其它即将 开业的奢华酒店包括上海第三家香格里拉，即前滩香格里拉酒店（600间房）。 主要酒店供给 房间数 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023及 以后 新增供给 未来供应 备注：仅指市内中高端及以上酒店。由于项目取消、 新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季 度数据或有不同。 投资者信心的恢复推动了交易活动的上升。 • 疫情后，上海酒店的交易表现继续回暖。截至2021年6月，高端酒店市场每间可 出租客房收入增长了129%，达到511元人民币，这主要是由于需求的强劲反弹。 • 上海仍是中国酒店交易最活跃的市场之一。2021年上半年共成交5笔酒店资产交 易，总额约29亿元人民币，占全国酒店交易总额的33.2%。服务式公寓在疫情下 的抗压能力使其成为最受欢迎的酒店资产类别，上半年成交的项目包括上海新天 地辉盛坊国际公寓（106间）和上海徐汇盛捷服务公寓（67间）。 疫情稳定的前提下，各类需求长期向好，投资交易活动预期仍乐观。 • 受近期疫情影响，上海防控工作加强，暑期休闲需求受限，8月份多数展会也延 期举办；但长期来看，在疫情得到稳定控制的前提下，进博会等大型展会仍将提 振市场表现。 • 上海绿地九龙宾馆预计于2021年第三季度成交，其协议金额为8.6亿元人民币。 备注：数据速览酒店市场数据为上海高端酒店市场。 57 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 广州 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “受五月疫情影响，二季度酒 店业绩呈现波动；近期广州疫 情得到控制，暑期休闲需求也 有所提升。” 梁涛，大中华区副总裁，酒店及旅游地 产事业部 每间可出租客房 收入同比增长率 89.9% 每间可出租 客房收入 434元 预期业绩 持续 回升 平均房价/每间可出租客房收入 (人民币) 入住率 高端酒店经营表现 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q2/22 Q1/22 Q4/21 Q3/21 Q2/21 Q1/21 Q4/20 Q3/20 Q2/20 Q1/20 Q4/19 Q3/19 Q2/19 Q1/19 Q4/18 Q3/18 Q2/18 Q1/18 Q4/17 Q3/17 Q2/17 Q1/17 Q4/16 Q3/16 平均房价 入住率 每间可出租客房收入 备注：箭头图标仅代表预测变化趋势，不与左右两侧 平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应。 来源：STR Global , 仲量联行酒店及旅游地产事业部 五月疫情爆发后管控措施加强，各类需求下滑，二季度酒店业绩呈现波动。 • 5月下旬广州市爆发新一轮疫情，防疫管控及出行限制政策升级，商务差旅和休 闲旅游需求明显下滑，叠加大型活动限制政策影响，会议会展出现大规模延期或 取消，相关住宿需求也迅速减少。 • 7月初，广州放宽疫情防控限制，商务需求率先呈现恢复趋势；加之暑期来临， 带动休闲旅游需求增长，广州酒店业绩逐渐回温。 二季度广州无新增高端酒店。 • 2021年一季度，广州新增一家高端酒店——位于越秀区的广州德安丽舍凯宾斯基 酒店，向市场新增261间客房。 • 2021年广州仍将有一家高端酒店入市——位于增城区的广州增城凯悦酒店，预期 会于2021年9月1日开始接受网上预订，向市场新增312间客房。 主要酒店供给 房间数 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023及 以后 新增供给 未来供应 备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续 更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。 来源: STR Global 仲量联行酒店及旅游地产事业部， 行业信息 截至6月，广州高端酒店每间可出租客房收入为2019年同期的近70%。 • 截至2021年6月，广州高端酒店受年初疫情防控限制因素及5月开始的新一轮疫情 影响，恢复程度不及2020下半年，入住率仅为53.0%，相当于2019年同期水平的 69.6%；平均房价为819.0元，相当于2019年同期的85.5%；每间可出租客房收入 为434.2元，相当于2019年同期的59.6%。 • 从单月业绩表现来看，受到5月下旬起的疫情影响，6月份入住率仅为17.2%，相 较5月下滑了约46个百分点。 三季度各类需求预计恢复，加之秋交会将部分恢复线下举办，将利好酒店业绩 提升，但近期其他地区疫情的发生可能为需求的恢复带来不确定性。 • 据市场反馈，7月初广州放宽出行核酸检测要求后，商务和休闲需求快速恢复， 大型团队活动限制有所放宽，但8月份新疫情可能使得防疫政策再次收紧。 • 据商务部消息，第130届广交会将采取线上线下融合举办的形式，其中线下展按 照惯例分三期举办，将重点邀请境外机构/企业驻华代表、境内采购商等参会， 线下展会规模虽不及疫情前，但仍将利好广州高端酒店业绩。 备注：广州市场主要聚焦高端酒店。 58 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 深圳 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “得益于下半年会展排期增加 以及商务需求的快速恢复，在 疫情稳定控制的前提下，预期 三季度市场表现有望恢复至5 月份疫情前水平。” 梁涛，大中华区副总裁，酒店及旅游地 产事业部 每间可出租客房 收入同比增长率 81.5% 每间可出租 客房收入 567元 预期业绩 持续 回升 平均房价/每间可出租客房收入 (人民币) 入住率 高端酒店经营表现 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q2/22 Q1/22 Q4/21 Q3/21 Q2/21 Q1/21 Q4/20 Q3/20 Q2/20 Q1/20 Q4/19 Q3/19 Q2/19 Q1/19 Q4/18 Q3/18 Q2/18 Q1/18 Q4/17 Q3/17 Q2/17 Q1/17 Q4/16 Q3/16 平均房价 入住率 每间可出租客房收入 备注：箭头图标仅代表预测变化趋势，不与左右两侧 平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应 来源：STR Global , 仲量联行酒店及旅游地产事业部 二季度中后期深圳及广州出现新一波疫情，商务、休闲及会展需求均受到打 击。 • 2021年4月、5月总共举办大型会展41场，上半年总共举办大型会展活动61场。6月 份所有会展停滞，于7月中下旬恢复正常，期间会议会展需求急剧下降。 • 自疫情出现后，防控措施加强，5月底及6月份商务和休闲需求骤减。据市场反 馈，自7月6日深圳防控措施解除后，商务需求开始逐渐恢复。 深圳新增一家高端酒店。 • 2021年二季度，深圳新增一家高端酒店，位于深圳市宝安区的机场商圈的深圳机 场希尔顿逸林酒店，毗邻航城里购物中心及工业园区，向市场新增315间客房。 • 2021年深圳仍将有2家高端酒店入市，预计向市场新增534间客房；其中包括一间 奢华酒店—落位于福田区的深圳文华东方酒店(178间)。 主要酒店供给 2,500 2,000 1,500 房间数 1,000 500 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023及 以后 新增供给 未来供应 备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续 更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。 来源: STR Global 仲量联行酒店及旅游地产事业部， 行业信息 截至6月，深圳高端酒店每间可出租客房收入为2019年同期的近66.3%。 • 截至2021年6月，深圳高端酒店受5月底疫情影响，每间可出租客房收入为567.4 元，较5月下降10.7%，但仍高于2020年同期水平，相当于2019同期的66.3%。入 住率为55.2%，约达到2019年同期水平的73.8%；平均房价为1,028.5元，相当于 2019年同期的89.8%。 • 据市场反馈，截至七月中旬，商务需求快速恢复。 得益于暑期利好，大梅沙大鹏 等区域的度假酒店业绩将有所提升，加速恢复。 长期来看，各类需求预计持续恢复，深圳酒店市场表现将继续回升。 • 自7月广东疫情缓和后，出行限制放宽，商务需求快速恢复，暑期来临使得休闲 家庭游需求也进一步增长，但近期疫情可能为需求的恢复带来挑战。 • 据各主要展馆官网数据显示，由于6月会展活动的延期，深圳2021年会展排期集 中于下半年，且下半年展会排期较2019年同期上涨151.2%，预计利好高端酒店会 议会展需求进一步增加。 备注：深圳市场主要聚焦高端酒店。 59 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 香港 二零二一年第二季度大中华区物业摘要 “各类需求仍未恢复，但 得益于内需拉动，香港酒 店业绩预计缓步回升。” Mike Batchelor，亚太区首席执 行官，酒店及旅游地产事业部 每间可出租客房 收入同比增长率 50.4% 每间可出租 客房收入 628港元 预期业绩 平稳 增长 平均房价/每间可出租客房收入 (港币) 入住率（%） 入住率 奢华酒店经营表现 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1500 1000 500 0 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q2/22 Q1/22 Q4/21 Q3/21 Q2/21 Q1/21 Q4/20 Q3/20 Q2/20 Q1/20 Q4/19 Q3/19 Q2/19 Q1/19 Q4/18 Q3/18 Q2/18 Q1/18 Q4/17 Q3/17 Q2/17 Q1/17 Q4/16 Q3/16 日平均房价(港币) 出租率 每间可出租客房收入 来源：STR Global , 仲量联行酒店及旅游地产事业部 主要酒店供给 房间数 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023及 以后 新增供给 未来供应 备注：市内全领域酒店。由于项目取消、新签约项 目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据 或有不同。 来源: 香港旅游局，仲量联行酒店及旅游地产事业 部，行业信息 各类需求仍受影响。 • 受疫情影响，截至2021年5月，香港旅游总人次仅27,549人次，同比下跌99.2%。 主要是受到疫情及持续的入境限制影响。 • 大陆是香港最大的客源市场，但是5月份来自大陆的旅游人次同比下跌99.3%， 仅3,897人次。 从中期来看，香港酒店市场供给将保持平稳增长。 • 东涌喜来登和福朋喜来登是上半年最新开业的2家酒店，共1,234间客房。2021年 值得关注的待开业酒店，包括銀樾美憬閣（200间客房）和天际万豪的扩建（342 间客房）。 • 截至2021年年底，预计约有4,000间新增客房入市，分布在香港岛和九龙半岛，尤其是 湾仔及尖沙咀区域。受疫情影响，预计未来的供应可能会推迟。 受内部需求驱动，酒店业绩增长。 • 截至2021年6月，香港奢华酒店的每间可出租客房收入同比下降50.4%至628港 元，主要归因于内部需求的驱动，入住率爬升11.8个百分点。然而，平均房价同 比下降18.2%，导致了每间可出租客房收入的增长被抵消。 • 2021年第二季度，香港的酒店业绩同比去年同期展现增长态势。其中，6月份奢 华酒店平均每间可出租客房收入同比增长116.2%，显示出复苏的态势。 2021年下半年的酒店业绩预计保持缓步增长。 • 鉴于疫情的不确定性，基于目前可得信息，我们预计，香港奢华酒店业绩的增长 将继续缓慢增长。 • 展望未来，在局势趋于稳定的前提下，酒店业绩将会进入长达2年的恢复期。 备注：数据速览酒店市场数据为香港奢华酒店市场。 2021 2021