核心观点：
2021年政策面总体表现为前紧后松。前三季度监管从房企融资、住房贷款、土地出让等多方发力限制房地产行业过度扩张，房企信用风险出现集中释放；9月后，监管层密集释放维稳信号，房地产行业迎来监管政策缓和期，但短期内仍不足以遏制房企风险暴露，尾部房企风险出清仍在持续。
2021年新房和二手房市场双双遇冷，全国商品房销售面积、销售额同比大幅回落，房价下行压力显著增加；年内70城新建住宅价格和二手房住宅价格环比下降城市数量激增，仅一线城市二手房价格12月环比转正，或为企稳迹象。
2021年土地购置面积和土地溢价率大幅下降，22城三轮集中供地呈现“一热、二冷、三稳”特征，民营房企拿地能力和意愿明显下降，国企“托底”作用明显，房企加速项目竣工回款，但新增投资意愿明显不足。
2021年，融资政策收紧及恒大事件持续发酵使房企债务融资严重受阻，国内贷款和外资在房地产开发资金中比重明显下降；其中，民营房企境内信用债及境外美元债信用风险集中爆发，融资利率与国企两极分化。
2022年房地产行业境内外债券到期偿付压力仍保持较高水平，政策基调虽趋于温和，但政策产生效果仍需一段时间，尾部房企风险出清仍将持续一段时间，预期2022年房企信用风险将维持较高水平。
一、行业政策
2021年，前三季度房地产市场政策整体偏紧，监管从房企融资、住房贷款、土地出让等多方发力限制房地产行业过度扩张，引导市场回归理性竞争；但9月后，面对房市全面下滑、经济下行压力陡增，监管层密集释放维稳信号，房地产行业迎来监管政策缓和期。从具体政策来看：
房企融资政策从全面收紧转向边际放松。2021年1月1日“三道红线”和房地产贷款集中度管理制度正式生效，两项政策对房企融资端起到强有力的限制，大量房企国际评级频遭下调，境外美元债违约风险迅速传导至境内，房企流动性迅速收紧，多家大型房企公募债违约或通过展期延缓偿债压力。为遏制房市风险恶化蔓延，9月以后监管层密集发声反复强调“两个维护”，即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，对房企融资政策进行纠偏式放松。10月15日金融市场司司长邹澜在央行三季度金融统计数据新闻发布会上表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。11月以后，在监管层指导下，银行开发贷、个人住房贷款及地产债发行注册均有所松动。
全国各地购房及售房政策调控方向由抑房价转向托房市。2021年上半年，全国限购、限售、限贷等政策持续升级，一二线城市首、二套房平均贷款利率连续上涨，部分地区银行房贷放款周期延长，各地严查经营贷、消费贷、信用贷等资金违规流向房市，同时多地建立二手房成交参考价发布机制，引导房价预期。但随着房企陆续违约暴雷、市场预期转悲，下半年房企降价售房加速回款成为常态，二三线城市开始陆续出台限跌政策，并通过降低房地产交易税费、购房补贴等措施稳定房市。全国22城集中供地政策持续调整。为引导房地产行业理性竞争，2021年全国22城首次采取集中供地模式，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。在首轮集中供地过程中，部分城市通过禁止“马甲”拍地、穿透购房资金、限制土地成交后股权转让等方式加强房企购地资格审查。在首轮土拍热度不减后，更多城市对土地溢价做了更严格限制，并加大对房企竞拍资质、购房资金的审查，当年7月，被纳入“三条红线”试点的重点房企被要求买地金额（包括公开市场拿地和收并购方式）不得超年度销售额40%。然而，经历第二轮土拍多宗土地流拍、土地底价成交，多地第三轮土拍规则明显放松，如降低房企竞拍资格要求、降低保证金和土地款首付比例、取消竞自持、提高住宅现价等。
二、房地产市场需求
2021年，全国房地产市场需求自下半年起迅速转冷，销售面积及销售额同比增速断崖式跌至负值区间；房价下行压力明显加大，12月70城一二三线城市新建住宅价格全线转为环比负增，仅一线城市在居民购房和信贷政策松动、刚性需求较大支撑下，二手房价格或出现企稳迹象。
1.销售情况
2021年，全国房地产市场先热后冷，年中行业下行压力显现并迅速加大。2021年，全国商品房销售面积和销售金额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元，累计同比增长1.90%和4.8%，增速较上年分别下降3.9和0.7个百分点。从单月同比增速来看，受上年低基数影响，1-2月全国商品房销售面积和销售额同比增长104.88%和133.45%，此后单月同比增速大幅回落，并在7月起转为负增，其中10月增速拉低至-21.65%和-22.65%，为全年最低水平，主要系下半年房企信用风险集中释放、行业景气度下降、购房需求低迷等所致。从单月环比增速看，12月单月销售面积和销售额分别为2.13亿平方米和2.03万亿元，环比增长41.17%和39.92%，但这主要受12月居民信贷有所放松、年末民营房企加快折价推盘所致，绝对规模和环比增速低于过去三年同期。
作为房地产市场景气度和调控政策的风向标，仅一线城市12月二手房价格环比上涨，或为企稳迹象。从70个大中城市二手住宅价格变化情况来看，2021年70城及一二三线城市二手住宅价格同比变动趋势与新建住宅价格保持一致，但环比变化先于新建住宅价格，9月一二三线城市二手住宅价格就已全线转为负增，更早反映出房地产市场下行趋势和状态。12月，二三线城市二手住宅价格环比下跌0.3%和0.5%，表明二三线城市下跌趋势仍未迎来拐点；一线城市转为0.1%的正增，或为在居民购房和信贷政策松动、刚性需求较大支撑下，一线城市出现的企稳迹象，但仍需进一步观察。
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