保利投顾研究院：2021年西安房地产市场半年报

保顾研究院西安市场风砥部云砺保莫前顾测 行研， ，究楼 格院市 局西政 重安策 建市频 迎场调 挑部控 战 ——2021年上半年西安房地产市场报告及后势预判 保利投顾西安市场部出品 板块划分及数据说明 板块划分图 数据说明 数据统计范围 • 西安主城区（含城内、城西、城东、城南、城北、高新、曲江、长安、浐灞) • 西咸新区（含沣东、沣西、秦汉、泾河、空港） • 外围区域（西咸新区、咸阳） 场部 部 • 近郊（高陵、临潼、蓝田、鄠邑、周至、阎良） 市 场 • 大西安（西安主城区+西咸新区+近郊) 院西安 西安市 数据统计口径 究 院 • 商品房：包含普通住宅、别墅、公寓、商业、办公 保顾研 保顾研究 • 商品住宅：包含普通住宅、别墅 数据来源 • 土地、商品房数据：来源克而瑞、房管局 • 市场监测数据：保利投顾西安分公司统计 核心动态回顾 宏观经济环境 u 经济增速较快，投资力度加大，全运红利加速释放，城市建设取得突破性成果 行业政策环境 u 调控力度加大，集中供地、竞自持等政策应运而生 场部 部 u 涉宅用地成交同比微缩，主城成交占比降至三成，西咸新区成交占比持续扩大，稳踞半壁江山 安市 市场 城市土地层面 u 土拍规则多样化，熔断、摇号、限地价+限房价+竞自持 顾研究院西 研究院西安 楼市市场特征 u 主城区商品房量跌价涨，住宅处于健康态势，商业市场持续收缩 保 保顾 u 沣东、沣西、秦汉新城市场表现优异，领跑西咸 房企布局动态 u TOP10房企市场占有率依然下降，本土房企彻底淡出榜单 l 品牌房企拿地谨慎，逐渐向外围扩张；国企背景房企成为拿地主力军 后势预测 宏观环境 u 经济层面-全运年助推经济发展，经济保持强劲势头取得高增长 u 城市建设层面-城市建设迈上新台阶，全方位打造国际化大都市面貌 u 政策层面-短期平稳过渡，长期仍将维持较为严格的调控态势，预计会进一步对现有政策打补丁 部 土地市场 u 供应端更为规范，限房价+竞地价+竞自持成为常态，主城与西咸分化加剧 保顾研究院西安市场 保顾研究院西安市场部 商品房市场 u 楼市进入成本倒推价格时代，新盘集中入市缓解市场燃眉之急，置业门槛无形拔升 u 下半年将合理引导二手房理性交易稳市场预期 房企端 u 房企将拿出针对限价和自持的应对策略，叠加补货焦灼心态 u 预计房企拿地热情将在下半年二三轮供地中走高 目录 Contents 01 全国宏观环境及楼市表现 保000顾234 研究西 西 下院安 安 半宏楼年西观市市安环大场市境事走及件势场楼汇部市总表现保顾研究院西安市场部 PART ONE 保全顾研国究院宏西观安市环场境部 及保顾楼研市究院表西现安市场部 保顾研究院西安市01场全部国宏保观环顾境研篇究院西安市场部 01 宏观经济环境——国外形势 全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势 在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情 反扑下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息 会议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。 图：主要经济体GDP增速走势（%） 保顾研究院西安市场部 国家/区 域 中国 美国 英国 欧元区 2019 （全年） 6.1 2.2 1.3 1.3 2020Q1 -6.8 0.32 -2.08 -0.3 2020Q2 3.2 -9.03 -21.46 -14.8 2020Q3 4.9 -2.85 -8.48 -4.1 2020Q4 6.5 -2.39 -7.34 -4.1 2021Q1 18.3 0.41 -6.06 -1.3 图：主要经济体制造业PMI走势（%) 70 65 60 55 50 45 40 35 30 2018-021018-023018-025018-027018-029018-112019-021019-023019-025019-027019-029019-112020-021020-023020-025020-027020-029020-112021-021021-023021-05 图：主要经济体CPI同比增速走势（%） 最新当月CPI CPI涨幅显著 6 美国：5 5 英国：2.1 保顾研究院西安市场部 4 欧元区：2 中国：1.3 3 2 1 0 (210)18-012018-023018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-05 中国 美国 英国 欧元区 国家 央行操作 美国 预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零 区间提升至0.5-0.75% 土耳其 3月基准利率上调2% 巴西 3月上调75BP至2.75% 美国 欧元区 英国 中国 俄罗斯 3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5% 资料来源：保利投顾研究院整理 加拿大 宣布缩减资产购买计划 01 宏观经济环境——国内形势 主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释 国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱 （5月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投 资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。 图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%） 保顾研究院西安市场部 50 固投 社零 出口 2020-12 9 5 18 2021-02 -13 -13 155 30 2021-03 0 34 31 2021-04 -9 18 32 2021-05 -20 12 28 10 -210108-022018-024018-026018-028018-120018-122019-022019-024019-026019-028019-120019-122020-022020-024020-026020-028020-120020-122021-022021-04 -30 上半年专项债发行速度偏慢 影响基建增速回落明显 -50 -70 固定资产投资完成额 资料来源：保利投顾研究院整理 社会消费品零售总额 出口金额 图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%） 50 保顾研究院西安市场部 40 30 20 10 0 -210018-022018-024018-026018-028018-120018-122019-022019-024019-026019-028019-120019-122020-022020-024020-026020-028020-120020-122021-022021-04 -20 -30 -40 房地产开发投资 制造业投资 基础设施建设投资 01 宏观经济环境——财政环境 财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速 去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%， 低于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低 于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。 96000 94000 92000 90000 88000 86000 84000 82000 80000 78000 76000 保顾研究院西安市场部 图：近年来我国一般公共预算支出走势（亿元） 39.40% 38.94% 36.76% 40% 40% 39% 39% 38% 38% 37.22% 37% 37% 36% 36% 2018 2019 2020 2021 35% 一般公共预算支出 全年预算占比 资料来源：保利投顾研究院整理 图：地方政府新增专项债走势（亿元） 保顾研究院西安市场部 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2019年1-5月 累计8600亿元 发行进度40% 2020年1-5月 累计2.05万亿元 发行进度57% 2021年1-5月 累计5726亿元 发行进度16% 2,000 0 2018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-04 01 宏观经济环境——货币金融环境 M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化 前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货 币政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧 特征显著、居民端信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。 货币相对宽松 宽货币 保顾研究院西安市场部 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 央行累计降准150bp、降息5bp 中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法 全面降准 50bp 降息10bp 货币政策更 加灵活适度 M2增速达双位数 带动新增融资规模扩大 货币宽松 利率走低 宽财政 宽信用 稳货币 以稳为主 货币边际收紧 回归正常化 紧信用、稳货币 保顾研究院西安市场部 定向降准50bp 降息20bp 保持流动性合理 充裕 创新工具宽信用 未提降息降准 更加灵活适度 精准导向 刘鹤：更加灵活适度 保持政策稳定 易纲：明年GDP增速 回升后，宏观杠杆率 将会更稳一些 央行：稳健的货币政策要灵 活精准、保持流动性合理充 裕、保持宏观杠杆率基本稳 定，增强经济发展韧性 12 10 前5月新增社融 17万亿 货币稳中边际收紧 利率爬升 8 6 前5月新增社融 14万亿 4 10,000 2 0 0 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 资料来源：保利投顾研究院整理 社会融资规模:当月值 M2:同比 shibor:3个月 02 行业政策环境——中央基调 重申“房住不炒”基调，资金、楼市监管延续，保障性住房和旧改关注度提升 2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加 保障性租赁住房和共有产权住房供给，深圳、上海等陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防止 以学区房名义炒作房价”。预计行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。 图：中央相关会议对房地产的表述 保顾研究院西安市场部 2020Q1 稳预期 2020Q2-Q3 资金、楼市 监管并行 • 3月两会未提及 • 4月政治局重提“房住不炒” • 资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“三道 红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化 • 楼市端：7月中央座谈会表示紧绷这根弦，12月政 治局会议重提促进房地产市场平稳健康发展，经 济工作会议提出解决好大城市住房突出问题 联动机制 • 1月提出住房与土地、金融联动机制 2021上半年 重申“房住不炒” • 2月实行22城宅地“两集中” 集中供地 • 3月两会重申“房住不炒”，首次关 信贷整治 注大城市住房难；同月启动全面排 查违规信贷资金 住房保障 • 4月政治局会议首次点名“学区房” 学区房 • 5月住建部召开保障性租赁住房专项 座谈会 资料来源：保利投顾研究院整理 图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作 与保障性租赁住房相关的政策 城市 具体内容 保顾研究院西安市场部 深圳 波，，上成海都，，南长京春，等宁增加供应，包括加强专项租金补助、公布年度供应计划等 北京，州上，海西，安南等京，郑加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加强资格审核等 石家庄，东莞等 完善公租房准入条件，包括申请、保障、流程等细项 合肥，威远等 扩大公租房保障范围，降低申请门槛 与学区房相关的调控 城市 具体内容 北京、门上、海泉、州西等安、厦规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传 合肥 学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一 个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位 宁波 建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实 验小学等9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格 02 行业政策环境——城市调控 今年以来调控呈现范围广、多维度等特征，资金、价格监管为调控过热城市主要发力点 今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始 打补丁，封堵此前需求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需 求端进行调控，主要从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。 图：2020-2021年行业调控出台数量及调控思路演变路径 25 2020上半年 支持房企、刺激需求 20 15 10 2 保顾研究4 5 0 资料来源：保利投顾研究院整理 11 1 2 41 院1 3 0 西1 4 1 安3 2 7-9月 热点城市补丁升级 7 3 市0 3 2 3431 场部 2 支持或放松类 3 2 4 2.4-2.10 2.11-2.17 2.18-2.23 2.24-3.1 3.2-3.8 3.9-3.15 3.16-3.22 3.23-3.29 3.30-4.5 4.6-4.12 4.13-4.19 4.20-4.26 4.27-5.3 5.4-5.10 5.11-5.17 5.18-5.24 5.25-5.31 6.1-6.7 6.8-6.14 6.15-6.21 6.21-6.28 6.29-7.05 7.6-7.12 7.13-7.19 7.20-7.26 7.27-8.02 8.3-8.9 8.10-8.16 8.17-8.23 8.24-8.31 8.31-9.6 9.7-9.13 9.14-9.20 9.21-9.27 9.28-10.4 10.5-10.11 10.12-10.18 10.19-10.25 10.26-11.1 11.2-11.8 11.9-11.15 11.16-11.22 11.23-11.29 11.30-12.6 12.7-12.13 12.14-12.20 12.21-12.27 12.28-1.3 1.4-1.10 1.11-1.17 1.18-1.24 1.25-1.31 2.1-2.7 2.15-2.21 2.22-2.28 3.1-3.7 3.8-3.14 3.15-3.21 3.22-3.28 3.29-4.4 4.5-4.11 4.12-4.18 4.19-4.25 4.26-5.2 5.3-5.9 5.10-5.16 5.17-5.23 5.24-5.30 5.31-6.6 6.7-6.13 6.14-6.20 10-12月 有松有紧 保3 1 0 顾0 12 0 收紧或监管类 432 研究1 4539 11 9 院3 2021年上半年 调控维度多、频次高 9 17 西7 20 17 16 18 15 13 11 7 8 安市场4 15 12 7 部7 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征一：严查违规信贷资金持续扩围强化，房贷利率进入上升通道，银行额度持续紧张 与上一轮信贷调控不同，本轮主针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度 持续加强，深圳、广州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化。全国居民房贷利率持续走高，当前多城银 行额度受限，部分银行停止新房、二手房房贷业务，下半年居民端信贷将持续受限，对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。 图：违规信贷资金监管的历程 图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势 保顾研究院西安市场部 存量 自查 增量 严打 • 2020.04-09 深圳银行业自查房抵贷违规流入楼市 • 2021.01-03 北上广深专项检查，银保监核查组进驻银行；杭州、 南京、成都等热点城市陆续加入核查范围 • 2021.03 北上广深通报核查情况，出台相关要求严控增量 • 2021.03 北上广深、杭州、西安等严查首付款来源 • 2021.03 各银保监局、地方住建部及央行分支机构联合开展经营 用途贷款违规流入房地产问题专项排查，包括①加强借款人资质核 全面 查、信贷需求审核等；②加强贷中贷后、机构管理等 排查 Ø 排查机制：深圳建立房地产信贷政策执行及资金流向季度排查机制 Ø 严查首付款：深圳需查近一年银行流水单，广州半年内转入资金需 核实为合理收入所得，上海首付款不得为非直系亲属、贷款等途径 借款，杭州拒贷首付流水及收入证明不匹配者 范围不断扩大、监管力度持续加强 资料来源：保利投顾研究院整理 10,000 6.20% 保顾研究院西安市场部 8,000 6,000 4,000 2,000 0 6.00% 5.61% 5.80% 5.60% 5.40% 5.20% 5.33% 5.00% 4.80% 4.60% 2018-021018-024018-027018-120019-021019-024019-027019-120020-021020-024020-027020-120021-021021-04 居民中长期贷款（亿元） 首套平均房贷利率 全国二套房贷平均利率 5.50 图：2021年3-5月一线城市首套利率情况（%） 5.00 4.50 4.00 北京 +9BP +11BP +5BP 上海 广州 深圳 2021-03 2021-04 2021-05 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征二：一手限价影响持续深化，二手价格机制逐步建立，或成为新一轮楼市调控的重要工具 全国热点城市限价逐步收紧，整体操作空间缩小、新房价格走稳，其中上海、深圳等限价最严；广州、成都等限价较严， 保有一定政策空间，但房企普遍规范销售；西安、武汉等限价程度中等，湖州等城市捆绑车位突破限价。价格调控蔓延至二 手市场，深圳首发“二手房指导价”，后续东莞、宁波、成都等跟随，后续要关注具体看落地执行，尤其是银行贷款层面。 图：全国主要典型城市限价程度/特征 图：二手价格调控机制发展历程 限价 强度 普遍特征 典型城市 政策内容 执行表现 多城陆续建立二手房成交参考价格发布机制 市场部 场部 强 • • • 土拍限房价 多环节限价（毛坯、 精装、车位等） 续推不涨或控涨幅 上海 深圳 杭州，南京 土拍限房价，原则上一年内续 销项目不涨 价格不得超上一年周边新房网 签价；涨价需满一年；限精装 土拍限房价，限毛坯，限精装 板块最高价不能突破，新取证 价格持平 价格稳定，封堵捆绑高价精装 价格平稳 院西安 西安市 • 土拍限房价 究 院 较强 • 多环节限价（毛坯、 精装等） 顾研 研究 • 保留一定政策空间 成都 广州 合肥 南通 土拍限房价，限精装，限涨幅 未禁止叠加精装包、捆绑车位 等，但目前无房企突破 加强价格管控，全年涨幅不超 整体价格持平，部分项目精装 过5%，不得“双合同” 改毛坯，客户趋于观望 土拍限房价，限精装 价格持平 调控压力大 保 顾 宁波 土拍限房价，限精装，限车位 可用精装升级包突破 保 西安 土拍限房价 备案毛坯价，叠加精装包 2月 深圳首发，建立二手价格参考机制 推行二手住宅成交价格参考机制；挂牌价不得高于指导价 3月 东莞跟随建立，无锡、成都、西安等发文表态 东莞发布公示了典型镇街133个二手楼盘指导价，西安等 表示逐步建立价格参考机制，规范房源信息发布 4月 宁波跟随建立，南京表态 宁波市六区试行同步匹配所在小区同类房源近6个月的网 签价格；南京将建立二手房指导价制度，逐月公布指导价 • 局部土拍限房价 中 • 多环节限价（毛坯、 精装等） • 价格存在突破空间 武汉 长沙 湖州 限毛坯，限精装 整体平稳　 部分区域价格上限有所提升 热点区域土拍限房价，续推不 涨，限毛坯，限精装 加推不涨价，可捆绑车位突破 5月 成都跟随建立 价格机制每半年更新一次，已公布201个项目的参考价普 遍低于市场价 重庆 新房价格年度涨幅不超过5% 价格温和上涨　 深圳后续政策影响：银行按指导价进行放款，一般指导价低于 弱 • 备案价限价，参考 周边市场价格 东莞 新房参考周边同类报价，加推 涨价间隔需1年、涨幅最高5% 价格平稳 实际挂牌及成交价，银行放款少、买家购房门槛上升；目前二手市场 出现明显降温，各二手项目指导价和挂牌价的差异会比较大，政策对 资料来源：保利投顾研究院整理 投资客影响较大，会尽快止损卖掉，出现部分降价卖房的行为。 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征三：房企传统融资渠道维持收紧，转向非标融资、助推土拍热度，当前监管逐渐渗透非标类融资 在“三道红线”、银行“两道红线”强压下，房企融资环境维持收紧态势，整体发债总量稳中有降。传统融资渠道陆续关 闸，资金面偏紧态势持续，部分房企资金压力较大；转向加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道资金需求 前置、表外融资渠道规模提升，因此首轮土拍整体热度较高。5月份大批量涉房类ABS项目被终止，监管逐渐渗透非标类融资。 图：房企发债总量（亿元） 图：中基协收紧对资管计划投资购房尾款的备案 2,500 保顾研究院西安市场部 2,000 1,500 1,000 500 银行“两道红线” 房企“三道红线” 0 2019年21001月9年21011月9年1220月20年210月20年220月20年230月20年240月20年250月20年260月20年270月20年280月20年2092月0年21002月0年21012月0年1220月21年210月21年220月21年230月21年240月21年5月 银行贷款 信托 境内债券 境外债券 股权融资 其他融资 资料来源：保利投顾研究院整理 政策 • 不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款 保顾研究院西安市场部 细则 投资规模，到期后不得展期 • 开展专项抽查工作 购房 尾款 • 开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案。当购房人已支付首付款， 银行已受理按揭款申请后，剩余部分的购房款即购房尾款 • 产品期限一般为6-12个月，是一种新型的盘活资产流动性的方式 图：传中基协要求暂停房地产供应链非标业务 政策 • 传中基协要求暂停房地产供应链非标业务，主要是基金子公司的产品。 细则 供应链ABS等标准化产品暂时不受影响，但目前发行难度较大。 供应 链非 标 • 以施工单位、材料供应商对开发商的应收账款融资为例，由于融资主 体（指转让应收账款的施工单位、材料供应商）为非房主体，因此先 前的这类融资基本都按非涉房的融资进行定性 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征四：宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，土拍高热下多城加码调控 宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计特大城市、大城市供应规模将提升，土地“非公开交易” 空间缩小，对于房企资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。首轮两集中整体热度表现较高，多城出台土拍加码政策， 涉及土拍规则调整、限马甲、控风险、限房价等，土拍隐性成本提升，预计市场热度或将趋稳。 图：宅地“两集中”的主要内容与影响 22城启动宅地“两集中” 保顾研究院西安市场部 ①编制实施宅地供应计划；②做好信息公开；③组织集中挂牌、集中出让；④ 加强监测监管和考核评价 对政府和开发房企均为考验 1. 稳定供地预期，要求制定供地计划并强化执行 地 2. 划定供应下限，供应有望提升，如上海、广州、深圳、成都等 方 3. 完善保障类别供地，大城市的租赁用地供应有望增加 政 4. 供应节奏趋稳、结构趋于合理， “饥饿营销” 、“先次后好” 府 等模式将受到挑战 5. 土拍信息透明度提升，“非公开交易”空间缩小 房 1. 资金实力要求提升，参与门槛较高，前期资金占用量大 企 2. 运营要求提升，考验“拿地-开发-拿地”的节奏和周转效率 3. 研判重要性提升，需在不同城市间投资的决策判断及资金铺排 资料来源：保利投顾研究院整理 图：上半年典型城市土地调控的内容 政策类别 城市 具体内容 保顾研究院西安市场部 土拍规则 调整 限马甲 控风险　 控密度 西安、徐州、嘉兴等 主动加入宅地集中供应 郑州，成都等 成都 南京，合肥，绍兴 南昌，南京，东莞等 采取灵活的竞价措施，包括“限地价+竞自持 /竞配建”或熔断后摇号等 “摇号地”新增提高预售条件，增设“定品 质”要求等 土拍限马甲 湖州 严禁非自有资金购地，穿透审查购地资金 成都 限制“三道红线” 均踩等房企参与竞拍 南京，重庆 设定宅地容积率下限 上海 完善房价地价联动机制，实行限价竞价 成都，西安等 “限房价、定品质、竞地价” 限房价 宁波，广州黄埔&南 沙，南昌等 土拍限房价启动/扩围 衢州开化，义乌等 考虑采用限房价、带方案等出让方式 湖州 将建立房价地价联动机制 02 行业政策环境——长效机制 特征五：财税改革加速推进，土地出让金划转税务部门征收，房地产税或由试点城市先试先行 土地出让金和房地产税改革加速推进。2021年7月起上海等7省市将试点土地出让金划转税务部门征收，将管理地方对土 地财政依赖度，改变政府供地逻辑，倒逼政府增加土地供应、丰富多业态住房。中央多次表态推进房地产税改革试点工作，5 月专项工作座谈会召开，或意味着房地产税改革试点的工作方案已经形成，目前有专家建议深圳、海南先行试点。 图：土地出让金划转税务部门征收的主要内容 保顾研究院西安市场部 试点省市 上海、浙江、安徽、青岛、云南、河北、内蒙古 政策内容 征收主体变更：由国土部门变更为税务部门 收入管理维持不变：依照现行政策，全额纳入地方政府性基金预 算管理，缴入地方国库，支出通过地方政府性基金预算安排 图：上游长效机制构建 市场上游尝试发力，以理顺土地出让、资金管理等运行逻辑 p 增加地方财政透明度 • 解决土地出让金漏缴、虚增等问题，减少违规返还的发生 地 方 政 p 增加土地供应，丰富多业态住房 • 对地方财税收支更明确，引导地方政府按中央要求，增加供应 量，扩大保障性住房、旧改的投入 府 p 推进房地产税试点 • 扩充税源，减少土地依赖 资料来源：保利投顾研究院整理 图：2021年以来中央关于房地产税的表态 上半年中央多次表态推进房地产税改革试点工作 保顾研究院西安市场部 3月13日 “十四五”规划正式发布，其中提到，要“推进房地产税 聚 焦 立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。 立 法 4月7日 财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示，积极稳 层 妥推进房地产税立法和改革。 面 聚 5月6日 财政部部长刘昆提及积极稳妥推进房地产税立法和改革。 焦 试 点 层 5月11日 财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取相 关部门及专家学者对房地产税改革试点工作的意见，或意 面 味着房地产税改革试点的工作方案已经形成 影响：房地产税有望在部分城市开展试点，全国政治中心的北京、房价上涨压 力较大的深圳、贸易改革前沿的海南等或成为试点城市。 总结 宏观行业 货币金融政策 行业站位 外 全球经济恢复进程分化 围 通胀下政策或将退出逐步宽松 灵活精准、流动性合理充 裕，将逐渐回归正常化 高景气延续 经济稳步运行主要支撑 + 财政政策 行业政策 国 主要经济指标现回落 内 保顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部 但不改向好势头 后置特征明显，下半年基 建投资有望回升 调控大年、保持三稳 u 筑牢房地产是经济发展的“压舱石” u 延续维稳基调，过热城市调控将紧随 u 信贷、价格为调控手段核心点 银行/房企/政府供给侧调控 税制改革风声再起 保顾研究院西安市02场全部国楼保市表顾现研篇究院西安市场部 03 全国市场走势——全国特征 房地产维持高景气，销售投资增长延续韧性 2021年上半年房地产投资和销售整体维持增长态势，目前增速逐步回落，主要由于去年基数较低，一季度同比涨幅较大。 其中房地产开发投资稳健增长；新开工基本持平19年水平、有所收缩，主要受两集中影响开发节奏后移影响，下季度有望回 升；销售数据在调控和信贷收紧下，维持较高增长，预计三季度趋于平稳。 图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%） 图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%） 保顾研究院西安市场部 120 开发投资额：18.3%，较2019年同期增长：18% 100 新开工面积：9.1%，较2019年同期增长：-6% 80 住宅销售面积：39%，较2019年同期增长： 23% 60 40 20 0 -220014-122015-023015-026015-029015-122016-023016-026016-029016-122017-023017-026017-029017-122018-023018-026018-029018-122019-023019-026019-029019-122020-023020-026020-029020-122021-03 -40 -60 房地产开发投资完成额 房屋新开工面积:住宅 商品住宅销售面积 2021-05 保顾研究院西安市场部 80% 60% 时间 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 3月 18% 8% 10% -12% 63% 4月 8% 5% 18% -3% 35% 5月 13% 23% 4% 16% 20% 40% 20% 0% 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 -20% -40% -60% 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 资料来源：保利投顾研究院整理 03 全国市场走势——分线特征 楼市热度延续，一线引领高热调控后回落，二线成交动能较强，三四线相对平稳 全国楼市整体延续去年年底热度，今年年初成交维持相对高位，“小阳春”如期而至、供应提升带动成交放量，“五一” 节后供需现回落。分线看，一线热度高企，触发调控后较去年下半年回落明显；市场热度轮动至二线，供应充足下维持成交 放量；三四线城市表现相对欠缺，处于轮动末端，成交增速低位平稳运行。 图：30城分线月度商品房成交面积及同比变化（万㎡；%） 150 2017年月均 2018年月均 2019年月均 2020年下半年月均 2021年1-5月月均 一线：259万㎡ 一线：252万㎡ 一线：281万㎡ 一线：424万㎡ 一线：363万㎡ 部 二线：806万㎡ 二线：733万㎡ 二线：732万㎡ 二线：784万㎡ 二线：789万㎡ 场 部 100 三四线：450万㎡ 三四线：451万㎡ 三四线：487万㎡ 三四线：566万㎡ 三四线：465万㎡ 西安市 安市场 50 研究院 究院西 0 保顾 保顾研 2014-12 2015-02 2015-04 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 (50) (100) 一线同比 二线同比 三线同比 备注：30大中城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东 莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴、佛山。 数据来源：wind，保利投顾研究院整理 03 全国市场走势——分区特征 华东领跑、内部热度轮动，华南稳中微降，华中改善明显，华北、西部表现平稳 年初华东、华南热度高位延续，率先触发调控，调控效果逐步显现，华东核心城市需求强劲、热度轮动至三四线；华南 广深稳中微降，5月受疫情影响增速下降，内部热度表现分化；华北整体平稳，核心城市受土拍热度带动；华中疫后市场改善 明显，当前增速位列前位；西部核心城市热度年后持续攀升后回落，当前表现平稳；东北市场整体疲软。 图：分区域商品房成交单月同比 表：分区域成交累计同比及市场特征 155% 135% 115% 95% 75% 55% 35% 15% -5% -25% 保顾研究院西安市场部 -45% 区域 与2019年 同期同比 典型 城市 与2019年 同期同比 较2020年 下半年 月均变化 主要特征 保顾研究院西安市场部 上海 13% 华东 42% 杭州 90% 南京 148% 广州 66% 华南 22% 深圳 58% 东莞 17% 北京 华北 30% 青岛 30% 31% 成都 西部 16% 重庆 24% 3% 87% 160% 135% 83% 94% 51% 84% 84% 100% 121% 市场热度最高，核心城市需求保持强劲、 调控加码下，轮动范围扩大，热度向三 四线城市传导，调控跟随 核心城市调控后分化，广州稳中微降， 深圳新房表现平稳、二手低迷，临广临 深板块外溢持续势能不足，回流核心 市场整体平稳，北京、青岛土拍带动热 度有所提升，石家庄量价齐稳 核心城市热度延续，成都、重庆成交维 持高位，西安热度向近郊外溢 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 东北 华北 华东 华南 华中 西部 武汉 44% 华中 13% 长沙 -10% 大连 20% 东北 0% 长春 -24% 83% 55% 85% 70% 核心城市改善明显，武汉供需两旺，长 沙热度提升，郑州结构性回暖 市场整体疲软，客户持续观望 备注：较2020年下半年月均变化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均 资料来源：保利投顾研究院整理 03 全国市场走势——土地市场 多城宅地供应多增下，土拍热度结构性分化加剧，华东、西部核心城市表现亮眼 上半年多城供地量较去年均表现提速，在两集中下各城热度表现有所差异。长春、长沙供地上涨明显（超1500万㎡）， 热度表现平稳，南京、重庆、杭州等城供地有所上涨，优质地块带动城市热度提升；苏州、广州供地量（超1000万㎡）等城 创近年来新高，土拍热度分化；郑州和青岛供地量则相较于往年有所收缩，土拍表现较为平淡。 图：2018-2021上半年全国典型城市宅地供应规模（万㎡） 图： 两集中首批宅地成交结构情况（宗） 3000 2500 2000 1500 1000 保顾研究院西安市场部 上涨明显 合理波动 收缩明显 100% 整体热度高 冷热不均 保顾研究院西安市场部 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 徐 无 厦 合 宁 南 杭 重 北 福 成 上 沈 苏 广 天 深 长 武 济 长 郑 青 500 州锡门肥波京州庆京州都海阳州州津圳沙汉南春州岛 0长 长 苏 广 上 南 北 厦 春沙州州海京京门 重武杭徐成天宁济沈合无深 庆汉州州都津波南阳肥锡圳 2018 2019 2020 2021 西青福郑 安岛州州 城市 流拍/终止挂牌宗数 沈阳 3 溢价成交 底价成交 触顶成交 福州 3 长沙 3 广州 6 天津 13 长春 10 青岛 1 济南 6 资料来源：保利投顾研究院整理 03 全国市场走势——土地市场 地价涨幅过快、叠加土拍规则调整抬升房企拿地成本，房企投资利润持续收窄 上半年多城地价呈现上升态势，推高房企拿地成本，与2020年平均成交楼面价相比，热度城市如无锡、重庆平均地价水 平涨幅显著，多个热点城市地货比均在0.6以上。同时，随着土拍出让规则的调整加码，加码预售条件、提高保证金比例、竞 配建、竞自持、竞品质等繁杂条件的实施进一步抬升企业拿地的隐性成本，房企利润空间持续收窄。 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 图：2018-2021上半年两集中22城成交土地均价走势 20 保顾研究院西安市场部 18.61 6.68 18.71 7.59 13.83 11.89 18 16 14 14.04 12 10 8 6 4 2000 2 11660 11931 13653 12860 15695 14274 18028 0 0 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 成交土地均价(元/㎡) 平均溢价率(%) 表： 典型城市首轮集中供地细则一览 城市 严格程度 主要内容 • 设定地价上限、引入房屋销售价格指导机制 保顾研究院西安市场部 北京 杭州 南京 宁波 苏州 ªªªªª • 综合运用竞政府共有产权份额、竞建人才公租房、竞建高品质住宅、套 内7090等出让方式 ªªªªª • 延续以往“限地价+限房价+竞地价+竞自持”规则 ªªªª • “限地价+限房价+摇号” • 摇号确定的地块，预售需完成住宅部分投资额的50% • 竞买保证金比例由20%提升至30-50% ªªªª • 新增“竞自持”竞拍规则 • 将限房价区域扩大至市六区 • 部分地块实行现房销售 ªªªª • “中止价+一次性报价+近均价者得”，通过提高起拍价、调低中止价 方式将溢价率控制在15%以内 • 严格限制房价 广州 合肥 郑州 ªªª ªªª ªª • “限地价+竞配建+摇号”，溢价率大多限定为45% • “竞地价+竞自持+摇号”，并严禁马甲参拍 • “限地价+竞自持”，熔断点为首次达到起始价130% 长沙 ªª • 首次出现“双限+竞自持+摇号”地块（部分地块） • 首次提出配建第四代高品质建筑要求 重庆 ª • 土地款支付条件与溢价率挂钩 资料来源：保利投顾研究院整理 04 全国市场走势——后市展望 行业韧性延续、核心城市虹吸辐射，周边城市承接外溢推动楼市向好，关注都市圈结构性机会 在楼市峰值时代延续下，更加关注存量的结构。人口流向价值高地为全国大趋势，一二线城市的房地产市场预期热度仍 将延续，核心城市的辐射力日益加强，将带动周边城市的发展。在人口不断涌入下，都市圈内部楼市需求旺盛，如广佛人口 增量828万；深莞惠增量超千万，其中佛惠泉年成交面积均超千万㎡，规模反超核心城市。 图：广佛、深莞惠、厦漳泉商品住宅成交面积对比（万㎡） 2500 2000 1500 1000 500 保顾研究院西安市场部 0 广州 佛山 深圳 东莞 惠州 厦门 漳州 泉州 表：全国典型城市群/经济圈发展提速 时间 省份/城市 具体内容 保顾研究院西安市场部 1.28 福州及周边 突出福州市龙头带动作用，发挥相关城市比较优势，强化项目 支撑，促进城市功能互补 5.19 武汉及周边 深入推进武汉城市圈同城化，完善轨道交通1小时通勤圈 6.17 6.24 6.21 杭州、嘉兴 致力于产业协同、互联互通 构建“一带两轴，相向融合”的同城发展格局 上海、江苏、 到2025年基本建成轨道上的长三角，轨道交通总里程达到2.2 浙江、安徽 万公里以上 成都、重庆 到2025年基本建成“轨道上的双城经济圈”，轨道交通总规 模达到1万公里以上 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 城市 广佛 七普人口 2818 七普增量 828 人口相对 增量 42% 广州 1868 598 47% 佛山 950 230 深莞惠 深圳 3407 1756 1089 720 32% 47% 70% 东莞 1047 225 27% 资料来源：保利投顾研究院整理 惠州 604 144 厦漳泉 1900 253 厦门 516 163 31% 15% 46% 漳州 505 24 5% 泉州 878 65 8% 6.23 6.23 湖北、湖南、 三省科技部门将建立合作机制，推进区域创新联动，加强技术 江西 协同攻关 福州及周边 以基础设施、产业与创新、公共服务等领域协同为重点，推动 福州与周边城市协调联动，同城化管理 都市圈以同城化为导向，致力于建设1小时通勤圈 减缓核心大城市问题，进一步推动周边城市协同发展 04 全国市场走势——后市展望 市场热度高景气延续；一线稳步放量、二三线表现分化，华东、华南核心引领、中西部核心向好 上半年全国看房热度处于高景气，下半年将在高位区间持续周期性波动。一线城市整体预期以稳为主，在调控高压下稳 步放量；当前热度轮动至二线、有望持续，且城市间表现分化；基本面较强、环核心一二线的三四线城市，需求得以支撑； 华东、华南调控叠加疫情走低，三季度或将稳步回升；中西部核心预期向好、华北有望改善，东北维持低位运行。 图：全国看房热度指数 图：2019年以来分区周度盘均来访变化（组） 小阳春 部 热度提升明显 究院西安市场 院西安市场部 基本持平去年四季度水平 保顾研 保顾研究 看房热度较高 资料来源：保利投顾研究院整理 04 全国市场走势——后市展望 限价回归加剧区域分化，需求外溢下近郊表现理想，投资带动明显的区域，客户观望趋浓 限价政策回归加剧城市内部分化。热点一二线城市中心区域房价重新被压制、一二手倒挂增加，取证受限、房企入市意 愿降低等加剧供应不足，市场持续火热，部分需求外溢至基本面较好的近郊，叠加土拍热度、进一步影响楼市，如合肥、西 安、成都等。投资带动明显的城市或区域，涨价预期收窄，客户趋于观望，如东莞、南通、广州南沙等。 图：限价回归加剧城市内部分化 保顾研究院西安市场部 外围区域需 求支撑度有 限，面临向 下调整压力 远郊区 近郊区 基本面较好近郊区 承接部分外溢需求 中心区 资料来源：保利投顾研究院整理 一二线中心区房价 重新被压制，一二 手倒挂增加，供应 不足下持续火热 图：上半年全国主要城市表现 限价程度 城市 整体表现 保顾研究院西安市场部 强 较强 上海 南京 广州 合肥 成都 中心区：高价项目取证放缓，结构性供应不足，改善客户趋于观望 外围：整体供应平稳，近郊去化理想，部分客户流向次级区域 整体供应稳，房企捂盘现象较少，客户预期平稳 市区：天河等高价项目备案困难，加剧供应不足 外围：部分高价项目延期开盘、精装改毛坯，预计南沙第二批土拍限 房价，客户趋于观望 市区：整体供应不足，主要由于前期土地出让不足、限价严格 近郊：去年下半年回暖，刚需客户积极参与热点项目摇号 市区：供应放缓，预售取证要同时搭配高低价项目，市场热度高 近郊：热点板块项目热度高 南通 涨价预期收窄，开发商预期有所平抑，近郊有所降温 西安 市区：土拍限房价，房价趋于平稳 近郊：西咸新区土拍火热，热度传导至楼市，部分项目涨价 中 长沙 最高限价提高区域市场热度平稳，客户信心有所增强 南昌 热点板块热度维持，刚需板块以价换量促成交，客户对价格敏感 绍兴 各盘首开备案价小幅上调，开盘去化表现一般 弱 东莞 房企表现“惜售”，五一推新有所降低，客户观望为主 04 全国市场走势——后市展望 楼地市关联传导度较高，楼市分化格局在土拍影响下将延续 土地热度轮动至新房市场表现明显，首轮土拍后杭州、重庆等城市热度传导楼市带动客户预期向好。城市间分化态势延 续，从目前已出让二轮的土拍情况来看，长春土拍热度较此前回落，厦门二轮出让地块多位于岛外，50%地块溢价率超20%， 热度维持高位。展望下半年，二、三批次土地陆续出让，需密切关注土拍调控加码预期下，土拍热度及对楼市的变化。 表： 典型城市首轮集中供地后楼市表现 保顾研究院西安市场部 城 市 楼市反应 杭州 全市热度提升：市区钱塘区丰收湖板块部分业主反价涨价，新房项目来访热 度提升；近郊萧山项目触发限售；远郊临安部分新盘捆绑车位销售等 厦门 全市多盘对外输出周内涨价口径，部分项目折扣回收，涨幅2%7%，主流涨幅为2%-3% 北京 近郊部分项目价格上调，通州上调盛世天玺部分楼栋价格；昌平奥森one奥 海明月收紧折扣，金辰府涨价3-4%；大兴区融创公园一号土拍前有涨价 长沙 客户信心增强，多项目借土拍限价创新高宣传自身性价比，来访小幅上升 重庆 多个项目去化提升、当天收回全部折扣且价格有调涨，部分项目出现捂盘惜 售的现象，大户型日均去化较此前提升 资料来源：保利投顾研究院整理 表： 典型城市首二轮集中供地成交和预计挂牌地块情况 城市 土地指标 第一轮 第二轮 土拍特征 供地规模 815 1226 ↑ 保顾研究院西安市场部 长春 厦门 城市 北京 溢价率 溢价成交 底价成交 供地规模 溢价率 触顶成交 底价成交 3.30% 16% 75% 53 29.37 60% 0% 0.40% ↓ 7% 93% 141 ↑ 25.40% 9% 0% 供应量提升，热度有所下降， 无触顶地块，流拍和底价是成 交占比提升，溢价下降 供应量提升，热度维持高位， 仅一块湖里区地块位于岛内， 触顶成交，其余地块均为岛外 地块，50%地块溢价率超过 20% 区域 主城 近郊 建面规模（万㎡） 51 101 土拍特征 地块素质略有降低部分主城地块关注度高 位置多在5-6环间近郊地块 广州 主城 远郊 144 90 供地素质提升显著，核心区的地块多 主城 93 杭州 近郊 250 以近远郊地块为主 远郊 237 无锡 主城 近郊 140 50 主城地块居多，地块素质佳 全国 下半年市场 走势研判 院西安市场部 西安市场部 u 居民房贷额度将维持紧缩， 顾研究 展望下半年 究院 年内难有明显改善，影响客 保 保顾研 户需求释放及房企资金回笼， u 限价预计维持高压，各城执行层 面亦有不同，注意政策执行层面 城市具体差异，对供应端、及不 理解政策执行层面城市具体 核心引领 同区域项目和客户心态影响 差异，把握对实际成交的抑 结构深化 u 理解两集中对楼市预期的传导， 制情况以及客户心态变化 以及对市场节奏变化的影响 PART TWO 保西顾研安究院宏西观安市环场境部 及保顾楼研市究院表西现安市场部 保顾研究院西安市01场西部安宏保观环顾nn 境城楼研市市篇宏政究观策环环院境境 西安市场部 01 城市经济-西安层面 经济维稳，持续向好发展，各项投资力度加大，固投及社消加速发力 2021年一季度西安市经济取得“开门红”，全市经济保持稳定较快恢复态势，经济持续向好发展，实现GDP2460亿元， 同比增长16%，其中三产增速最快。今年来喜迎全运会，各项投资力度加大，固投持续加速发力，1-5月固投增速最高可达 50.8%，社消增速最高为46.1%，消费层面回暖迹象明显，展现出良好发展势头。 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2016-2021年一季度西安市GDP及三产同比增速（%） 40% 保顾研究院西安市场部 三产同比 35.6% 35% 30% 二产同比 25% 21.8% 20% GDP同比 15% 16% 10% 一产同比 7% 5% 2016年 2017年 2018年 2019年 0% 2020年 2021年1-3月 GDP总量（亿元） 第二产业同比 GDP同比增幅（右轴） 第三产业同比 第一产业同比 近一年来西安市三驾马车同比增速（%） 60% 保顾研究院西安市场部 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 房地产投资同比 8.7% 固投同比 18.3% 社消同比 23.3% 2020年1-240月20年1-250月20年1-260月20年1-270月20年1-280月20年12-092月0年1-21002月0年1-21012月0年1-1220月21年1-220月21年1-230月21年1-240月21年1-5月 房地产投资额累计同比（%） 社消累计值同比（%） 固投投资累计值同比（%） 数据来源：西安市统计局 01 城市经济-新一线城市对比 西安经济总量位次上升，新一线城市排名进位，城市能级提升 2021年一季度全国GDP总值为24.93万亿，同比增长18.3%，西安经济总量在各新一线城市中排名第13位，虽总量较低、 增速上未有明显亮点，但总量位次上较去年全年实现进位。对比新一线城市商业魅力排名，西安较去年再上升一名，排名新一 线城市第四！其中城市枢纽能级排各城市第2位，商业资源聚集度排第5位。 2021年一季度新一线城市GDP及GDP增速对比分析 2021年新一线城市商业魅力排名 1成都 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 保顾研究院西安市场部 GDP增速 同比16% 2459.94 60% 2杭州 保顾研究院西安市场部 50% 40% 30% 20% 3重庆 4西安 5苏州 6武汉 7南京 8天津 9郑州 10长沙 11东莞 12佛山 13宁波 14青岛 15沈阳 76.8 2021年新一线城市商业资源聚集度排名 0 10% 重庆 苏州 成都 杭州 南京 武汉 天津 宁波 长沙 青岛 郑州 佛山 西安 东莞 沈阳 GDP总值（亿元） GDP增速同比（%） 数据来源：各城市统计局，保利投顾西安市场部整理 1成都 2重庆 3杭州 4苏州 5西安 6武汉 7郑州 8长沙 9南京 10天津 68.12 02 城市人口-西安层面 人口总量1295万人，4区常住人口超百万，西咸新区人口数量居首位 “七普”数据显示，截至2020年底陕西省常住人口3952.9万人，其中西安市人口总量1295.229万人，占全省人口比重 32.77%。分区域来看，西咸新区、雁塔区、长安区、莲湖区四大区域人口超百万，西咸新区以130.46万人居首位，雁塔区以 120.20万人在区县中位列第一，航空基地是人口最年轻、学历最高的区域。 保顾研究院西安市场部 数据来源：保利投顾西安市场部整理 大西安人口老龄化程度最低的前5名区域 1航空基地 保顾研究院西安市场部 2浐灞 3经开区 4曲江 5高新 1航空基地 0-14岁 15-59岁 60岁及以上 大西安学历最高的前5名区域 2曲江 3经开区 4碑林区 5雁塔区 大学（大专及以上） 高中 初中 小学 02 城市人口-新一线城市对比 西安在总量、增速及质量三方兼具优势，人口“虹吸”能力表现抢眼 从人口总量看，共11个新一线城市迈入“千万级人口大城”，西安居第4位，人口基数较大；从人口增速看，近10年新一 线城市中人口增长最快的4城均位于中西部，西安以52.97%的常住人口增速排名新一线城市首位，这与西安代管西咸新区、自 2017年放开落户政策密切相关，且西安大学学历人口数量在新一线城市中排第三位，因教育实力强使得人口质量得以提升。 15个新一线城市人口数量及人口增速对比分析 15个新一线城市10年人口增长率（%） 3500 3000 2500 2000 1500 1000 保顾研究院西安市场部 52.97% 1295.29 60% 西安 52.97% 保顾研究院西安市场部 50% 40% 30% 20% 长沙 杭州 东莞 宁波 南京 沈阳 500 天津 0 10% 重庆 成都 天津 西安 苏州 郑州 武汉 杭州 东莞 青岛 长沙 佛山 宁波 南京 沈阳 南京 新一线城市大学学历人口数量前3名 人口总量（万元） 人口增长率（%） 武汉 数据来源：保利投顾西安市场部整理 西安 03 城市规划-大西安层面 优化城市空间布局，加强交通建设，国家中心城市建设取得突破性进展 “十四五”规划核心目标为“国家中心城市建设取得突破性进展”，大西安城市空间格局已由“西进”调整为“西融”， “西融”旨在加快推进西安主城区和西咸新区融合发展，同时提出培育建设西安都市圈，深入推进西安-咸阳一体化发展，并 带动关中平原城市群一体化发展。交通层面目标是建设国际综合交通枢纽，另外提出通过四大发展方向推动城市高质量发展。 保西融顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部 大西安空间格局 四大发展 打造世界赛事名城 方向 建设国际消费中心城市 关中城市群空间格局图 “米”字型高铁布局图 打造丝路文化高地 推进西安“一带一路”综合试验区建设 03 城市规划-区域层面 丝路科学城：高新未来发展的主阵地，打造创新科技引领区+生态绿廊，现已全面开建 “丝路科学城”是未来三十年引领高新区迈向新征程的主阵地，将原有规划的CID、国际社区及草堂基地板块均纳入进来， 以更高占位对高新外拓区域进行整体规划，未来将打造为具有全球影响力的硬科技创新高地、一带一路国际科学交流中心、秦 创原科技成果转化大平台和西安建设综合性国家科学中心的核心支点。 西安主城区 一城三区介绍 保顾丝路科研学城区究位图 院西安市场部 保顾研究院西安市场部 中央 创新 区 规划面积50.5km²，建设科创城 市形象门户、科创生态的赋能中 心、科技应用的未来场景。 生态 文创 区 规划面积21.82km²，打造都市消 费、休闲娱乐、生态文创为核心 功能的休闲空间，成为科技绿色 的文旅之地、创新精英的活力中 心、理想城市的魅力磁场。 丝路科学城效果图 丝路科学城空间规划图 n 区域面积：总规划面积 220 km²。 n 空间格局：形成“一核双心、 一城三区十组团”总体空间结构。 n 发展目标：2025年将达到50万人口、1万亿经济规模。 n 绿色建设：主动融入西安“三河一山”绿道系统，实现自然生态、产业生态、城市生态的发展目标。 硬科 技产 业区 规划面积147.7km²，成为科创生 态的核心区、原始创新的承载地、 成果转化的示范地和硬科技产业 的聚集地。 03 城市规划-区域层面 西渭东区：西渭一体化进程加快，西渭东区由曲江管委会托管，渭南将迎来高光时刻 渭南作为陕西东大门、西安都市圈的重要组成部分，是西安东拓的重要战场。西安都市圈的发展、西渭东区管委会的成立、 渭南国际现代物流港的建设规划都加快了西渭融合的步伐，未来渭南与西安将形成交通互联、产业协同、生态共建、公共服务 共享的新格局。 n 西安都市圈将构建“一核一轴、两翼三区、多组团” n 渭南国际现代物流港区位于渭南经开区关中环线 的发展格局，渭南是三区的重要组成部分。 部 n 渭南将依托渭北产业转移承载区、西渭东区、富阎 西安市场 安市场部 产业协作区积极参与西安都市圈功能布局。 西侧，是西渭融合的重要推进项目，占地2500亩， 按“立足渭南、借势西安、辐射西北、融入全球” 的功能定位，依托亚洲最大铁路编组站新丰站优 势，打造中欧班列西安集结中心疏解承接区。 顾研究院 研究院西 n 西渭东区位于华州，6月6日新区管委会正式成立， 保 保顾 总规划82平方公里，由曲江新区管委会主导建设， 遵循“创新驱动、规划引领、开放包容、示范带 动”发展思路，规划打造集文化创意、绿色康养、 休闲度假、文化旅游为一体的高品质区域发展样 图片来源：悦西安 板区。 04 城市建设-重点项目建设 全运年加大建设力度，聚焦现代产业体系，提前超额完成目标任务 2021年是西安全运年，西安聚力十四运，聚焦“6+5+6+1”现代产业体系，2021年西安市共安排市级重点项目740个， 年度计划投资3950亿元，是2020年的1.4倍。截至到5月，473个市级重点在建项目完成投资2360亿元，达到年计划的59.7%， 同时新项目开工率达到了79%，提前超额完成目标任务。 西安“6+5+6+1”现代产业体系 三星半导体产业园 西安电子谷项目 区域 保顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部 重点项目建设计划 建设目标 开工情况 建设完成情况 重点项目 西安 全年共安排市级重点项目740个，其 中重点在建项目473个，总投资1.38 万亿元，年度计划投资3950亿元， 是2020年的1.4倍，预计将支撑全年 实现固定资产投资增长10%以上。 一季度开工率50%以 上，上半年80%以上， 10月1日前实现100% 开工建设。 n 2021年一季度集中开工项 目83个，总投资2580亿元， n 2021年1-5月，473个市级重 n 三星（中国）半导体有限 点在建项目完成投资2360亿元， 年度计划投资531.37亿元。 达到年计划的59.7%，提前1个 公司12英寸闪存芯片二期 二阶段项目 n 2021年二季度83个项目集 中开工，总投资795亿元， 计划两年内全部建成。 月实现了目标任务双过半。 n 159个新开工项目中，已开工 126个，开工率达79%。 n 西安电子谷核心区项目 n 中南高科西安临空产业港 04 城市建设-十四运基建 重点项目集中交付，全运“红利”加速释放，基建实现真正的“脱胎换骨” 2021年7月前大批基建工程如期交付，主要包括交通及生态环境建设两大方面，重点项目包括西安火车站/西安北站改造、 地铁14号线建成、“三河一山”绿道建成、幸福林带等，全运”红利“得以释放，基建工程落地不仅服务于全运会，更是以 此为契机弥补短板，使得城市面貌得以焕新。 项目类型 项目名称 项目内容 竣工时间 保顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部 交通层面 西安火车站改扩建 西安站北站房等 交通枢纽 西安北站枢纽（一期） 绕城立交、北三环道路等 轨道交通 地铁14号线 北客站-贺韶，全长13.7公里 高架快速路 昆明路、朱宏路、北辰大道等快速化 立交 西南二环立交、北三环-太华路立交等 城市道路 隧道 奥体隧道等 跨河桥 灞河元朔大桥等 断头路 红庙坡路东段等34条 2021.6 2021.6 2021.6 2020.7-2021.6 2020.4-2021.6 2021.4-2021.6 2021.2-2021.6 2020-2021 幸福林带效果图 全市层面 “三河一山”绿道 293公里渭河、灞河、沣河及秦岭环 山带绿道 2021.4 生态环境 层面 城东 幸福林带 兴庆宫公园 景观绿化、地下空间等 建筑修缮 2021.7（已开放） 2021.7（已开放） 城南 小雁塔公园 绿化提升 2021.4 “三河一山”灞河跨河人行桥效果图 04 城市建设-十四运重点建设区域-国际港务区 区域由快速建设期迈入加速兑现期，配套逐步落位，红利集中释放 国际港务区作为十四运的主战场，区域红利集结、产业落地，随着城市开发迭变，加上全运会的即将到来，区域价值进 一步提升。为了搭配全运会的价值属性，国际港务区内多个文化、艺术和商务新地标已经逐步诞生，文旅、教育、医疗、交 通等配套不断落地，企业总部集群加快建设，将区域打造为展示西安国际化大都市形象的新窗口。 配套类型 配套内容 建设情况 配套等级 保顾研究院西安市场部 顾研究院西安市场部 交大国际陆港医院 铁一中陆港中学 电建总部 保 铁一中陆港小学 长 文旅配套 文旅配套 教育配套 医疗配套 交通配套 奥体中心-一场两馆 “长安系”建筑群-长安云、长安 乐、长安赋、长安书院 西安铁一中陆港学校、陕师大陆港 小学 交大一附院国际陆港医院 地铁交通-地铁14号线 公共交通-奥体大道等主干道 2020年6月已建成交付， 奥体广场大型喷泉秀2021 年5月首开 预计2021年9月建成交付 铁一中陆港学校小学去年 已建成 在建中，2021年4月实现 正负零 地铁14号线2021年6月已 通车 区域主干道已通车 城市体育赛事IP 西安新文体中心 五大名校分校 三甲级医院 区域通达性良好，且可 快速连接主城 安 云 招商总部 中铁总部 系 奥体中心 列 华润总部 中冶总部 融创冰雪世界 商业配套 华润万象城、高科汇溪广场、融创 冰雪世界 万象城在建，融创冰雪世 界在建，已于2021年9月 开工 大型购物中心 地铁14号线 地 北三环 铁 港 3 务 号 大 线 道 企业总部 十大总部项目-中国电建西北总部、 招商局丝路中心、中铁丝路总部、 全运村酒店、华润奥体酒店等 华润总部年底动工，中铁 总部4月已完成主体封顶 地标建筑、世界500强 总部集群 04 城市建设-招商引资 招商引资发力，总投资超7千亿，高新、西咸等热点区域吸引能级强劲 在十四运红利带动下，招商引资层面表现优异，2021年上半年共有两次大型重点招商引资签约活动，其中丝博会作为西 安招商引资的金字招牌，此次共签约260余个项目，总投资4035亿元。分区域看，航空基地、高新区及西咸新区等区域产业吸 附能级较强，属于招商引资方面的明星区域。 投资情况 产业领域 p 高新区、西咸新区、雁塔区得 空港 西安市产业项目集 中签约会 场部 部 丝博会 西安签约215个项目，总投 资3037.30亿元 西安签约260余个，总投资 4035亿元左右 新能源、新材料、航 空零部件、智能制造、 生物医药、电子信息、 数字经济、文旅康养 益于区域发展速度，项目签约 数量领先； p 航空基地虽远离主城区，但产 业集中，吸引众多项目投资。 安市 市场 区域 西 安 航空基地 究院 院西 高新区 研 究 西咸新区 保顾 顾研 雁塔区 保 经开 签约数量（个） 投资额（亿） 代表项目 57 284.78 陶瓷基复合材料智能制造园区、航天新材料产业园 53 1569.28 碳基先进材料产研一体化集团总部基地、高端压力传感器项目 36 938.83 空军军医大学医教研综合园区、光电子学研究与创新中心项目 29 288 六大片区城市更新项目、政府重点投资建设项目 20 1026 锂离子电池生产项目、锂离子电池生产项目、 光电 子产 研基 地 碑林 区文 旅融 合清 单 碑林区 18 未央区 17 富阎新区 15 灞桥区 11 浐灞 10 / 293 168 157.98 / 片区综合改造、文旅融合清单项目 团结片区数字港CBD、未央芯国际文化中心 民机总部研发区、高效光伏组件、汽车再制造中心 纺织科学研究院产业合作项目、中建路桥总部经济体 招商蛇口文商融合项目、万达金融中心项目 西农 大未 来农 业研 究院 04 城市建设-交通建设 对外交通：“西延高铁+西安外环高速南段”齐建设，西安北站枢纽一期工程已建成 上半年对外交通建设围绕高铁/高速建设及交通枢纽改造展开，其中西延高铁已开工建设，建成可实现直达西安、西南/ 中南等地区；西安外环高铁南段迎来新进展，助推大西安五环时代的到来；同时西安北站枢纽一期工程已建成投入使用，实 现便捷换乘。 西延高铁 西安外环高速南段 西安北站枢纽一期工程 类型 高铁 高速 交通枢纽 研究院西安市场部 究院西安市场部 名称 保顾 保顾研 西延高铁 建设阶段 开工建设 注：图源“悦西安” 2021年上半年西安对外交通建设情况 内容 意义 n 总长300公里，总投资551.6亿元，开工时间2021年5月， n 是陕西“米”字型高铁重要构成及全国“八纵八横”包（银）海通道的重 建设周期4.5年，预计2025年竣工。 要组成。可实现与西安、形成直达西南/中南等地区的便捷通道。 西安外环高速 南段 在建中 n 西安外环高速公路全长270公里，南段全长70.16公里， 线路起止为西安鄠邑区-蓝田线，作为西安五环最后的 “断头路”，南段计划于2022年建成通车。 n 外环高速南段建成后将成为一条串联大西安南部各组团的交通大动脉。 n 将与外环北段在西安外围形成总长270公里的大环线，极大缓解绕城高 速交通压力，对拉大西安发展骨架、优化城市空间布局意义重大。 西安北站枢纽 工程 一期工程 已建成 n 总投资约48亿元，项目一期工程已于2021年6月底全部 n 实现地铁+高铁+绕城 “真正零换乘”，形成功能完善的快速进出站交通 完成。 枢纽系统。 04 城市建设-交通建设 轨道交通：实现“八线齐开”及“八线共建”的盛况，地铁三期规划项目已全面开工建设 继2020年年底西安地铁三线齐发后，西安又迎来“全运线”地铁14号线的通车运营，截至目前已实现“八线齐开”。从 客运强度来看，西安客运强度位居全国第3，仅次于广州、深圳。至此西安地铁三期规划项目已全面开工建设，计划到2024年 末，轨道交通运营里程再翻一番，形成12条运营线路，总长为422公里的运营网络，拉大城市骨架，有效缓解交通拥堵。 西安地铁“八线共建” 保顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部 新开通地铁 注：图源“悦西安” 西安轨道交通建设情况 地铁14号线：2021年6月开通，与机场线贯通运营，成为一条43公里横贯 西安城北的东西向道路，实现地铁2、4、14号线三线同站换乘。 n 目前已实现“八线齐开”。 地铁运营情况 n 截至5月底，西安地铁今年总客运量已达到4.59亿人次，客运强度位居 全国第3位，仅次于广州、深圳。 已开工 建设地铁 “八线共建”：地铁1号线（三期）、地铁2号线（二期）、地铁6号线（二 期）、地铁8号线、地铁10号线（一期）、地铁14号线、地铁15号线（一 期）、地铁16号线（一期） 04 城市建设-教育建设 推进教育建设，扩大优质学校比例，大力提升办学质量 西安市2021上半年持续推进基础教育建设，新增学校126所，新增学位10.8万个，计划今年9月投用；提出“新优质学 校成长计划”，建设高质量的义务教育，促进义务教育优质均衡发展。 西安各区公办义务教育现状及近期规划分析 2021年教育建设情况 2022年教育建设规划 区域 投入使用学校 数量 新增学位数量 计划新建和改 扩建学校数量 新增学位数量 场部 部 雁塔区 4所 3960个 4所 2820个 西安市 安市场 莲湖区第一学校 灞桥区东城第二中学 未央区 5所 2070个 6所 7980个 研究院 究院西 u 2021年西安教育建设完成情况：今年西安将完成新建、改扩建中小学 经开区 6所 保顾 顾研 幼儿园126所，新增学位10.8万个，其中幼儿园42所、小学61所、中学 曲江新 保区 8所 6360个 8820个 5所 10所 9810个 7080个 23所。 浐灞生 态区 6所 8610个 6所 9330个 u 新优质学校成长计划：过去两年西安市通过组建“名校+”将“弱校” 补上来；今年开始聚焦大批量的“中间校”，计划用3年时间在全市范 莲湖区 3所 3405个 4所 1710个 围内培育600所“新优质学校”，扩大优质学校比例。 灞桥区 7所 4410个 6所 6150个 西安 宏观环境小结 西安宏观环境 西安城市建设 l 经济层面：经济赢得“开门红”，各项投资力度加大，经济总量 位次上升，新一线城市排名进位。 城市建设：全运会契机下城市建设取得突破性成果 l ①国际港务区：迈入加速兑现期，配套逐步落位，红利集中释放。 l 人口层面：总量1295万人，4区常住人口超百万，虹吸能力强， l ②十四运基建：全运“红利”加速释放，基建实现“脱胎换骨”。 数量、增速及质量三方兼具。 市场部 场部 l 城市规划层面：优化城市空间布局，“西融”加快西咸一体化建 西安 安市 设，且高新丝路科学城及西渭东区规划出炉。 l ③重点项目建设：全运年加大建设力度，提前超额完成目标。 l ④招商引资：总投资超7千亿，高新、西咸等区域表现抢眼 l ⑤交通建设：高铁/高速齐开工，地铁实现八线齐开及八线共建 保顾研究院 保顾研究院西 2021年下半年趋势预判 保顾研究院西安市01场西部安宏保观环顾nn 境城楼研市市篇宏政究观策环环院境境 西安市场部 01 楼市政策汇总 调控力度加码，政策趋严趋紧态势明显 2021年上半年共出台6条新政，政策涉及到规范市场、预售资金监管、集中供地、限购政策调整、租赁监管及“竞自持” 等多方面内容，其中“330”被称之为史上最严新政。上半年楼市调控进一步加码，政策端趋严趋紧态势明显。 资金 《关于建立房地联动机 交房即 自持 《关于进一步规范房地 场部 部 产市场秩序有关问题》 监管 制促进房地产市场平稳 健康发展的通知》 交证 《关于规范住房租赁房源 发布行为的通知》 租赁 院西安市 西安市场 3月15日 3月30日 5月24日 保顾研究 保顾研究院 3月19日 4月30日 6月11日 规范 《西安市商品房预售 资金监督管理办法》 集中 《新建商品房“交房 即交证”工作方案 租赁 《西安市租赁住房房 源筹集工作实施细则 市场 供地 （试行）》 监管 （试行）》 02 楼市政策-330新政 核心内容：史上最严新政出台，土地集中供应、限购加码 西安3月30日发布《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调控包括建 立完善房地联动机制、加强住房交易管理、金融监管等方面。 政策内容 01 土地端影响 政策对比 政策力度 n 西安加入土地集中供应的行列，一定程度抑制了土地 —— 安市场部 市场部 —— 院西 西安 2019年6月20日政策： 究 院 落户情况：须落户满一年，或在本市连续缴纳12 研 究 个月社保或个税； 顾 研 未落户情况：提供5年以上（含5年）个税或社保 保 保顾 证明方可购房。 2021年3月30日新政： 除蓝田县、周至县以外，全市商品住 宅、共有产权住房用地均实行“限房 价、定品质、竞地价”出让； 2021年3月30日新政： 每年按季度集中供地，超过“三道红 线”的竞买人不得参与土地竞拍； 2021年3月30日新政： 须落户满一年，且在本市连续缴纳12 个月社保或个税 / 首次提出按季度 集中供地 限购政策加码 过热的局面，限制“三条红线”房企，促使房企理性 拿地，达到稳地价、规范土地市场的目的。 02 房企端影响 n 明确限制“三道红线”房企不得参与土拍，对房企的 融资能力、战略布局、市场预判、各部门协作、综合 产品力等方面能力有了更高要求。 03 市场端影响 n ①房价层面：明确提出“限房价”规定，尽管未明确 提出房价零增长，但是备案价执行层面趋严。②区域 利好：直接利好西咸新区、蓝田县及周至县等区域。 04 购买端影响 2018年6月24日政策： 新房取得房产证满2年或网签备案满3年且取得房 产证方可上市交易，二手房取得房产证满2年方可 上市交易。 2021年3月30日新政： 新房网签备案满5年方可上市交易，二 手房取得房产证满5年方可上市交易。 2018年6月24日政策： 刚需家庭认定条件：在本市范围内无自有产权住 房，且自2017年1月1日起无住房转让纪录。 2021年3月30日新政： 将“刚需家庭”无住房转让记录的年 限要求调整为购房前48个月。 二手房交易加码 刚需家庭认定条 件有所放宽 n ①购房资格加码，双条件限制购房人群；②直接利好 刚需人群；③新二手房可上市交易的时间延长，进一 步遏制了炒房投资行为。 05 销售端影响 n 商品房集中入市下市场竞争更趋激烈，客户将对产品 的要求更高，提升产品力或以价换量的态势将更明显。 03 楼市政策-自持租赁政策 核心内容：土拍“竞自持”规则首次亮相，并对自持细则提出规范 6月7日西安住建局发布《西安市租赁住房房源筹集工作实施细则（试行）》的通知，调控包括租赁住房监管、自持租赁 住房政策等方面。此次政策是集中土拍下，土拍规则加码，竞自持土拍的背景下产生的。 政策内容 01 土拍端影响 平台管理 场部 部 租金监管 保顾研究院西安市 保顾研究院西安市场 自持政策细则 租赁住房应纳入“西安市住房租赁交易服务平台”统一管理，进行租赁合同网 签备案。 新建租赁住房的租金应纳入住房租赁资金监管账户管理。 ①自持比例：西安主城区新出让商品住房用地自持比例5%起，轨道交通800米 以内的地块自持比例10%起步，沣东新城新商品住房用地出让时，自持比例不 低于5%。 ②自持规划面积：自持租赁住房以中小户型为主，户均建筑面积60平方米左右， 最大户型建筑面积原则不超过90平方米。 ③自持建设原则：自持部分的建设进度不得滞后于所在出让地块商品住房。 n 西安首次集中供地的竞拍条件出现“竞自持“，此次自持细 则出台，将会在土拍前夕弱化部分房企的拿地热情，一定程 度上抑制土拍热度。 02 房企端影响 n 政策严禁以租代售，且不得一次性收取超过12个月租金，房 企的拿地成本高涨，回现的难度较大，利润空间趋小，甚至 出现亏本的情况。在高成本前提下，央企国企及大型房企更 具市场竞争机会，小型房企将更难拿地。另外已有运营较为 成熟的长租公寓品牌的房企也更具优势。 03 市场端影响 n 政策有利于租赁市场，维稳租赁市场的有效、稳定供给，且 ④自持运营要求：商品住房配竞企业不得一次性收取超过12个月租金，不得签 监管力度加大，租赁乱象将得以有效抑制。 订超过法定租赁期限的合同，收取押金不得超过1个月，不得以收取保证金等 形式变相销售、以租代售。 ⑤自持年限：自持年限不低于10年，自持期满后可上市交易，按上市当年商品 房销售有关规定进行管理。 04 客户端影响 n 购买客户将会对租赁部分存在一定抗性，社区的私密性及纯 粹性大打折扣，而租赁客户将得以租到具有品质、具有保障 的房源。 04 楼市政策-其他政策 核心内容：以规范市场为核心，加强对预售资金及租赁市场的监管 除330政策及自持租赁政策外，其他政策主要集中在客户端、房企端及租赁端，旨在多方位从源头进行调控。客户端需 严查首付款来源；房企端加强了预售资金监管，并提倡做到“交房及交证”；租赁端实施租赁申报及资金监管。 政策关键词 3月15日 规范市场 3月19日 预售资金监管 4月30日 交房即交证 5月24日 租赁监管 保顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部 政策内容 n①加强购房资格核验。 n②加强购房资金核验。不得诱导、协 助购房人以“信用贷”、“消费贷”等 方式支付首付；不得提供垫资或提供首 付贷等违规金融产品和服务。意向登记 信息核验时，要严格核查首付存款证明。 n③规范商品房销售秩序。 n④规范存量房交易秩序。 n①预售资金应全部直接存入专 用监管账户进行监管，并实行全 额、全程监管。 n②对重点监管资金设置了6个 使用节点，并明确了达到每个节 点前的最高拨付比例，保证剩余 工程资金充足。 n①自2021年5月1号起，取 得商品房预售许可证的开发 商，应大力推行“交房即交 证”工作。 n②开发商须在购房合同中增 加“交房即交证”作为选择 性条款。 n①住房租赁企业须在西安市 住房租赁交易服务平台进行开 业申报及资金监管，且发布房 源必须经平台进行房屋权属核 验及备案获取房源核验码。 n②个人发布租赁房源的，发 布房源套数不得超过10套 （间）。 政策评述 此次虽未在此前发布的文件基础上加码， 但是更加明晰规范开发商及购房者行为， 严格落实房住不炒的定位精神，同时加大 对存量房销售的管控，严格控制不符合限 售条件房源挂牌出售。 本办法的实行从资金源头着手，保 障购房专款专用，降低烂尾楼出现 的风险，而从对于开发商而言，资 金周转速度降低，更加考验开发商 资金实力。 交房即交证目前虽未强制执行， 但已有部分项目照此执行，对于 购房者利好明显，规范市场的同 时也减低了客户置业风险。 租赁新规将从源头有效遏制二手 房市场乱象，通过获取房源核验 码、房源审核、资金监管等手段， 遏制中介及个人发布虚假房源、 遏制二手中介跑路等市场乱象。 西安 政策环境小结 集中供地 限购加码 自持租赁 下半年保政策顾环研境以究平稳院过西渡为安主，市预场计短部期内不保会出顾现研过于究严院苛的西政策安收市紧，场长期部来看若 市场持续火热上行，各个端口仍存在政策“补丁”的可能性，来抑制楼市过热，合理化市 场供需结构，维稳楼市，释放真正需求，遏制炒房行为。 保顾研究院西安市02场西部安楼保市表顾现nnn研土商房篇地品企究市房布场市局院特场特征特征西征 安市场部 01 土地整体市场 供求量小幅收窄，因地价大幅攀升，土地出让金总额呈直线上涨 • 供求量小幅收窄：2021年上半年大西安经营性用地供应为543万㎡，同比下降10.3%，成交量为494万㎡，同比下降 11.3%； • 楼面价大幅攀升：2021年上半年大西安经营性用地成交楼面价5430元/㎡，同比上涨60%。上半年土地出让金总额为610 亿，同比上涨23%。 700 600 500 400 300 200 保顾研究院西安市场部 2017-2021年大西安经营性用地供求量价走势 1464 1679 3059 3393 5430 6000 5000 4000 3000 2000 100 1000 0 0 2017年上半年 2018年上半年 2019年上半年 2020年上半年 2021年上半年 供应用地(万㎡) 成交用地(万㎡) 土地出让金（亿元） 楼板价(元/㎡) 备注：大西安包含（主城区、西咸新区、近郊）；经营性用地（住宅、商业、办公） 数据来源：克而瑞数据统计 2021年1-6月西安市经营性土地供销量及楼面价走势 保顾研究院西安市场部 2500000 2000000 1500000 1000000 中铁建&大明宫地王 楼面价23551元/㎡ 西安市首批集中供 地入市 500000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 0 2021年01月 2021年02月 2021年03月 2021年04月 2021年05月 2021年06月 供应用地(㎡) 成交用地(㎡) 楼板价(元/㎡) 01 土地整体市场-成交结构 涉宅用地成交量同比微缩，西咸新区成交占比持续扩大，稳踞半壁江山 • 按土地用途：2021上半年涉宅用地成交占比为69.1%，同比下降2.2%，其中纯住宅：商住比例仅0.85，商住用地规模增大。 • 按土地成交区域：西咸新区占比持续扩大，2021年上半年占比为59.62%，同比上涨19.65%，主城区占比为29.49%，郊县 占比为10.88%。 2021年1-6月大西安经营性土地成交结构 （按土地用途） 主城占比逐年递减 2017-2021年大西安土地成交结构 （按土地成交区域） 西咸占比逐年递增 250 200 150 100 50 7000 场部 部 6000 市 场 5000 西安 安市 4000 究院 院西 3000 顾研 研究 2000 保 保顾 1000 2021年H1 2020年H2 2020年H1 2019年H2 2019年H1 0 纯住宅 商住 0 商办 供应用地(㎡) 成交用地(㎡) 楼板价(元/㎡) 2018年H2 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 主城 西咸 近郊 备注：大西安包含（主城区、西咸新区、近郊）；经营性用地（住宅、商业、办公） 数据来源：克而瑞数据统计 02 分业态-涉宅用地（整体市场） 供应持平，成交微降，因多宗高价地爆出，助涨半年度楼板均价 • 整体来看，2021年上半年大西安涉宅用地供应为403万㎡，同比持平，成交量为341万㎡，同比下降14.1%，平均楼面价为 6847元/㎡，同比大幅上涨72.4%。 • 分月度来看，2月惊现单宗新地王拉涨均价，3月西咸集中放量拉涨土拍热度，加之西安首次集中供地政策出台，5月底首批 集中出让土地亮相，在供应结构调整、土拍政策调控抓手下，土拍热度得到控制。 2017-2021年大西安涉宅用地供求量价走势 部 600 市场 场部 500 安 市 400 西 安 300 究院 院西 200 研 究 100 保顾 顾研 0 保 2017年上半年2017年下半年2018年上半年2018年下半年2019年上半年2019年下半年2020年上半年2020年下半年2021年上半年 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 180.0 160.0 140.0 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 2021年1-6月大西安涉宅用地供求量价走势 西咸新区集 中放量 新政后首次 放量 中铁建地王 楼面价23551元/㎡ 330新政出 台供应骤减 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2021年01月 2021年02月 2021年03月 2021年04月 2021年05月 2021年06月 供应用地(万㎡) 成交用地(万㎡) 楼板价(元/㎡) 供应用地(万㎡) 成交用地(万㎡) 楼板价(元/㎡) 备注：大西安包含（主城区、西咸新区、近郊）；涉宅用地（住宅、商住） 数据来源：克而瑞数据统计 02 分业态-涉宅用地（分区域） 主城土地稀缺成交占比降至三成，西咸成为土拍扩张主力区域 • 整体来看，西咸新区仍占据成交主力，上半年成交占比为50.75%，主城区占比为34.18%，郊县占比为14.97%。 • 主城区：高新为成交主力，上半年成交49.17万方，由于成交多为安置性用房，整体楼面价较低；曲江因单宗高价地成交拉 升区域均价； • 西咸&郊县：西咸新区上半年成交173.3万方，平均楼板价为5418元/㎡，其中秦汉、泾河、沣西板块为西咸成交主力，沣 东获地成本最高；郊县土地整体供过于求，成交占比不足15%。 场部 部 2021年上半年涉宅用地区域分析 西安市 安市场 分区 供应用地 成交用 2020上半 2021上半年 平均楼面价 (万㎡) 地(万㎡) 年成交占比 成交占比 （元/㎡） 研究院 究院西 西安主城区 保顾 保顾研 西咸新区 124.7 154.8 117.0 173.3 54.68% 35.54% 34.18% 50.75% 10210 5418 200.00 180.00 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 2021年上半年西安市涉宅土地成交结构(按区域） 郊县 123.8 51.1 9.78% 14.97% 2580 40.00 合计 403.3 341.4 - 20.00 0.00 备注：大西安包含（主城区、西咸新区、近郊）；涉宅用地（住宅、商住） 数据来源：克而瑞数据统计 长安 浐灞 城西 城北 城内 曲江 城东 高新 城南 阎良区 蓝田县 鄠邑区 周至县 高陵区 临潼区西咸新区 供应用地(万㎡) 成交用地(万㎡) 楼板价(元/㎡) 25000 20000 15000 10000 5000 0 02 分业态-商办类用地 供求量均有不同幅度下降，楼板价呈上扬态势，西咸占比约八成 • 供求量价：2021年上半年大西安商办类用地供应为139.7万㎡，同比下降30.2%，成交量为152.8万㎡，同比下降 4.57%；楼面均价为2137元/㎡，同比上涨19.22%。 • 分区域：西咸新区仍为主力成交区，占比约八成，西咸新区沣东板块为商办类量价双高区域，沣东、泾河、沣西成交量 较高，主城商办热点区域聚焦长安。 保顾研究院西安市场部 2017-2021年大西安商办用地供求量价走势 250.0 2500 200.0 2000 150.0 1500 100.0 1000 50.0 500 0.0 0 2017-上 2017-下 2018-上 2018-下 2019-上 2019-下 2020-上 2020-下 2021-上 供应用地(万㎡) 成交用地(万㎡) 楼板价(元/㎡) 2021年上半年商办用地区域分析 分区 供应用地 成交用 2020上半年 2021上半年 平均楼面价 (万㎡) 地(万㎡) 成交占比 成交占比 （元/㎡） 140.00 2021年1-6月大西安商办成交结构（按区域） 4000 保顾研究院西安市场部 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 3500 3000 2500 2000 1500 1000 20.00 500 主城区 郊县 西咸新区 合计 36.7 9.5 93.5 139.7 28.8 2.7 0 121.4 152.8 18.8% 0.1% 81.1% 18.84% 1.75% 79.41% - 2318 656 1659 0.00 0 长安 高新 浐灞 城北 曲江 高陵 临潼 阎良 蓝田 鄠邑 周至 西咸新区 供应用地(万㎡) 成交用地(万㎡) 楼板价(元/㎡) 04 土地特征-供应端 特征一： 深化供给侧改革，增加共有产权、安置用房、租赁住房用地供应 西安市确定2021年全年供应1715亩保障性用房土地，2021年3月西安市推出首宗共有产权用地，5月31日集中供应土地 设置开发商自持用地、安置型商品房用地、人才保障房等多种保障型住房用地，有效缓解购房压力，保障无房者的住房需求。 西安市保障房建设任务表 3月西安市推出首宗共有产权用地 • 土地情况：位于空港新城核心区域，占地84.28亩，容积率2.0 部• 成交情况：空港安居置业公司，楼面价2375元/㎡ 市场 场部 • 价格批售：该房屋的授权价格为9200元/㎡，按80%产权销售，均价为7360 安 市 元/㎡，剩余20%产权由政府持有，5年后可回收，因价格低于市场价，且付 院西 西安 款周期延长，减轻购房者短期购房压力。 研究 究院 5月推出共有产权、安置型、自持租赁等多种保障性用地 保顾 保顾研 • 供应情况：5月31日迎来西安市首批集中供地，共计21宗（20宗住宅、1宗商 业），其中安置用地9宗，1宗共有产权用地，其余10宗可开发用地达到最高 地价后，均需竞拍自持比例，此举不仅能有效稳定地价，而且增加了保障房。 • 成交情况：安置性用地全部成交，可开发用地3宗流拍、1宗终止，可开发用 地自持比例分别为15%和10%。 04 土地特征-成交端 特征一：土拍规则多样化，熔断、摇号、限地价+限房价+竞自持 2017年6月21日，西安市出现首个明确的公开竞拍规则，结束了以政府勾地为主导的无序土拍时代，规范了西安市土 地市场。2019年和2020年共计24宗万元地爆出，土地市场热度攀升，进入2021年，西安为“稳房价、稳地价、稳预期、 严控溢价率”，推进土地供给侧结构性改革，加大保障性住房用地的供给，同时出台“熔断+摇号”、”限地价+限房价+ 竞自持“竞拍规则，多策并举稳定地价。 保顾研究院西安市场部 2017.6.21-土拍改革元年 网上竞价+现场竞价+竞配建 1 2017年8月 保顾研究院西安市场部 2021.3.12 实行“熔断+摇号”规则，限制最高楼面价 3 如华润沣西115亩地成交 2021.5.31-首次实行集中供地 出现”最高限价+商业自持+现房销售 2 如碧桂园浐灞两宗现房销售地块成交 限地价+限房价+竞自持规则出台 4 04 土地特征-成交端 特征二：土拍市场火热，多板块地王刷新，国企背景房企成为主力军 • 虽然2021年上半年的平均溢价率不是历年峰值，但楼板均价上涨幅度较大，且高价地数量成倍增长，土地市场火热，7个 板块地王被刷新，地价大幅跳涨。 • 今年土拍主力军是有国企背景的房企，例如招商、绿城、华润、中铁建等，分别以高价摘得区域地王，去年在公开拍卖市 场较为活跃的民企如正荣、华宇等今年罕见参与竞拍。 旧地王 新地王 泾 2020.9.1 河 5810元/㎡ 部 泾河实业 2021.4.19 8450元/㎡ 隆基泰和 市场 场部 旧地王 新地王 西安 安市 沣 2020.7.20 2021.1.29 院 西 东 9948元/㎡ 16045元/㎡ 究 院 沣东实业 绿城 研 究 旧地王 新地王 保顾 顾研 沣 2020.8.25 2021.4.9 保 西 10127元/㎡ 12615元/㎡ 旧地王 新地王 秦 2020.8.25 2021.4.19 汉 6323元/㎡ 9993元/㎡ 陕西高瓴 招商 未央 湖 旧地王 2020.9.23 12504元/㎡ 招商 新地王 2021.3.31 18989元/㎡ 招商 近三年涉宅用地成交统计 年度 涉宅用地成交 溢价幅 平均溢 平均楼面价 万元地 幅数 数 价率 （元/㎡） 幅数 2019年上半年 72 39 69.6% 3608 3 2020年上半年 73 41 48% 3865 6 2021年上半年 68 35 53% 5910 12 l 2021年上半年共诞生12宗万元地，其中7宗为国企背景摘地 中旅 华润 旧地王 曲 2020.6.18 江 14062元/㎡ 兰科 新地王 2021.2.19 23552元/㎡ 中铁建 航天 旧地王 2020.9.11 11789元/㎡ 融创 新地王 2021.6.29 13069元/㎡ 绿城 拿地 企业 中铁建 招商 羿日 中信德 绿城 三迪 金茂 中置 德美 绿城 华润 龙湖 楼面 23552 18989 17124 16774 16045 15755 15519 15104 14919 13069 12615 10607 价 04 土地特征-成交端 特征三：主城获地均价逼近万元，西咸取地空间仍大 • 特征一：西咸、主城分化，主城公开拍卖土地全面进入“万元时代“，起步门槛较高，成交量少价高，西咸因政策倾向、 价格水平，成交量高价低。 • 特征二：西咸内部形成分化，因空间位置、区域规划与落地情况不同，西咸各组团角色定位逐渐明朗，沣东、沣西成为 改善主力区，泾河、空港成为刚需外溢主要区域，秦汉跨度较大，刚需、改善项目兼备。 场部 部 西咸新区 安市 市场 成交33宗涉宅用地 究院西 院西安 楼面均价4877元/㎡ 西安主城 顾研 研究 成交23宗涉宅用地 保 保顾 楼面均价9438元/㎡ u 2021年上半年涉宅土地对比 泾河、空港 刚需区域 楼面均价4777元/㎡ 秦汉 刚需兼改善区域 楼面均价6114元/㎡ 西安主城区 西咸新区 沣东、沣西 改善区域 供应用地(万㎡) 楼面均价9741元/㎡ 成交用地(万㎡) 05 重点土拍回顾 一、首宗“熔断+摇号”机制土地落定 2021年4月6日，沣西115亩住宅地块楼面价达到12615元/㎡熔断，4月9日进行摇号确定拿地房企，中海参拍马甲共24个、 华润20个，最终由华润摘得。至此，首宗“熔断+摇号”机制土地落定，楼面价锁定在12615元/平。 区位 宗地名称 占地面积 （亩） 容积率 计容面积 （㎡） 成交总价 (万元) 沣西 XXFX-XX02-40 115.1 2.5 191888 225080 蓝光雍锦保湾 顾公园研大街 究院西安市场部 科为城熙府 钓台 成交楼面价 (元/平米) 12615 溢价率 （％） 225.83% 竞得单位 华润 土地用途 住宅 备注 熔断后摇号 保顾研究院西安市场部 摇号+熔断机制 熔断 该宗地最高限价为22.508亿，58家房企，经139轮激烈竞争后如约 熔断，熔断楼面价为12615元/㎡。 摇号 熔断后按约定进行摇号确定最终中号人，华润以20家马甲公司、 34%的中签率成为最终赢家。 评述 该宗地是首次采用“摇号+熔断”模式进行土拍，此种方式能有效 控制地价过快上涨，避免恶意竞争，扩大中小房企的生存空间，但 是相比较为成熟的一二线城市摇号政策，西安市并没有限制“马甲” 公司参拍，导致资金实力较强的公司出现多家马甲公司同时参拍， 增大中签率。 05 重点土拍回顾 二、首宗共有产权地公开成交 4月19日，西安首宗公开拍卖的共有产权用地成交，位于港新城底张片区，由空港星皓置业以1500元/㎡楼面价摘得，该项 目市场价格为9200元/㎡，最终以7360元/㎡的房价向客户出售，其中购房人占据产权的80%，剩下20%产权由政府持有。 XXKG-DZ02-32 占地面积：84亩 保顾研究院西安市场部 容积率为1.5-2.0 竞得单位：空港星皓置业 楼面价： 1500元/㎡ 成交总 楼面价 区位 宗地名称 占地面积 （亩） 容积 率 价 (亿元) (元/平 米) 竞得单 位 土地用途 备注 80% 20% 保顾研究院西安市场部 购房者 共有产权房 政府 特征 • 房价远低于同区域商品房 • 放款分为首付款、5年租金、回购款，有助于减轻短期购房压力 • 申请条件为：本市无自有住房且5年无住房登记信息和交易记录的本市居民 和各类人才。 XXKG空港 DZ02-32 84.2 2.0 2.67 2375 空港星皓 商住 共有 产权 评述 共有产权用地的公开出让，并且以“限房价+竞地价”的模式出让，一方面有 利于保证保障性质房屋的建造质量，切实保障无房者的购房需求，另一方面有 助于促进房企理性拿地，稀释过热的土拍市场，从而控制房价。 05 重点土拍回顾 三、首次集中供地落定 5月31日，西安市土地招拍挂市场迎来“330新政”后首次集中供地，共推出21宗1647亩开发用地，其中商业用地1宗， 住宅用地共20宗，实行“限房价、定品质、竞地价”出让。6月29、30日分别进行公开拍卖和挂牌出售，共成交16宗，3宗流 拍，1宗终止拍卖，除高新、航天两宗地有溢价外，其余土地均以底价成交，至此西安市首次集中供地低调落幕。 时间 区域 成交情况 用地面积 楼面价 溢价 自持 毛坯销售均价 （亩） （元/㎡） 率 比例 （元/㎡） 备注 挂牌 城西 城北 浐灞 曲江 曲江 高新 高新 保顾研究院西安市场部 茂顺置业 兴正元 陕建 当代 曲江国际会展 22.1 194.8 35.2 52.4 78.6 高新城更 104.1 高新城更 133.3 6822 5788 4535 7830 4520 6477 6227 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 18377 16159 122845 18745 10500 住宅13177 商业14233 住宅12805 商业13812 可开发，城改 可开发，城改 可开发，城改 可开发，城改 安置 安置 安置 高新 高新城更 172.8 6217 0 0 住宅12785 商业13803 安置 高新 高新城市 78.5 7003 0 0 住宅13899 商业14672 安置 时间 区域 成交情况 用地面 楼面价 溢价 积（亩）（元/㎡） 率 自持 比例 毛坯销售均价 （元/㎡） 备注 保顾研究院西安市场部 高新 高新城开 78.52 7003 0 0 阎良 渭北保障房 93 1115 0 0 挂牌 阎良 阎良城开 48.742 1036 0 0 阎良 阎良城开 16.727 1024 0 0 阎良 流拍 89.03 / / / 城北 流拍 17.697 / / / 城北 流拍 17.768 / / / 住宅13899 商业14672 5600 住宅5548 商业5848 住宅5548 商业5848 6442 19702 19868 共有产权用地 安置 安置 安置 可开发，竞自持 可开发，竞自持 可开发，竞自持 高新 拍卖 高新 终止 金茂 202.591 / / / 71.801 15519 38% 15% 24720 23741 可开发，竞自持 可开发，竞自持 阎良 渭北保障房 93.0 1115 0 0 5600 安置 航天 绿城 109.243 13069 44% 10% 19658 可开发，竞自持 05 重点土拍回顾 三、首次集中供地特征 本次集中供应土地涵盖商品住房、共有产权住房、租赁住房等多元化业态，但以安置用地为主，并且采用“限房价、定品 质、竞地价、竞自持”出让，成交表现平平，仅2宗出现溢价，自持比例低于预期。 特征1：安置型用地为主，商品房供地仅5宗 本次住宅用地共20宗，其中9宗为安置型商品房、1宗为共有产权房，5 保顾研究院西安市场部 宗为城改遗留土地，可开发用地仅为5宗。 特征2：采用“限房价、定品质、竞地价”出让 实行“限房价、定品质、竞地价”方式出让，所有住宅用地均设置最高 毛坯销售均价，规定建筑品质，并且首次引入“竞自持”比例。 特征3：成交表现平平，3宗流拍、1宗终止，仅2宗出现溢价 占地面积：194亩 竞得单位：兴正元 楼面价： 5788元/㎡ 保顾研究院西安市场部 占地面积：52.406亩 竞得单位：当代 楼面价： 7830元/㎡ 占地面积：35.218亩 竞得单位： 陕建 楼面价： 4535元/㎡ 占地面积：22.056亩 竞得单位： 茂顺 占地面积：109.243亩 竞得单位： 绿城 楼面价： 6822元/㎡ 楼面价： 13069元/㎡ 自持比例：10% 最终3宗流拍、1宗终止拍卖，16宗成交，仅2宗出现溢价，自持比例分 别为10%和15%，低于市场预期，成交表现平平。 占地面积：71.801亩 竞得单位： 金茂 楼面价： 15519元/㎡ 自持比例：15% 土地市场小结 土地整体表现 成交结构特征 土地供求特征 l 供求量：经营性用地供求量小幅收窄，涉 l 整体情况：涉宅用地成交量同比微缩，西 l 供应端：深化供给侧改革，增加共有产权、安置用 咸新区成交占比持续扩大，稳踞半壁江山 宅用地供应持平，成交大幅下降；供求量 房、租赁住房用地供应 l 均有不同幅度下降。 部 价格指数：经营性用地楼面价大幅上涨， 保顾研究院西安2市02场1年下半年保趋势顾预研判 究院西安市场部 其中涉宅用地上涨72%，商办类上涨19% l 涉宅用地：西咸、郊县成交占比扩大，主 城成交占比降为三成 l 商办用地：供求量均有不同幅度下降，楼 板价大幅上涨；西咸占比约八成 l 成交端：①土拍规则多样化，熔断、摇号、限地价+ 限房价+竞自持；②房企拿地热情高昂，国企背景房 企成为主力军；③西咸各组团形成分化 集中供地政策更加规范，供应端更加合理，限房价+竞地价+竞自持成为常态， 主城与西咸的分化将更加严重，地价维稳，西咸新区随着管辖区域不同，热度分化加剧！ 保顾研究院西安市02场西部安楼保市表顾现nnn研土商房篇地品企究市房布场市局院特场特征特征西征 安市场部 01 大西安商品房表现 限价监管加强，半年度供货受阻，市场及土地双重刺激，成交一片火热 上半年大西安范围商品房共计供应量704.9万方，同比下降23.6%；成交量941.8万方，同比上涨22.2%，6月最新成交均 价15582元/㎡，同比上涨17.2%，对比去年年底上涨452元/㎡。受预售监管限价加强，多个新盘难以入市，供货受阻；市场 供货不足及高价地双重刺激下，客户购房信心暴增，成交热度飙涨。 大西安2012-2021年商品房市场周期走势图 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 盘整期 下行期 筑底期 上升 盘整期 下行期 保顾研究院西安市场部 期 12-16年一个完整周期，价格较平稳 筑底期 上升期 盘整期 保顾研究院西安市场部 限购政策出台， 限购2套 摇号平台建立，优 先保证刚需客户 新政加码，二套首 付调整力度加强 限购升级，本市居 民落户满一年，外 市居民满5年社 保，临潼纳入限购 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 0 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 2012年 2013年 2014年 2015年 供应面积（㎡) 备注：商品房包含（商品住宅、商业、办公）、大西安含（主城区、西咸新区、近郊） 数据来源：克而瑞数据统计（主城区)、房管局数据统计（西咸新区、近郊） 2016年 成交面积(㎡） 2017年 成交均价（元/㎡） 2018年 2019年 2020年 2021年上半年 01 大西安商品住宅表现 供应量不足成交热度持续攀升，主城及西咸价格上涨幅度明显 • 上半年供应量585.97万方，同比下降24.5%，成交量782.09万方，同比上涨17%，成交均价14567元/㎡，同比上涨12.3%； • 主城仍占据大西安成交量半壁江山，西咸在承接主城外溢需求下动能持续加强，市场容量由去年底26.7%上涨至31%，郊县 区域购房需求相对有限，市场容量难以扩容。 大西安2020-2021年上半年商品住宅供求量价走势 主城 供应面积（㎡）成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 3000000 保顾研究院西安市场部 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 16000 2020年上半年 435.07 390.7 14664 保顾研究院西安市场部 14000 12000 10000 8000 2020年全年 993.66 1056.82 15194 2021年上半年 364.71 410.28 16704 西咸 供应面积（㎡）成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 6000 2020年上半年 231.77 167.68 12654 4000 2020年全年 510.26 498.67 13189 2000 2021年上半年 111.94 250.85 14118 0 0 近郊 供应面积（㎡）成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 2020年12月020年22月020年32月020年42月020年52月020年62月020年72月020年82月020年290月20年1200月20年1210月20年122月021年12月021年22月021年230月21年0240月21年0250月21年06月 2020年上半年 2020年全年 109.29 219.52 110.21 262.36 7474 7617 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 备注：商品住宅包含（普通住宅、洋房、别墅）、大西安含（主城区、西咸新区、近郊） 数据来源：克而瑞数据统计（主城区)、房管局数据统计（西咸新区、近郊） 2021年上半年 109.32 120.96 8250 02 主城区-商品房市场 各业态均迎供货低潮，成交热度持续飙升 • 1-6月累计供应423.7万方，同比下降23.51%，成交525.6万方，同比上涨9.92%，成交均价17585元/㎡，同比上涨 12.27%，供求比0.81，在主城供货不足下，一房难求现象加剧，刺激成交端量价齐涨； • 各业态成交端量价均呈同比上涨态势，商办产品出货缓慢，成交热度已逐渐回温，成交价格小幅上升。 西安主城近两年半年度商品房供求走势分析图 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 18000 保顾研究院西安市场部 主城开发接近饱和，供应量持续下降 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 1000000 2000 2021年上半年西安主城各业态供求量价情况 保顾研究院西安市场部 供应端 业态类型 供应面积 （万㎡） 占比 同比 成交面积 （万㎡） 占比 成交端 同比 均价 （元/㎡） 同比 商品房 423.7 100.0% -23.5% 525.6 100.0% 9.9% 17585 12.3% 商品住宅 364.7 86.1% -14.2% 410.3 78.1% 5.0% 16704 13.9% 商业 15.2 3.6% -56.4% 43.7 8.3% 31.8% 25276 1.1% 0 2019年上半年 2020年上半年 0 2021年上半年 办公 43.7 10.3% -48.0% 71.6 13.6% 31.9% 17803 3.8% 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 线性 (供应面积(㎡)) 备注：商品房包含（商品住宅、商业、办公） 数据来源：克而瑞数据统计 02 主城区-商品住宅市场 需求量增长下，供应不足，楼市供需矛盾关系加剧 • 进入2021年主城供应不足越发明显，供应量同比下降16.2%，成交量同比上涨5%，供求比0.88，断供下导致西安住宅热度 直线飙升，供需关系矛盾逐渐尖锐； • 成交均价上涨至16704元/㎡，同比上涨13.9%，与去年同时期价差2000元/㎡。 2020-2021年上半年西安主城区商品住宅供求量价走势 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 保顾研究院西安市场部 2020年上半年供应435.07万方，成交 390.7万方，供求比1.1，成交均价 14664元/㎡ 去年疫情影响，复工后购房需求释放 0 18000 保顾研究院西安市场部 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 供应面积：364.71万方 成交面积：410.28万方 成交均价：16704元/㎡ 0 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月 2021年2月 2021年3月2021年04月2021年05月2021年06月 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 备注：商品住宅包含（普通住宅、洋房、别墅） 数据来源：克而瑞数据统计 02 主城区-商品住宅-成交结构 主城内置业门槛增大，已成为高价刚改改善项目主战场 • 1-6月成交主力面积为130-143㎡之间，占比19.8%，143㎡以上改善产品占比扩大4%，主城区刚改改善属性逐渐明显化； • 总价段在200-240万之间成为主力，总价200万以上占比44%，单价1.5万以下住宅受供应短缺份额减少，价格段不断上移。 保顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部 备注：商品住宅包含（普通住宅、洋房、别墅） 数据来源：克而瑞数据统计 02 主城区-商品住宅-区域表现 因港务区持续承接主城置业热潮，浐灞稳居成交量榜首，城北、城西、城南供应骤降 • 浐灞仍占据主力成交区域头把椅位置，成交占据全城的35%，供需关系平衡，港务区以承接大量主城置业需求拉涨浐灞； • 房价2区下跌7区上涨，高新以20724元/㎡领跑全市，第一梯队为高新、城东，第二梯队为长安、曲江，第三梯队为城西、 城南、城北。 2021年上半年西安主城区商品住宅分区域成交分析图 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 25000 保顾研究院西安市场部20000 15000 10000 5000 0 生态区 浐灞 城北区 高新区 长安区 曲江新区 城东区 城西区 城南区 城内区 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 供应端 成交端 保顾研究院西安市场部 成交 排名 区域 供应面积 （万㎡） 同比 1 浐灞生态区 146.7 19.3% 成交面积 （万㎡) 145.3 同比 成交均价(元 /㎡） 同比 14.4% 14914 15.6% 2 城北区 73.1 -44.8% 3 高新区 45.0 -9.1% 68.5 54.5 -41.1% 23.9% 16507 20724 19.9% 11.9% 4 长安区 41.4 28.5% 49.4 153.4% 17207 -3.9% 5 曲江新区 24.0 -17.0% 25.6 -37.0% 17541 10.4% 6 城东区 20.4 -4.1% 21.8 25.8% 18024 23.5% 7 城西区 9.9 -60.0% 21.0 114.3% 16727 17.8% 8 城南区 4.3 -81.4% 24.2 50.5% 16242 -9.1% 9 城内区 0.0 —— 0.0 -100.0% 11072 1.8% 备注：商品住宅包含（普通住宅、洋房、别墅） 数据来源：克而瑞数据统计 02 主城区-商业市场 整体活跃度低，供应量断崖式下跌，成交端维稳 • 1-6月商业供应量同比下降56.43%，成交量同比上涨31.79%，成交价格同比上涨1.11%，上半年月均去化7.3万方； • 商业延续去年下半年回暖态势，属于市场活跃度较低的业态，上半年供货不足主要以消化市场存量为主，成交维稳。 160000 2020-2021年上半年西安主城区商业供求量价走势 30000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 保顾研究院西安市场部 2020年上半年供应34.9万方，成交 33.2方，供求比1.05，成交均价 24998元/㎡ 疫情大环境影响，上半 年活跃度低 0 保顾研究院西安市场部 25000 20000 15000 10000 5000 供应面积：15.2万方 成交面积：43.7万方 成交均价：25276元/㎡ 0 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月 2021年2月 2021年3月2021年04月2021年05月2021年06月 数据来源：克而瑞数据统计 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 02 主城区-商业-分区域表现 浐灞、城北成交热度领跑全市，梯队价格实现度分化明显 • 1-6月商业成交热点区域为浐灞、城北，其中浐灞成交量占比全市39%，价格端4区下跌5区上涨，城内、高新、城北以2.73.1万位列第一梯队，城东、曲江、城南、浐灞以2.4-2.6万位列第二梯队，长安、城西以2-2.1万位列第三梯队。 2021年上半年西安主城区商业分区域成交分析图 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 35000 保顾研究院西安市场部30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 生态区 浐灞 城北区 高新区 城南区 长安区 城东区 曲江新区 城内区 城西区 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 商业供应端 商业成交端 保顾研究院西安市场部 排名 区域 供应面积 （万㎡） 同比 成交面积 （万㎡) 同比 成交均价 (元/㎡） 1 浐灞生态区 4.7 -51.6% 17.3 148.5% 24221 2 城北区 2.7 -45.0% 3 高新区 2.1 -38.6% 10.2 3.1 6.4% -37.4% 27299 27627 4 城南区 2.0 -51.2% 3.3 3.6% 25423 5 长安区 1.6 91.5% 1.9 797.4% 20972 同比 -10.5% 11.8% 7.1% 6.8% 14.3% 6 城东区 1.5 -35.2% 2.8 -6.5% 25978 30.4% 7 曲江新区 0.7 -90.5% 3.4 7.0% 25484 -4.5% 8 城内区 0.0 —— 0.3 -53.0% 31458 -8.7% 9 城西区 0.0 —— 1.5 -6.7% 21121 -9.9% 数据来源：克而瑞数据统计 02 主城区-办公市场 仍处于去库存时期，延续逐渐回温态势，成交量价向好发展 • 1-6月办公供应量同比下降47.95%，成交量同比上涨31.93%，成交价格同比上涨3.81%，近半年月均去化12万方； • 去年受大环境影响，导致同比上涨空间明显，整体市场向好发展，随整体楼市火热传导下，价格端呈小幅缓慢增长态势。 2020-2021年上半年西安主城区办公供求量价走势 350000 20000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 保顾研究院西安市场部 2020年上半年供应83.9万方，成交 54.3方，供求比1.5，成交均价17149 元/㎡ 疫情大环境影响，上半 年活跃度低 0 18000 保顾研究院西安市场部 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 供应面积：43.7万方 成交面积：71.6万方 成交均价：17803元/㎡ 0 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月2021年1月 2021年2月 2021年3月2021年04月2021年05月2021年06月 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 数据来源：克而瑞数据统计 02 主城区-办公-分区域表现 浐灞、高新成交热度名列前茅，占据市场份额半壁江山 • 成交热点区域集中在浐灞、高新，浐灞以成交量20.78万方稳居第一，同比上涨97.25%，房价4区下跌5区上涨，曲江以 23070元/㎡领跑全市，同比下降12.66%，其中曲江、高新以2-2.5万位列第一梯队城南、长安以1.7万位列第二梯队，浐灞、 城北、城东、城西以1.2-1.4万位列第三梯队。 2021年上半年西安主城区办公分区域成交分析图 250000 200000 150000 100000 50000 0 25000 保顾研究院西安市场部20000 15000 10000 5000 0 生态区 浐灞 城北区 曲江新区 高新区 城南区 长安区 城东区 城内区 城西区 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 商业供应端 商业成交端 保顾研究院西安市场部 排名 区域 供应面积 （万㎡） 同比 成交面积 （万㎡) 同比 成交均价 (元/㎡） 1 浐灞生态区 22.2 -38.1% 20.8 97.3% 13605 2 城北区 6.8 3 曲江新区 5.1 -61.8% -42.8% 7.0 11.8 3.4% 86.9% 14180 23070 4 高新区 3.7 -74.5% 19.8 48.1% 21497 5 城南区 3.1 -18.8% 7.5 9.0% 17052 同比 12.5% -12.6% -12.7% 6.0% 5.8% 6 长安区 2.9 5.6% 1.2 -9.5% 17180 54.2% 7 城东区 0.0 —— 1.5 -77.1% 12773 -7.1% 8 城内区 0.0 —— 0.0 —— 12090 —— 9 城西区 0.0 -100.0% 2.0 -13.6% 13652 -14.2% 数据来源：克而瑞数据统计 02 主城区-存量 各业态去化周期均走低，住宅市场处于库存低位 • 截止6月底，西安主城商品房库存1615万方，去化周期需14.9个月，自今年上半年以来库存面积逐渐减少，处于健康态势； • 其中普通住宅库存压力降至7.6个月，商办市场活跃度较低，但整体向好发展，去化周期均有所下降。 2020-2021年上半年西安主城商品房存量及去化周期走势 18000000 18 保顾研究院西安市场部 16000000 14000000 12000000 10000000 8000000 6000000 4000000 2000000 0 16 西安市各业态最新库存及去化周期 保顾研究院西安市场部 14 12 业态 库存面积 （㎡） 库存套数 （套） 去化周期 （月） 2020年底 去化周期 （月） 10 8 普通住宅 674.4 56839 7.6 7.8 6 4 别墅 6.5 347 6.1 12.7 2 0 商业 48.4 31612 66.8 77.7 2020年12月020年22月020年32月020年42月020年52月020年62月020年72月020年82月020年290月20年1200月20年1210月20年122月021年12月021年22月021年32月021年42月021年52月021年6月 办公 45 56726 40.4 49.1 库存面积（㎡） 去化周期（月） 数据来源：克而瑞数据统计 02 二手房市场特征 新房加剧客户购房紧张情绪，抬高二手房热度，虚高房源频出 • 1-6月西安主城商品住宅成交面积累计315.5万方，同比上涨101%，最新6月成交均价16047元/㎡，同比上涨14%； • 一季度受新房严重供不应求，摇号加剧，刺激二手房市场迎来火热，自3月份迎来峰值后，随二季度新房供应增加，成交量 到5月份已出现三连降，但价格端仍一路高歌猛进。 2020-2021年上半年商品住宅二手房成交量价走势图 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 保顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 16500 16000 15500 15000 14500 14000 13500 13000 12500 12000 成交面积(㎡) 成交均价（元/㎡） 数据来源：房管局数据统计 03 西咸新区-商品房市场 半年度供应量紧缩，成交量价起跑；沣东沣西仍占据半壁江山、泾河空港价格涨幅出彩 • 上半年共计供应量166.24万方，同比下降28.3%；成交量288.77万方，同比上涨72.2%；成交均价13744元/㎡，同比上 涨10%； • 商品房成交热点区域聚焦沣东、沣西，成交份额占比高达60%，泾河、空港新城价格涨幅空间最大。 2020-2021年上半年西咸新区商品房供求量价 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 14000 保顾研究院西安市场部13800 13600 13400 13200 13000 12800 12600 12400 500000 12200 12000 0 2020年上半年 2021年上半年 11800 2021上半年分区域供应占比（%） 2021上半年分区域成交占比（%） 5.86% 4.37% 保顾研究院西安市场部 25.35% 39.24% 11.27% 18.28% 沣东新城 沣西新城 秦汉新城 泾河新城 空港新城 14.68% 31.28% 17.76% 31.92% 沣东新城 沣西新城 秦汉新城 泾河新城 空港新城 区域 沣东 沣西 秦汉 空港 泾河 成交均价 （元/㎡） 16258 12412 11883 11676 12992 供应面积（㎡） 数据来源：房管局数据统计 成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 与去年年底 价差(元/㎡） 967 1062 1086 1356 1770 03 西咸新区-商品住宅市场 供应量拦腰下跌，受主城购房需求外溢西咸持续火热，沣西供需严重失衡 • 上半年供应量111.94万方，同比下降51.7%；成交量250.85万方，同比上涨49.6%；最新6月成交均价16063元/㎡，同比 上涨28.3%； • 受主城大量购房需求外溢影响下，各组团均呈供不应求态势，其中沣西供需关系严重失衡，供求比仅0.31。 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2020-2021年上半年西咸新区商品住宅供求量价走势 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 18000 保顾研究院西安市场部16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2021年上半年西咸新区分区域商品住宅供求量价 4500000 西咸新区 保顾研究院西安市场部 4000000 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 供应：西安主城31%货量 成交：西安主城60%，去年同期仅40% 500000 0 西安主城 沣东新城 沣西新城 秦汉新城 空港新城 泾河新城 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 数据来源：房管局数据统计 03 西咸新区-存量 市场火爆下库存压力持续走低，秦汉新城剩余货量不足，去化周期仅0.9个月 • 截止6月底，商品住宅存量141.92万方，去化周期需3.8个月，近一年受市场火热催化，库存压力持续走低向好发展； • 去库存压力主要聚集在空港、沣西新城版块，秦汉新城竞争压力最小，去化周期仅有0.9个月。 4000000 近一年西咸新区商品住宅存量及去化周期分析 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 保顾研究院西安市场部 2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年102月020年112月020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月 存量：31.50万㎡ 去化周期：3.3个月 9.0 存量：22.29万㎡ 8.0 去化周期：7.6个月 保顾研究院西安市场部 7.0 6.0 5.0 4.0 存量：10.17万㎡ 去化周期：0.9个月 3.0 2.0 1.0 0.0 数据来源：房管局数据统计 存量面积(㎡) 去化周期（月） 存量：37.51万㎡ 去化周期：9.2个月 存量：39.53万㎡ 去化周期：3.3个月 04 近郊-商品房市场 供求量稳成交价小幅上扬，市场容量有限，高陵以各项利好及区域优势热度较高 • 上半年共计供应量115万方，同比下降2.9%；成交量127.4万方，同比上涨4.8%；成交均价8339元/㎡，同比上涨10.7%； • 高陵因供求占比40%以上领先，吸附部分西安大城北外溢需求，郊县为内生型区域购房需求不足，总体来看市场容量有限。 2020-2021年上半年近郊商品房供求量价 1300000 8400 1280000 1260000 1240000 1220000 1200000 1180000 1160000 1140000 1120000 1100000 保顾研究院西安市场部8200 8000 7800 7600 7400 7200 1080000 2020年上半年 2021年上半年 7000 2021上半年分区域供应占比（%） 2021上半年分区域成交占比（%） 7.19% 8.88% 9.56% 保顾研究院西安市场部 12.13% 40.47% 13.60% 17.05% 高陵 户县 蓝田 临潼 阎良 周至 区域 高陵 户县 15.55% 12.36% 43.31% 13.78% 6.12% 高陵 户县 蓝田 临潼 阎良 周至 蓝田 临潼 阎良 成交均价 （元/㎡） 8783 9536 9724 10010 6389 供应面积（㎡） 数据来源：房管局数据统计 成交面积（㎡） 成交均价（元/㎡） 与去年年底 价差(元/㎡） 729 1584 1434 662 -164 04 近郊-商品住宅市场 供应量持平，成交端量价齐涨，高陵呈供小于求，供求比0.93 • 上半年供应量109.32万方，与去年同期持平，成交量120.96万方，同比上涨9.7%；最新6月成交均价8250元/㎡，同比上 涨10.4%； • 高陵表现持续优异，近半年供应量43万方，成交量46万方，供求比0.93，其它郊县区域市场热度稍逊，保持原来水平。 2020-2021年上半年近郊商品住宅供求量价走势 2021年上半年近郊分区域商品住宅供求量价 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 9000 保顾研究院西安市场部8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 500000 保顾研究院西安市场部 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 8765 9441 10329 8529 6742 5056 50000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 0 高陵 户县 蓝田 临潼 阎良 0 周至 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 数据来源：房管局数据统计 04 近郊-存量 年初至今库存压力逐渐趋弱，蓝田处于高压区 • 截止6月底，商品住宅存量157.6万方，去化周期需6.9个月，近半年库存面积逐渐走低，竞争压力减弱； • 蓝田去库存压力最大，去化周期20.6个月，阎良、高陵处于去化周期低值区。 3500000 近一年近郊商品住宅存量及去化周期分析 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 保顾研究院西安市场部 2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年102月020年112月020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月 存量面积(㎡) 去化周期（月） 16.0 450000 2021年6月近郊各区域存量及去化周期分析 14.0 400000 保顾研究院西安市场部 12.0 350000 20.6 10.0 8.0 300000 250000 15.9 6.0 200000 4.0 9.4 150000 2.0 12.7 100000 0.0 4.0 50000 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 2.4 0 临潼 高陵 周至 蓝田 户县 0.0 阎良 存量面积(㎡) 去化周期（月） 数据来源：房管局数据统计 05 热点区域解读-港务区 主城价格洼地版块，承接刚需置业需求，区域中签率低至7.28% ①特征一：上半年供应量同比上涨41%，成交量同比上涨68%,最新成交均价14546元/㎡，从19年至今已上涨3697元/ ㎡，成为西安主城刚需置业的热点版块，在全运会即将到来下，市场热度连续飙升；②特征二：区域客户池基数庞大，上半年 登记人数高达7.8万人，跨梯度式上涨，中签率呈断崖式下跌，区域摇号现象加剧。 2020-2021年上半年港务区商品住宅供求量价走势 港务区意向登记平台推售房源及登记人数 400000 16000 100000 78755 350000 14000 场部 部 300000 市 场 250000 西安 安市 200000 2020年上半年供应39.9万 方，成交37.2方，供求比 1.1 2021年上半年供应56.1万 方，成交62.5方，供求比 0.9 12000 10000 8000 院 西 150000 6000 研究 究院 100000 4000 顾 研 50000 2000 保 保顾 0 0 2020年0210月20年0220月20年0230月20年0240月20年0250月20年0260月20年0270月20年0280月20年0290月20年1200月20年1210月20年1220月21年0210月21年0220月21年0230月21年0240月21年0250月21年06月 80000 60000 40000 20000 0 5976 7474 7411 34956 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 供应套数 登记人数 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 港务区意向登记平台摇号中签率（%) 49.26% 63.37% 39.37% 26.46% 7.28% 0.00% 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价 数据来源：房管局数据、西安市场部统计 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 05 热点区域解读-港务区（项目表现） 品牌房企云集，在售项目热度齐涨均为千人摇，日光盘为常态化 港务区作为西安楼市当下最热门的置业板块，多个品牌房企的集中入驻，主力在售刚需刚改产品，作为主城区的价格洼 地版块，吸附了大量的刚需置业客户，产品主力面积区间集中在143㎡以下，区域内在售项目热度也直线飙升，在售项目均为 千人摇，开盘去化率高达100%，即开即磬，金地玖峯汇以万人摇创区域摇号记录。 待入市项目 类型 登记时间 项目名称 产品类型 面积段（㎡） 推售房源 （套） 意向登记申 销售均价 请 （元/㎡） 在售项目 安市场部 市场部 绿城全运村 招商城市主场 陆港宁海湾 电建泛悦城 中铁卓越城 绿地国港新里城 保顾研究院西 保顾研究院西安 融创望江府 中粮奥体壹号 2020/5/7 高层 90/103/110 342 受市场影响项 目热度上升 招商城市主场 2021/6/10 小高 高层 90-125 820 2020/6/13 高层 洋房 97-195 198 摇号持续火热 华润未来城市 2021/6/11 小高 114-136 196 2021/4/19 中粮奥体壹号 高层 小高 97-130 286 305 3927 2704 3404 6217 13129 14049 12122 14270 14536 金地玖峯汇 华润未来城市 陆港金海岸 融创时代奥城 2021/6/19 融创时代奥城 小高 81-149 590 中冶奥体云璟 摇号火热新盘 2021/6/18 融创望江府 小高 114-198 223 7312 7764 15333 15632 开盘去化率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 2021/6/12 金地玖峯汇 小高 78-143 250 13524 13554 100% 05 热点区域解读-高新 最强产业支撑占据C位，热度聚焦软件新城及CID版块，“高热度、高价格、高去化” ①特征一：上半年供应量同比下降9%，成交量同比上涨24%，最新成交均价20834元/㎡，主力供应主要集中在软件新 城版块和三期CID版块，核心版块开发接近饱和；②特征二：作为主城价值最高版块，购房需求旺盛，占据主城第一梯队，上 半年区域登记人数5.9万方，摇号中签率低至4.56%。 2020-2021年上半年高新区商品住宅供求量价走势 高新区意向登记平台推售房源及登记人数 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 25000 70000 59449 场部 部 2020年上半年供应49.5万 市 场 方，成交44万方，供求比 保顾研究院西安 保顾研究院西安市 1.1 2021年上半年供应45万方， 成交54.48方，供求比0.82 20000 15000 10000 5000 0 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 7709 5222 3997 10421 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 供应套数 登记人数 高新区意向登记平台摇号中签率（%) 2020年0210月20年0220月20年0230月20年0240月20年0250月20年0260月20年0270月20年0280月20年0290月20年1200月20年1210月20年1220月21年0210月21年0220月21年0230月21年0240月21年0250月21年06月 供应面积(㎡) 成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡) 数据来源：房管局数据、西安市场部统计 200.00% 150.00% 157.66% 100.00% 86.72% 104.98% 50.00% 39.26% 0.00% 4.56% 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 05 热点区域解读-高新CID（项目表现） 高价改善盘云集，未来高价地主战场，各项目并驱争先 版块内目前仅有紫薇华发CID中央首府项目在售，新希望锦麟天玺、中海寰宇天下将迎来首推在即，受区域内供应低位影 响，区域内上半年市场热度显著攀升，但版块内待入市高价项目集中分布，未来竞争激烈，将成为改善的主战场。 登记时间 项目名称 产品类型 面积段（㎡） 推售房源 （套） 意向登记申 请 销售均价 （元/㎡） 开盘去化率 场部 部 中海熙峰里（售罄） 保顾研究院西安市 保顾研究院西安市场 新希望锦麟天玺 2020/10/1 高层 小高 97-143 240 2021/1/16 洋房 167 96 紫薇华发CID中 央首府 2021/3/20 高层、小高 97-143 272 3007 2590 12170 18844 20474 18243 2021/6/9 高层 71-132 203 16420 17499 区域已成交土地情况： 排序 1 2 3 开发商 华宇 招商 碧桂园 楼面价 （元/㎡） 11063 12605 15125 占地面积（亩） 119.454 63.414 87.608 用地性质 住宅 住宅 住宅 溢价率 64% 58.29% 58.4% 100% 100% 100% 100% 产品面积 / / / 4 碧桂园 10042 87.988 住宅 58.37% / 中海寰宇天下 紫薇·华发CID中央首府 5 阳光城 13000 64.858 住宅 64.42% / 6 紫薇 12803 53.793 住宅 61.90% / 7 新希望 12612 177.771 住宅 76.46% 137-200㎡ 8 西部机场 10491 37.644 住宅 76.21% / 9 西部机场 10381 27.352 住宅 74.23% / 10 紫薇 8415 58.903 住宅 71.88% 已入市 11 中海 7672 93.696 住宅 52.99% 102-143㎡ 12 紫薇 5148 84.162 商住 25.78% 已入市 05 热点区域解读-西咸新区 西咸量价扶摇而上，五大组团百花齐放 近年来西咸各组团之间出现明显的分化，从产品力、价格实现度、项目表现情况来看，沣东沣西以强产品力、高价格成为 改善置业热点区域，秦汉空港泾河以价格优势承接大量主城外溢。 保顾研究院西安市场部 空港新城 涨幅11-21% 泾河新城 涨幅10-16% 秦汉新城 涨幅-1-12% 咸阳主城区 沣东新城 沣西新城 涨幅16-33% 涨幅8-38% 西安主城区 区域 2019年均价及涨幅 2020年均价及涨幅 2021年均价及涨幅 沣东新城 12626（18%） 16840（33%） 19555（16%） 沣西新城 10724（38%） 11582（8%） 12495（8%） 保顾研究院西安市场部 秦汉新城 空港新城 泾河新城 10874（-12%） 10353（21%） 8965（10%） 10765（-1%） 11522（11%） 10341（15%） 12090（12%） 13096（14%） 11952（16%） 西咸新区各组团对比分析 区域 地价水平 区域均价 市场容量 （亿元） 产品面积段 沣东 高 19473 336 小高：129-194 叠拼洋房：166-248 沣西 高 15919 211 高层：120-166 洋房：165-210 能级划分 一级 秦汉 较高 13690 128 小高：90-130 洋房叠拼：98-192 二级 空港 泾河 一般 一般 12317 12787 62 97 小高：90-127 洋房叠拼：123-171 高层小高：92-125 洋房叠拼：98-117 三级 05 典型热点区域-沣东沣西 产品力强，价格实现度高，已成为大西安主力改善区域 近年来，沣东沣西价格大幅上涨，沣西由18年的5057元/㎡上涨至16436元/㎡，涨幅高达225%，沣东由18年的9004元 /㎡上涨至20830元/㎡，涨幅为131%，且开盘去化率达历年新高。从待入市项目规划来看，沣西沣东将全面进入改善时代。 70.00 2019年 平均开盘去化率 2020年 平均开盘去化率 2021年 平均开盘去化率 25000 待售项目 在售项目 60.00 62% 56% 74% 绿城西安和庐 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 20000 市场部 场部 15000 究院西安 院西安市 创新港内部房源集 研 究 中备案，导半年度 保顾 保顾研 均价过低 10000 5000 科为城熙府 阳光城蔷薇溪谷 中旅名门府 中交长安里 中南上悦城 保利和光尘樾 0.00 0 2018.12018.32018.52018.720182.9018.121019.12019.32019.52019.720192.9019.121020.12020.32020.52020.720202.9020.121021.12021.32021.5 沣东住宅成交面积(万㎡) 沣东成交均价(元/㎡) 沣西住宅成交面积(万㎡) 沣西成交均价(元/㎡) 万科沣华锦鸣 海逸长洲 沣水云间 碧桂园国湖 05 典型热点区域-空港泾河 刚需外溢主要承接区，价格小步上扬 空港、泾河是西安市主要刚需刚改外溢承接区，区域内以刚需刚改项目为主，产品力一般。区域价格涨幅较为稳定，泾河 由18年的7259元/㎡上涨至12800元/㎡，涨幅为75%，空港由18年的8822元/㎡上涨至13700元/㎡，涨幅为55%，从待入市 项目来看，区域仍以刚需刚改为主。 16.00 2020年 平均开盘去化率 2021年 平均开盘去化率 16000 待售项目 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 保顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部 33% 61% 14000 12000 10000 8000 6000 4000 在售项目 龙湖天璞 苏宁云著空港 黄冈学府城 隆基泰和地块 金地翰林艺境 天朗云熙 雅居乐北城雅郡 2.00 2000 悦达玖玺台 0.00 0 2018.8 2018.9 2018.1 2018.11 2018.12 2019.1 2019.2 2019.3 2019.4 2019.5 2019.6 2019.7 2019.8 2019.9 2019.1 2019.11 2019.12 2020.1 2020.2 2020.3 2020.4 2020.5 2020.6 2020.7 2020.8 2020.9 2020.1 2020.11 2020.12 2021.1 2021.2 2021.3 2021.4 2021.5 2021.6 空港住宅成交面积(万㎡) 空港成交均价(元/㎡) 泾河住宅成交面积(万㎡) 泾河成交均价(元/㎡) 商品房市场小结 主城区 西咸新区 近郊区域 l 供求量价：迎供货低潮，成交热度延续， 供需关系失衡。 l 供求量价：供应量拦腰下跌，受主城购房 需求外溢西咸持续火热。 l 供求量价：供应量持平，成交端量价齐涨 l l 区域表现：浐灞稳居成交量榜首，城北、 场部 部 城西、城南供应骤降。 安市 市场 存量及去化周期：商品住宅库存680.5万方， 保顾研究院西 2021年下半年保趋势顾预研判 究院西安 去化周期需7.6个月。 l 区域表现：沣东沣西仍占据半壁江山、泾 河空港价格涨幅出彩。 l 存量及去化周期：商品住宅库存141.92万 方，去化周期3.8个月。 l 区域表现：高陵热度领先，呈供小于求，供 求比0.93 l 库存及去化周期：商品住宅库存157.6万方， 去化周期6.9个月。 今年特征：供应骤降、热度走向高潮、摇号大战激烈、日光盘频出 下半年预判：供需两旺，价格稳中缓涨，精装包模式常态化 保顾研究院西安市02场西部安楼保市表顾现nnn研土商房篇地品企究市房布场市局院特场特征特征西征 安市场部 01 竞争格局-项目排行榜 刚改改善项目成为主流，刚需项目逐渐淡出榜单，主城重夺TOP榜单 • 特征一：TOP10榜单中除绿城春风心语（限价房）、恒大文旅城、招商城市主场外，其余均为刚改、改善项目，刚需项目逐 渐淡出榜单。 • 特征二：主城项目占据榜单绝对主力，上半年榜单中除恒大文旅城、天地源兰樾坊位于西咸外，其余项目均位于主城区。 2020年上半年榜单 成交金额 成交面积 成交套数 成交均价 排名 项目名称 1 2 3 4 5 6 7 8 保顾研究院西安市场部 融创·海逸长洲 苏宁雲著 紫薇·万科大都会 碧桂园云顶 绿城·桂语蘭庭 万科翡翠国宾 恒大文化旅游城 金科博翠天宸 （亿元） 27.30 26.79 25.18 23.29 19.71 17.21 16.96 14.53 （万㎡） 14.45 15.20 21.23 11.28 16.91 8.27 18.19 12.31 （套） 881 1185 2070 607 1496 468 1769 1036 （元/㎡） 18884 17618 11860 20654 11651 20803 9323 11798 9 碧桂园国湖 13.56 7.95 511 17051 10 中海·曲江大城 12.89 7.38 434 17469 2021年上半年榜单 排名 项目名称 成交金额 成交面积 成交套数 成交均价 （亿元） （万㎡） （套） （元/㎡） 保顾研究院西安市场部 1 融创·宸阅和鸣 37.30 50.27 1935 15312 2 保利天悦 34.18 24.36 1156 21286 3 绿城·春风心语 32.61 16.06 2679 12291 4 富力·开远城 29.08 26.53 1169 18794 5 恒大文化旅游城 28.45 15.47 2724 10659 6 旭辉·国宸府 25.96 26.69 1104 18303 7 中海·曲江大城 25.30 14.19 1085 18101 8 天地源·兰樾坊 23.15 13.98 893 19667 9 招商城市主场 22.51 11.77 1527 14008 10 招商臻观府 20.91 16.07 1030 22712 2020年上半年中刚改、改善项目成交占比48% 榜单均价为15711元/㎡ 2021年上半年中刚改、改善项目成交占比79% 榜单均价为17113元/㎡ 备注：数据来源房管局 02 排行榜-房企销售金额 融创蝉联榜首，保利多盘齐发挺进前三，万科首度落榜 • 特征一：融创以123亿总销售额蝉联榜首，万科因在售项目少首度落榜，TOP榜的入门门槛为31亿元，较2020年上半 年有所提升。TOP10全部为品牌房企，本土房企缺失榜单. • 特征二：2021年上半年大西安范围内商品房销售总金额为1535亿元，TOP10榜单销售金额为519亿，市场占有率为 33.8%，同比2020上半年市场集中度下降23%。 保顾研究院西安市场部 大西安2020年上半年销售排行榜（按销售金额） 排名 1 2 3 4 5 6 7 房企名称 万科 融创 碧桂园 绿地 绿城 恒大 华润 成交金额（亿元） 88.0 65.3 60.6 35.4 35.3 33.8 29.4 市场占有率（%） 11.9% 8.8% 8.2% 4.8% 4.8% 4.6% 4.0% 8 苏宁 27.8 3.8% 9 金辉 23.5 3.2% 10 中海 22.1 3.0% 合计 421 56.8% 大西安2021年上半年销售排行榜（按销售金额） 保顾研究院西安市场部 排名 1 2 3 4 5 6 7 房企名称 融创 绿地 保利 招商 金辉 绿城 碧桂园 成交金额（亿元） 123 59 51 46 43 42 37 市场占有率（%） 8.04% 3.84% 3.29% 2.99% 2.82% 2.76% 2.41% 8 中海 36 2.34% 9 恒大 31 2.02% 10 中南置地 31 2.02% 合计 519 33.8% 备注：数据来源为房管局，数据统计范围：主城区+西咸新区+近郊 业态包括住宅、商业、办公、公寓。 02 排行榜-房企拿地排行榜 高科夺得榜首，绿城中铁建位列二三名，TOP榜亩单价成倍增长 • 特征一：高科上半年摘得4宗地，成交金额为66.9亿，夺得榜首，但其中三宗为安置性用地；绿城摘得3宗地，位列第二， 共计290亩，分别位于航天、空港、沣东；中铁建凭借单宗地列第三。 • 特征二：绿城摘得三宗高价地，中铁建以单宗地王挤进前三，2020年上半年TOP10亩单价为729.9万元/亩，2021年上半年 亩单价为1491万元/亩，大幅上涨104%。 2020年上半年增储量（按金额） 保顾研究院西安市场部 排名 房企名称 1 新希望 2 华润置地 3 绿地控股 4 保利发展 5 龙湖集团 6 西安三迪 用地面积 (亩) 177.7 232.0 554.3 290.6 219.9 202.0 成交总价 （亿元） 39.8 36.1 28.7 28.4 23.9 23.5 成交幅数 1 1 6 3 3 2 楼板价 (元/㎡) 11981 6634 2772 5407 5176 7796 7 西安港实业 350.9 23.4 3 3991 8 中国恒大 1045.6 20.4 8 1384 9 高科 118.2 20.1 3 6098 10 华侨城 568.4 17.2 2 2800 合计 3579.8 261.2 亩单价：729.9 2021年上半年增储量（按金额） 保顾研究院西安市场部 排名 房企名称 1 高科 2 绿城 3 中铁建 4 招商 5 万科 6 华润 7 西安羿日 用地面积 (亩) 612.0 290.3 116.8 174.7 403.5 115.1 78.2 成交总价 （亿元） 66.9 53.3 36.7 36.1 25.5 24.2 21.0 成交幅数 4 3 1 2 7 1 1 楼板价 (元/㎡) 6219 11960 23552 13655 3898 12615 17124 8 金茂 71.8 20.8 1 15519 9 高新地产 142.6 18.7 2 7026 10 中天美好 153.4 18.7 1 7309 合计 2158.4 321.9 亩单价：1491 备注：数据来源克而瑞，数据统计范围：主城区+西咸新区+近郊 业态包括涉宅、商办。 03 房企战略布局 主城获地难、成本高，各大房企向外围寻求机会补仓货量 因主城拿地成本攀升，且经过多次调控，土拍规则限制严格、商品房备案难度加码，因此各大开发商逐渐向外围寻求机会， 2021年上半年华润、隆基泰和、正荣、卓越首次跨出西安向西咸进军，万科首次走进郊县进驻蓝田。 占地面积：90.35亩 竞得单位： 隆基泰和 楼面价：8450元/㎡ 占地面积：79.64亩 竞得单位： 正荣 楼面价： 7083元/㎡ 房企名称 场部 部 华润 安市 市场 隆基泰和 院西 西安 正荣 研究 究院 卓越 保顾 保顾研 万科 外拓 进驻区域 沣西 泾河 泾河 泾河 泾河 拿地时间 土地面积（亩） 楼板价（元/㎡） 2021-04-09 2021-04-19 2021-04-06 2021-04-06 2021-04-12 115.08 90.35 79.64 62.82 145.9 12615 8450 7083 7111 5592 占地面积：145.9亩 竞得单位： 万科 楼面价： 5592元/㎡ 占地面积：62.82亩 竞得单位： 卓越 楼面价： 7111元/㎡ 占地面积：115.08亩 竞得单位： 华润 楼面价： 12615元/㎡ 万科 蓝田 2021-03-10 235.6 3178 蓝 田 占地面积：235.6亩 竞得单位： 万科 楼面价： 3178元/㎡ 房企布局小结 竞争格局 竞争排行榜 典型房企布局 l 商品房销售端：TOP10房企市场占有率下 l 主城拿地困难，各大房企向西咸寻求机会， l 上半年刚改改善项目为市场主力，主城占据 绝对主力，榜单均价持续提升，市场向高端 场部 部 化进阶。 降，本土房企缺失榜单。 l 拿地端：品牌房企拿地谨慎，逐渐向外围 扩张。 华润、隆基泰和、正荣、卓越首次跨出西 安向西咸进军，万科首次走进郊县进驻蓝 田。 究院西安市 院西安市场 2021年下半年趋势预判 保顾研 保顾研究 新土拍规则度过“试水期”，房企将拿出针对限价和自持的应对策略，叠加补货焦灼心态，预计 房企拿地热情将在下半年二三轮供地中走高！ PART THREE 保西顾研安究院楼西市安市大场事部 件保顾汇研总究院西安市场部 01 楼市大事件一-浐灞六宗地齐拍，地价即房价！ 主城拿地遭疯抢，浐灞地价跳涨在主城供地稀缺、市场热度高涨的背景下产生 浐灞6宗地齐拍，参拍企业达40家，六宗地总成本共计86.5亿元，楼面价均过万，平均楼面价为16443元/㎡。其中招商 再次力压群芳，以18989元/㎡的楼面价摘得浐灞地王，该地块也是招商在西安摘得的第4宗板块地王；另外三迪也再次出手 浐灞，增加土储。此次地价跳涨主要原因为主城供地稀缺、市场热度高涨等原因，且全国22城集中供地也起到一定助推作用。 上实城开 15104元/㎡ 区位 占地面积 （亩） 容积率 成交楼面单价 (元/平米) 溢价率 （％） 竞得单位 土地用途 招商 部 18989元/㎡ 顾研究院西安市场 研究院西安市场部 中信德 保 保顾 16768元/㎡ 三迪 15755元/㎡ 西安羿日置业 17124元/㎡ 浐灞 80.716 58.255 20.012 76.812 41.71 22.863 29.74 19.461 2.0 2.3-2.5 2.0 2.3-2.5 2.5 1.2-2.5 18989 17124 15104 16774 14919 15755 177% 187% 134% 193% 165% 200% 招商 西安羿日置业 上实城开 中信德 德美 三迪 商住 商住 商住 住宅 住宅 住宅 n 全国集中供地背景：2月底全国22城集中供地政策流出，西安作为当时政策外的城市，对于 提振市场信心具有一定助推作用。 浐灞六宗地 n 西安主城供地稀缺：近两年供地集中在西咸新区及港务区等区域，目前西安市三环以内的土 地块评述 地极其稀缺，主城优质地块遭疯抢现象明显。 德美 14919元/㎡ n 市场热度高涨：2021年春节前后几次意向登记将主城区的热度再次激发，市场热度高涨背景 下也让开发商更加重视主城区的战略布局。 02 楼市大事件二-首宗熔断摇号地成交，央企争相穿“马甲”！ 华润“实力+运气”兼具，采用马甲摘得沣西优质地块，土拍规则加码下央企实力俱显 2021年4月首宗熔断摇号地成交，由华润靠“实力+运气”摘得，熔断摇号的背景则是从源头上遏制地价过快增长，此次 新土拍规则起到了遏制地价的作用。从摇号情况看，华润采用20家马甲摇号，以央企背景的强资金实力极大增加了中签率。而 此次土拍热度高涨主要有主城供地紧缺、西咸不限购、区域规划利好加持、市场向改善进阶等优势，致使房企拿地意向高涨。 蓝光雍锦湾 沣西新城最高地价变化历程 保顾研究院西安市场部 公园大街 科为城熙府 钓台 拿地时间 2018.7 2020.8 2021.4 拿地房企 招商 中旅 华润 楼面价 （元/㎡） 6240 10127 12615 沣西115亩摇号地块房企参拍情况 60 24 25 50 20 20 40 15 30 10 20 10 3 2 1 1 1 1 1 1 1 1 5 10 0 -5 中海 华润 正荣 万科 紫薇 卓越 中冶 中信 中铁建 招商 陕旅 金辉 保利 保证金（亿元） 参拍数量 熔断摇号地块解析 保顾研究院西安市场部 背景分析 熔断机制主要为了遏制地价，虽然此次仍刷新了区域地价，但起 到了从源头上遏制地价的作用，不熔断的情况下地价更会受到各 房企哄抢，抬高楼面价。 国企优势 突出 中海及华润均采用马甲进行摇号，增大中签率，这也印证了在集 中土拍、土拍规则加码背景下，大型房企，尤其是资金实力较强 的国企央企更具竞争优势。 一是西安主城区土地资源紧缺，房企向西咸布局态势明显； 土拍火热 原因分析 二是西咸处于不限购区域，在主城限价严格背景下，沣西区域更 能实现价格突围； 三是地块整体质素较高，规划利好加持，区域改善氛围逐渐凸显， 具备承接改善客户质素。 03 楼市大事件三-土拍规则新玩法，竞自持让房企变房东！ 两宗竞自持地块成交，土地隐性成本增加，利润空间进一步压缩 5月31日，西安迎来“330新政”后首次集中供地，共推出21宗1647亩开发用地。此次集中供地首次出现了”竞自持比 例+竞自持年限“的竞拍条件。最终结果是3宗地流拍，高新72亩地块由金茂以”自持15%+自持10年“摘得，航天109亩地 块由绿城以”自持10%+自持10年“摘得，两宗地均为万元地，竞自持使得土地隐性成本增加，利润空间进一步压缩。 时间 序号 区域 土地性质 宗地名称 用地面积 （亩） 建筑面积 （万㎡） 容积率 土拍结果 楼面价 拿地房企 自持情况 毛坯售价 竞拍条件 5.31 1 2 3 4 5 城北 商住 QJ10-10-256 17.7 3.30 2.8 场部 部 城北 住宅 QJ10-8-491 17.8 3.32 2.8 安市 市场 高新 商住 GX3-37-1 住宅149.3 商服53.3 37.82 2.8 院西 西安 高新 住宅 GX3-33-9 71.8 13.40 2.8 保顾研究 保顾研究院 航天 商住 HT01-5-47-1 109.2 20.39 2.8 流拍 流拍 流拍 竞拍 竞拍 15519 13069 金茂 绿城 / 15%+10年 23741 10%+10年 19658 1、基础自持10%住宅，自持年限10年。 2、达到最高限价后转竞自持比例，从 10%起步，最高比例为50%。 3、达到最高自持比例后转竞自持年限， 从10年开始，最高为70年。 1、基础自持5%住宅，自持年限10年。 2、达到最高限价后转竞自持比例，从 5%起步，最高比例为50%，跳点1%。 3、达到最高自持比例后转竞自持年限， 从10年开始，最高为70年，跳点1年。 n 此次成交的”竞自持“地块均为主城优质地 块，楼面价较高，整盘利润已被压缩。 拿地端 n 自持部分的租金回报率相比销售部分的回现 能力大打折扣，即使仅自持15%，出售10年 租赁权，但租金回报仍然难以覆盖成本。 n 自持年限到期后自持部分应该可按市场价格上市销售，但仍 n 风险点一：租赁期满房屋可销售按照什么价 销售端 会面临一定的去化困难，此类产品建成已有至少10年的时间， 产品设计、居住品质等方面竞争力弱，销售价格可能需按房 客户端 格出售，租赁人是否具有优先购买权或优惠 政策等。 屋年限进行一定比例的折旧，但预计客户的接受度较低，房 n 风险点二：购买客户对自持可能存在一定抗 企只能从品质、价格等层面进行包装后再销售。 性，社区私密性、纯粹性将会受到一定影响。 04 楼市大事件四-13个万人摇项目已诞生，今天你“摇”了吗！ 千人摇已成常态，万人摇不断被刷新，供应紧缩下市场热度高涨 特征一：至今已诞生11个万人摇项目，2021年万人摇数量高达12个，其中山水美树更是创下了西安两万人摇号的历史 新纪录，地价攀升、供应紧缩导向下客户置业恐慌情绪加重。特征二：万人摇项目由低价纯刚需项目向高性价比刚改项目扩 散，以保利天悦等为代表的刚改项目热度高涨，中海曲江大城更是中签率低至0.8%。 近一年西安主城区商品住宅意向登记情况 顺序 1 2 3 4 5 6 7 8 时间 项目名称 区域 是否 精装 产品类型 套数 （套） 面积 （㎡） 价格 （元/㎡） 登记人数 核验 通过人数 中签率 140000 120000 2020.7 紫薇东进 城北 毛坯 高层 部 2021.2 山水美树 航天 毛坯 洋房 场 部 2021.3 安市 市场 2021.3 院西 西安 2021.3 高科麓湾 浐灞 毛坯 紫薇华发CID 中央首府 高新三期 精装 保利天悦 高新 精装 高层 高层 高层 究 院 2021.5 高科麓湾 浐灞 毛坯 高层 顾研 研究 2021.5 中海曲江大城 曲江 毛坯 小高叠拼 保 保顾 2021.6 中海曲江大城 曲江 毛坯 小高叠拼 440 40-125 424 109-330 528 104-156 272 97-143 926 134-228 248 106-135 102 110-325 245 127-356 10215 15368 12320 18242 21001 12083 18714 19295 14778 23791 12811 12170 15030 15233 13334 16234 11019 18596 10373 11292 12999 13368 11846 15133 3.0% 1.8% 4.1% 2.2% 6.2% 1.6% 0.8% 1.5% 100000 80000 60000 40000 20000 0 2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年92月020年102月020年112月020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月 推售房源 登记人数 中签率 50% 40% 30% 20% 10% 0% 9 2021.6 紫薇华发CID 中央首府 高新三期 精装 高层 203 71-132 17499 16420 14830 1.2% 10 2021.6 金地玖峯汇 港务区 精装 高层 250 78-143 13554 13524 12376 1.8% 11 2021.6 中海曲江大城 曲江 毛坯 洋房叠拼 162 85-327 20338 17938 16895 0.9% 12 2021.7 大华锦绣前城 航天城 毛坯 高层 124 94-123 12367 14557 12246 0.9% 13 2021.7 中海寰宇天下 高新三期 简装 高层小高 1090 102-286 19948 10742 9276 10% 西安万人摇项目分布图 05 楼市大事件五-精装包集中亮相，楼市刮起买“包”风！ 限价背景下市场新玩法，多项目叠加精装包销售，以客户自愿购买方式为主 融创云潮府项目是西安首个以毛坯叠加精装包形式销售的项目，精装包分为2800元/㎡和3500元/㎡两个装标，客户自行 选购，首开选装率为29%。继融创云潮府后再次出现了四个叠加精装包的项目，除客户自愿购买方式外，还出现了新的限制 条件，翠景台选择“自装修”需满足三大条件：施工单位与开发商签协议、施工在规定时间内完成、接受政府统一验收。 开盘日期 区域 项目名称 物业类型 新推/ 续推 推货量 （套） 主力面积（㎡） 销售价格 （元/㎡） 精装包价格 （元/㎡） 去化套数 （套） 精装包去化率 部 2021/6/13 浐灞 融创云潮府 高层 首开 240 168-254 17405 西安市场 安市场部 区域 项目名称 物业类型 公示价格 （元/㎡） 是否精装 究院 院西 航天 绿城紫薇公馆 高层洋房 14902 毛坯 保顾研 保顾研究 长安 翠景台 高层洋房 14506 毛坯 精装包价格 （元/㎡） 高层2000 洋房2400 2370 精装包销售条件 客户自愿购买 客户自愿购买，但自行装修需要 满足三大条件：①施工单位与开 发商签协议；②施工在规定时间 180㎡为2800 253㎡为3500 购买精装包成交单价优 240 惠200元/㎡ 西安首个 精装包项目 开盘当天去化率29% 融创云潮府 内完成；③接受政府统一验收。 优选包：高层 高新 中海寰宇天下 高层小高 高层18990 小高20075 精装 2000、小高2200 尊享包：高层 2500、小高3000 客户自愿购买 翠景台 （待定） 航天 融创揽月府 小高叠拼 小高18149 叠拼30700 精装 2000左右（叠拼） 客户自愿购买 中海寰宇天下 融创揽月府 绿城紫薇公馆 06 楼市大事件六-高价地迎来入市兑现，“博弈”无果低预期高热度 严格限价背景下高价地价格得以公示，利润空间缩小 万元地在2020-2021年集中爆发，截至目前共成交34宗万元地，除华宇锦绣长安、招商臻观府去年入市外，2021年6月 多宗高价地迎来入市兑现期，房企因高价地价格备案与政府“博弈”落下帷幕，软件新城、高新三期等板块的高价地集中进 行价格公示，在严格限价背景下高价地的价格虽未达预期，但价格仍与项目价值相匹配，利润空间缩小。 区域 项目名称 物业类型 产品面积（㎡） 楼面价（元/㎡） 公示价格 （元/㎡） 是否精装 高新软件 新城 保顾研究院西安市场部 高新天谷雅舍 高层 191-320 隆基泰和云玺领峯 高层、洋房 高层134-194 洋房166-195 天地源云水天镜 高层 166-193 中海寰宇天下 高层、小高 高层102-116 小高105-143 12543 11449 9704 7672 保顾研究院西安市场部 27478 28635 20593 20075 精装 精装 精装 精装 隆基泰和云玺领峯 高新天谷雅舍 天地源云水天镜 新希望锦麟天玺 高新三期 新希望锦麟天玺 高层、洋房 127-201 11981 25537 精装 中海寰宇天下 融创揽月府 航天 融创揽月府 小高、叠拼 小高166-174 叠拼200-231 注：楼面价数据来源于克而瑞，价格数据来源于公示网站 11789 小高18179 叠拼28593 精装 楼市大事件小结 土拍端 万人摇 精装包 高价地 入市 保顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部 楼市风起云涌，一方面土拍端热度攀升、土拍规则加码、供应紧缩背景下倒逼市场热度高涨，万人摇不 断刷新；另一方面受限价影响，高价地终于得以入市，房企叠加精装包销售保利润！ PART FOUR 保下顾研半究院年西市安市场场走部 势保顾研究院西安市场部 01 未来走势预测-政策端 上半年新房涨幅得控制、二手房价冒尖，下半年政府抓手仍偏紧控房价 上半年，监管部门就房地产市场密集发声，要求严格落实“房住不炒”的方针政策，全国30余城市陆续出台或升级调控 政策，调控更加频繁，手段更为全面。西安作为全国重点关注城市，回顾上半年房价接连上涨，地王频现，市场焦灼，在全国， 3月30日深夜紧急发布西安史上最严新政，在政府抓手下，近两个月环比涨幅有所收窄。 2017/1/1 2017/6/28 2017/9/22 2018/6/24 2019/6/20 2021/3/30 西安出台” 仅限再购 一套”的 安市场部 市场部 限购政策 出台“提高 首付”限购 政策。4.18 之后购买获 得产权后两 年可交易。 2017/4/18 出台“4.18 前购房”5 年内禁售， 外地人须满 2年社保购 房。 究院西 院西安 30 新房价格涨幅走势 研 究 25 保顾 顾研 20 保 15 限购升级 “本地户 籍禁买第3 套房，外 地户籍禁 买第2套“ 2017/9/13 商品住房价格实行 价格公示制度，对 符合价格申报要求 的商品住房“一套 一标”销售价格在 西安市物价局官网 上进行公示 2018年5月25日 2018年3月30日要求房 新出让土地的商 源紧缺时摇号；选房摇 品住房项目以不 号优先保障刚需家庭； 低于宗地住宅建 房管局建立统一的商品 筑面积5%的比例， 住宅意向登记平台；二 实物配建租赁型 手房由“满二满五”放 保障房 2018/5/25开至“满二满三” 2019 年1 月全 装修 成品 交房 限购升级，本市 居民落户满一年 或交纳满12月社 保方可购房；外 市居民交纳社保 满5年方可购房； 2019/1 临潼纳入限购范 围 首付调整加 码，二套住 房比例上调， 未结清商贷 上调至6成以 上；包含加 强预售、资 金管理、加 强房价调控 ①须落户满一年，且 在本市连续缴纳12个 月社保或个税；②新 房网签备案满5年方可 上市交易，二手房取 得房产证满5年方可上 市交易。③将“刚需 家庭”无住房转让记 录的年限要求调整为 购房前48个月。 2020/12/1 7 5月新房环比上涨0.5%，30个 6 城市涨幅超西安，二手住宅价 5 格环比涨幅位居全国第二 4 3 10 2 5 1 0 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 2017年 数据来源：70城房价指数 2018年 同比（%） 2019年 环比（%） 2020年 2021年 01 未来走势预测-政策端 整体调控基调维持，不断完善闭环或将推出“打补丁”政策 首次明确提出限房价、按季度供地 2021/3/30：①全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上；②每年按季度 集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行 为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍；③全市商品住宅、 开 发 端 共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品 质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。 市场部 展望2021下半年场部 交房即交证时代开启，作为选择性条款 西安 安市 2021/4/22：4月30号，西安市自然规划局公布《新建商品房“交房即交证” 院 西 工作方案（试行）》。方案明确自2021年5月1号起，取得商品房预售许可证的 研究 究院 开发商，应大力推行“交房即交证”工作，另外，开发商还须在购房合同中增加 顾 研 “交房即交证”作为选择性条款。 保 保顾 迎来首次集中供地挂牌，明确“限房价+竞地价+竞住宅自持“规则 n 银行信贷额度紧张加剧，信贷政策有望持续趋严 n 短期维持现有政策保证平稳过渡，后续将进一步 落实细则及监督执行层面 n 为鼓励房企参与自持租赁住房建设，或将出台相 关政策补贴含有自持租赁地块的开发成本 不对项目做强制精装交付要求，纯新盘入市，精装包登场 2021/5/31：西安土地挂牌市场迎来首次集中供地，其中对地块的毛坯销售均 价做了限制，落实了2021年3月30日发布的楼市新政，本次集中供地首次采用 “限房价+竞地价+竞住宅自持”的方式出让土地。在此之后，开发商多个备案 项目多以毛坯出现，以毛坯/简装价格备案+自选精装包形式进行销售。 02 未来走势预测-土地市场 溢价率有效控制、住宅自持为主城获地必选，开发成本增大下众多房企将转移战场至外围 回顾上半年西安供地范围内实际供应量同比下降7.6%，成交量同比下降34.3%，从历年土地市场走势来看，下半年将增 大土地供应量，冲刺年度计划目标，新规则下，土拍热度将有效降温，首次集中土地成交后，竞住宅自持成为主城获地必备选 项，将有更多的房企从观望态度转变为参与竞拍。 2016-2021年西安计划住宅用地量（亩） 供应端： 25000 20000 21700 安市场部 市场部 15000 13021 12600 11892 13381 院西 西安 10000 以年度增长20%估算 16077 13398 研究 究院 5000 保顾 顾研 0 保 0 1-6月实际供应 完成全年23% 喜迎全运会城市基建大力建设，财政压力居高不下， 下半年在集中出让下加大土地供应量。 成交端： 土拍新玩法下，土地溢价率将得到控制，土拍热度持 续降温，住宅自持成为各家房企获地必备条件。 房企端： 利好资金实力较强企业，已有运营较为成熟的长租公 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 寓品牌的房企更具优势，西安市范围内拿地成本增大， 2021年1-6月涉宅用地实际供应3728亩，同比下降7.6%； 中小型房企将被迫布局咸阳、郊县等外围板块。 2021年1-6月涉宅用地实际成交2521亩，同比下降34.3% 数据来源：克而瑞数据统计，西安市发布供地范围含主城区+郊县 03 未来走势预测-新房市场 楼市进入成本倒推价格时代，新盘集中入市缓解市场燃眉之急，置业门槛无形拔升 回顾上半年，购房需求大加上市场供应不足，新房热度上升到了一个前所未有的阶段。下半年一大批纯新盘将迎来入市， 购房需求持续释放，市场热度有望持续火热，房价持续飙红。随新盘逐渐入市，可有效引导主城热门区域供需平衡，但摇号难、 一房难求现象仍将维持，西咸不同组团热度将分化，市场格局重塑。 楼市下半年发展 院西安市场部 西安市场部 供应端 顾研究 研究院 n 已拍高价土地迎来集中入市 保 保顾 n 刚改改善产品成为供货主力 成交端 n 主城去化率持续走高，容量稳增 n 西咸热点版块高去化，市场容量扩增 价格端 n 房价指数均价维稳，毛坯/简装备案成趋势 n 开启精装包自选时代，主城置业门槛再拔 自2019年高价地频出后，受到备 主城持续呈供不应求态势，市场热度有望 在全国调控严峻背景下，西安房价指数将严厉考 案价格限制影响，均未入市，预计 持续，整体去化率走高，日光盘频现；大 核，政府抓手趋严，高价备案难以突破，面临年 下半年迎来集中入市期，从成交区 量购房需求将被迫外溢至西咸版块，随区 度考核业绩，多房企将妥协备案价格，采用低价 域来看，高新热度最高。 域利好不断兑现，热度将再增。 备案+精装包形式回笼资金，将成为主城常态现象。 04 未来走势预测-二手房市场 房价连涨3个月直逼全国涨幅第二，下半年将合理引导二手房理性交易稳市场预期 由于央行年初出台的房贷“两道红线”政策，对银行房地产贷款占比和个人房贷占比都做了具体规定，几乎所有银行涉房信贷 开始受到了严格约束，楼市信贷年中全面收紧，全国多地出现二手房贷收紧甚至停贷，西安二手房已连续三个环比上涨，且5 月份涨幅位于全国第二！ 近一年西安二手住宅环比走势图（%） 1.20% 1.00% 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% -0.20% 保顾研究院西安市场部 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 -0.40% 南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧 的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房 保顾研究院西安市场部 贷业务，而西安330新政也明确提出逐步规范二手房信息发布行为。 n 70城房价数据显示，2021年5月西安二手房住宅价格环比上涨 1%，同比上涨7.4%，二手房涨幅位列全国第二！ 西安 下半年市场 走势研判 研究院西安市场部 究院西安市场部 n 新土拍规则度过“试水期”，房 顾 展望下半年 研 企将拿出针对限价和自持的应对 保 保顾 策略，叠加补货焦灼心态，预计 u 限价抓手放松可能性较小，政策端 或将补进行补丁；住宅自持成为主 城常见现象，土拍热度得以降温； 房企拿地热情将在下半年二三轮 格局重组 一大批新盘迎来供货潮，同时加剧 供地中走高！ 成本增大 了市场竞争激烈程度，精装包成为 常态化，市场热度难褪 保顾研究院西安市场部 保顾研究院西安市场部