概述
作为“十四五”开局之年，2021年上海在“房住不炒”的调控主基调下出台了多项政策——“沪十条”、二手房挂牌价格核验、“三价就低”、定向放宽落户等，通过精准施策、差异化调控，持续维护楼市地市健康稳定发展。
一、住宅市场：精准施策
（一）新增市场
（1）保障合理购房需求
完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。新房认筹全部采用积分制，综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素进行计分。——《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》2021-01-21
2021年8月27日上海网上房地产发布《告示》，调整本市第四批次集中上市的部分新建商品住房项目的认购入围比，由1.3调整至1.8～2.5。后续入市的第五、第六批次项目均遵循这一规则。——调整认购入围比《告示》
（2）严控投资投机
严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。——《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》2021-01-21
实施限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
——《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》2021-03-03
自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。——《关于加强住房赠与管理的通知》2021-07-23
上海楼市2020年回温迅速且有在2021年延续升温的迹象。新年伊始《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》）发布，为贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求，针对供需矛盾突出、受欢迎程度较高的新房市场，《意见》提出新房购买积分制度，提升自住需求购房者买到住房的概率。从五大因素的赋值来看，无房家庭拥有较高的购房优先权，非沪籍基础分50分，沪籍基础分60分。但由于工龄偏长或年长者的动态分（缴纳社保年限）较高，所以在基础分相当的情况下年轻人购房的难度依然较大。为弱化“社保巨子”的竞争力，使更多年轻的刚需购房者获得摇号购房的机会，8月底上海调整了第四批次集中上市的部分新建商品住房项目的认购入围比，从此前统一的1.3上调至1.8～2.5，增加参与摇号的数量。为搭配新房积分摇号制度，增加离异夫妻购房限制、新房购入后售出年限限制，对部分想通过“假离婚”获得“房票”、甚至于获得首套房购买资格的人群，以及抱着“买到即赚到”的投机心态的购房者进行精准打击。另外，为了完善积分摇号制度，在推出浮动入围比举措之前，有关部门发布了《关于加强住房赠与管理的通知》，杜绝部分家庭通过房屋赠与行为获得高积分参与新房购买。通过进一步收紧需求端，缓解购房竞争压力，让住房有效回归居住属性，保障合理购房需求。
（二）存量市场
（1）规范房地产市场秩序
自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。——《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》2021-07-14
（2）引导市场回归理性
增值税征免年限调整。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。——《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》2021-01-21
1月25日，包括公拍网、阿里拍卖等在内的所有司法拍卖平台，拍卖位于上海市的住宅房产标的，均提示参拍者需要符合上海市商品住房限购政策。竞买人参与竞买的，应当事先确定在上海市具有购房资格。拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。
8月6日，上海市房管局当日召开工作通报沟通会，宣布即日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。
虽然近两年上海部分区域新房与存量住宅之间价格倒挂的情况愈加显著，但由于新房供不应求，部分热门区域的需求客群被引入存量市场，市场预期和价格都在被持续推升。为了引导市场回归理性，2021年年初上海进一步升级了限购政策，将市场关注度不断提升、成交价已超周边二手房、存在炒房可能的法拍房纳入限购。而针对存量住宅交易环节的税费也做了调整，通过增加交易成本打击短期投资，降低存量住宅交易活跃度，也让部分想通过置换进入新房市场的客群放慢脚步，缓解新房市场压力。由于税费普遍会转嫁给买方，税费上涨可能会提升买卖双方博弈周期，对价格提升也能起到一定的抑制。
此外，为了防止人为制造市场紧张氛围，杜绝价格虚高的房源入市，出现扰乱市场秩序、借机炒作等行为，7月上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，在前期存量房挂牌房源信息核实的基础上增加价格信息核验，严格控制中介机构发布虚高价格挂牌的个人房源。受挂牌价格核验的约束，不合规房源难以上架，便于市场正向引导和政策宣传、稳定市场预期。与此同时，相关金融机构通过严格控制住房贷款发放，精准打击非理性改善需求。除严格审核首付款资金来源和偿债能力，自8月6日起对新受理的二手房贷款实施“三价就低”原则，增加购房者首付成本。此举大幅放缓改善需求入市的步伐，市场需求减少，加之不少卖方因为价格原因由售转租，供应端也出现萎缩。多方调控之下楼市反应迅速，短期效应明显，下半年全市存量住宅行情难抵下行压力。
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