戴德梁行：中国零售物业供应需求核心趋势

中国零售物业 供应/需求 核心趋势 零售向新，活力似锦 2021年8月 大中华区租户研究 目录 中国零售市场核心趋势 摘要 01 报告介绍 04 中国零售物业 当前发展 05 中国零售物业 未来趋势 07 六大零售物业市场 核心趋势 19 要点总结 51 摘要 2021年上半年中国经济呈积极发展态势，各项宏观经济指标保持增长。受中国积极的经济基本面影响，截至2021年二季度，中国区 16个主要城市的优质零售物业存量达到8,896万平方米，比2021年一季度存量环比增长2%。中国区主要城市的优质零售物业平均租 金录得755.6元每平米每月，比上个季度上升0.4%。根据戴德梁行的统计数据，约2,259万平方米的新增供应计划于2021年下半年和 2022年开业，这将是优质零售项目涌入中国主要城市核心市场的高峰时期。 尽管大量的新增供应入市加剧了中国零售物业市场的竞争，受中央与地方政府刺激消费措施的实施，中国新消费的崛起，以及购物 中心智能化、体验式与绿色可持续建设，中国零售物业市场仍是投资商、房地产开发商与零售商备受青睐的投资目的地。 根据中国改革发展研究院的预测，“十四五”期间，中国将成为全球最大的商品消费市场。中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌 不断深入挖掘细分市场，创新商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化的需求。 在零售物业市场需求方面，主要有以下发展趋势： o 一揽子刺激消费政策； o 中国奢侈品消费回流； o 新奇好玩的集合店； o 中国仍是最具潜力的美妆市场； o 迎来全业态沉浸体验式风潮…… 展望未来，投资商、业主和零售商对中国零售物业市场前景仍持乐观态度，长期内中国零售物业市场将保持活跃。 零售向新，活力似锦 1 北京 上海 深圳 截止到2021年二季度，北京零售市场总存 量为1,462.3万平方米，其中购物中心存量 为1,277万平方米，占比高达87.3%。 虽然从疫情的爆发到去年6月北京疫情的反 复给北京零售市场带来了不小的压力，但从 去年三季度起，市场都在持续恢复中。核心 商圈租金基本保持稳定，空置率略有下降。 截止2021年上半年，北京零售市场核心商 圈标杆项目首层平均租金报价为人民币 2,400元每月每平方米，空置率为10.5%。 在疫情常态化的背景下，各开发商对于即将 入市的项目在项目定位、品牌引进等方面更 加地谨慎。未来短期内，北京零售市场新增 供应仍将保持相对缓慢的节奏。预计未来两 年，北京零售市场将有约230.8万平方米的 优质零售空间计划投放市场，非核心区域仍 将是供应主力。 2020年至2021年上半年，上海市经济呈相 对积极的发展态势，各项宏观经济指标保持 增长，个别指标增长率高于预期。与此积极 的经济指标相呼应，九个新商场于过去一年 入市，推动上海优质零售物业总存量上涨至 约1,920万平方米。 截至2021年二季度，上海优质零售物业市 场整体空置率环比下跌0.12个百分点至 9.25%。上海优质零售物业平均首层租金报 价环比上涨1.47%，至879.6元每月每平方 米。 展望未来，鉴于新商场更精准优质的市场定 位、更现代化的建筑设计，以及更多元化的 品牌组合，上海优质零售物业市场将进一步 升级。零售商对上海优质商铺的需求量将持 续增长。上海零售物业市场在中期内的发展 前景看好。 过去一年，深圳全市共迎来31.2万平方米的 新增供应，令深圳优质购物中心市场存量在 2021年二季度达到510万平方米，较2020 年同期存量同比增长6.5%。 受到疫情的冲击，2020年第三季度全市优 质购物中心租金降到近十年最低位，但随着 疫情逐步得到有效控制，市场回暖迹象明显。 全市整体空置率较2020年三季度高点回落 1.77个百分点至6.12%，租金也升至疫情前 水平至每月每平方米880.48元，较上年同 期上升7.38%。 2021年，全市将有100万平方米的未来供应， 且新供应均集中于下半年入市，其中万象前 海、万达广场、笋岗宝能环球汇等焦点项目 料将成为新兴区域或更新片区商业市场发展 的重要里程碑。 2 零售向新，活力似锦 广州 成都 杭州 过去一年，广州市共迎来102.0万平方米新 增供应，达历史高峰，推高全市优质零售存 量至475万平方米，较2020年同期增长 27.4%。 广州零售市场韧性较强，租赁需求活跃，带 动全市空置率降低至近五年最低水平，同比 下降1.3个百分点至4.5%。得益于防疫措施 常态化和活跃的租赁成交，全市整体租金有 所回升，2021年二季度达到每月每平方米 722.7元，同比微升0.2%。 下半年，预计全市将有约399,000平方米优 质购物中心陆续入市，其中超过半数新增供 应位于非核心商圈，日益浓厚的商业氛围有 利于刺激新兴商圈的居民消费需求得到逐步 释放。 从2020年第三季度至2021年第二季度，全 过去一年，尽管面对复杂严峻的外部环境和 市共计录得新增供应410,239平方米，推高 新冠肺炎疫情的严重冲击，但随着政策效应 全市存量至7,154,323平方米，其中中央商 的持续释放，杭州全市经济呈现稳中向好的 务区和金融城存量均已突破百万，商业成熟， 发展态势。 氛围浓厚。 城市经济的稳步复苏，为零售市场的发展提 2020年第三季度起，国内疫情得到控制，成 供了良好的营商环境。过去一年，杭州优质 都优质零售物业市场全面复苏，租金稳步上 零售市场迎来八个商业项目的正式开业，共 扬，2021年二季度租金主要以核心商圈租金 计新添体量约47万平方米。至此，全市优质 上浮推动全市租金同比上涨1.12%至630.65 零售物业的总体存量攀升至460.5万平方米。 元/平方米/月。在疫情的阴霾散去后，政府 提振消费、大力引进首店等利好刺激成都优 接下来，供应过剩难题将依旧不减，零售行 质零售物业市场迅速升温，从而推动全市空 业洗牌也将持续提速，在这种存量市场困境 置率下降，截止2021年第二季度，空置率同 中，强者恒强的马太效应愈发明显。那些能 比下降1.39个百分点至6.58%。 够不断满足人们的消费体验需求，积极与政 府沟通寻求政策支持，大力整合行业优质资 根据预测，2021年度还有近67万平方米的新 源，并且拥有专业运营能力的实体商业，才 增供应等待入市，其中攀成钢占比超一半， 能赢取更多的机遇和主动权。 如年底全都按时交付，区域内各项指标将接 受挑战。 零售向新，活力似锦 3 报告介绍 随着国内生产总值、人均可支配收入和商品零售额等经济指标的增长，中国经济的复 苏在2021年得到进一步确认。经济环境回暖的背景下，中国中高端零售物业市场开始 活跃。本报告着眼于中国的优质零售物业市场，并提供了以下方面的理解： o 过去一年，中国零售物业市场的供需情况总结； o 中国零售物业市场未来的供需动态展望； o 最后，对中国各个主要城市的零售物业市场供需趋势进行深入分析。 报告涉及的六大零售物业市场包括： 北京 上海 深圳 广州 4 零售向新，活力似锦 成都 杭州 中国零售物业市场——当前发展 2021年上半年中国经济呈积极发展态势， 各项宏观经济指标保持增长。根据国家统 计局的数据显示，2021年5月份，社会消费 品零售总额3.59万亿元，同比增长12.4%； 比2019年5月份增长9.3%，两年平均增速 为4.5%（图1）。中国消费者信心指数达 121.8，同比增长5.18%（图2）。2020年， 消费对经济增长贡献率近55%，中国崛起 的消费市场已成为拉动经济增长的第一大 动力（图3）。 图1：中国社会消费品零售总额走势（2010年——2020年） 万亿元 50 40 30 20 10 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 图2：中国消费者信心指数 (2010年——2021年上半年） 150 2017 2018 2019 2020 100 受中国积极的经济基本面影响，截至2021 年二季度，中国区16个主要城市的优质零 售物业存量达到8,896万平方米，比2021年 一季度存量环比增长2%。中国区主要城市 优质零售物业市场净吸纳量录得169万平米。 其中，南京和西安分别以3.5%和19.1%的 核心商圈空置率，成为中国区一二线城市 中空置率最低和最高的城市。中国区主要 城市的优质零售物业平均租金录得755.6元 每平米每月，比上个季度上升0.4%（表1）。 50 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 图3：中国消费支出对经济增长贡献率（2010年——2021年上半年） 100% 2019 2020 2021 H1 80% 60% 40% 20% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部 零售向新，活力似锦 5 中国零售物业市场——当前发展 表1：中国16个城市核心市场供应/需求速览（2021年二季度） 6 零售向新，活力似锦 资料来源：戴德梁行研究部 中国零售物业市场——未来趋势 “ 中国政府通过优化供给、促进消费相结合，不仅涉 及扩大商品和服务供给，而且涉及放宽市场准入、 市场监管创新、完善消费信用体系等制度供给，有 助于推动中国零售市场有更多更新的消费选择、更 快的到手时间、更好的消费体验。作为商业地产服 务的领先者，戴德梁行愿意助力中国零售业继续变 革和升级，以其作为关键力量，为中国成为全球领 先的零售市场而不懈努力。 “ 新冠肺炎疫情的不确定性让全球零售业陷入了阴霾， 这意味着全球零售物业市场的参与者需要将健康、 安全、便捷等作为新的考虑因素，重构零售业生态 体系以适应居家隔离造成的客流量与销售额下降。 中国的购物中心业主与零售品牌商锐意进取，不断 升级其零售物业与门店，使得中国零售物业市场在 全球零售市场低迷的情况下率先回暖并实现业绩增 长。 “ “ 甄仕奇 商业地产部主管 中国区 duke.sq.zhen@cushwake.com Shaun Brodie 租户研究主管 大中华区 shaun.fv.brodie@cushwake.com 零售向新，活力似锦 7 中国零售物业市场——未来趋势 供应动态 由于新冠肺炎疫情的影响，一些原计划于2020年入市开业的购物 中心将推迟至2021年或2022年入市。根据戴德梁行的统计数据， 约2,259万平方米的新增供应计划于2021年下半年和2022年开业， 这将是优质零售项目涌入中国主要城市核心市场的高峰时期。 从区域内六大市场来看，预计未来供给量最大的市场是上海市， 为837万平方米；预计未来供给量最少的市场是广州市，为154 万平方米。 尽管大量的新增供应入市加剧了中国零售物业市场的竞争，受中 央与地方政府刺激消费措施的实施，中国新消费的崛起，以及购 物中心智能化、体验式与绿色可持续建设，中国零售物业市场仍 是投资商、房地产开发商与零售商备受青睐的投资目的地。 8 零售向新，活力似锦 中国零售物业市场——未来趋势 中国“新消费”崛起 过去十年，由数字技术等新技术、线上线 下融合等新商业模式，基于社交网络和新 媒介的新消费关系，以及体验式购物的蓬 勃发展带动了中国“新消费”的兴起，促 使中国的零售业发生变革和升级。 与此同时，新一代ICT技术（信息与通信 技术）通过串联和分析需求端的海量消费 数据，来驱动供给端进行数字化改造，实 现各个环节的数字化，从而提升整个价值 链的效率，降低运营成本。 随着整个零售行业的进一步转型发展，消 费者已经成为整个行业生态的中心。 特别是购物中心，采用促使购物便利性的 技术和创新的商业模式，整合商业资源， 优化运营，迎接中国零售业所发生的变革 和升级。 科技的进步让中国的零售商有更多的机会 以多样化的方式与消费者互动。与云计算、 物联网、大数据、人工智能和虚拟现实相 关的零售科技不断发展，优化了用户体验。 此外，伴随着生活水平的提高，为了满足 居民日益丰富的文化消费需求，各种创意 满满的新业态接连闯进了零售市场。 教育、互联网、旅行和伙伴等因素促使中 国的消费者产生新的认知与需求，能够更 快地接受新型的消费理念。更重要的是， 区别于传统商业的以零售为主的业态组 合形式，购物中心将更注重消费者的参与、 体验和感受，并对空间和环境的要求也更 注重体验性，从而满足消费者对文化消费 的需求。 零售向新，活力似锦 9 中国零售物业市场——未来趋势 零售行业“碳中和”行动 控制全球温室效应事关全体人类的共同利 益，也是“碳中和”的目标。对于中国， 把握本轮能源革命的主动权将不仅提升国 家能源安全性，还有利于房地产、汽车、 零售业等多个行业的转型升级。 线上购物的碳排放来源包括：交通-快递 运输，约占29.16%；建筑-办公，约占 26.12%；建筑-仓储，约占3.88%；信息数据中心，约占22.78%，信息-消费者终 端耗电，约占0.02%；包装-快递包装，约 占18.04%。 过去五年，中国的线下与线上零售致力于 打造无污染、低碳、并可持续发展的绿色 数字化零售方案。例如，中国很多商场采 用智能供应链体系降低了其货物的运输成 本与二氧化碳排放；大部分零售门店的电 子价签替代普通纸质价签保护了树木免遭 图4：线上购物和线下购物的碳排放主要来源 线上购物 砍伐 ；一些商场采用自然系设计，大量 使用可再生以及可再利用材料，并且利 用室内室外的空间、色彩、形状和图案 来模拟大自然；网络电商销售的产品包 装采用可回收或可降解材料。 线下购物 线下购物的碳排放主要来源包括：交通货物进入门店前运输，约占13.03%，交 通-消费者交通排放，约占35.87%，建筑店铺运营（一般包括办公），约占 47.11%，包装-塑料袋，约占1.05%（图 4）。 交通-快递运输 建筑-仓储 信息-消费者终端耗电 建筑-办公 信息-数据中心 包装-快递包装 交通-货物进入门店前运输 交通-消费者交通排放 建筑-店铺运营（一般包括办公） 包装-塑料袋 资料来源：碳阻迹，戴德梁行研究部 10 零售向新，活力似锦 中国零售物业市场——未来趋势 需求动态 展望未来，中国疫情防控工作常态化，全面复工复产，在“国内外 双循环经济发展新模式”下，为经济扎实复苏创造了有利条件。 中央及各地方政府日益重视消费市场，北上广深、武汉、成都等地 相继在2021年举办消费节，促进“消费回补”和“潜力释放”。根 据中国改革发展研究院的预测，“十四五”期间，中国将成为全球 最大的商品消费市场，预计到2025年居民人均消费支出有望接近3 万元人民币。 中国零售市场日趋复杂和多样化。品牌不断深入挖掘细分市场，创 新商业模式，以满足中国消费者日益个性化与多元化的需求。 在零售物业市场需求方面，主要有以下发展趋势： o 一揽子刺激消费政策； o 中国奢侈品消费回流； o 新奇好玩的集合店； o 中国仍是最具潜力的美妆市场； o 迎来全业态沉浸体验式风潮…… 零售向新，活力似锦 11 中国零售物业市场——未来趋势 一揽子刺激消费政策 “十四五”时期，中央政府和地方政府都 强调将拉动内需作为发展的主要引擎。根 据2021年国务院政府工作报告，我国推出 包括全国购物节、向居民提供消费补贴、 完善消费信贷服务和升级商业环境在内的 多项举措扩大国内居民的消费需求。 活动3,100多场，参与企业20余万家。根 据商务部对第三方支付平台等机构数据监 测，5月份（2021年全国消费促进月活动 期间），全国累计实现商品和服务交易额 达4.82万亿元，比去年5月增长22.8% （图5）。 受经济增长和政府刺激消费政策的支撑， 2021年上半年，中国一二线城市商场的 客流量显著提升，很多商场的营业额实 现大幅度增长。 2021年随着国内疫情处在可防可控的条件 下，5月1号到31号，中央政府组织开展了 2021年全国消费促进月活动。借鉴以往消 费促进的活动的经验，全国各地因地制宜 开展商旅文融合、线上线下结合的大型促 消费活动，多个重点企业、重点平台发布 活动信息和各类促销举措，形成系统性、 系列化、集成式消费促进新局面。 图5：全国消费促进月活动期间，累计商品和服务交易额（2020年和2021年） 万亿元 5 4 3 2 1 2021年全国消费促进月活动期间，各地共 开展特色活动7,300余场，其中省级重点 0 2020 2021 资料来源：公开资料整理，戴德梁行研究部 12 零售向新，活力似锦 中国零售物业市场——未来趋势 中国奢侈品消费回流 受2020年初新冠肺炎疫情的影响，中国 内地奢侈品市场经历了异常艰难的开局。 但是，在2020年4月中国疫情得到控制后， 中国境内奢侈品销售迎来强势反弹，某些 奢侈品牌达到两位数甚至三位数的增长。 根据贝恩咨询的数据，2020年中国奢侈 品消费者境内消费占到了全球奢侈品消费 的70%到75%，创下新高。 “十四五”期间，扩内需、促消费是成为 中国各地当前和未来五年重点工作之一， 中国奢侈品市场迎来发展机遇。此外，出 境旅游因疫情受阻，使得中国消费者的海 外奢侈品消费向国内转移。展望未来，中 国零售市场将成为全球奢侈品市场增长的 关键驱动力（图6），中国奢侈品市场出 现以下主要趋势： • 30岁以下年轻一代成为奢侈品消费的 主力。 • 随着经济的快速发展，中国的中产阶 层正在快速扩大。 • 优渥的家庭条件，以及独生子女身份， 让年轻一代越来越早对奢侈品牌有了 认知，并且培养出独特的消费观。 • 为了迎合年轻一代的消费偏好，传统 奢侈品牌发展出更多元的产品线、覆 盖到更广泛的人群；同时，某些大众 商品品牌或设计师品牌通过联名等方 式升级产品和服务，进一步增强其奢 侈品的特性，从而入局奢侈品市场。 图6：中国一二线城市奢侈品门店数量（2021年二季度） 个 250 200 150 100 50 0 北京 上海 深圳 广州 成都 重庆 武汉 杭州 西安 天津 备注：门店数量包括免税店、买手店与奥特莱斯店 资料来源：戴德梁行研究部 零售向新，活力似锦 13 中国零售物业市场——未来趋势 • 下沉市场呈现强劲的购买力。2020年， • 低线城市人群更偏好经典的奢侈品牌， • 奢侈品门店数字化建设将加速。受新 中国城乡收入差距继续缩小，低线城 而一线城市或新一线城市人群则偏好 冠肺炎疫情的影响，奢侈品牌除了为 市奢侈品消费快速增长。 小众个性的奢侈品。 客户提供与明星一起看时装秀的机会 • 2020年，一线以下城市的线上/线下奢 • 此外，低线城市人群更偏好从社交媒 和未上架新品的优先购买权等线下专 侈品销售额增速超过40%（图7）。 体获取品牌信息，而一线城市或新一 属服务，还将通过线上社交平台与 • 根据戴德梁行的调研数据显示，低线 线城市人群获取品牌信息的渠道则更 VIP客户管理系统，给予VIP客户专 城市消费者与一线城市消费者奢侈品 为多元化。 属的搭配建议，24小时超级私人管家 的购买偏好差异较大。 等线上/线下服务。 图7：中国各城市线上/线下奢侈品销售额及增速（2020年） 200 100% 80% 150 60% 100 40% 50 20% 0 一线城市 新一线城市 二线城市 奢侈品销售额（亿美元） 三线城市 同比增速(%) 0% 四线以下城市 资料来源：公开资料，戴德梁行研究部 14 零售向新，活力似锦 中国零售物业市场——未来趋势 新奇好玩的集合店 相较于传统零售店，集合店的品牌理念、 顾客体验感、与顾客情感沟通、产品IP打 造都大大增强。 集合店正在逐渐成为中国购物中心的主力 租户之一。近年来，生活方式类集合店、 美妆集合店等受到消费者热捧。 随着国内经济发展、消费升级，品牌商除 了强调产品的功能性，还注重产品的文化 性与创意性。文化创意产品通过与消费者 建立情感连接，越来越受到大家的青睐。 我国联名文创产品和盲盒产品只是IP衍生 市场的冰山一角，国外的IP开发产业链已 比较完善，比如迪士尼的IP衍生品盈利远 远大于它的动画本身。而我国IP衍生品还 处于比较初级的阶段，更大市场尚待挖掘 （图8）。 生活方式集合店为设计师的原创作品提供 了展示和孵化的平台，将进一步推动中国 IP产业链的发展。 此外，集合店除了注重产品的功能性与设 计性，还将店铺装修与产品陈列场景化， 设置顾客体验区、场景展示区和商品精选 区，主打新零售概念下的生活美学，提升 顾客消费体验，使消费者进店欲望和购买 冲动更为强烈。 图8：中国及全球授权商品零售规模（2020年） 中国, 8% 生活方式类集合店通过与世界著名博物馆、 独立设计师、流量明星、网红作家、知名 IP等开展跨界合作，借助IP自带粉丝及新 颖的创意和产品设计，培育出深受粉丝型 消费者喜爱的IP衍生品系列，不断拓宽产 品边界，实现集合店品牌的升级。 全球（除中国）, 92% 资料来源：国际授权业协会，戴德梁行研究部 零售向新，活力似锦 15 中国零售物业市场——未来趋势 中国仍是最具潜力的美妆市场 随着消费升级和审美消费意识的崛起，我国化 妆品市场持续扩大。2020年初，尽管疫情的爆 发使得化妆品实体店面临销售下滑的困境，但 是化妆品在消费类产品中具有较强的消费韧性。 疫情被有效控制后，被压抑的消费需求迎来报 复式增长。2020年，全国化妆品零售额达到人 民币3,400亿元，同比增长13.6%（图9）。尽 管我国化妆品市场整体规模庞大，但化妆品消 费水平与发达国家相比还有很大差距，中国仍 是全球最具潜力的化妆品市场之一（图10）。 中国消费者对于护肤品和彩妆的需求更细分多 样，化妆品市场细分已是大势所趋，传统美妆 品牌与新锐国货品牌进行多渠道布局，线下成 重点开拓渠道之一。在KOL直播等新兴营销模 式的流量红利下，消费者对联名系列产品和新 锐彩妆品牌的认可度日益提高。但是，美妆需 要能与消费者接触与互动，化妆品实体店仍得 到大部分消费者的青睐，线下化妆品实体店依 旧是美妆品牌开拓的重点渠道。 16 零售向新，活力似锦 图9：全国化妆品零售额（2012年——2020年） 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 资料来源：前瞻经济学人，戴德梁行研究部 图10：各国人均化妆品零售额（2020年） 美元 400 300 200 100 0 中国 美国 日本 英国 法国 德国 资料来源：Euromonitor，戴德梁行研究部 中国零售物业市场——未来趋势 迎来全业态沉浸体验式风潮 如今国内市场，品牌之争愈演愈烈。竞争 目前中国城市黄金地段的品牌体验店已成 根据戴德梁行研究部的统计数据，2021 已越来越不局限于传统意义上的产品竞争， 为电动汽车、3C产品、家居产品等公司 年第二季度，上海的汽车体验店数量已 而是走向体验之争。门店空间则成为体验 业务成功的关键组成部分。 经超过了110家，另外三个一线城市也 之争的关键所在。 都已经超过40家，其余二线城市也都已 因此，门店升级成为了潮流，不只是咖啡 2020年，小鹏汽车、上汽、蔚来、特斯 拉、奔驰等汽车品牌在国内一二线城市多 经拥有超过20家汽车体验店，预计这一 数字会在未来继续增长（图11）。 馆、服装店、家居店，就连汽车品牌也投 家购物中心开设体验店。 入更大预算和精力打造线下旗舰店的体验 感，把门店开到城市核心地段的标杆性购 图11：中国一二线城市商场内汽车体验店数量（2021年二季度） 物中心，通过场景的营造，为消费者提供 个 120 高于产品层面的精神消费，更立体化地影 响消费者对品牌的认知。 100 80 以顾客为中心的渠道布局趋势，驱使品牌 60 商开设便捷的体验店，便于曝光和产品试 40 用。同时，在时空上进一步拉近了消费者 20 与品牌距离，由于优质购物中心带来大量 的客流和更大的品牌曝光，离消费者更近， 0 上海 北京 广州 深圳 成都 重庆 武汉 杭州 天津 西安 因而成为各大品牌体验店的首选，而较远 的服务中心则承担提供交付售后等服务。 资料来源：戴德梁行研究部 零售向新，活力似锦 17 中国零售物业市场——未来趋势 对于新能源汽车若是想要快速拓展影响力、进行产品精准宣传， 进驻商圈无疑完美契合了他们的需求——在商业中心，新能源汽 车品牌商设置的基本都是直营店，并不仅仅是给消费者划定一个 线下消费场景，还提供了品牌宣传、汽车展示、个性化产品定制、 试驾等多种功能。毕竟，借助在核心商圈的人气，在中高端优质 购物中心最好的位置，开设旗舰店或者体验店，能够在消费者心 中快速建立市场认知度、展示它们的实力，并进行推广。 对于消费者来说，在购物时，他们可以“冲动”地看、体验甚至 试驾一辆车。这对电动汽车公司非常有利，因为他们可以吸引、 教育和转化普通消费者，通过一个有效和战略性的实体体验店购 买他们的产品。 18 零售向新，活力似锦 六大重点城市 零售物业市场 报告涉及的六个中国零售物业市场是： o 北京 o 上海 o 深圳 o 广州 o 成都 o 杭州 以上六大市场提供了一个展示中国零售物业租户需求活动的横截 面，覆盖了所有的一线门户城市。 北京 广州 上海 成都 深圳 杭州 北京 零售物业市场核心趋势 孟祎 商业地产部 amy.y.meng@cushwake.com “经历了疫情的洗礼，北京各在建或筹备入市的新 项目在定位、业态设置及品牌招商上也更为谨慎， 整体市场供应节奏将持续放缓。随着疫情的稳定， 零售市场平均租金将继续保持平稳，空置率也将 逐渐下降。2021年，北京将持续推进15家传统商 场“一店一策”试点企业的升级改造，并将购物 中心、专业专卖店也纳入“一店一策”的改造范 围。因此，城市更新仍将是盘活城市存量商业、 提升零售市场项目品质的主要方式。 “ “ ——孟祎 “北京“十四五”规划对零售市场的发展提出了明 确的要求，北京商务局也围绕“建设国际消费中 心城市”推出了促进消费的“十大专项行动”， 预计未来政府将继续加强推进“首店经济”、 “夜经济”、传统商圈改造、线上线下消费融合 等方面的工作，助力北京零售市场整体品质及消 魏东 研究部 sabrina.d.wei@cushwake.com 费活跃度的提升。 —— 魏东 零售向新，活力似锦 21 零售物业供应趋势 过去一年 过去一年，由于新冠肺炎疫情的爆发和持续， 北京多数在建项目工期都被延期，市场供应步 伐进一步放缓。 2020年三季度至今，北京共有7个零售物业投 放市场，共为市场带来67.9万平方米的优质零 售空间。项目均位于非核心商圈，以社区型购 物中心为主。 图12：北京零售物业市场历年新增供应、净吸纳量和空置率（2016年——2021年二季度） 平方米 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 2016 2017 新增供应 2018 2019 净吸纳量 2020 2021 Q2 空置率 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 图13：北京零售物业市场新增供应动态——根据行政区域划分（2020年下半年——2021年上半年） 随着北京疏解非首都功能政策的推进和核心区 域土地供应的紧缺，近年来入市项目大都来自 非核心商圈（即“其他区域”）。截止2021年 第二季度末，全市零售物业总存量（含百货和 购物中心）达1,462.3万平方米，其中有805万 平方米位于非核心区域，占比达55%，主要以 社区型商业项目为主。同时，核心商圈的老旧 商业也在持续改造更新中，城市更新已成为是 盘活城市存量商业、提升零售市场项目品质的 主要方式。 22 零售向新，活力似锦 图14：北京零售物业市场历年新增供应及未来供应动态——根据子市场划分（2014年——2023年） 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 平方米 中央商务区 亚奥 望京 崇文门 其他 西单 东二环-朝外 三里屯 中关村 公主坟 十里堡-青年路 燕莎 王府井 零售物业需求趋势 过去一年 受疫情影响，以客流为生命线的实体零售受到 了重创，市场活动也受到了一定程度的抑制。 尤其是对一些快时尚零售品牌、儿童教育及低 端餐饮等影响较大，而高端餐饮、咖啡茶饮、 运动健身、集合店等扩张较为明显。 过去一年，北京持续推进“首店经济”的发展， 吸引了多个国际品牌首店入驻。比如，FILA 全球首家全新概念店在王府井商圈的北京APM 开业；科技健身品牌FITURE的全球首家线下 旗舰店在CBD商圈的国贸商城开业；纽约汉堡 品牌Shake Shack北京首店在三里屯太古里等。 三里屯、CBD、王府井等核心商圈的标杆项目 仍是品牌首店入驻的首选。 图15：北京零售物业市场数据（2021年二季度） 商圈 中央商务区 三里屯 王府井 西单 燕莎 东二环-朝外 崇文门-宣武门 其他 北京全市 存量 (平方米) 939,849 216,000 450,000 199,000 234,000 242,985 309,000 10,179,380 12,770,214 截至2023年未来供应 (平方米) 40,000 110,000 0 0 0 0 110,000 2,048,251 2,308,251 租金报价区间 (人民币/平方米/月)* 800 – 2,500 1,500 – 2,800 800 – 2,500 1,000 – 2,500 800 – 1,500 600-1,500 800-1,000 / 2,400* *所有数据均为购物中心数据； *全市平均租金为核心商圈标杆项目首层最佳位置报价租金 ；租金是指商圈内主要购物中心最佳位置（一般为地上首层）的租金报价，该租金报价是基于 使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用； 图16：北京零售物业市场历年租金走势（2015年——2021年二季度） 人民币/平方米/月 2,600 2,500 2,400 2,300 2,200 2,100 2,000 1,900 1,800 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Q2 租金 图17：北京零售物业市场主要品牌开业情况（2020年下半年——2021年上半年） 项目名称 商圈 租户 业态 作为首都，北京是国际潮流品牌、高奢品牌、 魏东 高端餐饮品牌等的必争之地，但由于北京核心 商圈优质项目研究可部租赁面积紧缺，需求在一定程 度上受到抑制sab。rina.d.wei@cushwake.com 国贸商城 王府中环 SKP 太古里 太古里 中央商务区 王府井 中央商务区 三里屯 三里屯 Marco Bicego大陆首店 FRED 斐登精品店 CIRCLE专柜 Shake Shack 小鹏汽车 时尚零售 时尚零售 时尚零售 餐饮 汽车体验店 零售向新，活力似锦 23 零售物业品牌动态 零售 疫情加速了各商场的业态调整，同单一品 类的专卖店比起来，各种各样的集合店以 其多元化的品牌及品类，为消费者提供了 多样化的选择和消费的便利性。因此，品 牌集合店成为北京各购物中心及百货所青 睐的招商对象。 餐饮 休闲 疫情之后，核心商圈优质购物中心的餐饮 业态也迎来了一轮洗牌，高端餐饮、咖啡 茶饮等都在积极寻找扩张机会。此外，很 多老字号品牌餐饮为寻求创新、增加与年 轻消费者之间的黏性，也通过开设子牌、 增加新的产品种类等方式寻求新的增长点。 随着人们对健康、娱乐等消费需求的升级 以及冬奥会的临近，室内运动、文化剧场、 密室逃脱、剧本杀等沉浸式休闲业态陆续 进驻购物中心。此外，三里屯、朝外等区 域的酒吧、露天餐吧也持续火热，丰富了 年轻消费者的夜生活。 实例 北 京 翠 微 百 货 公 主 坟 店 在 BURBERRY 撤 出后，引入了奢侈品集合店IN SPACE； 西单更新场引进了日本潮流品牌买手集合 店 STUDIOUS ； 北 京 朝 阳 合 生 汇 引 入 了 BA饰物局。 24 零售向新，活力似锦 实例 中国高端餐饮品牌上海滩餐厅、中国首家 Vogue Café在CBD商圈的国贸商城开业； 意大利高端餐饮品牌Amico BJ在三里屯盈 科中心开业。此外，同仁堂也推出零售品 牌知嘛健康将中药与咖啡相结合试水咖啡 馆。 实例 北京首家运动主题商场KAL CITY能量城 市开幕，覆盖运动、科技、科普、亲子等 现代健康生活；位于北京坊的曼联梦剧场 全新升级，设有餐厅、商店、博物馆以及 精彩足球互动体验区。 零售物业市场趋势 展望未来 北京“十四五”规划对零售市场的发展提出了 明确的要求，北京商务局也围绕“建设国际消 费中心城市”推出了促进消费的“十大专项行 动”。此外，北京今年提出将持续推进15家传 统商场“一店一策”试点企业的升级改造，目 前北京核心商圈多个零售项目也都在进行升级 改造。因此，“首店经济”、“夜经济”、城 市更新、线上线下消费融合等仍将是北京零售 市场发展的主旋律。 图18：北京零售物业市场未来供应——根据行政区划分（2021年下半年——2022年） 图19：北京零售物业市场未来供应——根据行政区划分（2023年） 品牌方面，国潮、沉浸式娱乐及与文化相结合 的品牌将是北京零售业态发展的新趋势。今年 年底，6,000平米的沉浸式体验空间UMEPLAY 将在首钢产业园六工汇开业；中国最大密室逃 脱五只猫密逃城也将落户北京，总面积达5万 平方米。 从供应方面来看，在疫情常态化的背景下各开 发商对于即将入市的项目在项目定位、品牌引 进等方面更加地谨慎。未来短期内，北京零售 市场新增供应仍将保持相对缓慢的节奏。 图20：北京零售物业市场未来供应主要项目（2021年下半年——2022年） 项目名称 正大中心 太古里西区 丰台春风里项目 北京通州合生汇 北京京西大悦城 商圈 中央商务区 三里屯 其他（丰台） 其他（通州） 其他（石景山） 预计开业时间 2021 2021 2021 2022 2022 零售建筑面积 (平方米) 40,000 30,000 50,000 110,000 123,000 零售向新，活力似锦 25 上海 零售物业市场核心趋势 魏建历 商业地产部 jenny.wei@cushwake.com 26 零售向新，活力似锦 “ 上海市居民可支配收入和社会消费品零售总额在 2021年1月至5月分别同比增长9.8%和35.2%，该 向好趋势将在2021年下半年继续延续。更多国际 品牌，从奢侈品到餐饮业态，为了享有消费市场 快速增长的红利，纷纷雄心勃勃的深耕本地市场， 以期扩大其在上海零售市场的版图。 ——魏建历 “2021年，上海市统计局发布的相关指数显示消费 者的信心趋向积极。鉴于很多的国内外零售商都 希望在中国树立其市场地位，上海核心区域的零 售物业仍将备受品牌商青睐。上述积极的经济和 市场基本面不断吸引开发商来沪投资。未来两年 的新增供应将主要集中在上海非核心区域。 Shaun Brodie 研究部 shaun.fv.brodie@cushwake.com —— Shaun Brodie “ “ 零售物业供应趋势 过去一年 过去一年，新冠肺炎疫情这一黑天鹅事件给上 海的经济和社会发展带来了不确定性。尽管如 此，2020年至2021年上半年，上海市经济呈 相对积极的发展态势，各项宏观经济指标保持 增长，个别指标增长率高于预期。根据上海市 统计局的数据，2021年第一季度，上海居民继 续变得富有，其城镇居民人均可支配收入和人 均消费支出同比增长9.8%和16.9%，分别达到 21,548元和12,172元。2021年1月至5月，全 市社会消费品零售总额同比上升35.2%。 图21：上海零售物业市场历年新增供应、净吸纳量和空置率（2016年——2021年二季度） 2,500,000 2,000,000 平方米 1,500,000 1,000,000 500,000 0 2016 2017 新增供应 2018 2019 净吸纳量 2020 2021 Q2 空置率 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 图22：上海零售物业市场新增供应动态——根据行政区域划分（2020年下半年——2021年上半年） 与此积极的经济指标相呼应，九个新商场，包 括南翔印象城、崇明万达广场、桃源·π商业广 场、马桥万达广场、U479、恒基旭辉新天地、 啦啦宝都、博荟广场和漕河泾印象城于过去一 年入市，其面积总计966,600平方米，推动上 海优质零售物业总存量上涨至约1,920万平方 米。绝大多数新入市的项目均坐落于非核心零 售区域，带动该区域存量占比上升至85%。 图23：上海零售物业市场历年新增供应及未来供应动态——根据子市场划分（2014年——2023年） 5,000,000 4,000,000 3,000,000 平方米 2,000,000 1,000,000 0 2014 南京东路 2015 2016 2017 2018 2019 南京西路 淮海中路 徐家汇 2020 2021F 2022F 陆家嘴 次级商圈 2023F 零售向新，活力似锦 27 零售物业需求趋势 过去一年 过去一年，上海稳固的经济基本面及消费者成 熟的购物理念吸引众多国际品牌在上海设立其 中国首店，包括LoFt中国首家旗舰店承租于美 罗城，约1,000平方米；星巴克中国首家集装 箱店承租于宝山区，约320平方米；轩尼诗全 球首家概念酒吧Blends by Hennessy 承租于外滩18号，酒吧面积约800平方米；国 际知名汉堡品牌Five Guys于淮海路巴黎春天 开设其中国首店。 截至2021年二季度，上海优质零售物业市场整 体空置率环比下跌0.12个百分点至9.25%，为 过去一年的最低点，反映出零售商对优质商铺 市场的需求持续增长。上海仍是备受国际品牌 青睐的投资地。上海优质零售物业市场有限的 新增供应以及零售物业的良好商业氛围进一步 提升了业主对整个租赁市场的信心，相应地也 维持了对优质商铺租金水平预期。由鉴于此， 上海优质零售物业平均首层租金报价环比上涨 1.47%，至879.6元每月每平方米。 28 零售向新，活力似锦 图24：上海零售物业市场数据（2021年二季度） 商圈 南京东路 南京西路 淮海中路 徐家汇 陆家嘴 其他 上海全市 存量 (平方米) 482,060 544,320 515,560 313,000 1,029,978 16,363,109 19,248,027 空置面积 (平方米) 15,920 14,876 30,344 7,180 53,250 1,659,757 1,781,326 空置率 3.3% 2.7% 5.9% 2.3% 5.2% 10.1% 9.3% 平均租金 (人民币/平方米/月)* 2,181.9 2,532.5 1,630.2 2,266.1 1,642.0 641.9 879.6 *平均租金是指商圈内主要购物中心最佳位置（一般为地上首层）的租金报价，该租金报价是基于使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。 图25：上海零售物业市场核心商圈历年租金走势（2015年——2021年二季度） 2,000 人民币/平方米/月 1,900 1,800 1,700 1,600 1,500 2015 2016 2017 2018 租金 2019 2020 2021 Q2 图26：上海零售物业市场主要品牌开业情况（2020年下半年——2021年上半年） 项目名称 静安嘉里中心 正大广场 静安大悦城 巴黎春天 瑞虹天地月亮湾 商圈 南京西路 陆家嘴 其他（静安区） 淮海中路 其他（虹口区） 租户 内外 迪桑特 Loft Five Guys 岚图汽车 业态 时尚零售 时尚零售 生活方式 餐饮 汽车体验店 零售物业品牌动态 零售 餐饮 休闲 新一代彩妆和护肤品集合店凭借“品类齐 全+随意试用+产品更新迭代快”，为女性 消费者提供了“高品质、个性化、设计感” 的精选产品和体验感强的购物环境。此外， 美妆和护肤品集合店越来越注重采用智能 科技，为消费者提供个性化、定制化的服 务。 随着上海消费者追求更多元化的餐饮体验， 以及更简单和便捷的生活方式，就餐、茶 饮、酒吧、零售或艺术等结合的复合式或 多概念合一的餐饮店铺正在崛起。消费者 在餐饮店铺不只是味蕾享受，还可以欣赏 乐队演奏、鉴赏艺术或尝试亲手制作美食， 发掘“美食+”的无穷乐趣。 由于推理综艺的走红，剧本杀、密室逃脱 等游戏成功出圈，成为Z世代消费者偏好 的休闲娱乐活动之一。在这种沉浸式体验 类游戏中，玩家参与度高、交流互动频繁， 新人易快速上手，以及组队便捷，满足了 上海年轻人的社交需求。 实例 THE COLORIST调色师已成为年轻人网 红打卡的购物圣地。此外，门店还提供试 妆体验，推行自助购物。 实例 上海的Rat Tar Art Bar餐厅是一家以老鼠 为主题的下午茶和酒吧融合的餐厅，店内 陈列着各式各样以老鼠为形象的涂鸦艺术 品。 实例 根据戴德梁行研究部的统计，截至2021年 6月，上海密室逃脱门店数量达413家，剧 本杀门店数量达727家。 零售向新，活力似锦 29 零售物业市场趋势 图27：上海零售物业市场未来供应——根据行政区域划分（2021年下半年——2022年） 展望未来 展望未来，上海对交通基础设施的不断完善， 以及“五大新城”规划将继续吸引房地产商在 非核心区域和郊区开发商铺物业项目。可以预 见，由于未来新增供应将主要集中在新兴商圈 并且定位大众市场，上海零售物业市场整体租 金增长将受限。未来几年，鉴于新商场更精准 优质的市场定位、更现代化的建筑设计，以及 更多元化的品牌组合，上海优质零售物业市场 将进一步升级。 纵观市场，上海消费者信心将保持积极，继而 正向影响其在时尚、餐饮、娱乐、教育、美妆 健康到生活方式各类业态的消费。新能源汽车 保有量预期将继续增长，促使汽车厂商与经销 商为扩大其品牌影响力，不断在商场开设其汽 车体验店。因此，我们认为上述业态的零售商 对上海优质商铺的需求量将持续增长。上海零 售物业市场在中期内的发展前景看好。 30 零售向新，活力似锦 图28：上海零售物业市场未来供应——根据行政区域划分（2023年） 图29：上海零售物业市场未来供应主要项目（2021年下半年——2022年） 项目名称 商圈 预计开业时间 北外滩来福士 中信泰富 锦沧文华 大宁久光百货 徐家汇中心ITC 二期 其他（北外滩） 南京西路 南京西路 其他（静安区） 徐家汇 2021 2021 2021 2022 2022 零售建筑面积 (平方米) 127,000 34,500 7,145 180,000 231,417 深圳 零售物业市场核心趋势 宋洁 商业地产部 Leomi.J.song@cushwake.com “ “ “ 深圳的市场前景对优质品牌的强吸附能力显而易 见。在激烈的竞争下，运营商对非传统业态也更 加开放。前海、罗湖、盐田正在积极打造免税购 物中心，刺激消费市场。高端消费方面，深圳今 年再添多个国际高端奢侈品牌，借助逐渐完善的 湾区轨道交通，消费客群有望由本地市场辐射大 湾区，进一步支撑深圳的商业消费。立志于打造 国际消费中心城市的深圳，接下来的商业发展值 得期待。 —— 宋洁 “ 随着防疫防控常态化，偶发的零星疫情没有阻碍 消费情绪，同时在政府的消费政策刺激下，零售 市场整体得到提振。前海管理局与沃尔玛签下 《前海山姆旗舰店合作协议》，山姆旗舰店落户 前海；美国Costco华南总部项目将落户龙华区， 同时也将开设Costco华南首家旗舰卖场。伴随海 张晓端 研究部 外高端品牌的首店及零售巨头的陆续进驻，深圳 国际消费中心城市的建设成果将逐步落地。 xiaoduan.zhang@cushwake.com —— 张晓端 零售向新，活力似锦 31 零售物业供应趋势 过去一年 过去一年，深圳共有三座优质购物中心于2020 年下半年开业，为疫后零售市场的恢复注入活 力。虽然深圳的疫情防控工作卓有成效，2020 年下半年消费市场逐渐恢复，但疫情对消费端 特别是以餐饮、影院、娱乐等体验类业态的影 响彼时仍在持续，也令新项目招商倍感压力。 但另一方面，2021年春节“留深过年”的倡议 也令各大购物中心于年初取得高于往年的销售 业绩，根据深圳市商务局对18家购物中心的统 计，2021年较2019年春节期间7天客流增长 59%，销售额激增104.7%。 图30：深圳零售物业市场历年新增供应、净吸纳量和空置率（2016年——2021年二季度） 1,000,000 8% 平方米 800,000 6% 600,000 4% 400,000 200,000 2% 0 2016 2017 2018 2019 2020 0% 2021 Q2 新增供应 *新增供应及吸纳量为截止到2021年二季度数据。 净吸纳量 空置率 图31：深圳零售物业市场新增供应动态——根据行政区域划分（2020年下半年——2021年上半年） 2021年上半年消费热情持续恢复，全市无新增 供应，个别原计划于6月底入市的项目推迟开 业计划，市场继续消化存量空间，空置率较上 年末下降0.75个百分点至6.1%。个别招商调改 中的项目因其体量在全市存量的占比较小，对 全市整体空置率影响甚微。 32 零售向新，活力似锦 图32：深圳零售物业市场历年新增供应及未来供应动态——根据子市场划分（2014年——2023年） 平方米 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 宝安 福田 光明 龙岗 龙华 罗湖 南山 零售物业需求趋势 过去一年 疫情后，消费市场需求持续得到改善及恢复， 存量物业的租金也稳步回升，虽然新项目在招 商压力下，较低的租金拉底了全市整体水平， 但市场向好的趋势依然在延续。 分区来看，罗湖区在万象城、金光华等具有雄 厚品牌资源及丰富运营经验的成熟标杆项目突 出表现下，租金同比上涨16.7%至每月每平方 米1,983元，且常年位居全市之首；得益于较 强的通达性及商务人群的聚集，同时成熟标杆 项目的支撑令福田及南山租金水平保持稳健； 宝安及龙岗其巨大的人口优势为成熟项目租金 上涨提供动力，两区租金同比涨幅均在14%以 上；龙华及光明市场保持稳健，租金同比分别 上涨5.3%和7.1%。 魏东 业态方面，除传统餐饮、零售业态保持扩张外， 新体育、新能研究源部汽车、医美、室内攀岩、电竞、 VR体育等体s验ab型rin业a.d态.we，i@寻cu租sh需wa求ke亦.co较m 为活跃。 图33：深圳零售物业市场数据（2021年二季度） 商圈 罗湖 福田 南山 龙岗 宝安 龙华 光明 深圳全市 存量 (平方米) 417,829 1,268,000 1,498,500 502,000 950,000 310,000 150,000 5,096,329 空置面积 (平方米) 14,462 120,580 107,630 22,000 22,920 18,500 6,000 312,092 空置率 3.5% 9.5% 7.2% 4.4% 2.4% 6.0% 4.0% 6.1% 平均租金 (人民币/平方米/月)* 1983.33 975.00 788.46 602.00 805.00 395.00 450.00 880.48 *平均租金取优质购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值，按使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。 图34：深圳零售物业市场历年租金走势（2015年——2021年二季度） 1,200 人民币/平方米/月 1,000 800 600 2015 2016 2017 2018 租金 2019 2020 2021 Q2 图35：深圳零售物业市场主要品牌开业情况（2020年下半年——2021年上半年） 项目名称 深圳湾万象城 金光华广场 平安金融中心 卓悦中心 来福士广场 商圈 南山 罗湖 福田 福田 南山 租户 IWC 小米之家 小麦健身 泰香米泰国餐厅 Jumplify 业态 时尚零售 数码产品体验店 健身房 餐饮 健身房 零售向新，活力似锦 33 零售物业品牌动态 零售 餐饮 受出境游限制，奢侈品需求回流本地市场， 餐饮迭代频率向来较高，除常规的湘菜、 众多重奢及国际一线零售品牌落址深圳； 火锅、茶饮类受众较广的品类保持扩张态 同时，美妆及香氛类产品市场走俏，特别 势外，近期的人气品牌倾向于精致佳肴与 是本土美妆护肤品牌通过打通线上线下销 优质服务相结合的体验类中高端餐厅，同 售渠道等方式发展进入上升期。另外，国 时亦观察到多个商场引进欧美及东南亚餐 产数码品牌、运动潮牌以及正在线下市场 厅以满足目前防疫要求下出境受限的顾客 探索的含汉服、制服元素系列产品也保持 的味蕾。 了较高的市场活跃度。 实例 实例 Roger Vivier、IWC等相继开业，而香奈 儿、迪奥、宝格丽以及深圳第二家爱马仕、 LV亦确定落址深圳湾万象城。祖马龙华 南首店于万象天地正式开业。 费大厨、农耕记等重口餐厅持续扩张， 1886 德 国 汽 车 餐 厅 、 POKI POKI 、 SHAKE SHACK、泰香米泰国餐厅等国外 特色餐厅的不断涌现丰富市场品类。 34 零售向新，活力似锦 休闲 由共同兴趣衍生的运动类社交快速发展， 以室内攀岩、电竞等新体育、新竞技等室 内体育的寻租需求持续活跃。美发美甲， 海外高端美容机构也在购物中心渐露头角。 此外，随着持续的新增优质购物中心入市， 市场竞争日趋激烈，为塑造空间品质，艺 术展下沉至购物中心的现象料将趋多。 实例 华南首家室内蹦极Jumplify、Green Glove 拳击馆于来福士开业，小麦健身选址于平 安金融中心。万象天地开放了的Channel、 Guerlain 、 CPB 、 POLA 等 品 牌 的 美 容 坊 。 零售物业市场趋势 图36：深圳零售物业市场未来供应——根据行政区域划分（2021年下半年） 展望未来 原计划于上半年入市的项目有所推迟，推高今 年下半年的未来供应至约100万平方米，集中 供应必然面临较大的招商压力，尤其在商业设 施分布相对集中的区域内，竞争将更加激烈； 同时，万达广场、前海万象、笋岗宝能环球汇 等焦点项目料将成为区域商业市场发展的重要 里程碑，也将面临培育区域消费市场的挑战。 图37：深圳零售物业市场未来供应——根据行政区域划分（2022年） 未来3年，全市将约有200万平方米的未来供应 计划入市，其中中心城区占比50.9%，非中心 城区占比49.1%。中心城区的竞争压力将愈趋 严峻，而非中心城区，尤其是光明、东部等新 兴区域或将迎来发展机遇。另外，前海、罗湖、 盐田正积极打造免税购物中心，刺激消费市场。 高端消费市场方面，深圳今年再添多个国际高 端奢侈品牌，借助逐渐完善的湾区轨道交通奢 圈客群有望由本地市场辐射大湾区，进一步支 撑深圳的商业。 图38：深圳零售物业市场未来供应主要项目（2021年下半年——2022年） 项目名称 商圈 预计开业时间 万象前海 宝能环球汇 中洲湾C FutureCity 后海汇 万象食家 前海 罗湖 福田 南山 罗湖 2021 2021 2022 2022 2022 零售建筑面积 (平方米) 80,000 85,000 80,000 72,083 112,000 零售向新，活力似锦 35 广州 零售物业市场核心趋势 冼嘉曦 商业地产部 amond.jx.xian@cushwake.com 36 零售向新，活力似锦 “ 广州市具有强大的消费潜力和商业韧性，但优质 商业载体较为稀缺，商业资源集中在天河区成熟 商圈内，品牌可选择进驻的项目比较有限。目前， 政府的多核新区规划正随着琶洲、白鹅潭商务区 等区域的建设逐渐落地。未来广州即将向着国际 消费中心城市发展，优质商业供应将会大幅增加， 预计城市商圈发展能级会得到全面的提升。 ——冼嘉曦 “在政府精准快速的防疫措施下，广州的零售市场 所受影响相对降低。2021上半年，全市社会消费 品零售总额等主要指标均实现同比增长，线上中 高端零售、汽车消费等升级类商品消费增多。此 外，各购物中心也在积极进行招商调改，今年二 季度，在有较大体量新供应入市的情况下全市空 张晓端 研究部 置率仍持续下降至4.5%，体现出广州消费市场的 活力所在。 xiaoduan.zhang@cushwake.com —— 张晓端 “ “ 零售物业供应趋势 过去一年 受2020年初新冠肺炎疫情影响，部分零售项目 推迟至2020年下半年和2021年入市。2020年 下半年至2021年上半年，广州优质零售物业新 增供应为102万平方米，达历史高峰，推高存 量至475万平方米。受经济持续回暖和大量新 增供应推动，广州近一年吸纳量同样表现良好， 为1,021,893平方米。 图39：广州零售物业市场历年新增供应、净吸纳量和空置率（2016年——2021年二季度） 平方米 700,000 8% 600,000 7% 500,000 6% 400,000 5% 4% 300,000 3% 200,000 2% 100,000 1% 0 2016 2017 2018 2019 2020 0% 2021 Q2 新增供应 *新增供应及吸纳量为截止到2021年二季度数据。 净吸纳量 空置率 图40：广州零售物业市场新增供应动态——根据子市场划分（2020年下半年——2021年上半年） 近一年，包括西湾悦汇城、番禺天河城和永旺 梦乐城广州新塘店等7个优质零售项目相继入 市，项目均位于非核心商圈。至此，广州零售 市场超过6成存量位于非核心商圈。非核心商 圈成供应主力，优质零售商业版图持续扩大， 有助于提升新兴商圈的商业氛围。荔湾、白云 和番禺商圈各有一个项目入市，体量分别为28 万、12万和9.8万平方米，各占总新增面积的 27.5%、11.8%和9.6%。 图41：广州零售物业市场历年新增供应及未来供应动态——根据子市场划分（2014年——2023年） 800,000 600,000 平方米 400,000 200,000 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 体育中心 珠江新城 越秀 白云 海珠 荔湾 番禺 新塘 其他 鱼珠 科学城 金融城 零售向新，活力似锦 37 零售物业需求趋势 过去一年 过去一年，广州租赁成交活跃， 带动全市空置 率同比下降1.3个百分点至4.5%，为近五年最 低水平。其中空置率降幅最大的前三位分别是 白云、海珠和珠江新城商圈，分别下降4.4、 3.1和2.4个百分点。 在全市空置率水平走低与防疫措施常态化下， 零售市场信心恢复，整体租金有所回升，2021 年二季度达到每月每平方米722.7元，同比微 升0.2%。核心商圈的消费市场韧性更强，租金 上升幅度较大，其中体育中心和珠江新城商圈 租金分别同比上升12%和11%。 业态方面，疫情后迎来业态大洗牌，购物中心 也加速存量调改。餐饮和零售业态依然是市场 扩张主力，分别占近一年来录得新开品牌的 40.5%和36.9%。 图42：广州零售物业市场数据（2021年二季度） 商圈 存量 (平方米) 空置面积 (平方米) 空置率 平均租金 (人民币/平方米/月)* 体育中心 822,800 11,362 1.4% 1,734.3 珠江新城 564,359 46,060 7.0% 706.7 越秀 347,200 24,298 8.2% 955.0 白云 738,300 42,895 1.5% 471.9 海珠 309,000 4,484 2.5% 588.3 荔湾 405,900 10,086 5.8% 530.0 番禺 463,225 12,460 2.7% 455.0 其他 1,095,302 63,000 5.8% 332.7 广州全市 4,746,086 214,645 4.5% 722.7 *平均租金取优质购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值，按使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。 图43：广州零售物业市场历年租金走势（2015年——2021年二季度） 1,000 人民币/平方米/月 900 800 700 600 500 2015 2016 2017 2018 租金 2019 2020 2021 Q2 图44：广州零售物业市场主要品牌开业情况（2020年下半年——2021年上半年） 项目名称 商圈 租户 业态 中华广场 正佳广场 天环广场 西湾悦汇城 永旺梦乐城广州新塘 越秀 体育中心 体育中心 荔湾 新塘 Casa Corona Top Toy Tom Ford 蔚来 Round 1 餐饮 生活方式 化妆品 汽车体验店 休闲娱乐 38 零售向新，活力似锦 零售物业品牌动态 零售 餐饮 自新冠疫情爆发后，零售业态线下门店受 尽管疫情之下，消费者外出活动与堂食受 到影响，一些国际快时尚品牌陆续改变经 到一定限制，餐饮业态仍然表现出较强的 营策略，将重心转移至线上渠道。另一方 韧性，一些中高档餐厅也开始提供无接触 面，国产品牌在Z世代逐渐成长为消费主 配送与打包服务，积极探索运营新模式。 力的背景下，迎来了新的发展契机，部分 过去一年餐饮业态租赁需求持续畅旺，商 运动品牌、国潮美妆、盲盒潮玩接力快时 家对消费市场信心不减，特色正餐、甜点 尚，成为购物中心优质层主力店的新租户。 饮料等细分业态品牌仍在快速扩张。 休闲 过去一年，休闲娱乐业态的拓店速度有所 增加。不少购物中心陆续引入主打沉浸式 场景消费的体验型业态相关品牌门店，反 映出消费者对于线下场景消费的需求有所 提升。除传统的休闲娱乐场所外，亲子互 动益智类、剧本杀、VR乐园及其它结合 数字化科技的场景式娱乐也不断涌现。 实例 Top Toy在体育中心、海珠、越秀等商圈 开出多家分店，业主方也考虑到新品牌的 崛起，对此类品牌展现更大的包容性。 实例 多个餐饮品牌首次进驻广州，如东南亚菜 系Suka熟客、奶茶品牌麥吉machi machi 和墨西哥菜系CASA corona。 实例 日本综合娱乐设施运营商朗玩国内首店选 址2021年二季度新入市的永旺梦乐城广州 新塘店，店铺面积约7,800平方米。 零售向新，活力似锦 39 零售物业市场趋势 图45：广州零售物业市场未来供应——根据子市场划分（2021年下半年） 展望未来 过去一年，疫情得到有效控制，消费市场受到 的负面影响有所减小。商业活动的限制性举措 被局限在更小的范围内，降低了疫情对商业市 场的负面影响。购物中心、品牌租户等市场各 方采取积极举措配合常态化防疫，尽可能减少 损失。同时，在经济持续恢复的情况下，市场 信心不减，预计在疫情得到有效控制后，包括 餐饮在内的消费市场也将快速恢复。 ” 图46：广州零售物业市场未来供应——根据子市场划分（2022年） 截止到2021年二季度，广州市优质零售物业存 量达到475万平方米，同比2020年二季度增长 27.4%。下半年，预计全市将有约399,000平 方米优质购物中心陆续入市，其中超过半数新 增供应位于非核心商圈，日益浓厚的商业氛围 有利于刺激新兴商圈的居民消费需求得到逐步 释放。另一方面，非核心商圈购物中心将承受 较大的租金和招商压力。” 40 零售向新，活力似锦 图47：广州零售物业市场未来供应主要项目（2021年下半年——2022年） 项目名称 商圈 预计开业时间 广州环贸中心 广晟万博城 凯达尔印象城 星寰国际商业中心 新塘金铂天地 体育中心 番禺 新塘 越秀 新塘 2021 2021 2021 2021 2021 零售建筑面积 (平方米) 45,000 68,000 110,000 76,000 100,000 成都 零售物业市场核心趋势 “过去的一年，虽然疫情后全球经济下行，但中国 凭借强大的内需拉动，成为全球唯一实现经济正 增长的重要经济体。而作为国家中心城市的成都， 也凭借强劲的消费力和政府利好政策吸引了大量 首店，不仅促进全市优质零售物业市场多样化发 展，也极大幅度提升了城市商业魅力。 ——罗俊崴 “ “ 罗俊崴 商业地产部 Jason.JW.Luo@cushwake.com “成都公园城市的建设如火如荼，为丰富公园城市 的内涵，公园+商业的新模式应运而生。在绿道中 植入消费场景不仅满足了大众购物+体验+聚会复 合的多元化需求，还提升了成都的商业丰富度以 及增加了商业表现形式，未来此模式有望成为成 都新的商业名片。 贾萱 研究部 Ivy.Jia@cushwake.com —— 贾萱 零售向新，活力似锦 41 零售物业供应趋势 过去一年 成都优质零售物业自2014年、2015年大量供 应后从增量时代迈入存量时代，市场进入调整 期。近年来新增供应量逐步缩减，但市场活跃 度随城市发展而提升，空置率震荡下行，截止 2021年二季度，成都优质零售物业空置率下降 至6.58%，同比下降1.39个百分点。 图48：成都零售物业市场历年新增供应、净吸纳量和空置率（2016年——2021年二季度） 平方米 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Q2 新增供应 净吸纳量 空置率 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 图49：成都零售物业市场新增供应动态——根据子市场划分（2020年下半年——2021年上半年） 根据统计，过去一年连续三个季度均有新增供 应，全市共计录得新增供应410,239平方米。 新增供应分别位于攀成钢、大源、城北商圈， 其中，华润万象城二期的入市为攀成钢商圈再 添助力，带来约16万平方米的新增供应，极大 的提振了区域内商业氛围、商业品质，同时也 缓解了区域内商业稀缺的窘境；而城北龙湖上 城天街是2020年度第二座入市的天街系项目， 一年两座项目的入市侧面印证了龙湖深耕成都 的决心。 42 零售向新，活力似锦 图50：成都零售物业市场历年新增供应及未来供应动态——根据子市场划分 800,000 700,000 600,000 平方米 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2014 2015 中央商务区 攀成钢 天府新区新商圈 2016 2017 双楠-紫荆 新南天地 城北 2018 2019 光华-金沙 金融城 城东 2020 2021F 2022F 建设路 大源 其他区域 2023F 零售物业需求趋势 过去一年 虽然疫情让成都优质零售物业市场暂时停摆， 但巨大的消费潜力和城市吸引力让开发商和品 牌方对城市的信心依旧不减。2020年第三季度， 成都疫情得到控制，经济活动全面复苏，政府 提振消费、引进首店等利好吸引大量明星自营 品牌及首店入蓉，根据统计，2020年第三季度 至2021年二季度共计引进560家首店。 在活跃的品牌需求及释放的消费刺激下，全市 租金在触底后反弹，主要以核心商圈租金上浮 图51：成都零售物业市场数据（2021年二季度） 商圈 中央商务区 双楠-紫荆 光华-金沙 建设路 攀成钢 存量 (平方米) 1,304,956 663,000 306,171 720,700 472,239 空置面积 (平方米) 119,703.5 72,490.0 7,340.0 58,080.0 9,240.0 空置率 9.2% 10.9% 2.4% 8.1% 2.0% 平均租金 (人民币/平方米/月)* 1,385.93 569.67 442.78 361.46 855.56 新南天地 281,773 7,517.7 2.7% 747.22 金融城 1,110,400 54,368.0 4.9% 522.62 大源 413,000 35,600.0 8.6% 360.42 城北 958,300 43,086.0 4.5% 457.38 城东 235,000 7,050.0 3.0% 388.89 其他区域 688,784 56,531.4 8.2% 484.29 成都全市 7,154,323 471,006.6 6.6% 630.65 *平均租金是指商圈内主要购物中心最佳位置（一般为地上首层）的租金报价，该租金报价是基于使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。 图52：成都零售物业市场历年租金走势（2015年——2021年二季度） 800 700 人民币/平方米/月 带动全市租金，截止2021年二季度，全市租金 达630.65元/平方米/月，同比上涨1.12%。 600 500 2015 2016 2017 2018 租金 2019 2020 2021 Q2 图53：成都零售物业市场主要品牌开业情况（2020年下半年——2021年上半年） 项目名称 商圈 租户 业态 成都远洋太古里 万象城 成都IFS 大悦城 银泰in99 中央商务区 攀成钢 中央商务区 双楠紫荆 金融城 OUR Bakery Acqua di Parma BUCCELLATI Seesaw Coffee Alex ander wang 餐饮 时尚零售 时尚零售 餐饮 时尚零售 零售向新，活力似锦 43 零售物业品牌动态 零售 国内疫情控制及时，经济复苏迅速，在出 国旅游受限的情况下，国际奢侈品在国内 销售情况良好；在疫情的阴霾下，较多资 金链薄弱的品牌依旧受到了重创，纷纷关 店，为填补大量空置，业主给予最大限度 的优惠措施，租金的降低成为本地品牌入 驻购物中心的良好契机，在过去一年里有 大量本地品牌进驻购物中心。 实例 2020年下半年排队购买lv、GUCCI等知名 奢侈品已成常事；本地服装品牌入驻购物 中心如拙列、 krimu、 cocobananna等。 44 零售向新，活力似锦 餐饮 作为美食之都的成都，餐饮基础较强，餐 饮疫情爆发的前期，人民居家隔离，餐饮 行业遭受到较大的冲击，但随着国内疫情 及时得到控制，补偿性消费爆发，餐饮行 业迅速恢复。疫情不仅给餐饮行业带来冲 击也带来了机遇，租金的降低也促进成都 本地餐饮品牌在购物中心的扩张，根据 2020年底统计，进驻购物中心的本地品牌 中餐饮业态占比高达59%。 实例 红虾社入驻龙湖西宸天街，海底捞、烤匠 等不断拓店。 休闲 近年来服务娱乐类品牌进驻购物中心趋势 明显，但在疫情的影响下，大量资金链较 弱的品牌陷入闭店潮，但个别受欢迎度较 高 的 品 类 依 旧 持 续 扩 张 ， 如 Super Monkey、舞邦等以年轻化客群为主的品 牌。 实例 Super Monkey进驻凯德新南、舞邦进驻 来福士广场、意念理发店再次进驻IFS。 零售物业市场趋势 图54：成都零售物业市场未来供应——根据子市场划分（2021年下半年） 展望未来 虽然疫情让成都零售市场短暂停摆，但巨大的 消费潜力和城市吸引力让开发商对城市的信心 依旧不减，不仅疫情期间每个季度都有新增供 应，未来还有SKP、暹罗天地等优质项目入市， 成都商业市场或将更加国际化。 根据预测，2021年度下半年还有近67万平方米 的新增供应等待入市，攀成钢占比超50%，其 中不乏环球贸易中心、乐天广场等知名项目， 如年底全都按时交付，区域内各项指标将接受 挑战，但另一方面，随着这些优质项目的入市， 区域内购物中心匮乏的境况将得到改善，商业 氛围、商业能级也将得到极大幅度提振。 图55：成都零售物业市场未来供应——根据子市场划分（2022年） 图56：成都零售物业市场未来供应主要项目（2021年下半年——2022年） 项目名称 商圈 预计开业时间 环球贸易中心 乐天广场 世豪广场（二期） 成都大魔方 保利国际广场 攀成钢 攀成钢 大源 金融城 大源 2021 2021 2022 2022 2022 零售建筑面积 (平方米) 170,000 123,000 50,000 234,000 27,000 零售向新，活力似锦 45 杭州 零售物业市场核心趋势 魏建历 商业地产部 jenny.wei@cushwake.com 46 零售向新，活力似锦 “ 未来五年，杭州将进一步强化消费对经济发展的 基础性作用，持续实施“欢乐购物在杭州”、 “畅快旅游在杭州”、“舒心服务在杭州”、 “夜间消费在杭州”和“放心消费在杭州”五大 工程，全力打造数智消费之都和新零售标杆城市。 在一系列政策利好之下，预计未来杭州优质零售 市场将持续焕新升级。 ——魏建历 “ “ “此次疫情发生的偶然性，进一步加速了社区商业 发展的必然性，社区商业的价值开始凸显。一方 面是，社区商业体量较小，投资、开发和运营成 本较低；另一方面，该类商业项目拥有稳定的消 费流量、可观的经济利润。因此，这种以1-3公里 地域内居民为主要服务对象，以提供日常生活用 Shaun Brodie 研究部 品和服务为主的商业模式，其灵活性和抗风险性 较高，后燃效应不言而喻。 shaun.fv.brodie@cushwake.com —— Shaun Brodie 零售物业供应趋势 过去一年 过去一年，面对复杂严峻的外部环境和新冠肺 炎疫情的严重冲击，杭州全面落实党中央、国 务院和省委、省政府决策部署，聚焦“六 稳”“六保”“六新”精准发力，政策效应持 续释放。全市经济在良好运行中持续修复，并 实现了量增质升，总体呈现稳中向好的发展态 势。 图57：杭州零售物业市场历年新增供应、净吸纳量和出租率（2016年——2021年二季度） 1,500,000 1,200,000 平方米 900,000 600,000 300,000 0 2016 2017 新增供应 2018 2019 净吸纳量 2020 2021 Q2 出租率 100% 95% 90% 85% 80% 图58：杭州零售物业市场新增供应动态——根据子市场划分（2020年下半年——2021年上半年） 城市经济的稳步复苏，为零售市场的发展提供 了良好的营商环境。从2020年第三季度至 2021年二季度，杭州优质零售市场迎来八个商 业项目的正式开业，共计新添体量约47万平方 米。其中，非核心商圈的体量占比高达72.4%。 至此，全市优质零售物业的总体存量攀升至 460.5万平方米，相比2020年同期增长了 11.4%。 截至2021年二季度，杭州全市优质零售物业的 首层平均租金录得人民币639.3元/平方米/月， 整体出租率环比基本持平，录得93.5%。 平方米 图59：杭州零售物业市场历年新增供应及未来供应动态——根据子市场划分 1,600,000 1,200,000 800,000 400,000 0 武林 湖滨 吴山 庆春 钱江新城 运河 滨江 钱江世纪城 城西 城北 其他 零售向新，活力似锦 47 零售物业需求趋势 过去一年 从宏观数据来看，杭州消费市场加速回暖。根 据杭州统计局数据显示，2021年1至5月，杭州 全市实现社会消费品零售总额2,652亿元，同 比增长19%，消费势头强劲。此外，杭州人口 红利优势凸显。根据第七次全国人口普查数据 显示，在杭州市常住人口年龄构成中，15至59 岁的人口总量占比高达70.12%，位居长三角 城市第一位。 图60：杭州零售物业市场数据（2021年二季度） 商圈 武林 湖滨 吴山 庆春 钱江新城 杭州全市 存量 (平方米) 398,930 574,400 176,000 193,000 513,000 4,605,070 空置面积 (平方米) 10,372 29,294 14,960 6,948 20,520 301,632 空置率 2.6% 5.1% 8.5% 3.6% 4% 6.6% 平均租金 (人民币/平方米/月)* 800 – 1,500 700 – 1,500 500 – 1,000 600 – 800 600 – 800 600 – 1000 *平均租金是指商圈内主要购物中心最佳位置（一般为地上首层）的租金报价，该租金报价是基于使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。 图61：杭州零售物业市场历年租金走势（2015年——2021年二季度） 1,600 1,300 1,000 人民币/平方米/月 商业业态方面，国潮文化成聚客利器。例如， 杭州大厦501以国潮创新消费体验，与故宫博 物院合作引入了《上新了·故宫》主题快闪首展； 全国首个“国货典藏馆”在杭州大厦中央广场 开业。此外，首店经济持续升温。例如，武林 700 400 100 2015 2016 2017 2018 租金 2019 2020 图62：杭州零售物业市场主要品牌开业情况（2020年下半年——2021年上半年） 2021 Q2 银泰再添美妆品牌伊丽莎白雅顿浙江首店；滨 项目名称 商圈 租户 业态 江宝龙城引入全国首家滑雪概念店Hopo Snow。 大悦城 高德置地广场 万象城 杭州大厦 运河 钱江新城 钱江新城 武林 Mini Mars 生命之树AR公园 Tim Hortons 科丽妍 休闲娱乐 休闲娱乐 餐饮 时尚零售 之江银泰 之江 爪爪联萌 休闲娱乐 48 零售向新，活力似锦 零售物业品牌动态 零售 餐饮 休闲 “颜值经济”盛行之下，美妆护肤品牌持 续走俏。一方面是，由于境外疫情的反复， 高端消费回流的迹象显著。因此，国际一 线美妆护肤品牌都将中国视为主要增量市 场。另一方面，国货的兴起，叠加新媒体 渠道的普及，国产美妆品牌备受新一代消 费者的青睐，并与国际品牌实现错位竞争。 复合式餐饮持续升温。为满足消费需求的 多样化，音乐餐厅通过巧妙地融合美食、 美酒、音乐、艺术和社交等元素，打造出 一站式长时段休闲娱乐的新型商业模式。 这类餐饮品牌凭借独具特色的服务、装修、 氛围等方面的优势，逐渐成为一股崛起的 新势力。 “宠物经济”逆流而上。随着消费结构的 改善，人均可支配收入的提升，以及空巢 青年数量的攀升，养宠正在成为千禧一代 推崇的生活方式，而自带温暖治愈属性的 宠物成为年轻人的情感寄托。为迎合千禧 一代宠物主的情感消费需求，购物中心加 码引入宠物服务与休闲业态。 实例 杭州大厦引入Biologique Recherche原液 之谜、科丽妍、妮瑞斯等高端护肤品牌； 湖滨88再添国产美妆品牌完美日记。 实例 之江银泰引进胡桃里音乐酒馆；远洋乐堤 港引入贰麻酒馆。 实例 之江银泰引进一站式宠物生活馆——爪爪 联萌；大悦城引入综合性宠物品牌萌兽 Pet。 零售向新，活力似锦 49 零售物业市场趋势 图63：杭州零售物业市场未来供应——根据子市场划分（2021年下半年——2022年） 展望未来 2021年下半年，杭州优质零售市场预计将迎来 14座购物中心的正式开业，商业体量约128万 平方米。其中，非核心商圈的体量占比高达 96.1%，主要优质项目有，七堡花园城、江东 天街、奥体印象城等。 接下来，供应过剩难题将依旧不减，零售行业 洗牌也将持续提速，在这种存量市场困境中， 强者恒强的马太效应愈发明显。那些能够不断 满足人们的消费体验需求，积极与政府沟通寻 求政策支持，大力整合行业优质资源，并且拥 有专业运营能力的实体商业，才能赢取更多的 机遇和主动权。 图64：杭州零售物业市场未来供应——根据子市场划分（2023年） 未来在经济内循环的历史机遇下，我们建议实 体商业应该进一步加强线上线下融合，借助5G、 大数据、人工智能等技术手段，对场内商业形 态和消费者信息进行有效的采集、存储和分析， 挖掘出真正有价值的商业数据和信息，实现数 字化、智慧化和精细化的运营管理。 图65：杭州零售物业市场未来供应主要项目（2021年下半年） 项目名称 商圈 预计开业时间 奥体印象城 久光广场 滨江银泰 七堡花园城 江东天街 钱江世纪城 钱江新城 滨江 其他 其他 2021 2021 2021 2021 2021 50 零售向新，活力似锦 零售建筑面积 (平方米) 100,000 50,000 70,000 80,000 107,000 要点总结 o 2021年上半年中国经济呈积极发展态势，各项宏观 经济指标保持增长； o 截至2021年二季度，中国区16个主要城市的优质零 售物业存量达到8,896万平方米； o 中国区主要城市的优质零售物业平均租金录得755.6 元每平米每月，比上个季度上升0.4%； o 展望未来，投资商、业主和零售商对中国零售物业 市场前景仍持乐观态度，长期内中国零售物业市场将保 持活跃。 零售向新，活力似锦 51 52 零售向新，活力似锦 业务联系人 甄仕奇 商业地产部主管 duke.sq.zhen@cushwake.com 大中华区研究部联系人 这篇报告是由戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie撰写， Simon Graham 编辑，蒋昱霖设计完成，相关信息收集及数据分 析由冀杨完成。为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域 建立了“卓越中心”，如资本市场、工业物流、零售商业等， Shaun 主要负责大中华区租户研究板块。如对大中华区租户研究 有任何疑问，请联系： 关于戴德梁行 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产 解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有 50,000名专业员工。在大中华区，我们的22家分公司合力引领市场发展，赢得众多行业重磅 奖项和至高荣誉。2020年公司全球营业收入达78亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策 略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。更多详 情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信（戴德梁行）。 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物 业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等 信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准 确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告 中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的 任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 © 戴德梁行 2021 年