未来展望
展望1：住房消费大升级，很强！
中国改革开放以来的最大变化,就是伴随经济与社会的发展,阶层结构也发生了划时代意义的转型。消费的升级过程表现着社会阶层结构的优化过程。对于不同的阶层而言,消费升级即是一个复杂的、梯度跟进的、对美好生活的主观需求存在异质化追求特征的生活改善过程。房地产大发展一样离不开消费升级。
• 回归住房的消费本质。强化住房消费属性，弱化住房投资属性，过往二十年房地产的快速发展取得了重大成果，居民的住房条件得到了极大改善，但也必须要看到部分城市和地区房价上涨过快，房产投机行为对于市场的平稳健康发展起到了明显的阻碍作用，“十四五”期间对于住房不炒的坚持，对于弱化住房投资属性这一基调会长期持续坚持。
• 重视居住品质的升级。促进住房消费的健康发展，一方面会加大对新建商品房质量的监控力度，提高住宅产业化覆盖水平，同步加大精装修住宅的市场占比，同时会推进户型、节能环保、小区绿化等多维度的居住水平提升；另一方面会加大对于老旧小区的改造力度，尤其是加装电梯以及小区停车位改造两方面的提升空间较大。
• 多维度满足人群住房需求。在做好新建商品住宅供应的基础下，大力推进住房租赁市场发展，尤其是在保证租赁房源量的快速增长的同时，提供分层分类产品来满足不同人口结构、不同年龄阶段、不同职业人群等的需求。另外也会在养老、旅游度假等层面开拓更多细分领域产品。
展望2：全国调控学“长沙”？很快！
• 长沙成为“优等生”有两个必要前提，其一是调控下猛药，房价控制得好。从二线城市的房价来看，相比之下长沙近几年的波动明显很小，尤其是上涨幅度控制得力，市场的供求平衡性好，没有给炒房者提供任何炒作土壤；其二是房价控制得利的同时经济发展优良，打破了很多城市所谓的依赖“土地财政”来进行发展的怪圈，树立了没有高房价、没有高地价，城市的发展依然可有生有色的典型。
• 对于其他城市来说，长沙依然有许多值得借鉴的地方，包括在调控层面的力度以及根除炒房土壤政策力度，也包括在供应层面的不制造市场的供不应求。但值得关注的是，因为城市之间的差异性是客观事实，学习长沙不代表完全照按长沙模式，而更应该结合城市的特点进行精准调控，落实长效机制。
展望3：未来楼市调控有新信号？很准！
2020年底，包括西安、成都、江西在内的部分省市纷纷出台楼市调控政策，政策的细致度和调控的精准度明显提升，并且释放出以下三个明显信号：
• 信号一：政策分化度和细致度增大，在西安和成都表现尤为明显，成都把购房人群分为无房居民家庭、棚改货币化安置住户及普通购房家庭3类，摇号政策则明显偏向前两类；西安则针对首套和二套的政策面拉大，首付成数和贷款的金融政策分化。保障首套刚需，控制二套及以上需求，并打击投资的信号十分明显。
• 信号二：以房价为锚，一旦出现过快上涨苗头就及时进行政策调整，这一点今年已在深圳、西安、银川等城市都有明显体现。11月西安出台政策的大背景就是2020年房价持续上行，其中新建商品房价格10月环比9月上涨0.5%，环比去年上涨7.6%。二手房10月环比上涨0.3%。此类热点城市的调控在2021年可能会强化。
• 信号三：从源头控制烂尾项目产生，江西出台加强商品房预售资金监管，预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。预计这一政策也将在各地不断推出，通过强化预售资金的监管，以保证预售资金优先用于商品房项目工程建设，切实保障购房人的合法权益，防范房地产市场风险。
展望4：靠人才政策拉动楼市？很难！
• 变化一：核心城市抢人动作加快，如果说以往的抢人政策三线城市门槛更低的话，今年核心二线城市的政策也频频加大力度，包括苏州、南京、广州在内的本身对人口就具有较强吸聚能力的城市，在抢人政策放松的路径上也是大开“绿灯”，抢人的架势一点不马虎。
• 变化二：人才政策的边际效应明显递减。目前全国除了北京、上海两个城市放松的力度较弱外，其他城市几乎都是“火力全开”阵式，当各城的人才落户政策变得都几乎无门槛化时，政策本身所起到的作用就会极大弱化，而人口的流动趋势会回归到城市的基本面推动，即经济实际、产业化能力、发展潜力更大的城市，对人口的吸引力更大。
• 变化三：对楼市影响开始分化。人才政策对于楼市的影响主要是通过拉动人口流入来实现需求侧的增长，但不同的城市，尤其是二线城市楼市环境对于人口的吸引力也存在巨大差异，一方面类似长沙这类调控严，房价控制得好但经济实力增长又不弱的城市，会吸引更多人才去安家落户；另一方面类似厦门这类二手房价高企的城市，未来吸引到人口长期落户的房价层面的优势就表现较弱。同时一线城市也在存在着分化，北上深的房价会加速高端人才的流入，但也会在一定程度上影响到中低收入人才的进入脚步。
展望5：租赁迎新新一波大发展？很稳！
• 租赁将成为未来发展的重点。对于大量的新市民、青年人的居住需求，未来采取更多增加租赁房源供给的方式进行解决。一方面未来参与到租赁行业中的企业会增多，租赁房源量、租赁土地的供给将增强，以满足不断增长的租赁需求；另一方面政府会进一步强化对租赁行业的重视度，不断会给予财政、税收等层面的支持，还会强化对长租公寓的资金监管以及对租金的监管。
• 从具体政策方向来看，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，同时要求，国有和民营企业都要发挥功能作用。对长租公寓行业来看，则是“整顿租赁市场秩序，规范市场行为”。
展望6：房企融资压力会持续增强？很对！
• 全国整体融资环境预计会偏宽松，但房企的融资从紧态势不会改变。房企2021年房企短期偿债的压力并不小于2020年，值得关注的是，房企境内融资成本从今年8月开始就不断提升，境外融资利率更是不断走高，不少中小房企和负债水平较高房企境外债券票面利率高达10%以上。房企一方面需要“借新还旧”，另一方面渠道费用和土地及建造成本的增加导致利润不断被侵蚀，都会推动房企融资需求提升。
• 针对房企“三条红线”的管控标准会进一步清晰化，执行力度会进一步强化。在重点监管房企的违规融资、融资机构违规向房企提供资金便利的同时，针对房企降负债、降杠杆的要求将会变得更为明确，尤其是针对排名靠前的规模型高负债房企，将成为重点管控对象。
• 股权融资的比例将出现明显提升。房企的内外债规模很难再出现明显增长，加快存货的去化速度以及通过合作开放，引入战略投资者等方式会在房企中表现得更为普遍。值得关注的是为保障企业按原有节奏发展，降负债的同时房企将转而向资本市场更多谋求股权融资，以保障项目开发建设以及拿地。
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