报告 第一太平戴维斯研究部 中国物流—2021 年 8 月 大湾区物流指数 定义与说明 背景 2020 年，第一太平戴维斯发布《大湾区物流指数》， 旨在为粤港澳大湾区（以下简称“大湾区”）物流 地产市场参与者，如开发商、业主、租户、投资者 等，提供可靠的参考性指标，以便掌握大湾区各个 城市物流地产市场的变化趋势并适时调整经营管理 策略，该报告将进行定期更新。 大湾区数据取样范围 本报告研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以 及香港特别行政区。其中，根据市场发展阶段差异 化特征，对各城市选择不同指数起点。香港、深圳、 广州指数起点始于 2010 年，其它城市指数起点为 2015 年及以后。 高标准仓库 高标准仓库（以下简称高标仓）指以钢结构为佳、 净层高达 9 米及以上、首层承重达每平方米 3 吨及 以上的仓库；此外，其防火等级应至少为丙二类。 指数 租金及价格指数分别反映出各城市间租金及价格的 变化趋势，进而说明城市间物流地产市场资产表现 的共性与差异。 总租用成本 总租用成本为净有效租金、物业管理费及相关税费 总和。 更新周期 《大湾区物流指数》于 2020 年 7 月首次发布，并 将定期进行半年度更新，以对大湾区城市物流市场 最新趋势及租金、价格变化加以阐述。 2 savills.com.cn/research 大湾区物流指数 摘要 2021 年上半年，大湾区物流租赁市场持续积极向好，租金指数环比 上升 1.3% 至 192.0。投资者投资兴趣保持强劲，但市场中在售投资 标的数量有限，大湾区物流资产价格因此继续上涨。截至 2021 年上 半年，大湾区物流价格指数环比上升 1.9% 至 259.8。 2021 年上半年，大湾区高标仓总存量小幅上升至 1,169.5 万平方米。 在过去半年中，电商及第三方物流等行业的强势增长为区域市场去 化提供稳定支撑。此外，市场租赁需求正逐步升级改变，且在不同 城市版块间，以本地支柱产业及其上下游行业为主导的租户差异化 格局正悄然形成。这亦为租赁市场带来部分新增需求。在上述因素 共同推动下，期内区域平均空置率环比下降 2.0 个百分点至 3.3%。 截至 2021 年上半年，大湾区有八个城市总租用成本环比上升，其它 城市则保持不变。香港总租用成本仍居区域首位，深圳和广州则为 内地城市总租用成本的前两名。 鉴于市场环境较去年同期更为积极，本期区域内十个城市中有八个 进入上升初期市场周期，惠州及珠海则因过去半年租金表现相对平 稳而进入上升末期。 savills.com.cn/research 3 1H/2010=100 / 1H/2015=100 大湾区物流指数 大湾区物流指数 大湾区物流租金指数（1H/2010-1H/2021） 220 200 180 160 140 120 100 80 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 香港 惠州 大湾区 注：香港数据更新至 2021 年第一季度，下同 来源：第一太平戴维斯研究部，2021 广州 肇庆 深圳 佛山 中山 江门 东莞 珠海 1H/2010=100 / 1H/2015=100 大湾区物流价格指数（1H/2010-1H/2021） 340 300 260 220 180 140 100 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 香港 惠州 大湾区 广州 肇庆 深圳 佛山 中山 江门 东莞 珠海 来源：第一太平戴维斯研究部，2021 尽管因受疫情冲击，全球供应链仍在探索复苏之路，集装箱供需失衡问题犹存，但大湾区经济已于后疫情时代反弹。同期，消 费者消费习惯亦受疫情影响而有所转变，国内网络消费市场因此获益。2021 年上半年，在上述利好因素的共同推动下，大湾 区物流市场积极发展，高标仓租赁需求保持增长。市场中业主情绪愈发坚挺，其对物业的租金预期普遍提高。因此，内地城市 租金指数均有上升，同时，香港租金指数亦恢复正增长。整体而言，上半年粤港大湾区物流租金指数环比上升 1.3% 至 192.0。 鉴于市场租赁需求保持增长动能、资产租金增势坚挺，同时区域内物流资产又较其它板块物业享有更高收益率，投资者对大 湾区物流地产——特别是对高标仓的投资兴趣保持强劲。此外，2020 年 4 月公募 REITs 试点工作通知的发布亦从政策层面 为物流投资者和业主提供了另一种退出机制选择，如 2021 年上半年获准上市发行的首批公募 REITs 中即包括中金普洛斯仓 储物流封闭式基础设施证券投资基金（中金普洛斯 REIT）和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（盐港 REIT），上述两只基金的资产中共含盖了四个大湾区物流园。在过去的 18 个月中，大湾区物流投资市场保持活跃并录得数 宗整售交易成交。这亦带动大湾区物流价格指数环比上升 1.9% 至 259.8。 4 savills.com.cn/research 大湾区物流指数 供应与需求 高标仓总存量与空置率（1H/2021） 400 16% 300 12% 万平方米 200 8% 100 4% 0 0% 香港 佛山 广州 东莞 惠州 深圳 中山 肇庆 江门 珠海 来源：第一太平戴维斯研究部，2021 现有存量 空置率（右轴） 2021 年上半年，区域内仅一个新项目入市，为市场带来约 6.0 万平方米仓储面积，区域高标仓总存量因此上升至 1,169.5 万平方米。同时，在持续强劲租赁需求的带动下，期内多城空置率环比下降。截至期末，大湾区高标仓平均 空置率环比下降 2.0 个百分点至 3.3%。 大型电商和第三方物流仍是大湾区租赁需求的主要来源。得益于居民消费习惯逐步向网络消费转变，2021 年上半 年广东省网络零售总额同比增长 26.6%，高于全国水平 3.4 个百分点。在此推动下，电商企业在广东省持续进行业 务扩张，且鉴于大湾区坐享全省 61.9% 的人口及 80.8% 的 GDP，区域内城市尤受电商企业的青睐。快递业亦从消 费市场扩张中获益。2021 年上半年，四大物流中心城市——广州、深圳、东莞、佛山快递业务收入总额达人民币 911.6 亿元，占全国快递业总收入的 18.8%。同时，过去一年中数个源自生鲜电商和快递公司租赁成交的达成，亦 可印证上述需求的持续增长。此外，市场租赁需求正在逐步升级改变，且在不同城市版块间，以本地支柱产业及其 上下游行业为主导的租户差异化格局正悄然形成。这亦为租赁市场带来部分新增需求。 savills.com.cn/research 5 大湾区物流指数 供应与需求 广佛肇城市板块 广佛肇城市板块高标仓总存量达 416.8 万平方米，占大湾区总存量的 35.6%。过去 20 年中，广州、佛山两 城市依托其高度发达的交通网和领先的制造业发展水平，成为中国最成熟的物流中心，并为广东乃至华南 地区有优质仓储租赁需求的企业所青睐。2021 年上半年，这一趋势仍在延续，同时两市场还为周边城市（如 肇庆）带来部分外溢需求，进而推动广佛肇城市板块的形成。 2021 年上半年，广州仍是该城市板块的核心城市和主要需求增长点。得益于本地传统优势制造业——特别 是纺织及服装制造业发展，广州持续吸引更多零售商，如跨境电商、直播电商等，在本地设立供应链中心， 这不仅赋能本地供应商的长足发展，也为广佛肇城市板块物流市场注入可观的新增需求。 在上述因素推动下，期内广佛肇城市板块市场去化优于其它城市板块，三城市空置率分别环比下降 6.0、0.4、 15.7 个百分点至 8.9%、0.4%、6.6%。 大湾区物流指数 深莞惠城市板块 深莞惠城市板块高标仓总存量达 331.9 万平方米，约为区域总存量的 28.4%。与广佛肇 城市板块不同，由于 W1 类土地供应稀缺，该城市板块中一线城市深圳的高标仓存量相 对有限。而同时，当地宏观经济基本面保持强势增长、人口规模持续扩大——2020 年深 圳 GDP 增速为 3.1%，系一线城市中最高；2010 至 2020 年全市人口复合年均增长率达 5.4%，居大湾区之首。在此背景下，企业对优质仓储设施租赁需求不断增加。鉴于深圳 现有存量难以满足租赁需求的增长，期内东莞、惠州持续承接源自深圳的外溢需求，特 别是生鲜电商和大型第三方物流企业的需求。 此外，高新制造业持续赋能东莞市场租赁需求增长。在过去的六至十二个月期间，除电 子信息制造业租户外，部分知名汽车制造商亦对在东莞承租高标仓展现出强烈意愿，并 最终以极富竞争力的价格达成交易，这对市场去化亦有助益。 得益于租赁市场的活跃表现，深莞惠城市板块的空置率自 2019 年上半年以来始终保持 在个位数水平。截至 2021 年上半年末，东莞、惠州的空置率分别环比下降 2.0 和 3.5 个 百分点至 1.7% 和 2.9%，深圳高标仓则均处于满租状态。 肇庆 珠中江城市板块 珠中江城市板块高标仓市场规模显著小于其它两城市板块。截至 2021 年上半年，其总 存量仅为 47.2 万平方米。鉴于当前珠海经济发展仍以旅游业为主导，中山、江门第二 产业又以传统制造业居多，因此当地制造业企业对高标仓需求相对有限。在此背景下， 目前珠中江城市板块高标仓市场租赁需求主要来自于第三方物流及电商企业。 尽管如此，在本地政府着力打造珠西物流中心的支持下，江门已吸引了诸多经验丰富 的物流开发商进驻并开发高标仓项目。预计在未来两年，市场有望为租户提供更多优 质仓储设施选择。政府支持叠加优质仓储设施的相继落成预计助力市场吸引更多租赁 需求，珠中江城市板块高标仓市场亦有望实现加速发展。 2021 年上半年，江门高标仓空置率环比上升 9.0 个百分点至 9.0%。珠海及中山高标仓 空置率则与 2020 年下半年持平，珠海仍为 5.0%，中山高标仓均满租。 6 savills.com.cn/research 佛山 江门 广州 东莞 惠州 中山 深圳 香港 澳门 珠海 savills.com.cn/research 7 大湾区物流指数 大湾区物流市场 总租用成本分析 总租用成本（1H/2021） 香港 120.0 深圳 59.5 广州 41.2 东莞 38.9 惠州 34.0 33.9 佛山 29.7 中山 来源：第一太平戴维斯研究部，2021 29.2 江门 25.4 珠海 23.3 肇庆 总租用成本环比变化 (1H/2021) 广州 深圳 佛山 江门 香港 东莞 肇庆 中山 惠州 珠海 0% 0.5% 1% 1.5% 2% 2.5% 来源：第一太平戴维斯研究部，2021 8 savills.com.cn/research 人民币每平方米每月 大湾区物流指数 历史总租用成本（1H/2010-1H/2021 ） 140 120 100 80 60 40 20 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2H 1H 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 香港 惠州 来源：第一太平戴维斯研究部，2021 广州 肇庆 深圳 佛山 中山 江门 东莞 珠海 2021 年上半年，大湾区有八个城市总租用成本环比上升，其它城市则保持不变。期内，香港总租用成本环比上升 1.2% 至人民币每平方米每月 120.0 元，仍领跑大湾区城市。内地城市中，在市场供不应求的推动下，深圳总租用成本自 2018 年下半年以来始终保持上升趋势，并于 2021 上半年环比上升 1.9% 至人民币每平方米每月 59.5 元，居内地城市总租用 成本之首。得益于租赁市场的活跃表现，广州总租用成本录得人民币每平方米每月 41.2 元，环比增长 2.2%——为区域 最大增幅。 广深的外溢需求叠加源自本地制造业企业的新增需求赋能佛山、东莞市场发展，两城租金水平持续增长，进而推动其高 标仓总租用成本录得环比 1.0% 以上增幅。截至期末，佛山、东莞总租用成本分别环比上升 1.6% 和 1.1% 至人民币每平 方米每月 33.9 元和 38.9 元。 savills.com.cn/research 9 大湾区物流指数 市场周期 惠州 珠海 大湾区物流市场周期（1H/2021） 上升末期 下降初期 下降末期 香港 广州 深圳 东莞 佛山 中山 江门 肇庆 上升初期 上升末期 2021 年上半年，惠州和珠海进入上升末期，这主要归因于 过去半年两城市相对稳定的租金表现。 上升初期 鉴于市场环境较去年同期更为积极，本期区域内十个城市 中有八个进入上升初期市场周期。得益于市场环境的改善， 过去半年香港物流市场亦有回暖，期内租金恢复正增长。 在市场供需关系积极、宏观经济强势增长的背景下，广州、 深圳、东莞、佛山等主要城市租金水平亦展现出积极的增 长潜力。 10 savills.com.cn/research 大湾区物流指数 展望 2021 年下半年，中国经济预计持续增长，大湾区经济料将紧随全国步伐实现稳步增长。据香港特别行政区政府统 计处数据，2021 年香港 GDP 有望恢复 3.5%~5.5% 的正增长；广深“十四五”规划提出，未来五年，两城 GDP 年 均增速预计保持 6%~6.5%。与此同时，随着直播电商和社区团购的蓬勃发展，网络零售额料将持续增长。 未来数年，在积极的宏观经济环境和庞大人口规模的支持下，大湾区物流市场中源自传统及新兴行业的租赁需求预 计大幅增长。而鉴于短期区域新增供应仍十分有限，供不应求的市场格局料将持续，大湾区物流租金指数将因此延 续上升趋势。 公募 REITs 政策的出台，已为大湾区、长三角、京津冀地区的物流地产投资者和业主提供了另一种退出机制选择。 此外，在市场情绪持续积极、市场基本面保持坚挺的背景下，大湾区物流资产价格料将延续上升势头，下半年大湾 区物流价格指数预计将保持上升。 联系我们 谢靖宇 Carlby Xie 第一太平戴维斯华南区市场研究部 负责人、董事 TEL: +8620 3665 4874 E-mail: carlby.xie@savills.com.cn 林木雄 Woody Lam 第一太平戴维斯华南区董事长 TEL: +86 755 8436 7000 E-mail: woody.lam@savills.com.cn savills.com.cn/research 11 GLOBAL HEADQUARTERS 全球总部 Savills – London 第一太平戴维斯 伦敦 Mark Ridley Group Chief Executive Officer 第一太平戴维斯全球首席执行官 Tel: 44 020 7499 8644 E-mail: mridley@savills.com CHINA 中国 Savills – China 第一太平戴维斯 中国 Siu Wing Chu 朱兆荣 Chief Executive Officer, China 第一太平戴维斯中国区首席执行官 Tel: 86 21 6391 6688 E-mail: siuwing.chu@savills.com.cn Savills – Shanghai 第一太平戴维斯 上海 Siu Wing Chu 朱兆荣 Chief Executive Officer, China 第一太平戴维斯中国区首席执行官 Tel: 86 21 6391 6688 E-mail: siuwing.chu@savills.com.cn Savills – Beijing 第一太平戴维斯 北京 Anthony McQuade 麦安东 Managing Director, Northern China 第一太平戴维斯华北区董事长 Tel: 86 10 5925 2288 E-mail: anthony.mcquade@savills.com.cn Savills – Guangzhou 第一太平戴维斯 广州 Alvin Lau 刘蔚海 Deputy Managing Director, Southern China Managing Director, Savills Guangzhou 第一太平戴维斯华南区副董事长 广州董事总经理 Tel: 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Tianjin 第一太平戴维斯天津公司总经理 Tel: 86 22 5830 8877 E-mail: andy.chee@savills.com.cn Savills – Dalian 第一太平戴维斯 大连 Lily Wei 魏 丽 萍 Associate Director, Property & Asset Management Services, Savills Dalian 第一太平戴维斯大连公司 物业及资产管理部助理董事 Tel: 86 411 3966 8988 E-mail: lily.wei@savills.com.cn Savills – Shenyang 第一太平戴维斯 沈阳 Johnny Jiang 姜华 Deputy General Manager, Agency, Savills Shenyang 第一太平戴维斯沈阳公司副总经理 Tel: 86 24 8398 5066 E-mail: johnny.jiang@savills.com.cn Savills – Xiamen 第一太平戴维斯 厦门 Alvin Lau 刘蔚海 Deputy Managing Director, Southern China Managing Director, Savills Guangzhou 第一太平戴维斯华南区副董事长 广州董事总经理 Tel: 86 20 3665 4800 E-mail: alvin.lau@savills.com.cn Savills - Zhuhai 第一太平戴维斯 珠海 Steven Liu 刘晓南 General Manager, Savills Zhuhai 第一太平戴维斯珠海公司总经理 Tel: 86 756 862 2600 E-mail: stevenxn.liu@savills.com.cn Savills – Haikou 第一太平戴维斯 海口 Cindy Wu 吴欣欣 General Manager, Savills Haikou 第一太平戴维斯海口公司总经理 Tel: 86 898 3638 4200 E-mail: cindy.wu @savills.com.cn Savills – Fuzhou 第一太平戴维斯 福州 Alvin Lau 刘蔚海 Deputy Managing Director, Southern China Managing Director, Savills Guangzhou 第一太平戴维斯华南区副董事长 广州董事总经理 Tel: 86 20 3665 4800 E-mail: alvin.lau@savills.com.cn Savills – Chongqing 第一太平戴维斯 重庆 Andy Lau 刘奕兴 General Manager, Savills Chongqing 第一太平戴维斯重庆公司总经理 Tel: 86 23 8900 3000 E-mail: andy.lau@savills.com.cn Savills – Xi’an 第一太平戴维斯 西安 Dave Law 罗元均 General Manager, Savills Xi’an 第一太平戴维斯西安公司总经理 Tel: 86 29 8187 2288 E-mail: dave.law@savills.com.cn A real estate industry leader established over 160 years ago. 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