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CBRE:2021年第二季度北京房地产市场报告

  • 2021年08月10日
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MARKETVIEW 北京房地产市场报告 二零二一年第二季度 甲级写字楼净吸纳量创历史新高 新开业购物中心改善新兴商务区配套 13.4% (2021年上半年,同比变化) 社零总额 21.0% (2021年1-6月,同比变化) 数据来源: 世邦魏理仕研究部, 北京统计局, 2021年7月 固定资产投资 9.2% (2021年1-6月,同比变化) 季度回顾 写字楼市场 写字楼 租金 空置率 零售 租金 空置率 环比 -0.7% -0.5百分点 环比 0.1% -1.9百分点 同比 -1.9% 1.4百分点 同比 -0.5% -0.2百分点 东二环和丽泽区域的三个新项目交付使用。金融业,特别是基金、 证券等传统金融本季领跑新租需求。全市净吸纳量环比增长81%, 升级需求持续放量,使得甲级写字楼净吸纳量创历史新高。空置率 连续第二个季度环比下降。 零售物业市场 物流 租金 空置率 商务园 环比 2.0% -0.6百分点 环比 同比 5.8% -4.6百分点 同比 分别位于丽泽和通州两大新兴商务区的购物中心开业。高流量的餐 饮、新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放,儿童及亲子业态 表现活跃。区域型购物中心客流和出租率迅速回升,带动整体市场 空置率环比下降 个百分点。 租金 空置率 投资 总额 内资 -0.3% -2.2百分点 环比 0.1% -19.0% -1.0% -3.6百分点 同比 93.4% 69.7% 物流设施市场 顺义空港有两个项目交付,入市即被大型租户消化达到满租。新增 项目入市带来的可租面积带动净吸纳量自 年第三季度以来首次 超过 万平方米。整体空置率环比下降至 年第一季度以来最低 水平,供不应求局面持续,全市平均租金继续稳步攀升。 注:写字楼租金为报价,按建筑面积计 算,不含物管费含税,加权平均;零售 物业租金为购物中心首层固定报价,按 使用面积计算,不含物管费含税,简单 平均;物流设施租金为报价,按建筑面 积计算,含物管费不含税,加权平均; 商务园区租金为报价,按建筑面积计算, 含物管费含税,加权平均;投资额包含 所有超过1000万美元的商业地产交易, 且不分整售、部分所有权或散售(住宅 及土地未列入) 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年 第二季度 商务园区市场 租赁需求较上季度更为多元化,虽然科技、互联网相关行业依旧是 园区市场的主力需求,但生物医药、文体娱乐以及电子贸易类租户 亦有表现。经济技术开发区得益于区域对高新技术企业以及生物医 药产业的大力扶持,成为季内去化面积最多的子市场。 物业投资市场 有三宗 亿元以上的超大体量交易,其中 录得北京 年以来 单体金额最大的交易。办公物业核心、新兴商务区和商务园区均有 成交,零售物业占总交易额的 ,投资吸引力不断恢复。国内险 资是本季度最活跃的买家,两项收购物业均有稳定的租金收入,境 外资本则青睐资产包交易。 © CBRE Inc. 2021 | 1 MARKETVIEW 北京写字楼市场 写字楼市场 净吸纳量 300,000平方米 空置率 -0.5百分点 q-o-q 平均租金 -0.7% q-o-q 金融领跑新租需求 2021年第二季度,北京写字楼市场迎来东二环 和丽泽区域的三个新项目的交付使用,新增办 公建筑面积共计28.0万平方米。 市场需求延续上季度增长态势,其中金融业占 新租需求34%,特别是基金、证券等传统金融 本季领跑新租需求,在CBD、东二环、奥体等 子市场完成多宗大面积扩租和升级搬迁交易。 TMT和专业服务业分别占新租需求的30%和7%, 紧随其后。 万平方米 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 图表 1: 写字楼供求指标 50 24% 40 20% 30 16% 20 12% 10 8% 0 4% (10) 0% 新增供应 净吸纳量 空置率(右轴) 数据来源:世邦魏理仕研究部,2022年第二季度 指数 (Q1 2003 = 100) Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 甲级净吸纳量创历史新高 图表 2 :写字楼市场租金指数 200 全市净吸纳 量录得 30.0万 平 方 米,环 比增长 81%;升级需求持续放量,使得甲级写字楼净 吸纳量升至19.1万平方米,创历史新高。整体 空置率连续第二个季度环比下降至16.9%。区域 之间供需状况分化:中关村和望京科技企业强 劲扩租需求使得可租赁面积持续减少,空置率 位列全市最低和次低;金融街受高租赁成本影 响,外溢需求增多,空置率已升至2010年以来 最高水平;CBD、燕莎、东二环和王府井等成 熟商务区在前期租金回调的带动下,可租面积 稳步去化;奥体优质可租空间充裕,是大面积 搬迁和扩租需求的热门选择之一;而丽泽、通 州和石景山等新兴商务区在新增供应放量,政 策红利、租赁成本优势以及商务配套改善等多 重因素推动下,去化速度快于预期。 整体写字楼平均租金报价同样本比环比下降 0.7%至每月每平方米398.9元。供应集中区域以 及空置压力较大的业主提供租金优惠,以抓住 当前活跃的市场机会加速去化。 未来六个月,全市有近59万平方米新增供应, 空置率预计将重新上扬。在需求强势复苏之下, 租金跌幅有望进一步收窄。 190 180 170 160 租金指数 甲级租金指数 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 图表 3 : 主要写字楼子市场空置率和租金 子市场 CBD 金融街 中关村 望京 丽泽 空置率 (环比变化) 15.0% (-1.8百分点) 8.9% (+1.0百分点) 1.6% (-0.5百分点) 4.7% (-1.8百分点) 65.6% (+0.1百分点) 平均租金报价 (环比变化) 452.1元/平方米/月 (-1.1%) 664.5元/平方米/月 (0.0%) 381.1元/平方米/月 (0.0%) 300.5元/平方米/月 (+0.3%) 259.7元/平方米/月 (-1.1%) 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 . 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 2 指数 (Q1 2003 = 100) Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 MARKETVIEW 北京零售物业市场 零售物业市场 净吸纳量 299,400平方米 空置率 -1.9百分点 q-o-q 平均租金 +0.1% q-o-q 新项目带动区域成熟 图表4:零售物业市场租金指数 2021年第二季度,分别位于丽泽和通州两大新 220 兴商务区的首创龙湖丽泽天街和北投爱琴海购 215 物公园开业,共为市场新增17.5万平方米的商 210 业面积。新项目满足商务配套的同时,为年轻 205 人提供就近打卡和社交的场所。入驻丽泽天街 的品牌大多布局具有特殊产品线或场景概念的 门店;北投爱琴海的区域首店占比则超过了 50%,引入了大批年轻潮牌、萌宠、电玩以及 设计集合店。 200 195 购物中心首层租金指数 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 季内整体新租需求继续回暖,高流量的餐饮、 新能源汽车展厅对购物中心的需求持续释放, 儿童及亲子业态包括教育培训、儿童娱乐及服 务季内表现活跃。传统零售拓店需求有明显回 暖,其中户外运动品牌继续进驻核心商圈优质 项目,SPYDER、OUTDOOR都有录得开店, 匡威在北京APM即将开出全国首家品牌体验中 心,李宁、FILA也在继续布局;国内潮流服饰 品牌如THE SEALIFE、BLUE ERDOS、CARA BLUE和INITIAL季内也有新店开出。 图表5:主要品牌开业情况 项目名称 北投爱琴海购 物公园 朝阳大悦城 朝阳大悦城 北京apm 北京apm 子市场 其它 其它 其它 王府井 王府井 租户 红星电影世界 麻六记 Outdoor Blue Erdos 匡威 业态 影院 餐饮 运动&户外 服饰 运动&户外 区域型购物出租率回升 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 区域型购物中心客流和出租率迅速回升,带动 整体市场空置率环比下降1.9个百分点至8.5%。 其中位于清河区域的万象汇对品牌和业态分布 进行调整,注入年轻化的元素,达到满租。随 着零售业态销售表现的复苏,整体购物中心首 层租金报价同样本比环比上涨0.1%至每天每平 方米35.9元。 未来六个月将会有七个共计体量43.6万平方米 的购物中心计划开业,且均分布在非集中商圈。 随着商场客流进一步提升,预计租金会小幅回 升。 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 3 MARKETVIEW 北京物流设施市场 物流设施市场 净吸纳量 102,600平方米 空置率 -0.7百分点 q-o-q 平均租金 +2.0% q-o-q 新增供应带动净吸纳量跃升至近三年新高 图表 6:物流设施供求指标 20 10% 2021年第二季度北京顺义空港有两个项目共8.8万 15 8% 平方米新增面积交付,皆为高性价比的多层仓, 10 6% 入市即被大型租户消化达到满租。 5 4% 万平方米 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 新增项目入市带来的可租面积带动净吸纳量环 0 2% 比增长132%,为自2018年第三季度以来首次 (5) 0% 超过10万平方米。电商和第三方物流的租赁需求 持续火热,分别占总新增租赁面积的34%和26%。 新增供应 净吸纳量 空置率(右轴) 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 北京仓储物流市场整体空置率环比下降0.7个百分 点至1.0%,是2019年第一季度以来的最低水平, 供不应求局面持续。市场对于高标库需求持续增 图表 7: 物流设施市场租金指数 加,全市平均租金继续稳步攀升,同样本比环比 200 上涨2.0%至53.1元/平方米/月。 190 180 170 仓储用地市场重新活跃 160 150 未来六个月预计仍有三个项目合计21.2万平方米 140 的新增供应入市,将继续缓解当前市场的供求矛 130 120 盾,“入市即满租”的现象亦将持续发生。本季 度长时间沉寂的北京仓储用地市场重新活跃,分 别位于大兴机场临空经济区和密云两个新兴区域 的两宗合计面积29.5万平方米的仓储用地成交, 租金指数 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 买家均为终端用户,以解决北京本市的城市配送 为开发目的,有助于进一步完善北京城市基本服 务保障功能。 另外本季度录得天津市场和廊坊市场分别新增7.8 万平方米和29.4万平方米的可租赁面积,下半年 两地也将有共计超110万平方米的新增供应陆续投 入使用,京津廊三地供给侧的活跃将给予企业不 同层次的仓储物流需求布局更多选择,有利于提 升区域物流配送服务的整体效率和品质。 指数 Q1 2009 = 100 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 4 MARKETVIEW 北京商务园区市场 商务园区市场 净吸纳量 180,200平方米 空置率 -2.2百分点 q-o-q 平均租金 -0.3% q-o-q 租赁需求更趋多元,产业政策扶持见成效 2021年第二季度,北京商务园区市场未录得新 增供应,个别原计划入市的项目均推迟到今年 下半年入市。 本季度市场需求持续释放,整体净吸纳量录得 18.0万平方米,环比增长17%。租赁需求较上 季度更为多元化,虽然科技、互联网相关行业 依旧是园区市场的主力需求,但生物医药和文 体娱乐租户亦有表现。从各子市场活跃度看, 经济技术开发区表现突出,得益于区域对高新 技术企业以及生物医药产业的大力扶持,成为 季内去化面积最多的子市场;泛中关村区域各 子市场依旧保持活跃态势,北清路一带也继续 承接头部科技企业的扩张需求;丰台科技园子 市场需求主要来源于中小型互联网企业,而大 兴子市场则吸引了生命科学产业相关的办公租 赁需求。 万平方米 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 图表 8: 商务园区供求指标 60 28% 50 24% 40 20% 30 16% 20 12% 10 8% 0 4% (10) 0% 新增供应 净吸纳量 空置率(右轴) 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 图表 9 :商务园区市场租金指数 175 170 165 160 指数 (Q1 2009 = 100) Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 整体市场空置率环比下降2.2个百分点至16.9%, 全市平均租金报价同样本比环比下降0.3%至每 月每平方米161.2元。各子市场表现分化:石景 山、顺义、大兴和经开区子市场依旧面临比较 大的空置压力,继续下调租金;丰台科技园和 电子城子市场租金基本保持平稳,而中关村软 件园、上地和北清路等子市场在目前有限的可 租面积下租金出现小幅上调。 未来六个月,北清路、丰台科技园、经开区和 石景山等子市场预计会迎来合计近110万平方米 的新增供应,加大区域内的去化压力。后疫情 时代对数字经济以及生命科学产业的发展将持 续为商务园区需求创造红利。 155 租金指数 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 图表 10 : 主要商务园区子市场空置率和租金 子市场 中关村软件 园 上地 电子城 经济技术开 发区 丰台科技园 空置率 (环比变化) 3.7% (-0.6百分点) 1.0% (-2.3百分点) 12.5% (-0.7百分点) 22.5% (-4.9百分点) 6.2% (-2.3百分点) 平均租金报价 (环比变化) 212.0元/平方米/月 (+0.2%) 186.5元/平方米/月 (0.3%) 210.4元/平方米/月 (0.0%) 110.2元/平方米/月 (-0.9%) 168.3元/平方米/月 (-0.1%) 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 5 MARKETVIEW 北京物业投资市场 物业投资市场 成交总额 +0.1% q-o-q 成交笔数 7笔 零售物业投资意愿复苏 图表 11:商业地产大宗投资交易总额 2021 2021年第二季度,北京物业投资市场共达成七笔 2020 大宗交易,交易总额达209.4亿元,环比大致持平。 2019 有三宗40亿元以上的超大体量交易,其中CBD录 2018 得北京2019年以来单体金额最大的交易。 2017 办公物业占总交易额的54%,其中核心、新兴商 务区和商务园区均有成交,体现买家对整体办公 资产以及当地区位价值长期成长性的信心。而零 售物业的资产流动性进一步释放,占总交易额的 19%。随着疫情后国内零售活动的正常化,品牌 拓店意向的改善,以及国内消费潜力的释放,零 售物业的投资吸引力不断恢复。 2016 - 200 400 600 800 1,000 Q1 Q2 Q3 Q4 亿元 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 图表 12:主要投资交易 项目名称 物业类型 总价(人民币) 买家 国内险资和外资活跃 SK大厦 办公 90.6亿 和谐健康保险 国内险资是本季度最活跃的买家,包括和谐健康 保险完成季内最大单体交易,以及平安收购含有 北京来福士广场的凯德资产包,两项北京物业均 有稳定的租金收入。以“租户租金偿付能力和租 金增长能力”为基础的估价逻辑越来越受到买卖 双方的认同,使得更多在此逻辑下估值合理的核 心型或核心增益型可投物业释放到市场。在具有 融资成本优势的大型险资需求支撑下,该类资产 仍能保持坚挺的价格水平;而随着未来租赁市场 持续复苏,投资者将获得通过改善项目租赁表现 而提升投资回报的更大空间。 境外资本则是另一个积极的买家类型,如博枫购 入含北京悦荟广场的资产包。境外投资者在资产 包交易的丰富经验,以及北京物业在市场的号召 力,都对所属资产包的交易达成起到了明显的推 动作用。未来随着市场资本运作模式和交易架构 模式的多元化、灵活化,北京物业市场整体流动 性和交易额有望进一步提升。 合景中心A座 办公 16.7亿 农业银行 北京悦荟广场 零售 40.0亿 博枫 北京来福士 综合体 43.3亿 平安保险 中创芯中心 办公 5.6亿 北京声讯电子 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 图表 13:北京资本化率 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 写字楼 零售 物流 数据来源:世邦魏理仕研究部,2021年第二季度 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 Q2 21 2021年第二季度 世邦魏理仕研究部 © CBRE Inc. 2021 | 6 MARKETVIEW 联系方式 联系方式 研究部 谢晨 中国区研究部负责人 sam.xie@cbre.com 孙祖天 华北区研究部负责人 tin.sun@cbre.com 苏丹 华北区研究部副董事 dancy.su@cbre.com 陆佳莹 华北区研究部助理经理 kelland.lu@cbre.com 潘欣蕊 华北区研究部助理经理 katie.pan@cbre.com 业务线 刘焕丽 华北区董事总经理 christina.liu@cbre.com 世邦魏理仕办公室 北京公司 北京市朝阳区光华路 号院 世纪财富中心 座 层 世邦魏理仕研究部 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕全球研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人 员组成的网络,协力提供房地产市场研究和经济预测方案。 免责声明 除非特别注明,本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其 准确性,但并未对此资料进行核实,亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅 限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用,不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利,未经本 公司事先书面许可,任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而 导致的任何损失和费用,世邦魏理仕概不负责。 © 2021 CBRE, Inc.

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