本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统 1 中指调查 (CREIS RESEARCH) 供给增加，上海标志性项目入市 摘 要 政策动向：国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，加快发展保障性租 赁住房，促进解决好大城市住房突出问题。厦门市印发《存量非住宅类房屋临时改建为保障性 租赁住房实施方案》和《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，扩大保障性租赁住房供给，满 足新市民、青年人等住房困难群体的租房需求。郑州市和南京市分别印发了租金监管的相关通 知，规范住房租赁企业租赁资金收付行为，保障租赁当事人合法权益。 市场概况：7 月，受到大中城市集中拍地下降的影响，租赁相关用地成交面积大幅回落，共 成交 5 宗/4.58 万㎡。其中，绍兴成交 2 宗自持相关地块，总自持面积为 2.64 万㎡；苏州成交 1 宗自持相关地块，自持面积为 1.23 万㎡。 企业动态：魔方和华谊推出“非改居”项目谊·魔方，是闵行首批“非改居”项目之一；张 江集团开发上海首个租赁式住宅，一期为张江提供近 1300 套住房；保利地产拟发行 11.9 亿住房 租赁公司债，中国电建地产 50 亿元住房租赁专项公司债券获深交所受理，万科 30 亿元住房租赁 专项债券于深交所上市，珠海华发发行规模不超过 5 亿元的住房租赁专项公司。 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 2 中指调查 (CREIS RESEARCH) 一、政策动向 1、 国务院办公厅：印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》 7 月 2 日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，加快发展保障性租赁住房， 促进解决好大城市住房突出问题。 指导思想：坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩 大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并 举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。 基础制度：明确对象标准；引导多方参与；坚持供需匹配；严格监督管理；落实地方责任。 支持政策：进一步完善土地支持政策；进一步完善土地支持政策；给予中央补助资金支持；降低税费 负担；执行民用水电气价格；进一步加强金融支持。 组织实施：做好政策衔接；强化部门协作。 点评与启示：始终把握“房子是用来住的，不是用来炒的”。加快发展租赁住房始终是一个很紧迫的 问题。发展租赁住房是稳妥实施房地产长效机制的重要一环，是解决好大城市住房突出问题的关键，“房 子是用来住的，不是用来炒的”这个主基调是发展租赁住房的基础。我国目前的房地产市场，尤其是人口 净流入的大城市房地产市场仍表现为供不应求，这既不利于新市民和青年的融入，也不利于我国经济的高 质量发展。加快发展租赁住房有利于准确把握住房的居住属性，有利于保障人民的基本居住权利，有利于 稳定我国经济的发展。 2、 厦门：印发《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》的通知 7 月 1 日，厦门市住房保障和房屋管理局等 3 机构联合印发《存量非住宅类房屋临时改建为保障性租 赁住房实施方案》的通知，旨在有效增加保障性租赁住房供应，加快建立多主体供给、多渠道保障的租赁 住房制度。 改建范围：厦门市行政辖区内经合法批建并已建成的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非 住宅类存量房屋。 改建原则：政府引导，市场参与；市区统筹，分级审批；整体产权，用地性质不变；纳入备案，强化 监管。 改建条件及要求：权属合法；主体明确；改建规模下限管控；安全环保。 不得改建情形：拟改建房屋存在违法违规行为未处理的；已纳入政府土地征收或储备计划的；尚未按 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 3 中指调查 (CREIS RESEARCH) 原有土地出让合同或监管协议等约定完成税收等承诺的总部办公用地项目。 点评与启示：增加保障性租赁住房的供给。厦门市人民政府办公厅在 7 月 26 号印发《关于加快发 展保障性租赁住房的意见》，其中一个重要的保障措施就是存量非住宅改建为保障性租赁住房。《存量非 住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》作为一个先导性的政策明确了相关的范围、原则、要 求等，在帮助顺利构建完整的保障性住房体系起到不可或缺的作用。 3、 厦门：印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》 7 月 26 日，厦门市人民政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，扩大保障性租赁住 房供给，满足新市民、青年人等住房困难群体的租房需求。 指导思想：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以深化住房供给侧结构性改革为主线，扩 大保障性租赁住房供给，加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度，不断提升住房保障水平。 基本要求:引导市场主体积极参与；着重解决新市民群体住房困难；租金接受政府指导。 政策支持：加大土地政策支持；落实税费和中央补助资金支持政策；完善金融政策配套；简化审批流 程。 保障措施：落实主体责任；强化市场监管；做好政策衔接。 点评与启示：多渠道支持保障性租赁住房的供给。厦门此次的政策重在增加保障性租赁住房的供给， 多渠道支持保障性租赁住房。在土地端上，进一步加快推进利用农村集体预留发展用地建设保障性租赁住 房，支持市区企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，支持产业园区利用自有用地建 设保障性租赁住房，支持将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，在编制年度住房用 地供应计划时进一步加大保障性租赁住房用地供应。在资金端，持续加大对保障性租赁住房建设任务的资 金支持，住房租赁企业增值税、房产税可享受税收优惠政策，减免保障性租赁住房项目的城市基础设施配 套费。在金融端，加大对保障性租赁住房建设的金融支持力度，支持银行等金融机构发行住房租赁专项金 融债券、募集资金，支持保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金（REITs）融资。 4、 郑州：印发《郑州市住房租赁资金监管办法（试行）》 7 月 21 日，郑州市住房保障和房地产管理局等 7 个机构联合印发了《郑州市住房租赁资金监管办法 （试行）》的通知，旨在加强住房租赁市场监管，规范住房租赁企业行为，防范住房租赁企业经营风险， 保障住房租赁资金安全，维护房屋租赁当事人的合法权益。 适用范畴：郑州市行政区域内从事租赁业务的住房租赁企业。 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 4 中指调查 (CREIS RESEARCH) 监管账户设立：选择专门的银行对接；监管银行对租赁资金实施日常监管；住房租赁企业应当在显著 位置明示专户信息。 资金监管：租赁合同中应该明确按照本办法进行租金和押金的收付；住房租赁企业不得以非法方式要 求承租人适用住房租赁贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；监管银行监管超过三个月以 上的租金。 监督管理：市住房保障部门负责住房资金监管的统筹、协调与指导；承租人可想辖区住房保障部门举 报；住房租赁企业违反此办法的，将受到辖区住房保障部门的查处。 点评与启示：租金监管。在一二线城市相继出台租赁资金监管的政策之后，郑州也在本月印发了租赁 资金监管的试行意见。此次意见的主要目的也是对住房租赁企业的资金尤其是房租资金实施监管，规范市 场主体的行为，防止市场系统性风险的聚集。 5、 南京：印发《南京市住房租赁企业租赁资金银行监管实施细则（试行）》的通知 7 月 13 日，南京市住房保障和房产局印发《南京市住房租赁企业租赁资金银行监管实施细则（试行）》 的通知，旨在规范住房租赁企业租赁资金收付行为，保障租赁当事人合法权益。 适用范围：南京市行政区域内轻资产住房租赁企业； 监管账户：在监管银行设立 1 个住房租赁资金监管账户；公布开展租赁资金监管业务的银行和已开 展租赁资金监管业务的住房租赁企业名单，接受社会监督；住房租赁企业发布房源信息时，应当同时发布 住房租赁资金监管账户信息。 监管资金：住房租赁企业单次收取租金超过 3 个月的，或单次收取押金超过 1 个月的，应当将收取 的租金、押金纳入监管账户；鼓励住房租赁企业自愿缴存风险保证金。 违规处理：对存在违法违规行为的住房租赁企业，市、区房产（住建）及相关部门将视情节轻重，依 法依规采取约谈告诫、列入风险警示名单、公开曝光、社会征信、行政查处等措施；涉嫌犯罪的，将依法 移交司法机关。 点评与启示：租金监管。南京此次发布的租金监管试行通知也是旨在规范租赁市场的资金收付行 为，保障租赁当事人的权益，降低租赁市场的风险聚集。 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 5 中指调查 (CREIS RESEARCH) 二、市场概况 1、 租金：十大城市中八个城市住房租赁价格指数环比上涨 图：2019.01-2021.07 十大城租赁价格指数环比和同比变化 数据来源：CREIS 中指数据 点评与启示：7 月，环比来看，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、杭州的租金价格指数 环比上升，南京、成都的租金价格指数环比下降；同比来看，北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南 京、成都租金价格指数上升，武汉、杭州租金价格指数同比下降。 2、 土地：土地供给大幅下降 7 月，4 个城市成交 5 宗自持相关用地，自持面积约 4.58 万㎡。自 2016 年 11 月首宗自持地块成交 至 2021 年 7 月底，全国共计成交自持地块 809 宗，可供给租赁住房 2420 万㎡。 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 6 中指调查 (CREIS RESEARCH) 城市 苏州 青岛 绍兴 聊城 表：7 月土地成交情况 成交宗数（宗） 1 1 2 1 自持用地规划建面（万㎡） 1.23 0.58 2.64 0.13 数据来源：CREIS 中指数据 ①苏州：7 月共成交 1 宗自持相关地块 苏州昆山市昆地网[2021]挂字 8 号地块简要分析： 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 数据来源：CREIS 中指数据 7 中指调查 (CREIS RESEARCH) 点评与启示：7 月，苏州共成交 1 宗租赁相关地块，租赁面积为 1.23 万㎡，上图所示地块位置位于 苏州昆山市中部偏西，毗邻吴淞江。该地块所处的位置配套较为完善，在三公里内有多个小区、学校、购 物中心等，是较成熟的地段。 ②绍兴：7 月共成交 2 宗自持相关地块 嵊州市长乐镇 R2021-40 号出让地块简要分析： 数据来源：CREIS 中指数据 点评与启示：7 月绍兴共成交 2 宗自持相关地块，自持面积为 2.6 万㎡。上图地块所处的位置毗邻长 乐镇人民政府和长乐江，位置较好。地块周围 1.5 公里范围内有较为齐备的生活配套，包括学校、医院、 公园等，可以满足租房人的一般生活需求。 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 8 中指调查 (CREIS RESEARCH) 三、企业动态 1、 魔方和华谊：推出“非改居”项目谊·魔方 7 月 6 日，由上海华谊集团资产管理有限公司联合魔方生活服务集团共同推出的国企存量“非改居” 项目谊·魔方公寓上海吴泾华师大店正式开业，该项目是闵行首批“非改居”项目之一。 经过盘活，整个谊·魔方公寓总面积 10598.46 平方米，改造前该项目土地性质为工业/宿舍用途；该 项目由 5 栋独栋物业构成，原本的两栋宿舍楼，一栋食堂以及一栋浴室全部改造为房间，原本的锅炉房则 改造为一个有近 300 平方米的公共区域，改造后总房间数 323 间。 点评与启示：“非改居”项目典范。近期，各地政府纷纷出台政策支持非住宅物业改建为租赁住房， 盘活非住宅物业，增加租赁住房的供给。此次入市的项目就是一个值得学习的典范，项目位于闵行区龙吴 路，曾是上海著名工业区，项目的前身为化工厂的集体宿舍。随着产业的升级，该地区已经成为先进技术 的聚集区，将原来的集体宿舍改造为现代化的公寓，对后续的“非改居”项目具备很好的指导意义。 2、 张江集团：上海首个租赁式住宅将开放，一期为张江提供近 1300 套住房 7 月 27 日，澎湃新闻记者从张江科学城获悉，作为上海首个租赁式住宅，张江纳仕国际社区下月开 放。这是满足张江科学城人才居住需求的重要举措。 张江纳仕国际社区一期，毗邻中环线申江路段，项目占地约 65000 平米，总建筑面积约 19 万平方 米，近 1300 套，定位为面向年轻白领、高阶白领等打造的中高端居住社区，已启动供应。张江纳仕国际 社区二期，项目总建筑面积约 18 万平方米，定位为面向科学家、企业家及其核心团队居住的高端居住社 区，计划明年投入供应。张江纳仕国际社区三期，项目总建筑面积约 16 万平方米，以小户型为主，定位 为面向海内外青年人才的开放、融合、共享的活力成长社区，计划 2023 年投入供应。 点评与启示：从“小区”到“街区”，从“园区”到“城区”。张江纳仕国际社区项目整体定位于“以 科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区和市级公共中心”。产业服务 方面，张江纳仕国际社区包含住宅区、公寓和配套商业、创业空间等项目，实现城市功能与科技产业功能 的结合。交通配套方面，张江纳仕国际社区所在区域交通便捷，西侧为度假区高架路，东侧为城市规划道 路，南侧为科农路，项目附近有地铁 11 号线、正在建设中的 13 号线，以及规划中的 21 号线。生活配套 方面，考虑到入住人群特点，项目规划了较高的配套商业服务设施容量，除了传统的物业管理、健身会所、 餐饮洗衣之外，还设有体验式商业、青少年活动中心、幼托幼教、创意创业服务等设施。 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 9 中指调查 (CREIS RESEARCH) 3、 住房租赁债券融资情况 企业 保利地产 中国电建地 产 万科 珠海华发 日期 事件 7 月 14 拟发行 11.9 亿住 日 房租赁公司债 7 月 27 日 50 亿元住房租赁 专项公司债券获 深交所受理 7 月 29 日 30 亿元住房租赁 专项债券于深交 所上市 7 月 29 日 发行规模不超过 5 亿元的住房租 赁专项公司 主要内容 7 月 14 日，保利发展控股集团股份有限公司发布公开发 行 2021 年住房租赁专项公司债券（第一期）发行公告。 保利地产本期债券发行规模不超过 11.90 亿元，拟于上交 所上市。保利地产表示，本期债券发行规模不超过 11.90 亿元，其中 8.33 亿元拟用于公司住房租赁项目建设， 3.57 亿元拟用于补充公司流动资金。 7 月 27 日，深交所披露，中国电建地产集团有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券 项目状态显示为“已受理”。电建地产表示，本次债券发 行规模不超过 50 亿元，其中 35 亿元拟用于公司住房租 赁项目，15 亿元用于补充流动资金和偿还有息债务。 7 月 29 日，万科 A 发布公告，2021 年面向专业投资者 公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）于今日上市， 发行总额 30 亿元。关于募资用途，万科表示拟将不低于 70%用于住房租赁项目建设，剩余部分用于补充流动资 金，包括重资产、轻资产、集体土地等类型住房租赁项 目。 7 月 29 日，据上交所消息称，珠海华发实业股份有限公 司 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债 券（第一期）（以下简称“本期债券”） 的发行规模不超 过 5 亿元。该债券票面利率确定为 4.68%。 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 10 中指调查 (CREIS RESEARCH) 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中国房地产指数系统。详情请查询 http://fdc.fang.com 11
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