2021上半年 南京房地产市场简报 POLY INVESTMENT CONSULTANCY 2021年7月 目录 Contents 01 宏观行业&全国市场研判 03 土地市场分析 大势环境与全国市场走势研判 政策异动 · 土地市场概览 · 各区土地出让动 态 · 宅地成交与住宅成交供求关系 02 南京宏观基本面 宏观经济环境 · 重点城建项目 04 房地产市场分析 市场环境 · 新房市场 · 二手房市场 · 公寓 市场 · 商业市场 · 办公市场 05 下半年市场预判 市场走向 · 客户心态 PART ONE 大势环境与全国市场走势研判 01 宏观经济环境——国外形势 全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势 在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑 下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会 议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。 图：主要经济体GDP增速走势（%） 国家/区 域 中国 美国 英国 欧元区 2019 （全年） 6.1 2.2 1.3 1.3 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 -6.8 3.2 4.9 6.5 0.32 -9.03 -2.85 -2.39 保利投顾研究院 -2.08 -0.3 -21.46 -14.8 -8.48 -4.1 -7.34 -4.1 18.3 0.41 -6.06 -1.3 资料来源：保利投顾研究院整理 最新当月CPI 美国：5 英国：2.1 欧元区：2 中国：1.3 图：主要经济体CPI同比增速走势（%） CPI涨幅显著 国家 美国 土耳其 巴西 俄罗斯 加拿大 保利投顾研究院 央行操作 预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零 区间提升至0.5-0.75% 3月基准利率上调2% 3月上调75BP至2.75% 3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5% 宣布缩减资产购买计划 01 宏观经济环境——国内环境 主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释放 国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5 月增速回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资 维持高景气，成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。 固投 社零 出口 2020-12 9 5 18 2021-02 -13 -13 155 2021-03 0 34 31 保利投顾研究院 2021-04 -9 18 32 2021-05 -20 12 28 上半年专项债发行速度偏慢 影响基建增速回落明显 保利投顾研究院 资料来源：保利投顾研究院整理 01 宏观经济环境——财政环境 财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速 去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低 于正常年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低 于往年水平。预计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。 保利投顾研究院 资料来源：保利投顾研究院整理 2019年1-5月 2020年1-5月 2021年1-5月 累计8600亿元 累计2.05万亿元 累计5726亿元 保利投顾研究院 发行进度40% 发行进度57% 发行进度16% 01 宏观经济环境——货币金融环境 M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化 前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币 政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较为温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧 特征显著、居民端信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。 货币相对宽松 宽货币 央行累计降准150bp、降息5bp 中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法 全面降准 50bp 降息10bp 货币政策更 加灵活适度 保利投顾研究院 M2增速达双位数 带动新增融资规模扩大 货币宽松 利率走低 宽财政 宽信用 定向降准50bp 降息20bp 保持流动性合理 充裕 创新工具宽信用 稳货币 未提降息降准 更加灵活适度 精准导向 以稳为主 货币边际收紧 刘鹤：更加灵活适度 保持政策稳定 易纲：明年GDP增速 回升后，宏观杠杆率 将会更稳一些 回归正常化 紧信用、稳货币 央行：稳健的货币政策要灵 活精准、保持流动性合理充 裕、保持宏观杠杆率基本稳 定，增强经济发展韧性 前5月新增社融 17万亿 保利投顾研究院 货币稳中边际收紧 利率爬升 前5月新增社融 14万亿 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境——中央基调 重申“房住不炒”基调，资金、楼市监管延续，保障性住房和旧改关注度提升 2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保 障性租赁住房和共有产权住房供给，深圳、上海等多城陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防 止以学区房名义炒作房价”。预计行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。 图：中央相关会议对房地产的表述 2020Q1 稳预期 • 3月两会未提及 • 4月政治局重提“房住不炒” 2020Q2-Q3 • 资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“三道 保利投顾研究院 资金、楼市 监管并行 红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化 • 楼市端：7月中央座谈会表示紧绷这根弦，12月 政治局会议重提促进房地产市场平稳健康发展， 经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题 2021上半年 重申“房住不炒” 联动机制 集中供地 信贷整治 • 1月提出住房与土地、金融联动机制 • 2月实行22城宅地“两集中” • 3月两会重申“房住不炒”，首次关 注大城市住房难；同月启动全面排 查违规信贷资金 住房保障 • 4月政治局会议首次点名“学区房” 学区房 • 5月住建部召开保障性租赁住房专项 座谈会 图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作 与保障性租赁住房相关的政策 城市 具体内容 深圳 波，，上成海都，，南长京春，等宁增加供应，包括加强专项租金补助、公布年度供应计划等 北京，州上，海西，安南等京，郑加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加强资格审核等 保利投顾研究院 石家庄，东莞等 完善公租房准入条件，包括申请、保障、流程等细项 合肥，威远等 扩大公租房保障范围，降低申请门槛 与学区房相关的调控 城市 具体内容 北京、门上、海泉、州西等安、厦规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传 合肥 学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一 个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位 宁波 建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实 验小学等9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境——城市调控 今年以来调控呈现范围广、多维度等特征，资金、价格监管为调控过热城市主要发力点 今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始打 补丁，封堵此前需求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求 端进行调控，主要从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。 2020上半年 支持房企、刺激需求 7-9月 热点城市补丁升级 保利投顾研究院 10-12月 有松有紧 2021年上半年 调控维度多、频次高 保利投顾研究院 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征一：严查违规信贷资金持续扩围强化，房贷利率进入上升通道，银行额度持续紧张 与上一轮信贷调控不同，本轮主针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度持续 加强，深圳、广州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化。全国居民房贷利率持续走高，当前多城银行额 度受限，部分银行停止新房、二手房房贷业务，下半年居民端信贷将持续受限，对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。 图：违规信贷资金监管的历程 图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势 存量 自查 增量 严打 全面 排查 • 2020.04-09 深圳银行业自查房抵贷违规流入楼市 • 2021.01-03 北上广深专项检查，银保监核查组进驻银行；杭州、 南京、成都等热点城市陆续加入核查范围 保利投顾研究院 • 2021.03 北上广深通报核查情况，出台相关要求严控增量 • 2021.03 北上广深、杭州、西安等严查首付款来源 • 2021.03 各银保监局、地方住建部及央行分支机构联合开展经营 用途贷款违规流入房地产问题专项排查，包括①加强借款人资质核 查、信贷需求审核等；②加强贷中贷后、机构管理等 排查机制：深圳建立房地产信贷政策执行及资金流向季度排查机制 严查首付款：深圳需查近一年银行流水单，广州半年内转入资金需 核实为合理收入所得，上海首付款不得为非直系亲属、贷款等途径 借款，杭州拒贷首付流水及收入证明不匹配者 范围不断扩大、监管力度持续加强 资料来源：保利投顾研究院整理 5.61% 保利投顾研究院5.33% 图：2021年3-5月一线城市首套利率情况（%） +9BP +11BP +5BP 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征二：一手限价影响持续深化，二手价格机制逐步建立，或成为新一轮楼市调控的重要工具 全国热点城市限价逐步收紧，整体操作空间缩小、新房价格走稳，其中上海、深圳等限价最严；广州、成都等限价较严，保 有一定政策空间，但房企普遍规范销售；西安、武汉等限价程度中等，湖州等部分城市捆绑车位突破限价。价格调控蔓延至 二手市场，深圳首发“二手房指导价”，后续东莞、宁波、成都等跟随，后续要关注具体看落地执行，尤其是银行贷款层面。 图：全国主要典型城市限价程度/特征 限价 强度 普遍特征 典型城市 政策内容 执行表现 保利投顾研究院 强 • • • 土拍限房价 上海 多环节限价（毛坯、 精装、车位等） 深圳 续推不涨或控涨幅 杭州，南京 土拍限房价，原则上一年内续 销项目不涨 价格不得超上一年周边新房网 签价；涨价需满一年；限精装 土拍限房价，限毛坯，限精装 板块最高价不能突破，新取证 价格持平 价格稳定，封堵捆绑高价精装 价格平稳 • 土拍限房价 较强 • 多环节限价（毛坯、 精装等） • 保留一定政策空间 成都 广州 合肥 南通 土拍限房价，限精装，限涨幅 未禁止叠加精装包、捆绑车位 等，但目前无房企突破 加强价格管控，全年涨幅不超 整体价格持平，部分项目精装 过5%，不得“双合同” 改毛坯，客户趋于观望 土拍限房价，限精装 价格持平 调控压力大 宁波 土拍限房价，限精装，限车位 可用精装升级包突破 • 局部土拍限房价 中 • 多环节限价（毛坯、 精装等） • 价格存在突破空间 西安 武汉 长沙 湖州 土拍限房价 备案毛坯价，叠加精装包 限毛坯，限精装 整体平稳 部分区域价格上限有所提升 热点区域土拍限房价，续推不 涨，限毛坯，限精装 加推不涨价，可捆绑车位突破 重庆 新房价格年度涨幅不超过5% 价格温和上涨 弱 • 备案价限价，参考 周边市场价格 东莞 新房参考周边同类报价，加推 涨价间隔需1年、涨幅最高5% 价格平稳 资料来源：保利投顾研究院整理 图：二手价格调控机制发展历程 多城陆续建立二手房成交参考价格发布机制 2月 深圳首发，建立二手价格参考机制 推行二手住宅成交价格参考机制；挂牌价不得高于指导价 保利投顾研究院 3月 东莞跟随建立，无锡、成都、西安等发文表态 东莞发布公示了典型镇街133个二手楼盘指导价，西安等 表示逐步建立价格参考机制，规范房源信息发布 4月 宁波跟随建立，南京表态 宁波市六区试行同步匹配所在小区同类房源近6个月的网 签价格；南京将建立二手房指导价制度，逐月公布指导价 5月 成都跟随建立 价格机制每半年更新一次，已公布201个项目的参考价普 遍低于市场价 深圳后续政策影响：银行按指导价进行放款，一般指导价低于 实际挂牌及成交价，银行放款少、买家购房门槛上升；目前二手市场 出现明显降温，各二手项目指导价和挂牌价的差异会比较大，政策对 投资客影响较大，会尽快止损卖掉，出现部分降价卖房的行为。 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征三：房企传统融资渠道维持收紧，转向非标融资、助推土拍热度，当前监管逐渐渗透非标类融资 在“三道红线”、银行“两道红线”强压下，房企融资环境维持收紧态势，整体发债总量稳中有降。传统融资渠道陆续关闸， 资金面偏紧态势持续，部分房企资金压力较大；转向加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道资金需求前 置、表外融资渠道规模提升，因此首轮土拍整体热度较高。5月份大批量涉房类ABS项目被终止，监管逐渐渗透非标类融资。 图：房企发债总量（亿元） 图：中基协收紧对资管计划投资购房尾款的备案 银行“两道红线” 房企“三道红线” 保利投顾研究院 政策 细则 • 不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款 投资规模，到期后不得展期 • 开展专项抽查工作 购房 尾款 政策 细则 保利投顾研究院 • 开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案。当购房人已支付首付款， 银行已受理按揭款申请后，剩余部分的购房款即购房尾款 • 产品期限一般为6-12个月，是一种新型的盘活资产流动性的方式 图：传中基协要求暂停房地产供应链非标业务 • 传中基协要求暂停房地产供应链非标业务，主要是基金子公司的产品。 供应链ABS等标准化产品暂时不受影响，但目前发行难度较大。 供应 链非 标 • 以施工单位、材料供应商对开发商的应收账款融资为例，由于融资主 体（指转让应收账款的施工单位、材料供应商）为非房主体，因此先 前的这类融资基本都按非涉房的融资进行定性 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征四：宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，土拍高热下多城加码调控 宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计特大城市、大城市供应规模将提升，土地“非公开交易”空间 缩小，对于房企资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。首轮两集中整体热度表现较高，多城出台土拍加码政策，涉 及土拍规则调整、限马甲、控风险、限房价等，土拍隐性成本提升，预计市场热度或将趋稳。 图：宅地“两集中”的主要内容与影响 22城启动宅地“两集中” ①编制实施宅地供应计划；②做好信息公开；③组织集中挂牌、集中出让；④ 加强监测监管和考核评价 地 方 政 府 保利投顾研究院 对政府和开发房企均为考验 1. 稳定供地预期，要求制定供地计划并强化执行 2. 划定供应下限，供应有望提升，如上海、广州、深圳、成都等 3. 完善保障类别供地，大城市的租赁用地供应有望增加 4. 供应节奏趋稳、结构趋于合理， “饥饿营销” 、“先次后好” 等模式将受到挑战 5. 土拍信息透明度提升，“非公开交易”空间缩小 房 1. 资金实力要求提升，参与门槛较高，前期资金占用量大 企 2. 运营要求提升，考验“拿地-开发-拿地”的节奏和周转效率 3. 研判重要性提升，需在不同城市间投资的决策判断及资金铺排 图：上半年典型城市土地调控的内容 政策类别 城市 具体内容 土拍规则 调整 限马甲 控风险 控密度 限房价 西安、徐州、嘉兴等 主动加入宅地集中供应 郑州，成都等 成都 采取灵活的竞价措施，包括“限地价+竞自持 /竞配建”或熔断后摇号等 保利投顾研究院 南京，合肥，绍兴 南昌，南京，东莞等 湖州 成都 南京，重庆 上海 成都，西安等 “摇号地”新增提高预售条件，增设“定品 质”要求等 土拍限马甲 严禁非自有资金购地，穿透审查购地资金 限制“三道红线” 均踩等房企参与竞拍 设定宅地容积率下限 完善房价地价联动机制，实行限价竞价 “限房价、定品质、竞地价” 宁波，广州黄埔&南 沙，南昌等 土拍限房价启动/扩围 衢州开化，义乌等 考虑采用限房价、带方案等出让方式 湖州 将建立房价地价联动机制 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境——长效机制 特征五：财税改革加速推进，土地出让金划转税务部门征收，房地产税或由试点城市先试先行 土地出让金和房地产税改革加速推进。2021年7月起上海等7省市将试点土地出让金划转税务部门征收，将管理地方对土地 财政依赖度，改变政府供地逻辑，倒逼政府增加土地供应、丰富多业态住房。中央多次表态推进房地产税改革试点工作，5 月专项工作座谈会召开，或意味着房地产税改革试点的工作方案已经形成，目前有专家建议深圳、海南先行试点。 图：土地出让金划转税务部门征收的主要内容 试点省市 上海、浙江、安徽、青岛、云南、河北、内蒙古 征收主体变更：由国土部门变更为税务部门 保利投顾研究院 政策内容 收入管理维持不变：依照现行政策，全额纳入地方政府性基金预 算管理，缴入地方国库，支出通过地方政府性基金预算安排 图：上游长效机制构建 市场上游尝试发力，以理顺土地出让、资金管理等运行逻辑 增加地方财政透明度 • 解决土地出让金漏缴、虚增等问题，减少违规返还的发生 地 方 政 增加土地供应，丰富多业态住房 • 对地方财税收支更明确，引导地方政府按中央要求，增加供应 量，扩大保障性住房、旧改的投入 府 推进房地产税试点 • 扩充税源，减少土地依赖 资料来源：保利投顾研究院整理 图：2021年以来中央关于房地产税的表态 上半年中央多次表态推进房地产税改革试点工作 3月13日 “十四五”规划正式发布，其中提到，要“推进房地产税 聚 焦 立 法 层 面 聚 焦 试 点 层 4月7日 5月6日 5月11日 保利投顾研究院 立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。 财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示，积极稳 妥推进房地产税立法和改革。 财政部部长刘昆提及积极稳妥推进房地产税立法和改革。 财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取相 关部门及专家学者对房地产税改革试点工作的意见，或意 面 味着房地产税改革试点的工作方案已经形成 影响：房地产税有望在部分城市开展试点，全国政治中心的北京、房价上涨压 力较大的深圳、贸易改革前沿的海南等或成为试点城市。 总结 宏观行业 外 全球经济恢复进程分化 围 通胀下政策或将退出逐步宽松 国 主要经济指标现回落 内 但不改向好势头 货币金融政策 灵活精准、流动性合理充 + 裕，将逐渐回归正常化 财政政策 后置特征明显，下半年基 建投资有望回升 调控大年、保持三稳 筑牢房地产是经济发展的“压舱石” 延续维稳基调，过热城市调控将紧随 信贷、价格为调控手段核心点 行业站位 高景气延续 经济稳步运行主要支撑 行业政策 银行/房企/政府供给侧调控 税制改革风声再起 03 全国市场走势——全国特征 房地产维持高景气，销售投资增长延续韧性 2021年上半年房地产投资和销售整体维持增长态势，目前增速逐步回落，主要由于去年基数较低，一季度同比涨幅较大。 其中房地产开发投资稳健增长；新开工基本持平19年水平、有所收缩，主要受两集中影响开发节奏后移影响，下季度有望 回升；销售数据在调控和信贷收紧下，维持较高增长，预计三季度趋于平稳。 图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%） 开发投资额：18.3%，较2019年同期增长：18% 新开工面积：9.1%，较2019年同期增长：-6% 保利投顾研究院 住宅销售面积：39%，较2019年同期增长： 23% 2021-05 图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%） 时间 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 3月 18% 8% 10% -12% 63% 4月 8% 5% 18% -3% 35% 5月 13% 23% 4% 16% 20% 保利投顾研究院 资料来源：保利投顾研究院整理 03 全国市场走势——分线特征 楼市热度延续，一线引领高热调控后回落，二线成交动能较强，三四线相对平稳 全国楼市整体延续去年年底热度，今年年初成交维持相对高位，“小阳春”如期而至、供应提升带动成交放量，“五一”节 后供需现回落。分线看，一线热度高企，触发调控后较去年下半年回落明显；市场热度轮动至二线，供应充足下维持成交放 量；三四线城市表现相对欠缺，处于轮动末端，成交增速低位平稳运行。 图：30城分线月度商品房成交面积及同比变化（万㎡；%） 2017年月均 一线：259万㎡ 二线：806万㎡ 三四线：450万㎡ 保利投顾研究院 2018年月均 一线：252万㎡ 二线：733万㎡ 三四线：451万㎡ 2019年月均 一线：281万㎡ 二线：732万㎡ 三四线：487万㎡ 2020年下半年月均 2021年1-5月月均 一线：424万㎡ 一线：363万㎡ 二线：784万㎡ 二线：789万㎡ 三四线：566万㎡ 三四线：465万㎡ 保利投顾研究院 备注：30大中城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东 莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴、佛山。 数据来源：wind，保利投顾研究院整理 03 全国市场走势——分区特征 华东领跑、内部热度轮动，华南稳中微降，华中改善明显，华北、西部表现平稳 年初华东、华南热度高位延续，率先触发调控，调控效果逐步显现，华东核心城市需求强劲、热度轮动至三四线；华南广深 稳中微降，5月受疫情影响增速下降，内部热度表现分化；华北整体平稳，核心城市受土拍热度带动；华中疫后市场改善明 显，当前增速位列前位；西部核心城市热度年后持续攀升后回落，当前表现平稳；东北市场整体疲软。 保利投顾研究院 表：分区域成交累计同比及市场特征 区域 与2019年 同期同比 典型 城市 与2019年 同期同比 较2020年 下半年 月均变化 主要特征 上海 13% 87% 市场热度最高，核心城市需求保持强劲、 华东 42% 杭州 90% 160% 调控加码下，轮动范围扩大，热度向三 南京 148% 135% 四线城市传导，调控跟随 华南 华北 西部 华中 22% 30% 16% 13% 保利投顾研究院 广州 深圳 东莞 北京 青岛 成都 重庆 武汉 66% 58% 17% 30% 31% 24% 3% 44% 83% 94% 51% 84% 84% 100% 121% 83% 核心城市调控后分化，广州稳中微降， 深圳新房表现平稳、二手低迷，临广临 深板块外溢持续势能不足，回流核心 市场整体平稳，北京、青岛土拍带动热 度有所提升，石家庄量价齐稳 核心城市热度延续，成都、重庆成交维 持高位，西安热度向近郊外溢 核心城市改善明显，武汉供需两旺，长 长沙 -10% 55% 沙热度提升，郑州结构性回暖 大连 20% 东北 0% 长春 -24% 85% 70% 市场整体疲软，客户持续观望 备注：较2020年下半年月均变化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均 资料来源：保利投顾研究院整理 03 全国市场走势——土地市场 多城宅地供应多增下，土拍热度结构性分化加剧，华东、西部核心城市表现亮眼 上半年多城供地量较去年均表现提速，在两集中下各城热度表现有所差异。长春、长沙供地上涨明显（超1500万㎡），热 度表现平稳，南京、重庆、杭州等城供地有所上涨，优质地块带动城市热度提升；苏州、广州供地量（超1000万㎡）等城 创近年来新高，土拍热度分化；郑州和青岛供地量则相较于往年有所收缩，土拍表现较为平淡。 图： 两集中首批宅地成交结构情况（宗） 上涨明显 合理波动 收缩明显 整体热度高 冷热不均 保利投顾研究院 资料来源：保利投顾研究院整理 保利投顾研究院 城市 流拍/终止挂牌宗数 沈阳 3 福州 3 长沙 3 广州 6 天津 13 长春 10 青岛 1 济南 6 03 全国市场走势——土地市场 地价涨幅过快、叠加土拍规则调整抬升房企拿地成本，房企投资利润持续收窄 上半年多城地价呈现上升态势，推高房企拿地成本，与2020年平均成交楼面价相比，热度城市如无锡、重庆平均地价水平 涨幅显著，多个热点城市地货比均在0.6以上。同时，随着土拍出让规则的调整加码，加码预售条件、提高保证金比例、竞 配建、竞自持、竞品质等繁杂条件的实施进一步抬升企业拿地的隐性成本，房企利润空间持续收窄。 图：2018-2021上半年两集中22城成交土地均价走势 保利投顾研究院 城市 北京 杭州 南京 宁波 苏州 广州 合肥 郑州 长沙 重庆 表： 典型城市首轮集中供地细则一览 严格程度 主要内容 • 设定地价上限、引入房屋销售价格指导机制 • 综合运用竞政府共有产权份额、竞建人才公租房、竞建高品质住宅、 套内7090等出让方式 • 延续以往“限地价+限房价+竞地价+竞自持”规则 保利投顾研究院 • “限地价+限房价+摇号” • 摇号确定的地块，预售需完成住宅部分投资额的50% • 竞买保证金比例由20%提升至30-50% • 新增“竞自持”竞拍规则 • 将限房价区域扩大至市六区 • 部分地块实行现房销售 • “中止价+一次性报价+近均价者得”，通过提高起拍价、调低中止价 方式将溢价率控制在15%以内 • 严格限制房价 • “限地价+竞配建+摇号”，溢价率大多限定为45% • “竞地价+竞自持+摇号”，并严禁马甲参拍 • “限地价+竞自持”，熔断点为首次达到起始价130% • 首次出现“双限+竞自持+摇号”地块（部分地块） • 首次提出配建第四代高品质建筑要求 • 土地款支付条件与溢价率挂钩 资料来源：保利投顾研究院整理 04 全国市场走势——后市展望 行业韧性延续、核心城市虹吸辐射，周边城市承接外溢推动楼市向好，关注都市圈结构性机会 在楼市峰值时代延续下，更加关注存量的结构。人口流向价值高地为全国大趋势，一二线城市的房地产市场预期热度仍将延 续，核心城市的辐射力日益加强，将带动周边城市的发展。在人口不断涌入下，都市圈内部楼市需求旺盛，如广佛人口增量 828万；深莞惠增量超千万，其中佛惠泉年成交面积均超千万㎡，规模反超核心城市。 保利投顾研究院 城市 七普人口 七普增量 人口相对 增量 广佛 2818 828 42% 广州 1868 598 47% 佛山 950 230 深莞惠 深圳 3407 1756 1089 720 东莞 1047 225 32% 47% 70% 27% 惠州 604 144 厦漳泉 1900 253 厦门 516 163 31% 15% 46% 漳州 505 24 5% 泉州 878 65 8% 资料来源：保利投顾研究院整理 时间 1.28 表：全国典型城市群/经济圈发展提速 省份/城市 具体内容 福州及周边 突出福州市龙头带动作用，发挥相关城市比较优势，强化项目 支撑，促进城市功能互补 5.19 武汉及周边 深入推进武汉城市圈同城化，完善轨道交通1小时通勤圈 6.17 6.24 6.21 6.23 保利投顾研究院 杭州、嘉兴 致力于产业协同、互联互通 构建“一带两轴，相向融合”的同城发展格局 上海、江苏、 到2025年基本建成轨道上的长三角，轨道交通总里程达到2.2 浙江、安徽 万公里以上 成都、重庆 到2025年基本建成“轨道上的双城经济圈”，轨道交通总规 模达到1万公里以上 湖北、湖南、 三省科技部门将建立合作机制，推进区域创新联动，加强技术 江西 协同攻关 6.23 福州及周边 以基础设施、产业与创新、公共服务等领域协同为重点，推动 福州与周边城市协调联动，同城化管理 都市圈以同城化为导向，致力于建设1小时通勤圈 减缓核心大城市问题，进一步推动周边城市协同发展 04 全国市场走势——后市展望 市场热度高景气延续；一线稳步放量、二三线表现分化，华东、华南核心引领、中西部核心向好 上半年全国看房热度处于高景气，下半年将在高位区间持续周期性波动。一线城市整体预期以稳为主，在调控高压下稳步放 量，；当前热度轮动至二线、有望持续，且城市间表现分化；基本面较强、环核心一二线的三四线城市，需求得以支撑；华 东、华南调控叠加疫情走低，三季度或将稳步回升；中西部核心预期向好、华北有望改善，东北维持低位运行。 图：全国看房热度指数 小阳春 热度提升明显 保利投顾研究院 基本持平去年四季度水平 看房热度较高 图：2019年以来分区周度盘均来访变化（组） 保利投顾研究院 资料来源：保利投顾研究院整理 04 全国市场走势——后市展望 限价回归加剧区域分化，需求外溢下近郊表现理想，投资带动明显的区域，客户观望趋浓 限价政策回归加剧城市内部分化。热点一二线城市中心区域房价重新被压制、一二手倒挂增加，取证受限、房企入市意愿降 低等加剧供应不足，市场持续火热，部分需求外溢至基本面较好的近郊，叠加土拍热度、进一步影响楼市，如合肥、西安、 成都等。投资带动明显的城市或区域，涨价预期收窄，客户趋于观望，如东莞、南通、广州南沙等。 外围区域需 求支撑度有 限，面临向 下调整压力 图：限价回归加剧城市内部分化 保利投顾研究院 远郊区 近郊区 基本面较好近郊区 承接部分外溢需求 中心区 一二线中心区房价 重新被压制，一二 手倒挂增加，供应 不足下持续火热 资料来源：保利投顾研究院整理 图：上半年全国主要城市表现 限价程度 城市 整体表现 强 上海 中心区：高价项目取证放缓，结构性供应不足，改善客户趋于观望 外围：整体供应平稳，近郊去化理想，部分客户流向次级区域 南京 整体供应稳，房企捂盘现象较少，客户预期平稳 较强 广州 合肥 成都 南通 西安 保利投顾研究院 市区：天河等高价项目备案困难，加剧供应不足 外围：部分高价项目延期开盘、精装改毛坯，预计南沙第二批土拍限 房价，客户趋于观望 市区：整体供应不足，主要由于前期土地出让不足、限价严格 近郊：去年下半年回暖，刚需客户积极参与热点项目摇号 市区：供应放缓，预售取证要同时搭配高低价项目，市场热度高 近郊：热点板块项目热度高 涨价预期收窄，开发商预期有所平抑，近郊有所降温 市区：土拍限房价，房价趋于平稳 近郊：西咸新区土拍火热，热度传导至楼市，部分项目涨价 中 长沙 最高限价提高区域市场热度平稳，客户信心有所增强 南昌 热点板块热度维持，刚需板块以价换量促成交，客户对价格敏感 绍兴 各盘首开备案价小幅上调，开盘去化表现一般 弱 东莞 房企表现“惜售”，五一推新有所降低，客户观望为主 04 全国市场走势——后市展望 楼地市关联传导度较高，楼市分化格局在土拍影响下将延续 土地热度轮动至新房市场表现明显，首轮土拍后杭州、重庆等城市热度传导楼市带动客户预期向好。城市间分化态势延续， 从目前已出让二轮的土拍情况来看，长春土拍热度较此前回落，厦门二轮出让地块多位于岛外，50%地块溢价率超20%，热 度维持高位。展望下半年，二、三批次土地陆续出让，需密切关注土拍调控加码预期下，土拍热度及对楼市的变化。 表： 典型城市首轮集中供地后楼市表现 城 市 楼市反应 杭州 厦门 北京 长沙 全市热度提升：市区钱塘区丰收湖板块部分业主反价涨价，新房项目来访热 保利投顾研究院 度提升；近郊萧山项目触发限售；远郊临安部分新盘捆绑车位销售等 全市多盘对外输出周内涨价口径，部分项目折扣回收，涨幅2%-7%， 主流涨幅为2%-3% 近郊部分项目价格上调，通州上调盛世天玺部分楼栋价格；昌平奥森one奥 海明月收紧折扣，金辰府涨价3-4%；大兴区融创公园一号土拍前有涨价 客户信心增强，多项目借土拍限价创新高宣传自身性价比，来访小幅上升 重庆 多个项目去化提升、当天收回全部折扣且价格有调涨，部分项目出现捂盘惜 售的现象，大户型日均去化较此前提升 资料来源：保利投顾研究院整理 表： 典型城市首二轮集中供地成交和预计挂牌地块情况 城市 土地指标 第一轮 第二轮 土拍特征 长春 厦门 城市 北京 广州 杭州 无锡 供地规模 溢价率 溢价成交 底价成交 815 3.30% 16% 75% 1226 ↑ 0.40% ↓ 7% 93% 供应量提升，热度有所下降， 无触顶地块，流拍和底价是成 交占比提升，溢价下降 保利投顾研究院 供地规模 溢价率 触顶成交 底价成交 53 29.37 60% 0% 141 ↑ 25.40% 9% 0% 供应量提升，热度维持高位， 仅一块湖里区地块位于岛内， 触顶成交，其余地块均为岛外 地块，50%地块溢价率超过 20% 区域 主城 近郊 主城 远郊 建面规模（万㎡） 51 101 144 90 土拍特征 地块素质略有降低部分主城地块关注度高 位置多在5-6环间近郊地块 供地素质提升显著，核心区的地块多 主城 93 近郊 250 以近远郊地块为主 远郊 237 主城 140 近郊 50 主城地块居多，地块素质佳 总结 下半年市场 走势研判 居民房贷额度将维持紧缩， 年内难有明显改善，影响客 户需求释放及房企资金回笼， 理解政策执行层面城市具体 差异，把握对实际成交的抑 制情况以及客户心态变化 展望下半年 核心引领 结构深化 限价预计维持高压，各城执行层 面亦有不同，注意政策执行层面 城市具体差异，对供应端、及不 同区域项目和客户心态影响 理解两集中对楼市预期的传导， 以及对市场节奏变化的影响 PART TWO 南京城市基本面 南京城市GDP总量全国第十，增速名列前茅 房地产开发投资增速5.2%，财政收入合理增 保利投顾研究院 长，居民财富水平较高，省内第二 “七普”人口931万，全省第二，十年增长 131万 全市构建产业集群，形成15个高新园区 重点投资发展392个重点项目，2021年计划 保利投顾研究院 投资超2418亿元 扬子江大道、油坊桥互通等三条交通要道通 车，提升城市通达水平 城市地铁、城际轨道同步建设，多板块受益 01 经济指标： （1）GDP-整体：GDP总量全国第十，省内第二，增速高于头部及同档位城市 2020年南京GDP总量14817.95亿元，全国位列第10，也是自改革开放以来首次跻身全国GDP十强；省内排名第二，仅次于苏州； GDP增速4.6%，在全国头部及同级别城市中名列前茅。 表： 2020年GDP总量全国TOP10 排名 城市 GDP总量 (亿元) GDP增速 人均GDP (万元) 1 上海 38701 1.70% 15.94 2 北京 36103 1.20% 16.76 3 4 5 6 7 8 9 10 保利投顾研究院 深圳 广州 重庆 苏州 成都 杭州 武汉 南京 28000 25019 25003 20171 17717 16106 15616 14818 3.10% 2.70% 3.90% 3.40% 4.00% 3.90% -4.70% 4.60% 20.59 16.35 8.00 18.76 8.46 15.55 13.93 17.42 保利投顾研究院 备注：人均GDP按照常住人口计算。 数据来源：统计局，保顾南京市场部整理，下同 01 经济指标： （2）GDP-各区：江宁区GDP总量领先，江北新区直管区增速最快 2020年南京主城多区GDP破千亿，增速约8%，江宁区及江北新区经济发展水平遥遥领先，其中江宁区在绿色智能汽车产业、智能电网 产业等带动下，GDP超2500余亿元，居各区之首；国家级新区江北新区GDP突破2100亿元，增幅最高达16.82%； 人均GDP方面，主城多区人均GDP超15万元，其中建邺、栖霞、雨花台三区均超20万元，浦口区人均GDP增速最为明显，高达140%， 较2019年实现了翻番。 保利投顾研究院 备注：人均GDP按照常住人口计算。 数据来源：统计局，保顾南京市场部整理，下同 保利投顾研究院 01 经济指标： （3）投资：固投、房投增速与新一线城市基本持平 2020年南京固定资产投资增速为6.6%，与杭州、苏州等新一线城市基本持平，较一线城市有一定差距； 2020年南京房地产开发投资2631.40亿元，比上年增长5.2%，其中，住宅投资1862.72亿元，增长7.3%。 保利投顾研究院6.6% 5.2% 资料来源：统计局，保顾南京市场部整理 6715亿元 保利投顾研究院 01 经济指标： （4）财政收入保持合理增长，税收占比增加；三产占比结构微调 2020年南京一般公共预算收入为1637.7亿元，对比长三角核心城市与上海差距较大，低于苏州、杭州超2000亿元的水平，增速3.7%； 其中，税收收入1395.56亿元、增长1.6%，税比85.2%； 近十年来，南京第一产业、第二产业占比逐年递减，第三产业占比逐年递增；2020年三次产业结构调整为2.0:35.2:62.8。 保利投顾研究院 1637.7 资料来源：统计局，财政局，保顾南京市场部整理 2.7% 2.6% 保利投顾研究院 2.6% 2.5% 2.4% 2.3% 2.2% 2.1% 2.1% 2.0% 01 经济指标： （5）财富水平：居民财富水平较高，省内第二；居民资金杠杆率较高并持续攀升 2020年南京城镇居民人均可支配收入67553元，排名长三角第4、全省第2；增长4.9%，在沪杭及全省范围内排名第一； 南京居民资金杠杆率较高，已连续五年超过100%，并仍在继续攀升。 4.9% 6保7553 利投顾研究院 备注：人均存贷款按照常住人口计算。 资料来源：统计局，保顾南京市场部整理 保利投顾研究院 02 人口指标： （1）常住人口：南京人口931万，位于全省第二；落户增量较大，能吸引并留住人才 根据全国第七次全国人口普查结果，南京人口931.47万，排名全省第二，占比10.99%，较“六普”人口增长131万，增长率16.38%， 年平均增长率为1.53%； 南京11个行政区中，人口超过100万人的区有2个，在100万人至90万人之间的区有3个，在90万人至50万人的区4个，人口少于50万人 的区有2个。其中人口居前五位的区合计人口占全市人口比重为64.12%。 表：“七普”江苏各市常住人口数量排行 排名 城市 人口数量 （万人） 占比 / 全省 8474.80 100% 1 苏州 1274.83 15.04% 2 3 4 5 6 7 8 9 10 保利投顾研究院 南京 徐州 南通 无锡 盐城 常州 宿迁 连云港 扬州 931.47 908.38 772.66 746.21 670.96 527.81 498.62 459.94 455.98 10.99% 10.72% 9.12% 8.81% 7.92% 6.23% 5.88% 5.43% 5.38% 11 淮安 455.62 5.38% 12 泰州 451.28 5.32% 13 镇江 321.04 3.79% 表：“七普”南京各区常住人口数量排行 排名 行政区 人口数量 （万人） 占比 / 全市 9314685 100% 1 江宁 1926117 20.68% 保利投顾研究院 2 浦口 1171603 12.58% 3 栖霞 987835 10.61% 4 六合 946563 10.16% 5 鼓楼 940387 10.10% 6 秦淮 740809 7.95% 7 雨花台 608780 6.54% 8 玄武 537825 5.77% 9 建邺 534257 5.74% 10 溧水 491336 5.27% 11 高淳 429173 4.61% 资料来源：统计局，保顾南京市场部整理 03 产业指标： （1）产业优化：全市构建产业集群，形成15个高新园区 南京推进主导产业优化升级，打造4大先进制造业、4大现代服务业，培育1批未来产业，重点打造人工智能、集成电路、新能源汽车等 产业地标； 整合设立15个高新园区，包括2个国家级经开区、1个国家级高新区。 主导产业体系 主导产业 新型电子信息产业 4 大先进制造业 绿色智能汽车 高端智能装备 保利投顾研究院 4 大现代服务业 培育 1 批未来产业 生物医药与节能环保新材料 软件和信息服务业 金融和科技服务产业 文旅健康产业 现代物流与高端商务商贸产业 加快布局人工智能、未来网络、增材制造与前 沿新材料、生命健康、新金融、新零售等 代表企业 中电熊猫、江苏瑞中数据 南京汽车集团 六合高新区 南京高新区 栖霞高新区 高精传动、南京机电 南京经开区 保利投顾研究院 先声药业、奥赛康药业 南瑞、三宝科技 南京资金投资、长江金融 亚东建设、宏图地产 南京禄口现代物流、南京港 / 鼓楼高新区 徐庄高新区 南京新城 浦口高新区 高新区 雨花台 麒麟科创园 白下高新园 高新区 江宁高新园 江宁经开区 溧水高新区 高淳高新区 资料来源：保顾南京市场部整理 03 产业指标： （2）重点项目：392个经济社会发展重大项目，江宁、江北新区、栖霞等区域先行 结合规划导向和重点产业项目布局，2021年将重点投资发展392个重点项目，总投资超1.5万亿元，2021年计划投资2418.39亿元。 江宁区、江北新区、栖霞区、溧水区等作为重中之重，将大力发展产业。随着产业与人才的逐步聚集，将加快形成新的经济增长点，利 好经济社会持续发展。 表：2021年南京重大产业项目 科创项目 先进制造业 现代服务业 基础设施与社会民生项目 区域 （59个） 技术创 创新载 新型电子 新平台 体建设 信息产业 绿色智 能汽车 产业 （110个） （125个） 现代农 （77个） 高端智能 装备产业 生物医药与 制造业 软件和 节能环保 载体及 信息服 新材料产业 其他 务产业 金融和 科技服 务产业 文旅健 康产业 现代物流与 高端商务 商贸产业 服载其务体他业及（业1项个目）交基通础及设市施政 能源及生态 环保设施 保障性住房 （含公共租 赁房） 社会 民生 前期项目 （20个） 鼓楼 1 3 5 1 1 2 江北新区 9 2 1 13 8 3 1 7 8 9 8 3 江宁 9 1 4 1 18 6 6 4 1 5 6 5 8 1 5 9 院 建邺 2 1 4 3 8 1 3 3 2 究 院 栖霞 4 1 5 2 6 4 1 1 3 8 2 4 1 4 4 2 研 究 秦淮 4 5 5 4 1 2 玄武 1 4 1 4 1 顾 研 雨花台 4 2 4 3 3 2 1 2 投 顾 浦口 3 2 1 2 1 1 2 2 六合 2 1 1 3 1 2 2 1 4 利 投 溧水 1 2 6 6 5 1 3 7 3 1 4 2 保 利 高淳 1 1 2 1 1 1 2 1 4 保 代表项目 华能数 字能源 创新港 中国东 部农业 科技创 新港 南京中兴 5G通讯 设备 LG 锂电池 云彩时代 大型工业 储能 天易生物制 药研发生产 龙潭 产业园 腾讯华 东云计 算基地 南京江 北新金 融中心 华侨城 欢乐 海岸 金地商置苏 鲁区域总部 北京经 开•南 京产业 园、 高淳现 六合区龙袍 高淳区固城 代农业新城“四新”湖退圩还湖 产业园 建设 工程 孟北保障房 南京 农业 大学 江北 校区 白云电气 智慧科技 园 资料来源：南京市人民政府官网，保顾南京市场部整理 04 重点城建： （1）三条交通要道通车，提升城市通达水平 2021年上半年，南京312国道绕越公路至仙隐北路段改扩建工程主线、扬子江大道、宁马高速油坊桥互通三个城市交通要道通车；和燕 路等过江通道持续建设；城市地铁、城际轨道同步建设，其中宁句城际、2号线西延都将于年底通车。 扬子江大道 扬子江大道快速化改造工程2021年6月底完成通车。 该工程北起扬子江隧道南接地点，南至河西大街， 全长约7.07公里，主线设计时速80公里。除地铁区 段外，全程没有红绿灯，实现自过江后至河西大街 快速化通行。 保利投顾研究院 312国道 312国道南京绕越公路至仙隐北路段改扩建工程主 线于6月30日通车。 该项目东起南京绕越高速公路栖霞互通，向西沿既 有312国道改扩建，沿线途经南象山风景区、仙林 高铁站和栖霞商务区，止于仙隐北路交叉处。路线 总长7.345Km。7月份开始，将全面展开连接周边 保利投顾研究院 油坊桥互通 南京最大立交——宁马高速油坊桥互通于2021年6 月底正式通车。 油坊桥互通拥有17条匝道，是宁马高速改扩建工程 的三处节点之一，和绕城公路、江心洲长江大桥 （长江五桥）一起，形成跨江快速环线，促进南京 城市路网的辅道建设，预计2021年12月底项目全 拥江发展。 部竣工。 04 重点城建： （2）轨交建设提速，多板块受益 2021年，南京续建宁句城际、5号线、7号线等轨道交通线路，其中宁句城际、2号线西延都将于年底通车；新建3号线三期、11号线一 期工程，增加市域轨道交通线网密度；力争开建宁扬、宁马、宁滁城际轨道交通工程，加快打造“轨道上的都市圈”。 表：2020全国城市轨道交通排行榜Top10 排名 城市 地铁里程数 （公里） 运营线路条数 运营车站数 1 上海 772 19 459 2 3 4 5 6 7 8 保利投顾研究院 北京 704 22 407 成都 518 12 332 广州 507 14 267 深圳 412 10 284 南京 378 10 174 重庆 372 10 216 武汉 356 9 240 9 杭州 306 7 187 10 西安 244 8 166 排行榜资料来源：地铁通官网，数据截止2021年1月31日，保顾南京市场部整理 表：2021南京在建重要轨道交通线路 序号 线路 途径区域 预计通车时间 1 2 3 4 保利投顾研究院 2号线西延线 建邺区 S6号线（宁句城际） 栖霞区、江宁区、句容市 S8号线（宁天城际） 南延线 浦口区 7号线 栖霞区、鼓楼区、建邺区、 雨花台区 2021 2021 2021 2022 5 5号线 鼓楼区、秦淮区、江宁区 2023 PART THREE 南京土地市场 宅地实现“两集中”，现行政策通过差别 全年成交量预计远高于往年同期，主城宅地 现行政策给予中小型房企相对 化设置出让条件、提高触顶最高限价地块 占比提升明显，秦淮、雨花、栖霞为主城供 公平的拿地机会，准新进房企 预售条件、限制马甲等手段对市场热度实 销主力，江北市场中心由核心区转移至其周 数量持续上升。 现了有效控制。 研究院 究院 据悉，南京正酝酿出台土拍新政，新政涉 顾 研 及设置竞买条件、审查摇号资格、提高住 利投 投顾 宅设计品质、加强落实供后监管等多个方 保 保利 面，具体细则尚待官宣。 边国际健康城、城南新中心板块，全市成交 价及溢价率受政策调控整体健康平稳。 “两集中”使市场进一步升温，宅地大面积 触顶，在可控的范围内竞争充分。 强者愈强，头部房企资金、成 本优势得到充分体现。 房企抱团取暖以抵御踏空风险， 联合开发将成为今后市场主流 形态。 01 土拍政策 宅地实现“两集中”，调控持续加码 4月9日，南京市规划和自然资源局发布《南京市2021年度住宅用地供应计划》，明确了2021年计划出让商品住宅用地710公顷。对照年 度计划，尚未供应的619公顷商品住宅用地，按照4月、7月和10月三个批次集中公告，其中4月计划供应52幅约225公顷，7月计划供应 47幅约242公顷，10月计划供应32幅约152公顷。 同时发布的《宁出第04号出让公告》则明确了首批计划供应的52幅涉宅地块具体信息及相对应的出让条件，根据公告描述，除提高了触 顶最高限价地块预售条件，整体出让规则较前期“限房价、竞地价”无较大变更。 南京宅地“两集中”前后土拍政策变化 限价情况 竞买房企资质 要求 保证金 竞得人确定及 附属条件 竞买条件 “两集中”前 保利投顾研究院 按“限房价、竞地价”方式出让，最高销售单价不得超过售价均价的 110%(装修价格另行核定) 报名涉宅地块企业应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定） 涉宅地块保证金比例为出让起始价的20%-80%，热点区域不低于50%； 涉宅地块保证金及后续购地资金须为竞买人自有资金； 当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停 止竞价，改为现场摇号确定竞得人 同一竞买人及同一集团成员企业不得竞得（含联合竞得）两块及以上的住 宅（商住）用地，也不得同时报名竞买（含联合竞买）同一幅住宅（商住） 用地 “两集中”后 保利投顾研究院 按“限房价、竞地价”方式出让，最高销售单价不得超过售价均价的110% （装修价格另行核定）。 部分涉宅地块报名企业应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定） 差别化设条置件出让 保证金比例为出让起始价的20%-50%；涉宅地块保证金及后续购地资金 须为竞买人自有资金； 当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停 止竞价，改为现场摇号确定竞得人。 当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售 提价高地触块顶预最售高条限件 条件由原先完成住宅部分投资额的25%提高至50%。 同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一幅 地块 限制马甲 资料来源：保顾南京市场部整理，下同 02 土地市场概览 成交量远高于往年同期，主城宅地供应占比提升明显，成交价及溢价率受政策调控整体健康平稳 2021上半年南京宅地成交量远高于往年同期，根据南京市2021年度住宅用地供应计划，下半年宅地供应量将高于上半年，预计全年宅地 成交量创新高，主城宅地供应占比近年来提升明显； 价格方面，受宅地“双限”政策影响，全市宅地成交价及溢价率维持在合理区间，整体健康平稳，但随着意向进驻房企激增，偏远板块如 板桥、岱山、江宁滨江竞争较前期升温明显。 105% 62% 保利投顾研究院 58% 31% 29% 6% 7% 12% 16% 9% 17% 保利投顾研究院 溢价率 备注：建筑面积为所有涉宅用地整体建面，主城为玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台；近郊为浦口、江宁；远郊为六合、溧水、高淳 数据来源：保顾南京市场部整理，下同 03 各区土地出让动态 （1）成交量：主城秦淮、雨花着重发力，江北市场重心转移，远郊整体供应减少 主城：主城区域以秦淮大校场、雨花两桥、河西南岸为主力板块，新房市场炙手可热的新玄武板块收官涉宅地块G24被招商夺得； 近郊：江北区域的市场重心则由核心区向其周边的国际健康城及城南新中心板块转移，江北核心区全年涉宅地块仅4幅； 远郊：远郊三区整体供应减少，溧水依旧领跑远郊三区，且整体地块质素优异，高淳则量价齐降。 图：2021年1-6月南京涉宅用地成交主力区域 六合区 保利投顾研究院 城南新中心国际健康城 浦口区 鼓楼区 栖霞区 玄武区 大秦淮校区 场 保利投顾研究院 建邺区 河西南岸雨花两台区桥 江宁区 溧水区 溧水 高淳区 03 各区土地出让动态 （2）成交价：“两集中”使市场进一步升温，宅地大面积触顶，在可控的范围内竞争充分 主城：秦淮大校场作为主城供应主力，价格站稳C位，雨花全新板块人居森林示范区起点颇高，首秀表现不俗； 近郊：分化依旧存在，但受准新进房企激增，以及各房企“两集中”前后应激性反应，部分板块如汤山、江宁滨江热度较前期提升明显； 远郊：溧水高质量宅地集中供应受热捧，高淳宅地国资托底。 保利投顾研究院 保利投顾研究院触顶增多，整体 控制较好 04 全市毛坯限价格局及各板块地王 全市毛坯限价格局稳定，大校场首位度凸显，雨花人居森林示范区起点颇高，江北核心区涨幅领跑， 520土拍诞生多幅板块地王 六合：19900/18000 鼓楼滨江：39000/45000 六合：奥体建设G59（10309） 中央门：鼓悦蘭园（26393） 葛塘：19420/20000 燕子矶：32000/35000 高新：通宇林景博园（19561） 燕子矶：公园世纪（23800） 核心区：35000/35000 新尧新城：25800/30000 核心区：和光锦棠府（23556） 尧化门：栖霞鲁能公馆（20171） 江浦：28000/30000 栖霞山：24500/26500 江浦：金辉白马云著（23235） 龙潭：悦东府（8478） 桥林：20000/20000 汤泉：19300/暂无 六合区 迈皋桥：32907/35000 新玄武：43555/45000 桥北：中建国熙公馆（23083） 河西北：长江华府（38463） 六合区 迈皋桥：江苏富园G42（26724） 新玄武：星河天赋（30006） 江心洲：40783/53000 栖霞区 仙林湖：33800/35000 河西南：44440/56000 鼓楼区 汇通路：28500/32000 赛虹桥：41000/44000 浦口区 玄武区 光华路：44900/45000 雨花人居森林：33000/暂无 雨花滨江：25000/暂无 中央科创生活区： 31000/30000 板桥新城：23815/24000 岱山新城：30000/33000 雨花核心区：38500/34000 铁心桥：38500/35500 江宁滨江：17340/20000 保利投顾研究院 秦淮区 建邺区 雨花台区 江宁区 溧水区 马群：31000/27800 麒麟：26000/30000 汤山：18000/23000 大校场：45000/48000 淳化：24300/24000 方山大学城：27195/30000 湖熟：16900/18000 上秦淮：32800/33000 禄口：17000/20000 谷里：18500/22000 溧水：14850/6800-19200 百家湖：34000/30000 高淳：13940/8000-17800 正方新城：24200/23000 江心洲：璞境（35274） 栖霞区 仙林湖：半山云邸（27142） 河西南：葛洲坝南京中国府 （45213） 浦口区 鼓楼区 玄武区 紫东核心区：誉峰苑（20069） 城东：金科G29（37022） 河西中：海玥花园（42561） 秦淮区 建邺区 城中：栖霞建设G17（39199） 保利投顾研究院 雨花人居森林：华侨城G41 （25313） 赛虹桥：上海铁路G68(25646） 板桥：中冶G35（16233） 河西南岸：万科G36（23117） 软件谷：大名城·紫金九号 （29093） 两桥：华发G33（28519） 江宁滨江：蓝光G08（11351） 雨花台区 江宁区 溧水区 汤山：汤山玉兰公馆（14171） 南部新城：保利G28（37137） 青龙山新城：融侨观澜（19476） 方山大学城：联发翡翠方山 （22344） 东山：上元府（23883） 上秦淮：芳原（21309） 禄口：恒大林溪郡（13095） 谷里：德信烟岚云庄（11558） 溧水：北大资源颐和翡翠府 （9222） 正方新城：龙光G44（13348） 高淳：融创中南御园（8379） 高淳区 图：南京各板块毛坯房限价/新房均价（单位：元/㎡） 高淳区 图：南京各板块最高地价（单位：元/㎡） 05 宅地成交与住宅成交供求关系 中长期供求关系健康，主力供销区域机会与竞争共存 近五年涉宅用地成交建面与商品住宅成交面积比1.28:1，市场中长期供求关系健康。 2021年上半年，南京涉宅土地成交建面935万方，商品住宅成交面积770万方，略显供大于求。其中作为供销主力的江宁及浦口区，近一 年累计涉宅地块成交建面与住宅成交面积比分别为1.24、1.14，区域内机会点及竞争压力共存。 保利投顾研究院 保利投顾研究院 06 下半年宅地供应计划 主城秦淮、雨花、栖霞供应充足，江宁供应较上半年增加，远郊六合、高淳供应增幅明显 主城：大校场及其周边主城城东板块仍将为供应端主力，雨花板桥、栖霞栖霞山、仙林湖亦有充足供应； 近郊：江北区域的市场重心为国际健康城板块，江宁供应量占比较上半年有所增加，各板块均有涉及； 远郊：远郊六合、高淳供应增幅明显，区域库存将持续上行，新房去化压力增大。 行政区 秦淮 鼓楼 建邺 雨花 栖霞 子板块 城中 城东 大校场 鼓楼滨江 小市 江心洲 小行 板桥 两桥 软件谷 新玄武 栖霞山 紫东核心区 仙林湖 燕子矶 兴智新城 马群 麒麟 南京主城下半年各板块挂地情况 地块数量 总用地面积（万㎡） 其中住宅面积（万㎡） 1 0.89 0.22 2 11.25 9.05 3 13.41 8.91 1 2.65 1.8 保利投顾研究院 1 4.8 2 4.29 2 5.73 4 38.13 1 3 1 1.93 1 2.21 2 6.44 1 4.73 3 29.08 4.19 4.29 5.11 36.77 1.75 1.7 2.21 6.44 4.16 23.25 2 9.1 9.1 2 7.78 7.78 1 8.96 8.96 1 4.46 4.46 容积率 3.5 1.3-2.7 3.5 2.2 2.75 1.8-2.5 2.9-3.5 2.2-2.5 3.5 1.2 1.8 1.7-1.8 1.8 1.8-2.6 2.8-3 2.5 1.9 1.1 行政区 江北新区 江宁 浦口 六合 溧水 高淳 子板块 南京近远郊下半年各板块挂地情况 地块数量 总用地面积（万㎡） 其中住宅面积（万㎡） 核心区 2 13.09 13.09 国际健康城 5 26.84 24.32 桥北 1 2.79 2.79 葛塘 1 2.4 2.4 汇通路 1 2.81 2.81 保利投顾研究院 方山大学城 1 上秦淮 2 东山 1 谷里 1 翠屏山 2 禄口 1 方山大学城 2 麒麟 1 上坊 1 汤山 3 6.4 13.88 3.18 2.18 6.79 3.82 10.91 2.78 7.05 19.7 6.4 13.88 3.18 2.18 6.36 3.82 10.91 1.5 5.8 19.7 正方新城 1 1.3 1.3 桥林 1 13.1 7.67 汤泉 1 14.78 7.26 六合 8 63.08 48.19 溧水 4 22.3 22.3 高淳 8 57.31 49.22 容积率 2.4 1.2-2.4 2.8 1.2 2.8 2.1 1.2-2 2.7 1.2 1.2-3 1.4 1.3-2.1 1.6 2.7 2 3 1.2 1.2/1.0 1.2-2.5 1.0-2.2 1.2-2.2 PART FOUR 南京房地产市场 处于“双限”模式下重新构建的市场逻辑 上半年量价齐涨，供销比首度逆转 与住宅火爆形成对比，去库存 政府操盘更加灵活，不断研究房地产长效 半年成交金额近2400亿，超2019年度水平 为长期态势 发展机制 究院 院 上半年政策以“打补丁”为主，不断填补 研 究 政策漏洞 保利投顾 保利投顾研 信贷环境趋严，额度收紧、利率上浮 多板块提高首付，刚需上车门槛提升 买范围进一步边缘化 热度火爆，仅核心区超7.2万人次参与摇号 二手市场整体坚挺，涨幅逊于新房 市场监管加强，未来产品分类 及客群更加明晰 01南京房地产大环境 （1）周期：2016.9开启调控，2019下半年政策松动，2020年中全方位收紧，市场逻辑重新构建 大政策：南京市2016年9月重启调控，限购、限贷先行，2017年陆续跟进限售、限价、限签，多点调控，成交放缓，库存回升，全市均价 受不同区域集中上传数据影响有所波动，实际限价管控严格，盘整及筑底期间，均价整体平稳。 小波动：2019年下半年调控微环境放松明显，限价松动，人才落户政策开始放松，开发商积极推货，市场呈现回暖趋势。 新环境：2020年疫情后，优质主城宅地供应刺激市场短暂回暖，年中政策全面收紧，“双限”探索调控政策新模式，重新构建市场逻辑。 上行期 市场主导 无调控政策 盘整期 筑底期 严格调控 房住不炒，从住房、土地、金融、财政等多层面同时发力，政策较为生硬，有部分政策漏洞 保利投顾研究院 有所回暖 限价、人才、 土拍等放松 疫情 及 恢复 特殊盘整期 政策全面收紧 市场逻辑重新构建 保利投顾研究院 数据来源：克而瑞，时间截至2021.6.30，统计口径为住宅+别墅，不含都市圈三区（六合高淳溧水），保顾南京市场部整理 01南京房地产大环境 （2）政策周期变化：政府操盘手段由生硬转向灵活，不断尝试，研究房地产长效发展机制 政策 土地 新房 二手 影响 市场主导 无调控 市区宅地溢价 率108% 16年 均价+39% 16年 均价+42% 市场过热 限购+限贷 2017.5出台限售3年；限价、限签无政策文件出台 限价、人才放 疫情及恢 陆续出台土地双限、限离婚、 松 复 无房倾斜等政策 2016.8出台，竞价至90%，需现房销售，触顶摇号 2016.9-2017年，现房高价地频出；2018年热度下降 取消现房销售，触顶后竞自持 阶段性通过供应主城地块提振市场热度 取消自持，触顶摇号，双限、 精装限价、2021两集中 纯新盘不得超过板块价格红线（无政府文件），老盘加推与前期持平不得出现涨幅； 为保持全市均价稳定，部分高价项目推迟网签备案，与低价项目搭配备案 政策敏感 迅速反弹 疫情影响、阶段 性限价收紧 双限改变定价逻辑 良性限价，上涨 市场主导，均价持续上涨 新房分流 价格下降 疫情影响 政策影响，购房资格珍贵， 二手热度回落，价格下降 新房低迷，二手上涨逐步追平新房 房企拿地激进 新房无涨，二手追上，倒挂现象增加 新房上涨导致 倒挂减少 一二手止涨 整体坚挺 新房涨，二手平，倒 挂进一步减少 保利投顾研究院 市场 主导阶段 新房刚性限价 一二手倒挂繁荣期 保利投顾研究院 新房灵活限价阶段 限价尝试放松 疫情后主城供地 新房迅速上涨 热度回升 倒挂逐渐减少 新房限价再收紧 倒挂衰败期 数据来源：二手数据来自365智库，新房数据来自克而瑞，统计口径为住宅+别墅，不含都市圈三区（六合高淳溧水），保顾南京市场部整理 01南京房地产大环境 （3）政策精细化：不断“打补丁”填补政策漏洞，打击投机炒房，维护房地产环境健康发展 2021上半年，南京出台系列补丁政策，涉及人才、落户、社保、惩罚措施、市场监管等多类别，全方位填补漏洞，贯彻“房住不炒”，坚 决打击投机炒房行为。政府主动引导并维持预期稳定，“补丁”类政策对实际购买力并未造成强力限制。 类别 原政策 时间 政策补丁 放松/收紧 人才 硕士学历、45岁以下本科，可直接落户 1月 硕士+6个月社保/个税；45岁以下本科+12个月社保/个税 增加企业及个人伪造人才证明、使用假人才证明的惩罚措施 收紧 各类方式，有学历、年龄、工作、社保、积分等 要求 2月 浦口、六合、溧水、高淳四区落户门槛降低，居住证+6个月社保即可落户，无学历、 年龄、积分等要求。 短暂 放松 落户 社保 无房 市场监管 浦口、六合、溧水、高淳四区落户门槛降低，居 住证+6个月社保即可落户，无学历、年龄、积分 院 等要求。 4月 自落户之日起，2年内仅可在“四区”（不含江北新区直管区）范围内购买商品住房 和二手住房 研究 究院 补缴认可 3月 在申请人才购房证明时，明确规定社保或者个人所得税缴纳单位须与申报单位一致， 且补缴部分不予认可 投顾 顾研 实时名下无房即可开具证明。 5月 ①2年内无自有住房登记信息和交易记录；②开具证明前1年内在南京连续缴纳12个月 社保/个税（不得补缴），若无法提供社保/个税，则需南京户籍满5年。 保利 利投 购房证明造假惩罚措施，2年内不予受理申请人及其家庭成员人才购房证明的申请，1 保 / 6月 年内不予受理申请人及其家庭成员其他类购房证明的申请，情节严重的记入诚信档案 收紧 收紧 收紧 收紧 并追究相应法律责任 市场监管 限制独栋、联排审批 限墅令正式出台：①二类宅地、商住地和老年公寓用地容积率应大于1.0，建筑高度不 5月 低于12米；②严禁审批独栋、双拼和联排户型，严禁将低多层户型设计成“别墅”， 低多层核准图不得出现“别墅”、“叠墅”等标注 收紧 01南京房地产大环境 （4）信贷困难化：利率上浮、额度紧张、放款时间延长 截至2021年6月，LPR已连续14个月持平，但实际利率上浮明显，多家银行贷款额度紧张，据悉已有个别银行暂停办理二手房贷款。 信贷环境紧张一定程度上加重客户焦虑情绪，促使部分刚需抓紧上车。 时间 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月2021年5月 2021年6月 LPR报价变化情况一览 1年期LPR 较上期变化 5年期LPR 较上期变化 4.25% -- 4.85% -- 4.20% -0.05% 4.85% 不变 4.20% 不变 4.85% 不变 保利投顾研究院 4.15% 4.15% 4.15% 4.05% 4.05% 3.85% -0.05% 不变 不变 -0.10% 不变 -0.20% 4.80% 4.80% 4.80% 4.75% 4.75% 4.65% -0.05% 不变 不变 -0.05% 不变 -0.10% 3.85% 不变 4.65% 不变 3.85% 不变 4.65% 不变 数据来源：保顾南京市场部整理 银行名称 紫金农商银行 工商银行 邮政储蓄银行 建设银行 交通银行 兴业银行 农业银行 招商银行 广发银行 南京银行 中国银行 汇丰银行 6月末南京主流银行房贷利率统计 首套房贷利率 环比 二套房贷利率 5.64%（LPR+99BP） 下调1BP 5.88%（LPR+123BP） 5.85%（LPR+120BP） 上调20BP 6.05%（LPR+140BP） 5.65%（LPR+100BP） 上调15BP 6.05%（LPR+140BP） 保利投顾研究院 5.65%（LPR+100BP） 5.65%（LPR+100BP） 5.65%（LPR+100BP） 5.85%（LPR+120BP） 5.85%（LPR+120BP） 5.65%（LPR+100BP） 5.75%（LPR+110BP） 不变 不变 不变 上调20BP 上调20BP 不变 不变 5.85%（LPR+120BP） 5.9%（LPR+125BP） 5.75%（LPR+110BP） 6.05%（LPR+140BP） 6.15%（LPR+150BP） 5.85%（LPR+120BP） 6.05%（LPR+140BP） 5.65%（LPR+100BP） 不变 6.05%（LPR+140BP） 5.65%（LPR+100BP） 上调20BP 5.85%（LPR+120BP） 统计截止日期：6月30日（各家银行贷款政策随时有调整，数据仅供参考） 环比 上调23BP 上调20BP 上调10BP 上调20BP 上调15BP 不变 上调20BP 上调20BP 不变 上调10BP 上调20BP 上调20BP 02住宅市场 （1）量价齐涨：供销价并驾齐涨，供求比本轮调控期内首度逆转 2021年上半年，南京主城供应539万㎡，同比2020年上半年增长56%，成交656万㎡，同比增长108%，成交均价33493元/㎡，同比增长 11%，供求比0.82，为2016年之后首次出现供不应求。 0.82 1.29 保利投顾研究院 1.06 1.07 1.12 0.82 供求比 数据来源：克而瑞，统计口径为住宅+别墅，不含都市圈三区（六合高淳溧水），保顾南京市场部整理 保利投顾研究院 02住宅市场 （1）量价齐涨：半年容量近2400亿，购买力旺盛 2021上半年，南京全市商品住宅成交金额2350亿，同比增长119%，半年成交金额超2017、2018年度成交额，与2019年年度成交额基本 持平。市场容量上升明显，城市整体购买力强劲、旺盛。玄武区新玄武板块、秦淮区大校场板块供应“从无至有”，同比涨幅明显。 图：2021上半年南京各区住宅成交情况 六合 54.4亿 +50% 浦口 637.9亿 +182% 鼓楼 93.4亿 +152% 建邺 317.8亿 +173% 雨花 148.1亿 +21% 六合区 栖霞 294.9亿 +55% 保利投顾研究院 鼓楼区 浦口区 建邺区 玄武区 秦淮区 栖霞区 雨花台区 江宁区 溧水区 玄武 84.1亿 +1959% 秦淮 237.7亿 +1791% 溧水 67.5亿 +23% 保利投顾研究院 江宁 381.6亿 +60% 高淳区 高淳 32.2亿 -10% 数据来源：克而瑞，统计口径为住宅+别墅，全市范围，截至2021.6，保顾南京市场部整理 02住宅市场 （2）首付涨：多板块提升首付，刚需上车门槛段期提升明显，购买范围进一步边缘化 在“双限”模式下，房地产环境由一刀切、强势调控转向健康发展模式，新房价格良性发展，涨幅相对温和。 2020年下半年，政府与房企联动合作提高首付，房企可加速回款，政府可降低板块热度，形成双赢模式。2021年提高首付逐渐形成行业共 识，回款、促精装包销售、降热度等，提升首付板块阵容增加，对刚需打击较大，上车门槛不断提升，可选空间进一步缩小。 图：2020年提升首付板块分布 图：2021上半年提升首付板块分布 保利投顾研究院 核心区 8成 河西南 8成 燕子矶 5成 新玄武 5成 大校场 8成 燕子矶 保利投顾研究院 5-6成 仙林湖 鼓楼滨江 兴智新城5-6成 8成 核心区 8成 江心洲 6成 新玄武 8成 6成 紫核 5-6成 城南中心 大校场 5-6成 河西南 8成 8成 河西南岸 5-8成 02住宅市场 （3）开盘分化：江北核心区供销全市领先，供应充足愈加凸显两极分化 2021上半年全市供应充足，多个热门板块供应持续放量，但整体持续冷热不均两极分化，上半年全市平均去化率47%。 江北核心区保持绝对市场热度，半年供应量4700余套，逢开必罄，共7.2万人次参与核心区摇号。 保利投顾研究院 保利投顾研究院 数据来源：保顾南京市场部整理 数据说明：①去化率越高、中签率越低，则板块热度越高；②河西南岸板块仅选取高层业态；③麒麟板块去化率主要由仁恒城市星徽贡献。 02住宅市场 （4）库存：全市库存首度下降，仍处历史高位 2021上半年供销两旺，随着供销比首度逆转，库存由峰值回落，截至6月末，全市库存618万㎡，去化周期5.5个月。 主城四区库存极低，存量主要集中在浦口、江宁区；去化周期主要受热销项目实际去化影响，而库存以非热门板块项目为主，板块差异巨大， 非热门板块竞争及走量压力大。 保利投顾研究院 备注：①库存去化周期均按近12个月住宅平均成交量计算； 数据来源：保顾南京市场部整理 保利投顾研究院 02住宅市场 （5）二手涨：市场需求持续上涨，增幅逊于新房，成交均价上涨趋缓 当前市场着力向房住不炒不断靠近，严打假离婚、抑制投资需求，购房资格珍贵，客户更倾向于新房市场，且卖房买房难度加大，部分业主 急售需降价出手，二手市场受政策打压效果明显； 二手整体容量保持逐年递增，2021上半年主城月均成交9883套/月，较2020年8191套/月增长明显。 11479套/月 保利投顾研究院 6589套/月 6241套/月 7148套/月 数据来源：克而瑞，不含六合、溧水、高淳，保顾南京市场部整理 2021上半年南京主城新房二手房量价对比 8191套/月 新房 二手房 保利投顾研究院 9883套/月 成交套数 55484 同比 111% 套均面积 118.15 59298 48% 86.45 成交均价 33493 28864 02住宅市场 （6）半年榜单：颐居为全口径+权益口径双冠，万科以强操盘夺得流量口径榜首 排名 1 【全口径】TOP10 房企 金额（亿元） 颐居建设 314.43 排名 1 【权益口径】TOP10 房企 金额（亿元） 颐居建设 152.91 排名 1 【流量口径】TOP10 房企 金额（亿元） 万科企业 157.55 2 招商蛇口 193.67 2 万科企业 114.19 2 金地集团 142.74 3 新希望地产 182.00 3 正荣集团 77.85 3 招商蛇口 117.19 4 5 6 7 8 保利投顾研究院 万科企业 161.47 4 金地集团 158.55 5 保利发展 157.85 6 中国金茂 151.54 7 融创中国 119.65 8 金地集团 招商蛇口 中国金茂 保利发展 电建地产 9 电建地产 118.45 9 融创中国 77.57 70.00 58.72 56.68 55.19 52.83 4 正荣集团 112.25 保利投顾研究院 5 仁恒置地 6 融创中国 7 新希望地产 8 中国金茂 103.66 82.94 71.23 67.38 9 颐居建设 65.64 10 正荣集团 113.88 10 大华集团 48.73 10 保利发展 61.99 数据来源：克而瑞 全口径：企业集团连同合营公司及联营公司所有项目累计值；权益口径：企业在其投资的所有房地产项目按权益计算的总金额；流量口径：按操盘方计入房企业绩，不重复计算。 02住宅市场 （6）半年榜单：大校场、河西南、江北核心区多项目上榜 【成交金额】TOP10 排名 项目 房企 金额（亿元） 1 云澜尚府 金基、新希望、金茂、颐居 71.38 2 滨江ONE 融创、南昌市政 46.17 3 长江时代1314 电建、招商 44.47 4 5 6 7 8 保利投顾研究院 华著兰庭 建发珺和府 仁恒城市星光 万科翡翠滨江 万科燕语光年 颐居、金地、华侨城 建发 颐居 万科 万科 38.64 36.27 36.27 35.04 34.87 9 长江时代1516 保利、招商、电建、颐居、新希望 34.45 10 金地大成雅境 金地 32.34 数据来源：克而瑞 【成交面积】TOP10 排名 项目 房企 面积（万㎡） 1 云澜尚府 金基、新希望、金茂、颐居 15.84 2 长江时代1314 电建、招商 13.61 3 长江时代1516 保利、招商、电建、颐居、新希望 10.56 4 5 6 7 8 保利投顾研究院 万科燕语光年 雅居乐汇港城 西江瑞府 德信建发玖熙府 仁恒城市星徽 万科 雅居乐 招商、景瑞、绿都 德信、建发 仁恒 10.25 9.79 9.58 8.65 8.63 9 都会澜岸 金地、首开、融信 8.51 10 华著兰庭 颐居、金地、华侨城 8.42 03公寓市场 市场监管不断加强，成交不断走低，整体均价保持平稳 公寓市场以投资需求为主，新房住宅市场火热一定程度上使公寓关注度降低； 2021年上半年公寓类产品成交12.98万方，同比2020年上半年持平，成交均价26625元/㎡，同比增长5.3%。 保利投顾研究院 数据来源：克而瑞，不含六合、溧水、高淳，保顾南京市场部整理 排名 2021上半年公寓【成交金额】TOP5 项目 区域 成交金额 （亿元） 套数 均价 （元/㎡） 1 紫辉时代广场 建邺 11.13 298 保利投顾研究院 2 南京金地中心 建邺 2.21 156 3 万科都荟天地 江宁 2.21 312 4 绿地紫金中心 鼓楼 2.16 81 42167 30600 23906 45304 5 绿地金茂国际金 融中心 浦口 2.00 234 19875 04办公市场 长期处于去库存态势，未来市场环境更聚焦，与居住类产品界限明晰 办公市场监管不断加强，严打商改住违法行为，且未来办公产品面积不得低于300㎡，办公产品去化将更聚焦； 2021年上半年办公类产品成交28.33万方，同比2020年上半年增长72%，成交均价17857元/㎡，同比下跌12%。 保利投顾研究院 数据来源：克而瑞，不含六合、溧水、高淳，保顾南京市场部整理 排名 2021上半年办公【成交金额】TOP5 项目 区域 成交金额 （亿元） 套数 均价 （元/㎡） 1 绿地之窗 雨花台 7.95 524 保利投顾研究院 2 龙湖时代上城 建邺 6.31 304 3 汇金中心 建邺 3.69 301 4 新纬壹国际产业 园 建邺 3.67 6 17596 18720 21599 23300 5 斯亚财富中心 秦淮 2.65 18 17228 05商业市场 商铺量价双双走低，与新房市场火爆形成鲜明对比 商业投资成本高、风险大，客户对地段、商业类型、商铺位置等综合因素考量细致； 2021年上半年商业类产品成交18.03万方，同比2020年上半年减少5%，成交均价26013元/㎡，同比下跌2%。 保利投顾研究院 数据来源：克而瑞，不含六合、溧水、高淳，保顾南京市场部整理 排名 2021上半年商业【成交金额】TOP5 项目 区域 成交金额 （亿元） 套数 均价 （元/㎡） 1 绿地之窗 雨花台 2.74 43 保利投顾研究院 2 汇金中心 建邺 2.62 90 3 龙湖紫金原著 玄武 2.29 76 4 绿地金茂国际金 融中心 浦口 2.28 21 32066 28287 31003 32840 5 永兴坊 江宁 1.62 125 18649 PART FIVE 南京下半年市场预判 01 下半年市场预判 政策调整收效显著，人才、无房客户优势凸显 政策端的系列调整，效果可谓立竿见影，以新房市场代表区域江北核心区为例，人才号消耗殆尽，真人才优势尽显，选择也更加丛容，无房 户认定标准的收紧效果亦是立竿见影，鉴于当下还存在一定前期遗留问题客户，预计今年四季度无房号优势会更加明显。 保利投顾研究院 保利投顾研究院
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