武汉市2021上半年房地产市场报告 调控下的“行稳”楼市，驱动下的“分化”行情 保利投顾研究院华中分院出品 2021年7月15日 去年我们研判，2021年市场：豪宅价值再凝聚，圈层化极致之年!（预测正确√） 今年，对于武汉来说，是涅槃重生，是蓄势待发。摆脱去年深陷疫情漩涡的困局，在经历了极限考验后，大 武汉恢复勃勃生机！ “卧薪尝胆” 后的武汉，走的每一步都脚踏实地、步履稳健，吸他城之所长克己之所 短。 用三句话来形容2021年武汉楼市，那便是： ①区域深入分化，市场冰火两重天； ②集中供地/集中开盘，调控新招频出，国企担当尽显； ③自渠&线上营销成发展趋势。 在此，保利投顾研究院华中分院向伟大的武汉致敬，为每一位关注者奉上《2021上半年武汉房地产市场总结 及后市研判》报告。 目录 Contents 01 大势环境与全国市场走势研判 经济环境 ● 行业政策环境 ● 全国市场走势 02 武汉政策及房地产市场分析 城市政策 ● 土地市场 ● 新房市场 ● 二手房市场 03 房企竞争格局及策略分析 房企竞争格局●典型房企投资布局策略●营销策略 04 2021年下半年武汉市场展望及建议 ● 政策展望 ● 市场预判 ●发展规划 PART ONE 大势环境与全国市场走势研判 经济环境 ● 行业政策环境 ● 全国市场走势 全国市场走势——全国特征 房地产维持高景气，销售投资增长延续韧性 2021年上半年房地产投资和销售整体维持增长态势，目前增速逐步回落，主要由于去年基数较低，一季度同比涨幅较大。 其中房地产开发投资稳健增长；新开工基本持平19年水平、有所收缩，主要受两集中影响开发节奏后移影响，下季度有 望回升；销售数据在调控和信贷收紧下，维持较高增长，预计三季度趋于平稳。 图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%） 开发投资额：18.3%，较2019年同期增长：18% 新开工面积：9.1%，较2019年同期增长：-6% 住宅销售面积：39%，较2019年同期增长： 23% 图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%） 时间 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 3月 18% 8% 10% -12% 63% 4月 8% 5% 18% -3% 35% 5月 13% 23% 4% 16% 20% 2021-05 全国市场走势——分线特征 楼市热度延续，一线引领高热调控后回落，二线成交动能较强，三四线相对平稳 全国楼市整体延续去年年底热度，今年年初成交维持相对高位，“小阳春”如期而至、供应提升带动成交放量，“五一” 节后供需现回落。分线看，一线热度高企，触发调控后较去年下半年回落明显；市场热度轮动至二线，供应充足下维持 成交放量；三四线城市表现相对欠缺，处于轮动末端，成交增速低位平稳运行。 图：30城分线月度商品房成交面积及同比变化（万㎡；%） 2017年月均 一线：259万㎡ 二线：806万㎡ 三四线：450万㎡ 2018年月均 一线：252万㎡ 二线：733万㎡ 三四线：451万㎡ 2019年月均 一线：281万㎡ 二线：732万㎡ 三四线：487万㎡ 2020年下半年月均 2021年1-5月月均 一线：424万㎡ 一线：363万㎡ 二线：784万㎡ 二线：789万㎡ 三四线：566万㎡ 三四线：465万㎡ 备注：30大中城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东 莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴、佛山。 数据来源：wind 全国市场走势——土地市场 地价涨幅过快、叠加土拍规则调整抬升房企拿地成本，房企投资利润持续收窄 上半年多城地价呈现上升态势，推高房企拿地成本，与2020年平均成交楼面价相比，热度城市如无锡、重庆平均地价水 平涨幅显著，多个热点城市地货比均在0.6以上。同时，随着土拍出让规则的调整加码，加码预售条件、提高保证金比例、 竞配建、竞自持、竞品质等繁杂条件的实施进一步抬升企业拿地的隐性成本，房企利润空间持续收窄。 图：2018-2021上半年两集中22城成交土地均价走势 城市 北京 杭州 南京 宁波 苏州 广州 合肥 郑州 长沙 重庆 表： 典型城市首轮集中供地细则一览 严格程度 主要内容 • 设定地价上限、引入房屋销售价格指导机制 • 综合运用竞政府共有产权份额、竞建人才公租房、竞建高品质住宅、 套内7090等出让方式 • 延续以往“限地价+限房价+竞地价+竞自持”规则 • “限地价+限房价+摇号” • 摇号确定的地块，预售需完成住宅部分投资额的50% • 竞买保证金比例由20%提升至30-50% • 新增“竞自持”竞拍规则 • 将限房价区域扩大至市六区 • 部分地块实行现房销售 • “中止价+一次性报价+近均价者得”，通过提高起拍价、调低中止价 方式将溢价率控制在15%以内 • 严格限制房价 • “限地价+竞配建+摇号”，溢价率大多限定为45% • “竞地价+竞自持+摇号”，并严禁马甲参拍 • “限地价+竞自持”，熔断点为首次达到起始价130% • 首次出现“双限+竞自持+摇号”地块（部分地块） • 首次提出配建第四代高品质建筑要求 • 土地款支付条件与溢价率挂钩 全国市场走势——后市展望 市场热度高景气延续；一线稳步放量、二三线表现分化，华东、华南核心引领、中西部核心向好 上半年全国看房热度处于高景气，下半年将在高位区间持续周期性波动。一线城市整体预期以稳为主，在调控高压下稳 步放量，；当前热度轮动至二线、有望持续，且城市间表现分化；基本面较强、环核心一二线的三四线城市，需求得以 支撑；华东、华南调控叠加疫情走低，三季度或将稳步回升；中西部核心预期向好、华北有望改善，东北维持低位运行。 图：全国看房热度指数 小阳春 热度提升明显 图：2019年以来分区周度盘均来访变化（组） 基本持平去年四季度水平 看房热度较高 总结 下半年市场 走势研判 居民房贷额度将维持紧缩， 年内难有明显改善，影响客 户需求释放及房企资金回笼， 理解政策执行层面城市具体 差异，把握对实际成交的抑 制情况以及客户心态变化 展望下半年 核心引领 结构深化 限价预计维持高压，各城执行层 面亦有不同，注意政策执行层面 城市具体差异，对供应端、及不 同区域项目和客户心态影响 理解两集中对楼市预期的传导， 以及对市场节奏变化的影响 PART TWO 武汉政策及房地产市场分析 城市政策 ● 土地市场 ● 新房市场 ● 二手房市场 武汉政策：政策趋势 楼市政策整体由宽松向收紧转变，政府主导，底层逻辑不变 上半年武汉楼市预售宽松条件收回、土拍两集中提高开发商竞拍门槛、信贷收紧，落户放宽，整体呈现收紧态势。 2021年土拍两集中制度出炉，多数地块具有相对严格的出让条件，说明武汉在紧跟国家风向的同时，希望通过土地出 让绑定商业或产业的方式来带动城市的发展。宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计下半年土地 供应规模将提升，土地“非公开交易”空间缩小，对于房企资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。 2020年：为恢复经济阶段性放松楼市调控 1. 预售条件放宽：开发投资额达到25%以上，高层建筑形象进度达到1/4以上 2. 土拍条件放宽：放宽储备地净地出让条件，取消土地竞买“熔断”规则。调 整土地竞买保证金比例，不得低于土地出让底价的20%。 3. 增加城区土地供应：中心城区供地计划相比2019年增长近六成，中心城区 重回供地高峰年，缓解主城区供应不足问题。 4. 信贷放松：装修款可贷30年，双合同成为单合同；印发湖北“消费30条”， 有房无贷，二套利率按首套；公积金向特殊人群倾斜，医护人员首套最高可 贷84万。 5. 落户放宽：在校大学生的父母、配偶及未成年子女均可同时办理随迁落户， 拥有武汉市中心城区户口。随迁人员可以享受同样的购房政策。 6. 商办去库存：允许武汉市部分区域符合条件的商业和办公类存量用房，可改 造为租赁住房。 2021年上半年：土地、行政、信贷多方面收紧 1. 预售宽松条件收回：自3月31日起，原2020年预售优惠条件收回，高 层建筑形象进度达到1/3以上 2. 土拍两集中提高开发商竞拍门槛：土拍信息透明度提升，“非公开交易” 空间缩小，两集中更加考验竞地房企的成本管控以及产品溢价实力， 3. 城区土地供应减少：东湖高新区供地计划相比2020年削减近四成。 4. 信贷收紧：6月起首套房执行利率普遍上调0.1-0.2%；二套利率按首 套优惠政策收回；医护人员首套最高可贷84万政策收回。 5. 落户放宽：推动武汉市全面落实取消进城就业和居住5年以上和举家迁 徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升 学和参军进入城镇的人口等重点群体落户限制条件。 6. 商办去库存：允许武汉市部分区域符合条件的商业和办公类存量用房， 可改造为租赁住房。 武汉政策：供给端 土地：收回灵活供地权，向一年三次集中供地转变 今年2月底，自然资源局要求22个重点城市住宅用地供应实现“两集中”，国家收回地方灵活供地权，明确集中供地次 数不超过3次，此次政策与此前各项条款政策的目标一致，均是稳定市场的平稳发展，但此次政策主要强调在土地供应 端进行变革，更关注政策的效果的持续性及长远性，与此前强调采取短期政策工具调控差异明显。 武汉拟于今年5月、8月、10-11月分三次集中供地，分散热点地块，调高地价，实际上有助于真正减少土地哄抢，避 免出现土拍过热现象，促进武汉土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。值得注意的 是，今年武汉供地计划，东湖高新供地计划同比削减近四成，创近4年来新低，区域土地稀缺程度进一步提高。 武汉政策：供给端 新房：①预售条件由松变紧，限制多次开盘 2020年为稳定楼市发展，武汉出台一系列具有针对性政策，比如降低预售条件，还涉及商品房预售资金监管等方面，为 激活市场供需起到积极作用。2021年6月1日起，新政相比之前有所收紧，首先提高了预售发放条件（具体内容可见新 政后1），必然影响房企快周转的速度；其次，对房企分批上市多次开盘，刺激市场的行为，也进行了限制（具体内容 可见新政后3），有效杜绝饥饿营销。 预售收紧 新政前（2020.3.23-2021.3.31）： 1、预售证发放条件 10月1日以前取得施工许可证的房地产开发项目，其开发投资额 达到25%以上，高层建筑形象进度达到1/4以上、多层（含六跃七 层）及低层建筑形象进度达到正负零，即可申请办理预售许可。 2、样板间交付管理 交付标准样板房自集中交付之日起3个月内不得擅自拆除、出售。 3、预售证发放次数 无明确规定。 4、开盘时间 取得预售证10日内必须开盘。 5、认筹金退款时间 无明确规定。 6、开发商监管 10月1日之前，在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之 二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重点监管资金标准的 55%； 企业在工程进度未达到规定的用款节点，可申请预支重点监管资 金。 新政后（2021年6月1日起执行）： 1、预售证发放条件 15层及以下建筑达到总层数二分之一，15层以上建筑达到总层数三分之一且不小 于7层，无抵押省、市重点项目可以降低至总层数四分之一。 2、样板间交付管理 开发商应当说明实际交房标准与样板房是否一致；未说明的，实际交付标准必应 与样板房一致；样板间自交房之日起3个月内不得擅自拆除、出售。 3、预售证发放次数调整，逐栋开盘将成历史 《建设工程规划许可证》批准总建面20万方以下的，不得超过三次申请预售； 《建设工程规划许可证》批准总建面20万方以上的，不得超过五次申请预售。 4、开盘时间 取得预售证10日内必须开盘，销售时间不得早于早上9点或者晚于晚上8点。 5、认筹金退款时间 对未选定房源的，认筹金自申请退款之日起最长不超过5个工作日退还。 6、开发商监管 涉嫌广告宣传、价格、质量、贷款等方面违法违规行为的，及时将线索移交有关 部门处理。 武汉政策：供给端 新房：②政府牵头，首次试水热点片区集中开盘，后期将常态化 2021年上半年出台《关于在东湖高新区首次开展商品住房项目集中销售的指导意见》，该意见是武汉市首次试水商品 住房集中销售，《意见》规定同一客户只在一个项目绑定登记，不可同时进行多个楼盘登记。有利于缓解区域紧张的供 需关系，缓解购房者多头登记造成的“缺房”恐慌，稳定市场预期。5-6月东湖高新已展开两次集中开盘，试点取得预 期效果，市场反应良好，后期在热点区域组织商品住房集中销售将成为一项常态化的措施，由房企主导向政府牵头转变。 集中开盘的政策影响逻辑 供需矛盾突出 由于光谷产业较为发达、人口持 续流入、置业需求旺盛等原因， 光谷楼市一直是武汉市房地产市 场最热门的板块之一，备受购房 者关注，供需矛盾突出。 因区施策、缓解供需紧张氛围 遵循房住不炒、因区施策等原则，集中开盘既增 加了供应量，也让购房者在同一时间段有更多的 选择，可以缓解“信息不对等效应”，某个区域 内放出一批新房房源，同一天集中开盘，一个家 庭只能选择一个项目认筹，那么释放的信号更加 积极：供应相对充足，选房不用慌张，降低房价 上涨预期。 预计不会大范围推广 武汉最新的商品住房去化周期约 11个月，但冷热不均，一些热 点区域持续旺销、价格上涨压力 较大，也有部分区域去库存较难。 商品住房集中销售措施只阶段性 适用于供需矛盾相对突出的板 块，预计暂时不会全市推广。 武汉政策：需求端 新房：公积金边际放松 武汉公积金边际放松，提高缴存基数上限，公积金提取条件放宽，新增受灾提取和加装电梯提取方式，新政支持住房公 积金缴存职工基本住房消费，规范住房公积金个人住房贷款管理，有效防范和控制贷款风险。 2020年政策 2021年政策 疫情一线工作者公积金 公积金贷款买房 参与武汉市疫情防控的一线人员，自住房贷款可提高20%额 度，最高贷款额达84万元；外地医护人员，可不受户籍地限 最高贷款额恢复到70万元 制在汉购房申请异地公积金贷款 “家庭名下首套房面积超过144平米”再次申请公积金贷款 不予受理 取消原规定“家庭名下首套房面积超过144平米”再次申请公积金 贷款不予受理的限制。缴存职工符合武汉公积金贷款条件，申请公 积金贷款的房屋被认定为二套房的，家庭名下首套房面积超过144平 米，仍可申请二套房公积金贷款。 职工个人公积金缴存基数 缴存公积金基数最高24,510.75元，最低不低于职工最低工 资标准（中心城区1750元，新城区1500元） 缴存基数上限为26,891.76元；缴存基数下限按政府公布执行的当地 在岗职工的月最低工资标准确定，武汉主城区下限为1,750元，新城 区下限为1,500元。 公积金提取 购买本市新建商品住房的，可以在购房合同签订之日起6个 月内，凭房屋主管部门备案的购房合同提取一次。 购买本市新建商品住房的，可以在购房合同签订之日起12个月内， 凭房屋主管部门备案的购房合同提取一次；职工及配偶本市自住房 在遭遇火灾、地震之日起，可以在6个月内提取一次，提取金额不得 超过家庭实际损失总额；本市既有住宅的房屋所有权人及其配偶加 装电梯的，可以在费用支出36个月内提取一次。 武汉政策：需求端 新房：收紧！房贷利率小幅微调，新房暂未受影响 2021年6月LPR连续14个月未变，但武汉已有7家银行上调BP（基点），新房房贷利率出现小幅微调，“房贷收紧”信 号明显，是全国房地产信贷政策变化的一个缩影。目前贷款确实有压力，体现在两点：首先以消化存量为主，即主要是 过去滞留的未批贷款需要加快发放，这也使得新增的贷款业务相对放缓；其次落实差别化调控，严查经营贷违规进入楼 市。但从实际情况来看，房贷利率微调，对楼市暂未产生影响。 表：武汉最新房贷利率情况一览表 银行 汉口银行 工商银行 交通银行 邮政储蓄 农业银行 中信银行 光大银行 数据来源：贝壳，保利投顾研究院华中分院整理 现行房贷利率（6月） 首套：5.88%（上调0.2%） 二套：6.03%（上调0.1%） 首套：5.78%（上调0.1%） 二套：6.03%（上调0.1%） 首套：5.78%（上调0.1%） 二套：5.98%（上调0.05%） 首套：5.78%（上调0.1%） 二套：5.98%（上调0.05%） 首套：5.78%（上调0.1%） 二套：5.98%（上调0.05%） 首套：5.78%（上调0.1%） 二套：5.98%（上调0.05%） 首套：5.78%（上调0.1%） 二套：6.03%（上调0.1%） 调整前房贷利率 首套：5.68% 二套：5.93% 首套：5.68% 二套：5.93% 首套：5.68% 二套：5.93% 首套：5.68% 二套：5.93% 首套：5.68% 二套：5.93% 首套：5.68% 二套：5.93% 首套：5.68% 二套：5.93% 武汉政策：需求端 二手房：部分停贷，放款周期延长 伴随疫情后市场复苏，楼市进入了周期上行，购房者加大了杠杆，投机性买房开始重现。为了防止楼市上行过程中积累 过多杠杆，优化金融机构的信贷结构，政策从房贷贷款额度上进行了限制，信贷收紧有助于降低房价上涨过程中杠杆过 高引发的系统性风险。二手房信贷收紧表现为两点： ①房贷收紧，放款延长，从2-3个月变成4-6个月，6月平均放款 周期延长至50天。银行优先保障新房的按揭额度，降低二手房的流动性，打击投机需求，房东和购房者都需要提前做 好资金安排。②部分银行暂缓受理组合贷二手房业务，公积金贷款买二手房难上加难。 数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 武汉政策：需求端 落户政策边际放松，购房需求扩大化 根据《2021年全省新型城镇化和城乡融合发展工作要点》，湖北将推动武汉市全面落实取消进城就业和居住5年以上和 举家迁徙的农业转移人口、在城镇稳定就业生活的新生代农民工、农村学生升学和参军进入城镇的人口等重点群体落户 限制条件，改进积分落户办法，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。武汉曾提出，要推动武汉城市人口 从1000万向2000万跨越、推动GDP从1万亿元向2万亿元跨越，而社会保险缴纳年限和居住年限，将成为积分落户的 考量重点，也会吸引人口流入武汉，先成为常住人口，再通过相对宽松的户籍政策转为户籍人口。 周先旺在致辞时称，将推动武汉城市人口从1000万向2000万跨越 武汉半年政策小结 集中供地考验房企的成本管 控以及产品打造能力，地价 刷新带来房价上涨压力，落 户宽松将带来局部性、阶段 性需求释放；热点片区集中 开盘降低信息不对称，保障 刚需购房需求。 多数底价成交地块有相对严 格的出让条件，武汉希望通 过绑定产业的方式来带动城 市发展。 供应端 需求端 二手房部分“停贷”，银行优先 保障新房和首套房刚需的按揭额 度，降低二手房的流动性，打击 投机需求，房东和购房者都需要 提前做好资金安排； 房贷利率普遍首套上调1个百分 点，有助于降低房价上涨过程中 杠杆过高引发的系统性风险。 热点板块在房贷额度收紧、购房 需求增长态势下房价有调整压力。 压 轴 登 场： 集 中 供 地 年 中 压 轴 亮 相 ， 频 调 地 价 难 抵 拿 地 热 情 ，光 谷 赚 足 眼 球 ！ 武汉土地市场：供求趋势 特征一：年中地块集中释放，出让规模不减，楼面价涨至历史新高 2021年上半年受集中供地影响，土地供应节奏后延，6月为地块集中释放期。上半年武汉涉宅用地供应1360万㎡，同比 上升39%，成交建面1273万㎡，同比上升40%，土地出让金高达975亿元，整体规模不减。成交楼面均价高达7664元/ ㎡，涨至历史新高。 数据来源：中指，保利投顾研究院华中分院整理 武汉土地市场：全国占位 特征二：成交规模全国前列，整体表现较平稳，溢价水平适中 作为22城中最后一个进行首批集中供地的城市，武汉共成交55宗地块，总建面1000万㎡。其中涉宅用地成交49宗，共 计建面953万㎡，成交总价达778亿元，涉宅用地成交规模在第一批集中供地城市中位列第二，成交金额排名第六。为推 进首场集中土拍顺利进行，武汉陆续出台土地撤销、部分延期、上调起始价、分批揭牌等补丁措施，首批集中供地溢价 成交地块占比37%，平均溢价率17.27%，在22城中位列第九，整体表现较平稳，热度可控。 数据来源：中指，保利投顾研究院华中分院整理 武汉土地市场：土地供应 特征三：上调起拍楼面价，错时分批供地模式，平稳成交溢价率 2021年上半年武汉涉宅用地底价成交地块占比高达64%，平均溢价率14.41%，整体热度表现平稳。主要原因在于起拍 价的提高及政府错时分批的供地模式，武汉首批集中供地根据区域及地块特征分三天揭牌，且多宗地块被临时调价，部 分地块延期，在政府的精准调控下，溢价率得到较好控制。 日期 6月25 日 6月26 日 6月29 日 表：武汉首批集中供地分批揭牌情况 分布区域 地块 宗数 蔡甸、东湖高新、新洲、东西湖、江夏、洪山、 武昌、江岸、江汉、东湖风景、经开、汉阳（勾 31 地为主） 东湖高新、黄陂、东西湖、汉南、硚口 （远郊热门板块+主城热门板块） 10 蔡甸、东湖高新、汉阳、经开、江夏、武昌、硚 口（光谷中心城优质地块+硚口内环核心地块） 13 占比 57% 19% 24% 溢价率 2.02% 8.44% 7.26% 数据来源：中指，保利投顾研究院华中分院整理 地块编号 P(2021)027号 P(2021)042号 P(2021)044号 P(2021)033号 P(2021)037号 表：武汉首批集中供地地块起始价调整 区域 原起拍楼面价 调整后起拍楼面价 （元/㎡） （元/㎡） 蔡甸 2282 2792 东西湖 6730 8529 东西湖 6300 8300 东湖高新 8876 11027 东湖高新 8471 10232 涨幅 22.35% 26.73% 31.75% 24.23% 20.79% 武汉土地市场：土地供应 特征四：供地仍以三环外为主，四外环间供应明显放量 从武汉涉宅用地分区域供应情况来看，上半年蔡甸、东湖高新、黄陂、经开和洪山区供应建面排名前五，整体来看供地仍 以三环外区域为主，其中四外环间上半年供应放量尤为明显，城市外扩为大势所趋，远城区将迎来快速发展机遇。主城区 土地资源相对稀缺，上半年除青山区外，其他各区域均有供地，中心城区土地供给将带动高端产品市场发展。 中心城区 数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 远城区 武汉土地市场：土地成交 特征五：区域热度明显分化，高溢价与底价成交并存，东湖高新区热度引领全市 上半年武汉土地市场热度呈现明显的区域分化特征，高溢价与底价成交并存。64宗成交地块中，底价成交占比超六成， 同时多宗地块高溢价成交，最高溢价率达110%。东湖高新区地块受房企追捧，平均溢价率高达75%领跑全市，溢价率 top10榜单中前六位均为东湖高新地块。东湖高新区域规划起点高且配套兑现度强，新房市场呈现供不应求态势，区域 前景被普遍看好。 表：2021年上半年武汉涉宅用地溢价率排行榜TOP10 排 名 区域 地块编号 属性 成交价 (亿元） 成交楼面 价(元/㎡) 溢价率 （%） 竞得人 1 东湖高新 P(2021)035号 住宅 2.54 2 东湖高新 P(2021)037号 住宅、商服 72.14 3 东湖高新 P(2021)036号 住宅、商服 7.31 10136 20799 15986 109.74 103.28 100.41 东湖高新管委会 南山&长沙创博体育 文化 南山 4 东湖高新 P(2021)034号 住宅、商服 16.63 8095 93.83 东湖高新管委会 5 东湖高新 P(2021)033号 住宅 43.16 20330 84.36 香港置地 数据来源：中指，保利投顾研究院华中分院整理 6 东湖高新 P(2021)038号 7 蔡甸 P(2021)001号 8 蔡甸 P(2021)064号 9 汉阳 P(2021)049号 10 东西湖 P(2021)045号 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 26.87 4.45 4.52 14.05 17.77 15603 4670 4496 15111 13672 81.29 66.74 66.53 49.45 47.21 城投 正荣 景瑞+优炫科技 电建 德信 武汉土地市场：土地成交 特征六：优质地块竞争激烈，地王频出，光谷中心城地价破2万 集中供地对房企投资能力提出更高要求，拿地需全盘考虑资源投放并精准研判。在此背景下抢地态势呈现两极分化，优 质地块遭激烈争抢，多区域、板块地王刷新。如光谷中心城033号地块竞拍轮次高达212轮，037号地块竞拍421轮由南 山竞得，楼面价高达20799元/㎡刷新光谷地王。又如左岭035号地块经过134轮竞拍，历时1小时多小时竞争，最终由 东湖高新管委会竞得，该地块溢价率达110%，也是此次集中供地溢价率最高地块。 地块编号 P(2021)035号 P(2021)036号 P(2021)037号 P(2021)038号 P(2021)045号 P(2021)044号 P(2021)049号 区域 东湖高新 东湖高新 东湖高新 东湖高新 东西湖 东西湖 汉阳 表：2021年上半年武汉地王情况一览 板块 土地 成交价 成交楼面价 用途 （亿元） （元/㎡） 左岭 住宅 2.54 10136 流芳 综合 7.31 15986 光谷中心城 商住 72.14 20799 花山 住宅 26.87 15603 金银湖 住宅 17.77 13672 吴家山 住宅 23.17 11642 王家湾 住宅 14.05 15111 表：武汉集中供地部分热门地块竞拍情况 溢价率 竞得人 地块编号 规划建 面 （万方） 成交总 价（亿 元） 楼面价 溢价率 （元/平） （%） 竞得 企业 竞拍 轮次 110% 东湖高新管委会 P(2021)033号 21.23 43.16 20330 84% 香港置地 212 100% 南山 103% 南山&长沙创博体育 文化 P(2021)034号 20.54 16.63 8095 94% 东湖高新 管委会 128 81% 城投 P(2021)035号 2.51 2.54 10136 110% 东湖高新 管委会 134 47% 德信 P(2021)036号 4.57 7.31 15986 100% 南山 129 40% 49% 中铁 电建 P(2021)037号 34.68 72.14 20799 南山+长 103% 沙创博体 421 育文化 P(2021)055号 硚口 崇仁 商住 46.90 24162 0% 中建三局+鄂旅投 P(2021)038号 17.22 26.87 15603 81% 城投 173 P(2021)056号 硚口 宗关 住宅 11.75 17657 36% 香港置地 P(2021)044号 19.9 23.17 11642 40% 中铁 133 P(2021)052号 洪山 青菱 住宅 2.88 6400 5% 数据来源：中指，保利投顾研究院华中分院整理 大华 P(2021)045号 13 17.77 13672 47% 德信 110 武汉土地市场：土地成交 特征七：勾地延续，严苛地块出让条件，绑定商业&产业带动区域发展 武汉首批集中供地底价成交地块数量占比63%，底价成交地块多以现场挂牌为主。很多重量级地块均有明确的产业导入、 商业运营等指标要求，出让条件较为苛刻，排他性强。说明武汉延续勾地传统，希望通过土地出让绑定商业或产业的方 式更好的匹配城市发展需求，带动区域发展。 表：武汉首批集中供地部分地块出让条件 地块编号 地块要求 P（2021）072号 ①引入一家入选“商业地产运营top10”的企业整体运营购物中心(以中房协官网2021年公布的名单为准)；②自持不低于12万平方米的商业用房，且自项目竣工验收之日 起10年内不得对外整体或分割销售；③商业与住宅同步开工建设、同步竣工；④引进不少于3家上市公司区域总部入驻 P（2021）077号 在商务地块上建设不少于25000 平方米的五星级酒店，并引入1家全球前10名国际知名酒店管理公司下属运营机构进行管理 ①引入1家中国地产50强(以中指研究院2021年发布的名单为准)企业或其控股子公司入驻；②引入1家节能检测中心入驻；③进行高标准配置公服设施7处，分别包括1处幼 P（2021）026号 儿园(用地面积2700平方米，建筑面积1940平方米)、1处社区服务站（建筑面积300平方米）、1处社区体育站(用地面积905平方米，建筑面积150平方米)、1处物业管理 用房（建筑面积226平方米）、1处卫生服务站（建筑面积150平方米）、1处残疾人康复治疗室（建筑面积40平方米）、1处居家养老服务中心（建筑面积188平方米） P（2021）027号 ①引入1家中国房地产企业100强(以中国房地产业协会2021年发布的名单为准)企业入驻；②引入至少1家世界 500 强(以2020 年《财富》杂志公布的企业名单为准)众创 空间公司旗下的区域总部入驻；③进行高标准配置公服设施5处，用地面积不少于3577㎡，建筑面积不少于2792㎡，分别包括：1处6班幼儿园，用地面积不少于2700㎡， 建筑面积不少于1940㎡；1处社区服务站，建筑面积不少于300㎡；1处社区体育站，室外用地面积不少于877㎡，室内建筑面积不少于150㎡；1处物业管理用房，建筑面 积不少于219㎡；1处居家养老服务中心，建筑面积不少于183㎡ P（2021）030号 ①自持不少于10000平方米的办公建筑面积，自竣工验收合格之日起五年内不得销售；②引入至少1家具有《中华人民共和国互联网出版许可证》的企业；③引入至少3家 文创企业 P（2021）031号 ①引入1家高新技术企业入驻；②引入1家具有通信工程总承包一级和电子与智能化专业承包一级资质的5G通信企业总部入驻；③引入1家“5G+人工智能+大数据”的研 发机构入驻 数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 武汉土地市场：土地成交 特征八：国资房企优势持续凸显，武汉城建、万科、南山表现亮眼 虽然武汉作为22城中最后一个进行首批集中供地的城市，但由于良好的市场前景，较为宽松的土拍条件和较低的土地保 证金，武汉集中土拍仍吸引了诸多品牌房企的关注。本次集中拍地共有42家房企拿地，房企拿地分布相对分散，以武汉 城建为代表的地方国企优势凸显，收储150万㎡位居榜首。万科、南山表现亮眼，南山获取3宗地块，持续加仓东湖高新， 万科本次共获取4宗地块，大力布局远城区。两集中背景下，未来房企间的分化将更加明显，优质地块将更多倾斜于资 金实力强劲的大型国企央企。 表：武汉首批集中供地重点企业拿地情况 企业 成交总价 （亿元） 成交建面 （万㎡） 成交幅数 （幅） 楼面价 （元/㎡） 溢价率 拿地区域 武汉城建集团 134.35 150.14 5 8948 0.11% 南山 华融实业 招商蛇口 万科 84.95 57.69 57.66 50.15 56.74 34.00 80.06 75.55 3 14970 90.31% 1 16968 0 1 7203 0 4 6638 8.32% 中建三局+鄂旅投 46.90 19.41 1 24163 0 香港置地 43.16 21.23 1 20330 84.36% 电建 42.85 34.30 2 12494 12.17% 金地 40.52 101.94 4 3975 0 华中科态城实业 33.17 100.93 1 3286 0 数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 经开、蔡甸、江汉 东湖高新、蔡甸 江汉 经开 江汉、东西湖、黄陂、蔡甸 硚口 东湖高新、硚口 汉阳 经开、蔡甸、江夏 洪山 重点地块分析 东湖高新P(2021)037号 ：光谷东地价破2，南山+长沙创博体育文化溢价103% 竞得 P（2021）037号地块位于东湖高新二路以南、光谷三路以西，为综合用地，容积率≤2.36，总建面34.68万㎡，竞价 高达421轮，最终溢价103.28%，南山+长沙创博体育文化72.14亿元竞得，楼面价高达20798元/㎡，坐实光谷东地王。 图：地块所在位置 成交 日期 区域 土地位置 表：地块基本指标 规划用途 占地面积 (万㎡) 建面 (万㎡) 成交价 (亿元) 楼面价 (元/㎡) 溢价率 受让单位 6.29 东湖高 高新二路以南、光 住宅、商服、 新区 谷三路以西 餐饮、旅馆 14.69 34.68 17.8 20798 103% 南山+长沙创博 体育文化 P（2021）037号 碧桂园云境 恺德熙园 该地块周边在售新房有：碧桂园云境带装修18000元/㎡，别墅30000元/ ㎡，恺德熙园带装修22000-24000元/㎡ 数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 地块概况： 该地块位于东湖新技术开发区高新二路与光谷三路交汇处以西，属于光谷东，位于 武汉三环外约1.9公里，距离高新大道约1.3公里，门口就是规划的地铁13号线。 华中分院点评： 该地块处于光谷东次核心区，也可以称为文娱居住区，算片区中环线位置还不错的 项目，周边环境较好。项目周边有二妃山和豹子山，紧邻奥体中心。该地块总建面 约34.7万方，体量不算小，其中住宅约31.3万方，商业约3.4万方。没有特别严格 的拿地条件，再加上位置还不错，开发难度不大。地块隔壁凯德熙园备案价高达 24000多元/平，光谷东最高价也已经突破了27500元/平。而P（2021）033号地 块竞得价格也是20330元/㎡，两宗地直接带动光谷东地价到2万元时代，未来区域 价值将持续抬升。 重点地块分析 东西湖P(2021)045号 ：德信刷新恺德地价，成交楼面价13672元/㎡成新晋地王 P（2021）045号地块位于东西湖区金南二路以东、园博园北路以北，为住宅用地，容积率≤2.9，总建面13万㎡，竞 价高达110轮，最终溢价47.2%，德信地产17.77亿元竞得，楼面价高达13671.5元/㎡。直接刷新恺德11006元/㎡25 日刚竞得的地王059号地块。 图：地块所在位置 P（2021） 059号 成交 日期 区域 土地位置 表：地块基本指标 规划用途 占地面积 (万㎡) 建面 (万㎡) 成交价 (亿元) 楼面价 (元/㎡) 溢价率 受让单位 6.26 东西湖区 十升路与十升一路交 叉口东南角 住宅用地 4.49 13 17.8 13672 47% 德信 P（2021）045号 该地块周边在售新房有：卧龙东方郡17040元/㎡ 周边地价：中交泓园20年1月拿地，10686元/㎡ 数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 地块概况： 该地块位于东西湖区金南二路以东、园博园北路以北。属于金银湖板块核心区域， 武汉三环外约700米，环线位置很不错，紧邻园博园，距离地铁站园博园北站约 400多米，位置较好。 华中分院点评： 该地块总建面约13万方，住宅约12.7万方，体量不大，但没有特殊的拿地要求，再 加上位置不错，开发难度并不大。该地块楼面价约13671.5元/平，成为东西湖新的 单价地王，紧挨着的中交泓园是曾经的东西湖区单价次地王，楼面价约10686元/平， 新房均价约18600元/平。该地块位于金银湖以南核心板块，在区域内位置较好。金 银湖以南发展了多年，已经非常成熟了，也是整个金银湖比较精华的板块，区域面 貌也较好。 重点地块分析 汉阳P(2021)049号 ：电建竞价84轮溢价49%竞得，成交楼面价15111元/㎡直逼四新地王 P（2021）049号地块位于汉阳区十升路与十升一路交叉口东南角，为住宅用地，容积率≤3.8，总建面9.3万㎡，10余 家房企参与竞拍，挂牌期共收到24轮报价。最终经过84轮的竞价，溢价率49.45%，电建地产14.05亿元竞得，楼面价 高达15111元/㎡。该地块直逼汉阳四新单价地王——P（2017）128号地块楼面价15606元/㎡。 图：地块所在位置 成交 日期 区域 土地位置 表：地块基本指标 规划用途 占地面积 (万㎡) 建面 (万㎡) 成交价 (亿元) 楼面价 (元/㎡) 溢价率 受让单位 阳光城檀 P（2021）049号 悦 该地块周边在售新房有：阳光城檀悦毛坯18000元/㎡、钰龙旭辉半 岛8500-9500元/㎡（公寓）； 二手房：阳光城十里新城19700元/㎡、十里景秀11600元/㎡ 数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 十升路与十升一路 6.29 汉阳区 交叉口东南角 住宅用地 2.45 9.3 14.05 15111 49% 电建 地块概况： 该地块地块于汉阳区二环附近，汉阳区市政府旁，1公里范围内三地铁口环绕(12号线已开 始施工），紧挨墨水湖公园，距离汉阳最大规模商圈王家湾商圈0.8公里，交通、景观、商 业、教育、行政配套成熟，周边居住氛围浓厚。 华中分院点评： 该地块区位优越，属于汉阳核心板块，位于二环内，距离二环线约400米，距离地铁12号 线站点约280米，距离墨水湖约250米，位置非常不错。周边也发展比较成熟。地块最大 建面约9.3万方，体量不大，没有别的拿地要求，而且位置也不错，开发难度较低。该板块 内近四年仅供地1宗为城投集团在2019年购入，成交楼面地价10438元/㎡，此次成交价格 在汉阳核心属于高价的水平，直逼四新滨江地王，板块客户对改善需求较认可，地块隔壁 阳光城檀悦毛坯18000元/平，后续或可期待高价项目入市。 武汉土地市场小结 整体供求 年中地块集中释放，出让规模不减，楼面价涨至历史新高 上半年受集中供地影响，武汉土地供应节奏后延，6月为地块集中释放期。上半年涉宅用地供应1360万㎡，同比上升39%，成交建面 1273万㎡，同比上升40%，土地出让金高达975亿元，整体规模不减。成交楼面均价高达7664元/㎡，涨至历史新高。作为22城中 最后一个进行首批集中供地的城市，武汉涉宅用地成交规模在第一批集中供地城市中位列第二，成交金额排名第六。 土地供应 上调起拍楼面价，错时分批供地模式，四外环间供应放量 上半年武汉涉宅用地底价成交地块占比高达64%，平均溢价率14.41%，整体热度表现平稳。主要原因在于起拍价的提高及政府错时 分批的供地模式，武汉首批集中供地根据区域及地块特征分三天揭牌，且多宗地块被临时调价，部分地块延期，在政府的精准调控下， 溢价率得到较好控制。整体来看供地仍以三环外区域为主，其中四外环间上半年供应放量尤为明显，城市外扩为大势所趋，远城区将 迎来快速发展机遇。 土地成交 区域分化，东湖高新区热度引领全市，国资房企优势持续凸显 上半年武汉土地市场热度呈现明显的区域分化特征，高溢价与底价成交并存。东湖高新区域规划起点高且配套兑现度强，新房市场呈 现供不应求态势，区域前景被普遍看好，光谷中心城地价破2万。两集中背景下，国资房企优势持续凸显，未来房企间的分化将更加 明显，优质地块将更多倾斜于资金实力强劲的大型国企央企。 武 汉 涅 槃 重 生： 分 化 加 剧， 有 人 欢 喜 有 人 忧 ！ 武汉新房市场：供求量 供求量：供需齐升高位趋稳，供应放量成交超10万套创新高 供应面：上半年武汉住宅新增供应达1101.89万㎡，环比下降32%，同比上升96%。今年上半年供应量稳中有增，新 增供应规模创同期新高，且位居全国新增供应TOP10城市榜首，3月“小阳春”开启快速上行至年内高位，5月微降高 位回落进入阶段性疲软，6月受新政影响，取证条件与次数都更严格规范，新入市房源缩量幅度略大，供应端有所下行。 成交面：上半年武汉住宅成交1173.07万㎡/10.04万套，环比下降9%/10%，同比上升149%/147%，新房销量创近 年同期最高。二季度信贷额度紧张，短期影响市场节奏，但未影响交易需求；下半年，调控政策持续加强、房贷政策 收紧、热点区域因区施策等新形势下，交易量增速或将放缓。 数据来源：克尔瑞，保利投顾研究院华中分院整理 武汉新房市场：成交价格 价格：全市呈上涨行情，均价涨多跌少，区域两级分化明显 2021年上半年，全市涨价项目121个，占比42%，涨幅28-3135元/㎡不等；涨价项目中，涨幅较高的有光谷悦城，时 隔三年开盘均价上涨约4500元/㎡；华润万象城毛坯改精装均价上涨3135元/㎡；此外还有万科云城、光谷南山府、华侨 城红坊、景瑞江山悦等盘涨幅均超千元/㎡等；不难看出涨价项目多为置业热门板块，伴随武汉第一批集中供地开拍，面 粉价格的上涨&疫情后武汉经济的加速复苏&纯新盘高端盘的集中入市都带来武汉行情的上涨。 反观下跌项目，全市共40个，占比14%，跌幅71-4000元/㎡不等；市场两极分化明显，热门区域价格上涨依然去化较好， 而部分区域价格回落也无法挽回成交颓势，如东西湖、蔡甸等区域刚需项目扎堆，远城区竞争环境持续恶化，4月东西湖 吴家山首开光明国风上观价格下调122元/㎡去化仅4%，蔡甸中粮祥云地铁小镇价格下降1300元/㎡开盘去化持续低位。 表：2021年上半年武汉楼市部分开盘涨价项目 项目名称 行政区 片区 万科云城 洪山 白沙洲 光谷悦城 东湖高新 关山 光谷南山府 东湖高新 光谷东 华侨城红坊 幸福时代大家 华润万象城幸 福里 青山 江岸 江岸 青山滨江 后湖 台北路 实际成交均价 （元/平） 20869（精装 3000） 20475 24525（精装 3000） 23472 19000 43871 价格变化 （元/平） +1356 +975（今年 二次加推） +1519 +1139 +380 +3135 去化率 34% 63% 100% 82% 100% 10% 表：2021年上半年武汉楼市部分开盘降价项目 项目名称 行政区 首开光明国风 上观 海林康桥官邸 中粮祥云地铁 小镇 中建锦绣楚城 印江山 东西湖 新洲 蔡甸 蔡甸 经开 中国铁建御湖 汉阳 片区 实际成交均价（元/ 平） 价格变化 （元/平） 吴家山 13677（毛坯） -122 阳逻 7892（毛坯） -374 蔡甸 9300（毛坯） -1300 蔡甸 9250（毛坯） 军山 8200（精装2000） 四新 19839（精装 3000） -1119 -943 -172 去化率 4% 10% 21% 6% 2% 4% 武汉新房市场：成交价格 价格：多区域刷新天花板，未来环线价值梯度将逐渐形成 从近半年成交备案量来看，东湖高新区、洪山区、江岸区、汉阳区成交量几乎每个月都名列前茅。2021年四大热门（光 谷、白沙洲、后湖、四新）板块依然为成交主力，但其差距也愈加显现，光谷&后湖板块已摆脱刚需标签，白沙洲&四新 目前处于刚需向改善过度阶段。三环内多片区的高性价比盘逐渐消失，价格洼地随之不再，上车门槛越来越高，武昌滨 江/后湖/经开/光谷东等多个区域涨价突破天花板，未来环线价值梯度将逐渐形成，三环内外价差或将进一步增大。 后湖板块 白沙洲板块 四新板块 光谷东板块 武昌滨江板块 经开板块 武汉新房市场：库存走势 库存：成交上扬行情下库存走低，去化周期8个月，远城区仍需警惕高库存风险 2021年1-2月，受春节影响供应缩量，市场以消耗前期库存为主，供求压力相对减缓，伴随金三银四供应激增，库存呈 上升趋势，4月达到近三年高位；虽有东湖高新区集中开盘带动区域供应上涨，但受销售新政趋严影响，整体新入市房源 缩量幅度略大，外加二季度成交上涨行情，后期库存呈下跌趋势，截至6月末库存约1796万㎡，去化周期达近一年新低 约8个月。区域结构上，新洲、黄陂、东西湖等新城区同质化竞争加剧，高供应下库存量攀升前列，去化持续承压。 图：2021年6月武汉新建商品住宅各区库存去化走势 数据来源：中指，保利投顾研究院华中分院整理 武汉新房市场：区域量价格局 区域成交：东湖高新区持续热度稳占鳌头，前三市占率近4成，市场集中度上升 2021年上半年，东湖高新区新建商品住宅成交14499套/173.91万㎡，领跑全市；洪山区成交13349套/155.58万 ㎡位居第二；汉阳区成交10039套/127.5万㎡，排名第三。而末尾的汉南区成交量还不及光谷中心城单盘，可见各 区分化更加明显，市场集中度进一步提升。 区域 东湖高新 洪山 汉阳 黄陂 东西湖 江夏 江岸 新洲 经济开发区 蔡甸 武昌 青山 江汉 硚口 汉南 东湖风景区 合计 数据来源：克尔瑞，保利投顾研究院华中分院整理 销售套数(套) 14499 13349 10039 10523 8419 7950 7344 5147 4989 4337 2887 3829 2535 2788 1781 6 100422 销售面积(万㎡) 173.91 155.58 127.50 111.43 93.60 89.94 86.63 56.81 56.35 47.57 45.03 44.88 32.77 32.02 18.94 0.13 1173.07 销售价格(元/㎡) 19416 17611 20376 10726 12919 13144 22951 7594 10671 9603 33913 19860 27430 20842 7287 32462 16969 销售额(亿元) 337.65 273.98 259.78 119.53 120.92 118.21 198.82 43.14 60.13 45.68 152.71 89.13 89.90 66.74 13.80 0.41 1990.53 武汉新房市场：成交结构 成交结构：100-120㎡产品为市场主力军，改善需求进一步释放 2021上半年，面积段100-120㎡产品占据主力成交市场，占比达40%；90-100㎡及90㎡以下小面积产品，受 供应稀缺影响，近年来成交占比逐年缩窄；反观大面积段产品120-140㎡&140㎡以上成交占比逐渐增大，改善 需求明显增加，后续上升动力足，市场从刚需向刚改/改善需求过度。 武汉新房市场：开盘去化 开盘去化：45%！表现一般，推盘节奏居高位，远城区扎堆开盘主城区去化较好 2021年上半年，全市开盘共305次，同比居近几年高位，平均去化率45%，仍处于低位。去化低于3成的项目占比为 43%，39次日光，日光盘占比13%，其中仅东湖高新区项目就占约60%。分板块来看，上半年推盘主要集中在盘龙城、 吴家山、军山、光谷新中心板块，推盘量均超过4000套。从去化来看，武昌滨江、杨春湖、后湖、光谷新中心、塔子 湖、硚口宝丰、豹澥新城去化率超过8成。 综合来看，武汉市上半年开盘市场表现分化明显，远城区推盘量较集中竞争较大去化受考验，主城区去化率较高；光谷 新中心板块表现优异，供需两旺，日光盘集中。 数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 疫情期间 武汉新房市场：开盘表现 观点一：武昌滨江破“4”！武汉内环价值再凝聚，稀缺不可复制资源掌握定价权 2021年上半年，武昌滨江两纯新豪宅盘——华夏幸福武汉长江中心和龙湖清能天奕首开入市，其中华夏幸福武汉长江 中心价格刷新武昌滨江豪宅天花板，价格首次大规模突破40000元/㎡，两盘开盘日光的成绩大大提振了武汉豪宅市场 的信心。从武汉顶豪的分布上，自此形成了沙湖、武昌滨江、二七滨江的4万档黄金铁三角，可见，拥有城市中心稀缺 资源的核心项目仍是搅动市场的利器。 就目前的格局上看，改善豪宅的迭代更新频繁，纯新盘与老盘对比，更具品质、创新的产品脱颖而出。如光谷中心城 板块德商彰泰佳兆业翡丽天玺均价27200元/㎡，价格相比光谷南山府贵近3000元/㎡，创区域最高价，但仍能达到首 开去化7城。所以，少数高品质的项目即将掌握定价权，越限量越抢手。 项目名称 行政区 片区 开盘时间 武汉长江中心 武昌 武昌滨江 5.10 武汉长江中心 武昌 武昌滨江 龙湖清能天奕 武昌 德商彰泰佳兆业 翡丽天玺 东湖高新 武昌滨江 光谷中心城 5.28 5.14 6.4 表：2021上半年武汉典型项目开盘情况 开盘楼栋 产品类型 R3# 高层 户型面积 138/171㎡ 毛坯均价 39285 整体均价 （元/㎡） 39285 4# 高层 167㎡ 41324 41324 1、2# 高层 125/140㎡ 37315 37315 7、8# 高层 136-206㎡ 27200 27200 精装标准 5000 5000 5000 3500 推盘套数 112 开盘当日去化 套数 112 58 58 240 240 200 140 去化率 100% 100% 100% 70% 数据来源：保利投顾研究院华中分院 武汉新房市场：开盘表现 观点二：热点区域集中开盘成常态，主远城差距将拉大 5月东湖高新出台销售新政，满足预售条件的楼盘需集中统一时间开盘且一张房票只能在一个项目绑定，客户遭分流， 但片区内热度不减，5-6月两次集中开盘基本全部日光；对刚需购房者而言，集中开盘货量充足，选择面更广，避免房 企饥渴营销，强行稀释每个楼盘认筹量。从而一定程度上抑制了区域楼市热度，也有利于去化流速较慢的项目去库存。 反观市场热度不高区域，如经开军山印江山均价下调943元/㎡、蔡甸中国铁建知语1901均价下调1300元/㎡，但去化 仅个位数。可见，随着后期热点区域集中开盘常态化，项目&板块&主远城间分化态势会更加明显，价格差或持续扩大。 项目名称 光谷南山府 行政区 东湖高新 片区 光谷东 光谷创新天地 东湖高新 光谷东 新希望锦粼九里 东湖高新 光谷东 开盘时间 5.29 5.29 5.29 表：2021上半年武汉部分区域项目开盘情况 开盘楼栋 产品类型 户型面积 毛坯均价 整体均价 （元/㎡） 精装标准 4# 高层 2、9# 高层/小高 层 A-2、A-3# 高层 106/140㎡ 140-290㎡ 109/130㎡ 24525 24525 小高层 小高层 23181 23181 高层22611 高层22611 17981 17981 3000 3000 毛坯 绿地光谷星河绘 东湖高新 光谷中心城 6.26 B-13# 高层 103/108㎡ 19425 19425 毛坯 推盘套数 109 开盘当日去化 套数 109 去化率 100% 127 127 100% 260 260 100% 240 240 100% 中建星光城 东湖高新 光谷中心城 6.26 19# 超高层 125/139㎡ 18810 18810 毛坯 176 176 100% 印江山 经开 军山 5.1 T7# 高层 109-112㎡ 8200 8200 2000 132 2 2% 中国铁建知语 1901 蔡甸 蔡甸 5.1 9# 超高层 117-128㎡ 8969 8700 毛坯 176 11 6% 数据来源：保利投顾研究院华中分院 武汉新房市场：开盘表现 观点三：光谷中心城“日光”大户，大小户型搭配采取少量快跑提高去化较为有效 武汉楼市日光盘共性：毛坯+低价+高规划+小批量。典型项目如：①武汉长江中心首开112套日光，时隔18天后，涨 价2041元/㎡，再推58套，仍然售罄； ②光谷中心城中建星光城毛坯均价18810元/㎡，创东湖高新区最低价，毛坯 +低价+高规划+产业加持让其毫无悬念的日光； ③光谷中心城2.45万元的光谷南山府3个月4次加推，每次搭配推出 60余套试水。在市场大环境之下，大户型采用小步快跑营销策略，提振市场信心，是当下楼市最为有效的策略之一。 项目名称 行政区 片区 光谷南山府 东湖高新 光谷东 绿地光谷星河绘 东湖高新 光谷东 开盘时间 5.15 1.20 表：2021上半年武汉部分区域项目开盘情况 开盘楼栋 产品类型 2# 高层 户型面积 106/140㎡ 毛坯均价 整体均价 （元/㎡） 精装标准 24525 24525 3000 A-10# 高层 97-113㎡ 18501 18316 毛坯 推盘套数 开盘当日去化 套数 去化率 132 132 100% 108 108 100% 中建星光城 东湖高新 光谷东 3.11 21# 高层 113-126㎡ 18651 18651 毛坯 216 216 100% 新希望锦粼九里 东湖高新 光谷东 5.29 A-2、A-3# 高层 109/130㎡ 17981 17981 毛坯 260 260 100% 武汉长江中心 武昌 武昌滨江 5.28 4# 高层 167㎡ 41324 41324 5000 58 华侨城欢乐天际 洪山 杨桥湖 6.1 15# 洋房 139-141㎡；153158㎡ 29933 29933 毛坯 12 58 100% 12 100% 数据来源：保利投顾研究院华中分院 武汉二手房市场：供求量价 量价整体稳中有升，二手房贷收紧，成交放款周期拉长 2021年上半年，武汉二手房成交约55940套，远超2019年同期的45050套，成交价18826元/㎡，整体稳中有升。 受春节长假影响，2月武汉二手住宅交易量明显减少，但节后楼市表现为快速升温，全月成交量也因此刷新了历史同 期纪录。接着在进入传统楼市“小阳春”的表现也刷新了近三年来的新高。5月武汉二手住房交易量继续刷新历史同 期峰值，但同时也开始步入传统消费淡季。6月底以来，武汉二手房房贷收紧，银行放贷周期从2-3个月拉长到至少 4-6个月，而且银行对二手房会“选择性放贷”，房龄在20年以上的房子遭到银行的普遍“劝退”。 过了上半年的考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模将保持量增价稳的 增长势头，预计下半年二手房市场交易量增速也将放缓。 武汉楼市小结 供求量价 供求量价均升，创新高 上半年武汉住宅新增供应达1101.89万㎡，成交1173.07万㎡/10.04万套，均创新高；价格呈上涨趋势，多区域捅破房价天花板；成 交结构层面以100-120㎡产品为市场主力军，改善需求进一步释放。二季度信贷额度紧张，短期影响市场节奏，但未影响交易需求； 下半年，调控政策持续加强、房贷政策收紧、热点区域因区施策等新形势下，交易量增速或将放缓。 库存情况 成交上扬带动库存下降，去化周期创新低，远城区仍需警惕高库存风险 截至6月末库存约1796万㎡，去化周期达近一年新低约8个月。区域结构上，新洲、黄陂、东西湖等新城区同质化竞争加剧，高供应 下库存量攀升前列，去化持续承压。 开盘去化 集中开盘新趋势，光谷中心城日光大户，主远城分化拉锯 2021年上半年，全市开盘共305次，同比居近几年高位，平均去化率45%，仍处于低位。去化低于3成的项目占比为43%，39次日 光，日光盘占比13%，光谷中心城“日光”大户，大小户型搭配采取少量快跑提高去化较为有效。武昌滨江破“4”！武汉内环价值 再凝聚，稀缺不可复制资源掌握定价权 PART THREE 房企竞争格局及策略分析 房企竞争格局● 典型房企投资布局策略 房企竞争格局 房企排行：成交两极分化出现明显差异，国企央企更具发展活力 根据上半年房企全口径销售数据，TOP3房企门槛值为97亿元，TOP10房企门槛值近50亿元；疫情之后，随着市场 逐渐恢复，2021年上半年市场整体成交态势良好，但房企成交差距逐步拉开，两级分化差异明显，融创上半年全口 径成交金额超19年全年水平，已将拉平20全年水平，超第三名164%，城建集团超第三名119%。全口径TOP10中6 家为国企央企，国资背景企业更显发展活力，武汉城建集团等本土企业市场话语权扩大。 表：2021年上半年武汉房企全口径销售排行榜TOP20 排行 企业名称 成交金额(亿元) 1 融创中国 257.56 2 武汉城建集团 213.62 3 中建三局地产 97.50 4 万科地产 88.62 5 绿地控股 84.29 6 龙湖集团 71.82 7 旭辉集团 69.37 8 保利发展 57.38 9 武汉城投 52.47 10 电建地产 49.67 11 中国金茂 48.59 12 湖北联投 48.53 13 平安信托 47.47 14 华润置地 46.10 15 远洋集团 45.39 16 华侨城 43.22 17 碧桂园 36.97 18 绿城中国 35.01 19 中海地产 34.91 20 福星股份 34.78 表：2021年上半年武汉房企操盘销售排行榜TOP20 排行 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 企业名称 融创中国 武汉城建集团 绿地控股 万科地产 中建三局地产 旭辉集团 龙湖集团 远洋集团 保利发展 华润置地 碧桂园 武汉城投 中海地产 福星股份 中国金茂 世茂集团 金地集团 正荣集团 招商蛇口 华侨城 成交金额(亿元) 228.94 98.21 84.27 78.16 76.64 69.37 62.01 45.39 39.16 37.33 36.24 35.04 34.91 34.42 33.87 28.37 27.93 26.29 25.23 24.64 表：2021年上半年武汉房企权益销售排行榜TOP20 排行 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 企业名称 融创中国 武汉城建集团 绿地控股 中建三局地产 万科地产 旭辉集团 武汉城投 中海地产 福星股份 华润置地 湖北联投 远洋集团 世茂集团 华侨城 保利发展 龙湖集团 中国金茂 碧桂园 华发股份 招商蛇口 成交金额(亿元) 207.18 101.53 72.39 71.28 65.78 47.01 35.49 34.82 34.75 32.37 32.32 30.94 28.97 27.49 26.85 25.67 24.26 22.79 22.32 19.66 房企竞争格局 拿地排行：国企资金雄厚优势明显，部分大型头部民企表现抢眼 2021年为集中供地元年，本次武汉集中供地，国企央企资金实力雄厚优势明显，但伴随中央“稳房价、稳定价”的 指导方针，本次武汉集中供地国企央企虽有实力但整体表现较为谨慎。而国企的谨慎态度也给了部分大型头部民企更 多机会，如香港置地、万科等多家民企在本轮集中土拍中表现抢眼。接下来的集中供地中，无论是否拿地，小房企已 被清洗出局，未来仍将是是资金雄厚的民企巨鳄与国企央企间的竞争。 表：2021年上半年房企武汉拿地建面排行榜 表：2021年上半年房企武汉拿地金额排行榜 排名 企业名称 地块 数量 1 丹诚控股 1 2 金地集团 3 3 卓尔控股 2 4 万科 4 5 武汉城建集团 4 6 碧桂园 1 7 大连万达 1 8 南山控股 3 9 中铁置业 2 10 招商蛇口 1 总占地面积 （㎡） 172081 436097 320247 297038 287104 224134 239377 184157 171651 130664 总建面 （㎡） 拿地总价 （亿元） 1002600 748567 740000 716528 651459 491036 449174 419742 409913 400277 33.17 31.14 36.88 44.75 75.69 8.14 13.61 49.6 30.34 28.83 楼面均价 （元/㎡） 3308 4159 4983 6244 11618 1656 3029 11816 7401 7202 排名 企业名称 地块数 量 1 武汉城建集团 4 2 华融实业投资 管理有限公司 1 3 香港置地 2 4 新希望地产 2 5 南山控股 3 6 万科 4 7 卓尔控股 2 8 丹诚控股 1 9 金地集团 3 10 中铁置业 2 总占地面积 （㎡） 287104 42819 106959 47342 184157 297038 320247 172081 436097 171651 总建面 （㎡） 651459 340000 278867 392200 419742 716528 740000 1002600 748567 409913 拿地总价 （亿元） 75.69 57.69 54.91 52.26 49.6 44.75 36.88 33.17 31.14 30.34 楼面均价 （元/㎡） 11618 16968 19692 13324 11816 6244 4983 3308 4159 7401 房企竞争格局 典型房企：2021年上半年各房企未拿地或倾向于远城区拿地，成交差异持续扩大，融创、万 科发展后劲较足 融创 万科 华润 碧桂园 中海 恒大 企业类型 城市聚焦 均好型 布局拿地策略 主要布局东西湖、黄 倾向远城区联合拿地 陂等远郊区域，少量 布局中心城区地块 “两集中”拿地情况（成交 宗数/成交建面） 1宗/14.9万㎡ 4宗/75.55万㎡ 资源型央企 未拿地 无 区域聚焦型 远郊拿地 1宗/49.76万㎡ 资源型央企 未拿地 无 区域聚焦型 未拿地 无 2021上半年在汉销售额排行 Top1 Top4 Top14 Top17 Top19 Top52 2021上半年在汉销售额（亿 元） 257.56 88.62 46.1 36.97 34.91 24.9 竞争优势 品牌、产品力 品牌影响力、物业服 务及城市配套服务 央企品牌、万象城商 业开发及运营能力、 旧改及城市更新 别墅产品、品牌效应 央企品牌，高端产品 开发经验丰富，业态 涉及类别多，可提供 社区全链条配套 高度标准化、高周转 运营，规模致胜、品 牌营销能力强，多元 化业务链条 资料来源：排行榜及销售额来源克而瑞/中指数据库，保利投顾研究院华中分院整理，仅供参考 典型房企投资布局策略 万科：主布局一二线城市，武汉项目遍布全城，此次集中拍地拿下4宗地块布局远城区。 万科集团于2001年进入武汉市场，迄今累计投资额超过1000亿。住宅建成及在建项目40余个，累计销售面积810万方、销售 金额940亿，服务业主近9万户。目前武汉在售项目10个，待入市项目7个；鄂州在售项目2个；宜昌在售项目1个，待入市项 目万3科个武汉。项目布局 万科湖北省项目布局 万科华生·公园大道 伟鹏万科玉玺滨江 P（2021）041号 武地万科·万维天地 P（2021）042号 万科新世纪翡翠滨江 万科金域国际 P（2021）025号 万科保利理想城市 万科保利联投理想星光 P（2010）045号K5K6地块 P（2021）054号 P（2020）109号 万科云城 万科城市之光 万科新都会 P（2009）140号 武汉国际口岸 资料来源：克而瑞，中指，保利投顾研究院华中分院整理，并列排名不分先后 在售 待售 万科理想城 夷G（2020）74号 十堰市 万科橙 神农架林区 襄阳市 随州市 宜昌市 孝 荆门市 感 市 天门市 恩施土家族苗 族自治州 荆州市 潜江市 仙桃市 万科五彩城 武汉市 鄂州市 黄冈市 黄石市 咸宁市 万科宜翠锦城 万科城市之光 P(2020)11号 典型房企投资布局策略 万科：收并购及合作模式拿地趋多，拿地类型逐渐倾向大盘综合体项目或远城项目 投资拿地：截至目前万科在汉累计土储共17宗地，其中公开招拍挂地块11宗，剩余均通过二级收并购或二级合作方式 取地。拿地策略采用稳健的顺周期拿地，以低价拿地再以自身产品及品牌实现溢价。自2018年以来，万科增大了合作 拿地的强度，逐渐加大入股操盘的轻资产模式的比重，拿地谨慎、节奏放缓，拿地类型逐渐倾向大盘综合体项目。 而此次的集中拍地中，拿地布局主要在黄陂、蔡甸等远城区域，土储方面可发现远城区住宅土储远高于中心主城区， 其中黄家湖市占率较高，占比达27%，商办土储主要集中汉阳区域。商办区域选择上湖北地区武汉主要在洪山、汉阳、 硚口主城区拿地，去年10月新增杨春湖地块；鄂州市近三年在靠近光谷区域的葛店拿地一块，主要是针对光谷生活圈 扩容的项目；宜昌市去年拿地三宗，为打开宜昌市场的住宅盘。 主城区 远城区 典型房企投资布局策略 融创：聚焦武汉，并布局宜昌、襄阳等地，集中拍地参与度较低。 融创自2015年布局湖北市场开始，整体落成项目27个，其中在售26个，待售1个。已在武汉区域累计落成20个项目，在 售项目19个；二三线城市中襄阳在售项目2个、宜昌在售项目3个、咸宁在售项目1个、鄂州在售项目1个。 融创武汉项目布局 武汉城建融创甘露山文创城 融创湖北项目布局 融创公园大观 融创玖玺臺 武地融创御央首府 融创一江源 武地融创融遇 武地融创水韵长洲 武地融创和平中心 融创临江府 融创中心武汉壹号院 融创山水拾间 融创武汉1890 融创首创经开 国际智慧城 融创望江府 武地融创金麟壹号 武汉融创城 融创珞喻路95号 融创创谷中 心 武地融创锦上公馆 在售 待售 十堰市 襄阳：融创民发御湖壹号、 融创滨江壹号 神农架林区 襄阳市 随州市 宜昌市 孝 荆门市 感 市 天门市 恩施土家族苗 族自治州 宜昌：融创宏泰融园 融创宏泰学府壹号 融创宏泰融公馆 荆州市 潜江市 仙桃市 武汉市 鄂州市 黄冈市 黄石市 咸宁市 鄂州：融创澜岸大观 咸宁：环球融创梓山湖未来城 典型房企投资布局策略 融创：投资布局策略有所转变，加大政企合作，定向拿地/勾地/收并购为当下重点 投资拿地：21年上半年融创在汉投资策略出现典型变化。主城区域投拿地成本过高，从去年下半年开始，核心拿地 方式转变，由招拍挂拿地转向收并购及合作开发模式布局。自从去年与武汉城建集团签署合作协议以来，融创“搭顺 风”转变投资策略，加大与政企合作力度，定向拿地/勾地/收并购为当下重点。而从今年上半年武汉首轮集中供地中， 融创在招拍挂市场明显淡出，而通过对彰泰集团的收并购，获得武汉光谷东德商彰泰佳兆业翡丽天玺所属权益，后又 接手东西湖九坤五环璟城项目，不难看出其策略的转变。 房企营销策略 营销策略：促销方式多样，精装改毛坯、车位优惠、送精装、送家电和物业费等各种营销手段层出 不穷。但总体来说更多的开发商直接省去了优惠活动中的各种套路，采用总价打折的方式。花山、 汉南、古田、等远城区热度较低板块优惠力度较大。 项目名称 融创1890 海格公馆 滨江金茂府 远洋东方境世界观 中国铁建御湖 景瑞天赋滨江 福星惠誉星誉国际 华润万象城幸福里 平安御苑 金茂华发武汉国际社区 金融街悦府 德信阳光城丽景公园 海天幸福天地和悦 印湖云著 地铁盛观尚城 花山花锦 武汉碧桂园江城纪 华生新城国土郡 武汉英赫当代城MOMΛ 中梁天玺壹号 中南熙悦 联发云璟 武建龙樾上城 武地汉樾台 万科华生公园大道 华侨城红坊 春江名苑 区域 汉阳 汉阳 汉阳 汉阳 汉阳 洪山 江岸 江岸 江夏 江夏 江夏 经开 经开 经开 经开 东湖高新 汉南 汉南 东西湖 东西湖 东西湖 黄陂 黄陂 硚口 硚口 青山 武昌 表：2021年上半年武汉部分典型项目线下营销动作 板块 琴台文化区 四新 汉阳滨江 钟家村 四新 青菱 花桥 台北路 藏龙岛 黄家湖 大桥新区 沌口 薛峰 后官湖 官士墩 花山 马影河 纱帽 柏泉 吴家山 吴家山 横店 宋家岗 古田 长丰 青山滨江 武昌古城 开盘时间 3月 5月 6月 3月 4月 1月 4月 6月 4月 6月 1月 1月 3月 6月 5月 6月 4月 1月 1月 5月 6月 4月 4月 1月 3月 6月 5月 开盘去化率 6% 23% 23% 20% 4% 6% 28% 10% 15% 17% 19% 19% 16% 7% 12% 3% 17% 14% 4% 14% 29% 19% 16% 20% 21% 14% 52% 优惠情况 认购98折 12#认购按时签约99.34折，老业主再购或推荐99折，14#99.64 折 99折 总价减2万，2个99折 3个99折，员工单价再减500 94折 2个99折，综合98折 98折 赠送5年物业费 送物业费 单价减1000 98折 综合89折 认筹95折，签约98折，总价减3万 88折 大额折扣 总价减10000 9折 综合折扣85折 认购99折，认筹98折，按时签约99折 总价减8000，然后99折 88折，精装改毛坯 送精装 精装改毛坯 送精装 综合97折 认购享万元家电礼小包高、5层日090立70.中元5折央物，空业叠调费拼、抵93扣4.5.5/折4万得车位、老带新送车家位电优、惠 单套优惠11万，综合94折 认购98折 99折 房企营销策略 营销渠道：分销依赖性强，开发商自有营销渠道受到挤压 武汉地区目前各大项目对分销依赖性较强，分销占比较高的是远城区、高价地、户型大项目，且分销挤压自渠，撤掉 分销的项目去化率下降明显。武汉市各大分销机构以贝壳为首垄断市场，武汉贝壳经纪基础良好呈现一家独大的格局， 贝壳垄断二手后开始全面进军新房市场，以其进行资源置换，实则是变相绑架。截至2021年6月30日，贝壳在期合 作项目武汉新房402个，其中住宅项目243个，商业项目159个,住宅项目占全市在售项目约50-60%，占分销市场比 例约70-80% 。开发商严重依赖分销带客，客户质量与转化率无法保证，处于被动地位。 表：部分典型开发商分销合作情况 图：截至2020年1月贝6日壳湖北合作项目 开发商 折扣 分销点位 分销合作方 优惠效果 绿城 绿城金地凤起听澜99折 贝壳1.7-2% 贝壳 2021年1-6月成交2.36 万方，165套 越秀 越秀·汉阳星汇云锦96折 招商 招商江山和樾99折 中铁 中国中铁•金桥璟园（一口价房源） 2% 1.2-1.3% 1.5-2.5% 贝壳 2021年1-6月成交8.38 万方，624套 房乐乐、吉家 2021年1-6月成交2.31 万方，178套 贝壳 2021年1-6月成交1.49 万方，143套 房企营销策略 营销渠道：房企注重“渠道土壤”，全民营销和自渠或成后期解困之选 前期因疫情影响全民营销效果凸显，开发商纷纷重仓全民营销，目前头部企业碧桂园、恒大、融创等已逐步启用旗 下公司团队发掘自有渠道，配合大力发展全面营销等，逐步减少对外分销依赖度。但全民营销2%甚至更高的点位， 本质上仍是高费率获客，只有砍掉中间环节，才能有效降低营销费率，短期内为冲业绩，开发商会更多由分销转变 为依赖全民营销，但长期来看，为摆脱任何形式的中间商绑架，自渠新模式（自建渠道搭配全民营销）或将越来越 受到开发商的青睐，中介的整合工作越来越多地由开发商负责，如果依然假手他人，“被绑架”的现象会愈发严重。 表：部分头部房企与自有团队合作情况 开发商 折扣 全民营销点 位 自有渠道/自建APP 优惠效果 图：融创自建APP幸福通，上线武汉14个项目 万科 以94-98折优惠为主，搭配全民营销。万科保利理想城市 98折，总价减6万，购房可享总价额外减5000元优惠。万 科华生·公园大道单套优惠11万，综合94折。万科保利联 投理想星光98折+减7万。万科新世纪翡翠滨江95折。 1-2% 万科同享会 万科新世纪翡翠滨江开盘去化率84%， 主要受95折影响。万科华生公园大道 开盘去化率21%。 融创 恒大 华润 融创武汉1890认购98折， 融创公园大观2个99折，综合98折 融创首创国际智慧生态城市天水碧两个99折，两个98折 恒大科技旅游城房车宝1.5%及1万元/套奖励；认购99折， 按时签约99折，经理特批99折。 1% 1.5% 武汉二十四城全民营销1-1.5万/套 江悦蘭园全民营销1-1.5万/套 华润万象城幸福里全民营销2万/套 1-3万元/套 资料来源：保利投顾研究院华中分院整理 融创幸福通 房车宝 全民营销 融创公园大观4.1开盘推出252套去化 86%。融创玖玺台开盘去化率90%。 单月成交99套。 江悦蘭园3月成交2.62万方 华润万象城幸福里单月成交2000方 在融创幸福通，无论你是什么身份，都可以成为融创 的经纪人。 房企营销策略 发展趋势：挖掘客户为第一要务，全民营销+分销合作，多重优惠折扣体系刺激销售 从各大房企典型策略来看，下半年要将挖掘客户、吸引来访作为第一要务。市场分销绑架现象严重，房企要跟随市场 变化积极应对，灵活调整策略及打法，多元化营销手段拉动销售。如融创入股链家后，融创的项目成为贝壳主推的项 目。恒大采用大体量推盘，以充足的房源和丰富的产品线供应，并配合各种节点刺激销售转化，同时通过重组房车宝 对标贝壳，掌握销售主动权。碧桂园将尾盘或即将售罄户型采用一口价活动，多重优惠折扣体系刺激销售。 开发商 典型项目 营销策略 自有渠道/自建APP 营销效果 融创 碧桂园 恒大 华润 融创武汉1890认购98折， 融创公园大观2个99折，综合98折 融创首创国际智慧生态城市天水碧两个99折，两个98折 碧桂园十里春风赠到访礼，无特殊优惠。 碧桂园碧乐城赠到访礼，无特殊优惠。 碧桂园生态城东境线上抽奖，无特殊优惠。 价格优惠力度较大、备案价基础上打折。2017年融 创入股链家后，最大的好处是融创的项目都是贝壳 第一主推的项目。比如其他开发商想上贝壳专场， A级代理需要特殊申请。 主要以引流吸引客户到访为主，尾盘或即将售罄户 型会采用一口价活动，碧桂园项目都是独案，分销 仅适用碧桂园自营平台-万店同盟，分销点位在11.8% 恒大时代新城1000元线上认筹抢购秒杀房源后再享93折，每日5套 全产品线供应，全民营销+分销，多重优惠折扣体 清尾特价房。恒大时代新城项目强销期拥有300人营销团队，引入 系刺激销售。大军团作战，大型导流活动弥补上访 7家分销公司。 量不足，最大化客户基数。 武汉二十四城全民营销1-1.5万/套 江悦蘭园全民营销1-1.5万/套 华润万象城幸福里全民营销2万/套 坚持毛坯销售，销售价呈现不同程度上涨，折扣逐 步收回，全民营销控制在1-3万元/套 融创幸福通 万店同盟 房车宝 全民营销 融创公园大观4.1开盘推出252套去化86%。融创 玖玺台开盘去化率90%。 碧桂园十里春风单月成交1.95万方。 恒大时代新城单月成交1.8万方。 江悦蘭园3月成交2.62万方 华润万象城幸福里单月成交2000方 中海 万科 对比其他企业优惠手段少，分销点位低，对分销依 中海光谷东麓认购99折，开盘99折 赖程度弱。项目营销手段以价格政策为主，但手段 中海尚璟特价房，8888元起 少，基本为签约、认购、开盘折扣及部分特价房源， 价格优惠力度与之前相比无变化。 以94-98折优惠为主，搭配全民营销。万科保利理想城市98折，总 价减6万，购房可享总价额外减5000元优惠。万科华生·公园大道 目前以折扣优惠+全民营销为主配合总价立减活动， 单套优惠11万，综合94折。万科保利联投理想星光98折+减7万。 折扣力度大，75%项目上分销，中心城区项目去化 万科新世纪翡翠滨江95折。 较好。 无 万科同享会 中海光谷东麓月成交1.24万方。 中海尚璟月成交0.85万方。 万科新世纪翡翠滨江开盘去化率84%，主要受95 折影响。万科华生公园大道开盘去化率21%。 客户是营销的主要痛点，纯线下自渠难以破局，要做长久打算 线上线下并举有何不可？ 武汉市场营销建议 建议一：完善线上平台持续推广，掌握迎合C端，提升客户粘性 2021年上半年，各大房企进一步完善线上平台功能，提升客户使用体验，活动内容更加清晰，纯线下自渠难自救。如富 力设置了“现货宝”集中展示现房活动，龙湖U享家覆盖生活服务功能等。除此之外，房企还通过线上平台持续推广话题， 提升客户对企业的关注度和粘性。如保利发展“溜溜国潮节”、碧桂园“五五购房节” 。 直播互动仍是拉近客户距离重要方式，房企可尝试打造草根网红及邀请老业主参与直播等，掌握和迎合C端需求。如雅居 乐推出直播人才培养，为期超1个月的“厂牌天团红人”秀，从以往单一聚焦售楼处置业顾问，扩展到营销各个岗位。 表：各大房企线上平台情况（部分） 形式 优化小程 序，丰富 平台内容 线上平台 活动持续 推广 线上直播 互动 房企 平台 内容 富力 富力好房 特惠房源专区“现货宝”，专属营 销活动，扩大折扣加速去化 华润 小润选房 开辟专门的“热门活动”和“限时 优惠”页，更有针对性 恒大 房车宝 每月在平台发布全国统一活动，通 过平台额外优惠，提升客户使用率 碧桂园 官方微信天猫 好房 五五购房节、年中宠粉节 保利发展 官方微信、视 频号等 溜溜国潮节 恒大 抖音、视频号、 4月23日恒大购房直播节，2个多 央视财经直播 小时直播间总曝光量大道1.6亿 雅居乐 淘宝、乐居 厂牌天团红人秀 武汉市场营销建议 建议二：营销紧跟消费潮流，可品牌联名跨界出圈，抓住客户心理 建立私域流量，房企营销紧跟消费潮流，可将时下流行玩法或热门品牌与企业品牌活动相结合，以触及新生消费群 体，吸引更多目光。大体可分为两类：一是利用“盲盒经济”开展盲盒抽奖活动，汇聚人气，快速推广线上平台。 如当下年轻人最喜爱的POPMART等；二是和当下有话题量的品牌进行联名宣传，流量裂变。比如与五菱宏光 MINIEV联名等。 类型 盲盒经济 跨界营销 房企 金科 美的 富力 表：各大房企营销活动情况（部分） 活动名称 随心盲盒开金喜 盲盒福利站 具体事件 6月1日起，微信搜索“金科美好+”小程序， 参与盲盒抽奖活动 参与趣味游戏，获得通关凭证，免费换取独家 联名盲盒 MINIEV潮创大赛 上传改装作品到“GO”联名卡MINIEV潮创大 赛专题页，第一名获得五菱宏光MINIEV一辆 房企竞争格局小结 房企格局 城建、融创力压众房企实现两级差异局面，国资背景企业更具市场活力与认可度 根据房企全口径销售数据，2021年上半年top3房企门槛近97亿元，top10房企门槛约为50亿元，可见疫情影响下。融创凭借高土储、 大推盘、强分销及城建凭借合并实现成交两级分化，令众房企望其项背。而在TOP10房企中，绝大多数为保利、城投、电建等央企 国企，可见市场对国资品牌仍具备较高认可度，国资企业在市场中更具发展活力。 布局策略 布局重心外移，远城化区域成为高性价比布局首选 目前融创、万科等房企通过多年在汉发展，中心城区项目遍地开花，品牌知名度已然建立。随着中心城区土地日益缺乏，拿地成本逐 年上涨，以万科为首的如碧桂园等房企对于自身的项目布局更倾向于东西湖、黄陂、蔡甸等高性价比区域。而以融创为首的如中海等 房企则更显谨慎，基无布局。 拿地趋势 品牌房企拿地谨慎，合作拿地及收并购成为未来趋势 从2021年6月的武汉首次集中拍地中发现，以往预估的头部房企厮杀场面并未出现，主城区优质地块多由外部或新进房企高价抢夺， 万科、碧桂园等头部房企在本轮招牌挂中更倾向于在远城区拿取高性价比的优质地块，而中心城区优质地块多以联合拿地方式竟得， 或以收并购手段获取。融创更是未参与武汉首轮集中招拍挂拿地，仅是通过收并购彰泰集团获得武汉光谷东项目权益。 PART FOUR 2021年下半年武汉市场展望及建议 ● 政策展望 ● 市场预判 ● 营销建议 ● 发展规划 武汉政策展望 展望一：“房住不炒” 主基调不变，多环节限价、价格存在突破空间 随着22城首轮土拍结束，多个城市竞拍热度超过预期，武汉多个区域地王刷新，在宏观调控政策不放松、武汉近期房贷 政策收紧、房管局针对热点区域进行集中销售等新形势下，充分体现房企和购房者对武汉楼市依然看好，落户政策松动、 限价不严格、购房套数限制相对较少，下半年预计在二手房信贷、购房资格审核、限价方面会收紧，落户放宽会延续。 图：武汉限价强度较弱，价格存在突破空间 限价强度 普遍特征 典型城市 政策内容 执行表现 • 土拍限房价 强 • 多环节限价 • 续推不涨或控涨幅 较强 • 土拍限房价 • 多环节限价 • 保留一定政策空间 上海 深圳 成都 合肥 南通 西安 土拍限房价，原则上一年内续销项目不涨 板块最高价不能突破，新取证价格持平 价格不得超上一年周边新房网签价；二手房指 导价 价格稳定，封堵捆绑高价精装 土拍限房价，限精装，限涨幅；二手房指导价 未禁止叠加精装包、捆绑车位等，但目前无房 企突破 土拍限房价，限精装 价格持平 调控压力大 土拍限房价，二手房指导价 调控压力大 较弱 • 局部土拍限房价 • 多环节限价 • 价格存在突破空间 武汉 长沙 限精装，毛坯备案价参考周边 整体平稳 部分区域价格上限有所提升 弱 • 备案价限价，参考周边市场价格 重庆 东莞 新房价格年度涨幅不超过5% 新房参考周边同类报价，加推涨价间隔需1年、 涨幅最高5% 价格温和上涨 价格平稳 武汉土地市场展望 展望二：下半年土拍政策或将趋严，房企竞地更加谨慎 上半年武汉首批集中土拍相较其他城市竞拍规则简单直接，竞买保证金延续为起拍价的20%，相较其他城市50%- 100%的保证金比例，对房企前期资金占用较少；同时前置拿地条件未设竞配建、竞自持、竞方案、竞产权比例等环节， 且无熔断规则，虽陆续出台了上调起始价、分批揭牌等补丁措施，但整体来看武汉土拍政策宽松，预计后期土拍政策将 趋严，房企拿地也将更加谨慎。 表： 部分典型城市首轮集中供地规则 城市 北京 杭州 南京 宁波 苏州 广州 合肥 郑州 长沙 重庆 数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 供地规则 • 设定地价上限、引入房屋销售价格指导机制 • 综合运用竞政府共有产权份额、竞建人才公租房、竞建高品质住宅、套内7090等出让方式 • 延续以往“限地价+限房价+竞地价+竞自持”规则 • “限地价+限房价+摇号” • 摇号确定的地块，预售需完成住宅部分投资额的50% • 竞买保证金比例由20%提升至30-50% • 新增“竞自持”竞拍规则 • 将限房价区域扩大至市六区 • 部分地块实行现房销售 • “中止价+一次性报价+近均价者得”，通过提高起拍价、调低中止价方式将溢价率控制在15%以内 • 严格限制房价 • “限地价+竞配建+摇号”，溢价率大多限定为45% • “竞地价+竞自持+摇号”，并严禁马甲参拍 • “限地价+竞自持”，熔断点为首次达到起始价130% • 首次出现“双限+竞自持+摇号”地块（部分地块） • 首次提出配建第四代高品质建筑要求 • 土地款支付条件与溢价率挂钩 武汉土地市场展望 展望三：下半年供地量将有所缩减，以开发区和新城区为主，其中东西湖、江夏、新洲供地量较大 根据2021年4月最新发布的武汉市国有建设用地供地计划，2021年武汉涉宅用地预计供应860万㎡，截至上半年实际 成交469万㎡，预计下半年待供地规模391万㎡，供地量将略有缩减。分区域来看，下半年开发区和新城区供地量较大， 东西湖、江夏、新洲区预计供地量均超65万㎡，东湖高新、汉南、蔡甸已基本完成全年供地计划。 区域 2021年计划供 上半年已成交土 地规模（万㎡） 地规模（万㎡） 合计 中心城区 860.00 201.47 468.92 87.80 开发区和新城区 658.53 381.12 武汉经济技术开发区 97.33 51.17 东湖新技术开发区 49.67 64.58 新洲区 110.67 44.97 其中 黄陂区 汉南区 86.13 9.27 52.67 21.76 东西湖区 122.27 36.73 江夏区 90.33 21.09 蔡甸区 92.87 88.16 下半年待供应土 地规模（万㎡） 391.08 113.67 277.42 46.17 -14.91 65.70 33.46 -12.49 85.54 69.24 4.71 数据来源：图表中数据为涉宅用地净用地面积，保利投顾研究院华中分院整理 武汉新房市场展望 展望四：集中供地加剧房企间分化，头部优势更加明显，强者恒强态势延续 从武汉首轮集中供地房企拿地情况来看，房企赛道已被划地三尺，全国化布局、资金实力强劲的国资房企优势明显，民 企只能被动选择。集中供地对房企综合实力提出更高要求，考验房企多元化能力，未来核心城市的竞争格局或进一步固 化，头部优势凸显，民营房企本就资金压力较大，只能被动应战，在非核心区域寻求捡漏空间。 地块编号 P(2021)049号 区域 汉阳 板块 王家湾 土地用途 成交价（亿 元） 成交楼面价（元 /㎡） 溢价率 表：2021年上半年部分典型地块成交情况 住宅 14.05 15111 49% 竞得人 电建 企业类型 国企 P(2021)051号 汉阳 钟家村 综合 28.8 11520 0% 电建+远洋 国企+民企 P(2021)054号 江汉 唐家墩 住宅 10.81 13854 0% 联投+万科 地方国企+民企 P(2021)055号 硚口 崇仁 商住 46.90 24162 0% 中建三局+鄂旅投 国企 P(2021)081号 江汉 航空路 商住 51.3 17000 0% 武汉城建集团 地方国企 P(2021)056号 硚口 宗关 住宅 11.75 17657 36% 香港置地 民企 P(2021)052号 洪山 青菱 住宅 2.88 6400 5% 大华 民企 P(2021)034号 东湖高新 左岭 商住 16.63 8095 94% 东湖高新管委会 地方国企 P(2021)035号 东湖高新 左岭 住宅 2.54 10136 110% 东湖高新管委会 地方国企 P(2021)038号 东湖高新 花山 住宅 26.87 15603 81% 城投 地方国企 P(2021)036号 东湖高新 流芳 综合 7.31 15986 100% 南山 民企 P(2021)037号 东湖高新 光谷中心城 商住 72.14 20799 103% 南山&长沙创博体育文化 民企 P(2021)033号 东湖高新 光谷中心城 住宅 21.23 20330 84% 香港置地 民企 P(2021)025号 蔡甸 奓山 住宅 5.34 2500 0% 万科 民企 P(2021)068号 蔡甸 中法生态城 商住 13.77 4025 0% 金地 民企 P(2021)045号 东西湖 金银湖 住宅 17.77 13672 47% 德信 民企 P(2021)044号 东西湖 吴家山 住宅 23.17 11642 40% 中铁 国企 数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 城市央核企心主地导块 国企 重点区顶域上地方国企 场光化谷考中验心资城金充实分力市 三（环被外动民选企择主）战场 武汉新房市场展望 展望五：预计2021下半年新增供应约1300万方，成交约1000万方，供大于求 2021年下半年预计新增供应在1300万方左右，环比上升，同比下跌；受第一批集中供地影响，下半年部分项目或同期 入市供应放量，但受预售新政影响，疫情期预售放松红利不再，预计大概率不会出现去年同期供应爆发现象。后市随着 调控的持续深入和信贷继续收紧，外加集中供地带来的大量项目同期入市，竞争加大，供应端承压成交面或略有降温， 预计在1000w方左右，整体呈供大于求趋势，供求比在1.3左右。 资料来源：克而瑞，保利投顾研究院华中分院整理 武汉新房市场展望 展望六：预计2021下半年库存量创新高，去化周期在11个月左右，持续承压 受疫情影响，大量新房积压，2020年库存量达2015年以来新高，今年上半年因楼市全面复苏+疫情期部分政策红利的延续， 成交面的上扬带来去化压力的缓解，上半年去化周期降至8个月。但下半年开始，受第一批集中供地影响，上半年涉宅用地 成交约1273万㎡，年底库存量预计达2100万㎡左右，楼市库存压力将再度增加，去化周期随之拉长，或达10-11个月； 同时需警惕，按目前开发商高周转8-10个月开工上市周期测算，明年3-4月或将迎来供应爆发，届时库存将持续高企。 上半年涉宅用地成交共1272.62万㎡， 其中两集中成交953万㎡ 资料来源：克而瑞，中指，保利投顾研究院华中分院整理 武汉新房市场展望 展望七：房价维稳是主基调， 区域冷热不均态势将加剧，热点区域有望突破天花板冷门区域面临挑战 从库存方面来看，年底去化周期或处于11个月高位，市场存量较大，中短期内供求压力偏大，供应充足，仍是以去库存 为主，外加上半年政府针对热点区域精细化调控动作，价格大幅上涨动力不足，或存在全年3%-5%的结构性波动调整， 维稳仍是主基调。从上半年新房市场来看，下半年预计区域冷热不均态势将加剧，受地王影响，部分区域如硚口、东湖 高新等价格有望突破天花板；中心城区具备核心资源项目掌握定价权房价坚挺，远城区如东西湖、黄陂同质化竞争严重， 若不能凭实力打差异化博出位，或将面临巨大挑战。 表：2021上半年地王项目后市价格研判 地块编号 板块 楼面价 （元/㎡） 溢价率 未来房价 （至少价格） P(2020)035号 左岭 10136 110% 15594 P(2020)038号 花山 15603 81% 24000 P(2020)045号 P(2021)36号 P(2021)37号 P(2021)49号 P(2021)55号 金银湖 民族新城 光谷中心城 王家湾 崇仁 13672 15985.65 20798.91 15110.75 24162 47% 100% 103% 49% 0% 21034 24592 32000 23246 37172 资料来源：克而瑞，保利投顾研究院华中分院整理 疫后重生，武汉砥砺前行！ 2021上半年武汉发展势头强劲，敢作敢为是最大竞争力! 而未来，武汉又将如何发展？ 发展规划：打造“五个中心”，机遇与挑战并存 武汉锚定国家中心城市、长江经济带核心城市、国际化大都市总体定位，提出加快打造全国经济中心、 国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心和区域金融中心，努力建设现代化大武汉。 全国经济中心 国家科技创新中心 打造：“一带一路”国际友好城市， 着力打造双循环核心枢纽之城 抢占：健康产业新高地，做大做强现代产业集群狠抓招商引资，增强经济动力 发力：争创国家数字经济试验区，瞄准世界级发力新兴产业 推进：“北斗+”四大国家级示范项目落地，打造具有全球影响力的创新策源地 激活：把武汉变成创新沃土，瞄准关键核心技术发力 提升：建立联合创新中心，全面激活武汉创新源 特色：形成差异化发展，打造创新发展核心承载区 突破：率先尝试车位数字化，用科技创新让城市更智慧更宜居 国家商贸物流中心 国际交往中心 区域金融中心 瞄准：世界一流国际贸易区域，接续“货到汉口活”盛景 建设：国际航空货运“中国芯”，实现各类交通“无缝接驳” 构筑：国际化交通枢纽之城，畅通商贸物流“大动脉” 发力：“夜间经济” 把“白天”扩展到“24小时”，发力“夜 经济”挖掘“年轻消费” 打造：国际交往中心，让武汉成为了解中国的“入门 景点” 建设：国际人才社区，吸引全球人才来汉安居乐业 创作：特色艺术作品，武汉与世界对话有底气 举办：国际高端论坛，让大武汉更具“国际范” 打造：国内高端化产业金融聚集区，进一步提升武汉金融聚集度 扶持：拥有自主知识产权和核心竞争力企业，补齐新一轮信息技 术短板 创新：吸引人才流资金流技术流，推动金融与优势产业融合 优化：金融业发展环境，加快金融机构数字化转型 武汉打造“五个中心”，挑战与机遇并存。虽然武汉产业基础雄厚，经济发展成效明显，但经济发展的含金量仍然不足，从人均、地均来说，武汉经济的含金量还存在 政 很大的发展和提升空间。 策 发展前景：武汉具有良好的产业基础、区位优势和发展前景，尤其是疫情之后，国家和各级政府给予了武汉建设国家中心城市相当明显的大力支持和政策优惠，武汉已然恢复其城市活力。可以 解 说，目前的武汉正处在战略机遇叠加期、政策红利释放期、发展格局重塑期、蓄积势能迸发期和城市治理提升期，武汉正面临一个很好的浴火重生、再出发的重要机遇。而且在双循环的新发 读 展格局下，武汉的区位、交通、科教、产业、市场等优势将会更加凸显，“一带一路”以及长江经济带、中部崛起等国家战略交会聚力，再加上全市人民同心同德、空前团结，武汉完全有条件、 有基础、有能力打造“五个中心”，建设好国家中心城市。 产业规划：光谷科创大走廊迎来发展契机 政府出台（2021-2035年）光谷科技创新大走廊发展战略规划 上半年《规划》指出，光谷科技创新大走廊以武汉市东湖高新区为核心承载区，联动武汉市武昌区、洪山区、江夏区， 辐射带动鄂州市、黄石市、黄冈市、咸宁市，构建“一核一轴三带多组团”空间布局。此规划对关谷未来格局发展至关 重要，预计到2035年，光谷科技创新大走廊将成为全球创新网络的重要枢纽，东湖科学城成为全球创新高地。 图：“一核一轴三带多组团”空间布局 图：三条创新产业带 光电子信息产业带 大健康产业带 智能产业带 按照“整体统筹、区域聚焦、错位布局、协作联动”思路， 构建以东湖科学城为创新极核，以光谷科技创新大走廊为创 新发展联动轴，打造三条创新产业带，串联若干特色发展组 团的“一核一轴三带多组团”空间布局。 武汉国家光电子信息产业基地 在领域内一直是引领作用，抢 占产业技术制高点，若干领域 进入全球价值链中高端。 未来发展趋势：将辐射带动葛 店经开区、黄石经开区、黄冈 科技园、咸宁高新区等园区。 武汉国家生物产业基地带动作 用，研制具有自主知识产权的 创新型药物和高端医疗器械， 推进精准医疗与智慧医疗形成 竞争优势。 未来发展趋势：将辐射带动光 谷南大健康产业园、鄂州开发 区、黄石大冶湖高新区、黄冈 高新区等园区。 目前光谷正建设国家新一代人工 智能创新发展试验区，引进培育 世界级龙头企业，若干细分领域 进入全球第一方阵。 未来发展趋势：将协同“鄂黄黄” 临空经济区、黄石经开区、咸宁 高新区等园区，带动智慧物流、 智能模具、智能机电、工业机器 人等产业高端化发展。 区域规划：”一主、四副“城镇空间格局 构建，”一主、四副“城镇空间格局，主城做优、四副做强 武汉发布的最近规划四大副城中心：临空港副城、车谷副城、长江新区副城与光谷副城。突出“板块化”空间组织，按 照100万—200万人“大城市”标准，建设功能完善、产城融合、用地集约、生态良好的综合节点城市。 临空经济区副城 重大开放枢纽性项目加速推 进；助力打造国际交往中心。 车谷副城 国家智能网联汽车基地加速 扩容；推动下一代汽车产业 走在全球前列。 长江新区副城 坚持新发展理念，交通区位 优越、资源禀赋丰富。 光谷副城 东湖科学城建设启动，点亮 科创大走廊。 市城镇空间格局示意图 临空副城 之前临空副城中吴家山只是一个城市节点，主中心是宋家岗，现在变成双中心，预计两区 将联合发展，各自发挥特长。另外需要注意的是，之前临空副城里面没有包黄陂含前川， 现在黄陂前川（不包过划入鲁台部分）全部进入临空副城范围，包括甘露山文创城，可见 政府加大了对黄陂区的扶持力度。 发 展 长江副城 格 长江副城中阳逻升级为中心，和武湖协同发展，除此之外双柳也包含在长江新区副城内， 局 新洲发展迎来新篇章。 与 趋 车谷副城 势 车谷副城将纱帽作为中心，但遗憾的是蔡甸中法生态新城未被划分进车谷，只有一个常福 板块包含在内。 光谷副城 光谷副城为此次变化最大规划，江夏纸坊被排除在外，江夏区未来或将享受不到光谷的政 策扶持。 区域规划：硚口区发展重点-三大产业和三大功能区的布局规划 硚口区将积极融入全市“965”现代产业体系着力构建“三区并进、三轴牵引、七点支撑”的区域 发展格局。未来硚口区电商产业板块将得到政府的大力扶持，发展新零售等新模式新业态。 汉正街·武汉中央服务区重点打造城市商脉主轴以及汉正复兴城和国际消费城。 汉水畔·企业总部集聚区以城市商务主轴串起同济健康城、宗关枢纽商务城、汉水畔国际总部城。 汉江湾·生态活力新城主要依托汉江湾科创总部城、汉江湾生态体验城打造城市创新主轴。 “十四五”期间，硚口区重点发展 现代商贸业、健康服务业、科技服务业三大产业 加快建设汉正街·武汉中央服务区、汉水畔·企业总部集聚 区和汉江湾·生态活力新城三大功能区，全力打造转型发展 示范区、改革创新先行区、三生融合样板区。 未 硚口区前期发展一直落后于江岸区与江汉区，此次体系构建将给硚口区带来新的发展机遇。未 来 发 来，城市商脉主轴将成为武汉国际消费中心城市的核心节点。在产业方向上，硚口区全力支持 展 汉正街打造全球知名商圈，提升宜家、凯德、越秀、恒隆、新世界等商圈品质；特别是在电商 展 产业板块将得到政府的大力扶持，发展新零售等新模式新业态。预计到2025年，硚口区的商 望 业面积有望达到500万平方米，商品年销售额将突破3000亿元。 区域规划：江汉区发展重点-五大产业功能片区和“2+2”现代服务业产业体系 “十四五”期间，江汉区将重点聚焦金融商务、商贸流通、通信信息主导产业 江汉区全力打造武汉中央商务区、武汉金融城、江汉创谷、武商高端时尚消费区和汉口历史风貌区江汉片区这五大产业 功能片区，加快构建“2+2”现代服务业产业体系。持续优化金融产业生态圈，提升武汉金融街品牌集聚和辐射力，助力 武汉区域金融中心建设，打造武汉国家中心城市金融中心。 商业方向： 提升区域内品牌集聚度、消费活跃度、时尚引领度，营造高品质消费空间，创新消 费新模式； 发 培育消费新热点，构建优质消费环境，成为武汉建设国际消费中心的重要引擎； 展 产业方向： 格 以通信信息、科技服务为基础和支撑，前瞻性布局人工智能、区块链等数字经济新 局 兴领域，促进数字经济新兴技术与优势服务业深度融合； 加大总部企业招商力度，加快楼宇项目建设，形成布局合理、业态高端、特色鲜明 的楼宇经济发展格局。 加快建设武汉区域金融中心“核心集聚区”，即武汉金融城。 未 江汉区未来依然会重点建设武汉区域金融中心“核心集聚区”，金融产业一直都是江 来 汉区产业导向重点，未来五年江汉区将围绕“一轴两核三带”空间布局，聚焦“金融 趋 机构、金融市场、金融创新、金融生态”，产业导向上厚植传统金融优势，将成为具 势 有全国影响力的金融创新高地，到2025年，可能实现金融业增加值550亿元。 区域规划：武昌区发展重点-八大产业协同发展 武昌区将构建以总部经济为引领，金融服务、工程设计、文化旅游、商业商务、信息科技、智慧数 据、生物健康、新能源环保等八大产业协同发展的产业格局 阿里巴巴华中总部效果图 产业方向： “碳金融将成为武昌区‘十四五’重点发展方向。”，武昌区将依托总部金融机构 集聚优势及国家碳排放权注册登记系统落户优势，重点发展总部金融及以碳金融为 引领的特色金融业态。 发 推进武昌古城核心景区、武昌滨江文化景观带、楚河汉街文化旅游带建设，打造大 展 黄鹤楼武昌古城历史风貌旅游区，打造国内外知名的文旅胜地。 格 加快建设武汉区域金融中心“核心集聚区”，即武汉金融城。 局 商业方向： 该区依托阿里巴巴、楚河汉街提档升级、北京华联SKP、武商梦时代广场等重点企业 和项目，重点打造中南、中北、徐东三个核心商圈和武昌古城、滨江两个特色商业带， 发展首店经济、首发经济，建成新零售之区、商文旅融合之区、国际消费中心城市引 领区。 未 来 金融业是武昌区的重要支柱性产业，总产值位居全省、全市首位，综合实力全省领先。 趋 武昌区未来产业发展重点依然是金融行业，金融产业发展可能超越江汉区。 势 有喜有忧 未来可期 供求量价上行，成交超10万套创新高，价格上涨明显，区域两极分化 叠加下半年供应端承压，竞争加剧，集中开盘常态化，主远城拉锯扩大化 二手房贷款收紧，放款周期拉长，置换客户入市延缓，改善产品受一定冲击 9-10月传统销售旺季，土地端急需资金，回款压力提升，营销优惠力度或加大 行业进一步洗牌，强者恒强，大型国央民捆绑破局新思路，产业布局成拿地标配 分销势力强劲，各大房企加大建立自渠，稀释绑架程度 ……
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