2021年上半年天津房地产市场总结 保利投顾研究院华北分院 2021年7月 F O R 前言 2021年是建党100周年，也是“十四五”规划的开局之年。全球经济进入共振复苏 阶段，中国保持先行复苏经济优势，筑牢房地产依旧是经济发展的“压舱石”。政 策逻辑也逐步清晰，更多地从城市发展角度看待房地产行业，与实体经济均衡发展。 2021年也是行业调控大年，同时房地产容易受到疫情环境、经济环境、政策环境、 城市环境等诸多不确定因素影响。2021上半年，天津的宏观经济和房地产市场发生 了怎样的变化？下半年走势又将如何发展？ F U T U R E 目录 Contents 01 大势环境与全国市场走势研判 02 天津经济形势及宏观环境分析 03 天津房地产市场分析 PART ONE 大势环境与全国市场走势研判 01 宏观经济环境——国外形势 全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势 在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢 复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信 号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。 国家/区 域 中国 美国 英国 2019 （全年） 6.1 2.2 1.3 图：主要经济体GDP增速走势（%） 2020Q1 -6.8 0.32 -2.08 2020Q2 3.2 -9.03 -21.46 2020Q3 4.9 -2.85 -8.48 2020Q4 6.5 -2.39 -7.34 2021Q1 18.3 0.41 -6.06 图：主要经济体CPI同比增速走势（%） 最新当月CPI 6 美国：5 英国：2.1 4 欧元区：2 中国：1.3 2 欧元区 1.3 -0.3 -14.8 -4.1 -4.1 -1.3 0 CPI涨幅显著 图：主要经济体制造业PMI走势（%) 70 60 50 40 30 美国 资料来源：保利投顾研究院整理 欧元区 英国 中国 (2) 国家 美国 土耳其 巴西 俄罗斯 加拿大 中国 美国 英国 欧元区 央行操作 预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零区间 提升至0.5-0.75% 3月基准利率上调2% 3月上调75BP至2.75% 3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5% 宣布缩减资产购买计划 01 宏观经济环境——国内环境 主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释放 国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5月增速 回落至28%）但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气， 成为经济增长的主要支撑。社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。 F O R F U T 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 U 图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%） 50 固投 社零 出口 50 2020-12 9 5 18 2021-02 -13 -13 155 40 30 2021-03 0 34 31 2021-04 -9 18 32 30 2021-05 -20 12 28 10 20 10 -10 0 -30 -10 -20 -50 上半年专项债发行速度偏慢 影响基建增速回落明显 -30 -70 -40 固定资产投资完成额 社会消费品零售总额 出口金额 资料来源：保利投顾研究院整理 图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%） 房地产开发投资 制造业投资 基础设施建设投资 R E 01 宏观经济环境——财政环境 财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速 去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常 年份2018、2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预 计下半年财政保持基本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。 F O R F U T U 96000 94000 92000 90000 88000 86000 84000 82000 80000 78000 76000 图：近年来我国一般公共预算支出走势（亿元） 40% 12,000 39.40% 38.94% 40% 39% 10,000 39% 38% 8,000 36.76% 37.22% 38% 37% 37% 6,000 4,000 36% 36% 2,000 2018 2019 2020 2021 35% 0 一般公共预算支出 全年预算占比 资料来源：保利投顾研究院整理 图：地方政府新增专项债走势（亿元） 2019年1-5月 累计8600亿元 发行进度40% 2020年1-5月 累计2.05万亿元 发行进度57% 2021年1-5月 累计5726亿元 发行进度16% R E 01 宏观经济环境——货币金融环境 M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化 前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币政策要灵 活精准，保持流动性合理充裕，言辞较为温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧特征显著、居民端 信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。 60,000 50,000 货币相对宽松 央行累计降准150bp、降息5bp 中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法 宽货币 全面降准 50bp 降息10bp 货币政策更 加灵活适度 宽财政 宽信用 定向降准50bp 降息20bp 保持流动性合理 充裕 创新工具宽信用 稳货币 未提降息降准 更加灵活适度 精准导向 以稳为主 货币边际收紧 刘鹤：更加灵活适度 保持政策稳定 易纲：明年GDP增速 回升后，宏观杠杆率 将会更稳一些 M2增速达双位数 带动新增融资规模扩大 回归正常化 紧信用、稳货币 央行：稳健的货币政策要灵 活精准、保持流动性合理充 裕、保持宏观杠杆率基本稳 定，增强经济发展韧性 12 10 40,000 30,000 20,000 货币宽松 利率走低 前5月新增社融 17万亿 货币稳中边际收紧 利率爬升 8 前5月新增社融 6 14万亿 4 10,000 2 0 0 资料来源：保利投顾研究院整理 社会融资规模:当月值 M2:同比 shibor:3个月 02 行业政策环境——中央基调 重申“房住不炒”基调，资金、楼市监管延续，保障性住房和旧改关注度提升 2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保障性租赁 住房和共有产权住房供给，深圳、上海等多城陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防止以学区房名义 炒作房价”。预计行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。 图：中央相关会议对房地产的表述 图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作 2020Q1 稳预期 2020Q2-Q3 资金、楼市 监管并行 • 3月两会未提及 • 4月政治局重提“房住不炒” • 资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“三道 红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化 • 楼市端：7月中央座谈会表示紧绷这根弦，12月政 治局会议重提促进房地产市场平稳健康发展，经 与保障性租赁住房相关的政策 城市 具体内容 深圳，上海，南京， 宁波，成都，长春等 增加供应，包括加强专项租金补助、公布年度供应计划等 北京，上海，南京， 郑州，西安等 加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加强资格审核等 石家庄，东莞等 完善公租房准入条件，包括申请、保障、流程等细项 济工作会议提出解决好大城市住房突出问题 合肥，威远等 扩大公租房保障范围，降低申请门槛 2021上半年 重申“房住不 炒” 资料来源：保利投顾研究院整理 联动机制 集中供地 信贷整治 住房保障 学区房 • 1月提出住房与土地、金融联动机制 • 2月实行22城宅地“两集中” • 3月两会重申“房住不炒”，首次关 注大城市住房难；同月启动全面排 查违规信贷资金 • 4月政治局会议首次点名“学区房” • 5月住建部召开保障性租赁住房专项 座谈会 与学区房相关的调控 城市 具体内容 北京厦、门上、海泉、州西等安、规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传 合肥 学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学 一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位 宁波 建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实 验小学等9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格 02 行业政策环境——城市调控 今年以来调控呈现范围广、多维度等特征，资金、价格监管为调控过热城市主要发力点 今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始打补丁，封 堵此前需求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求端进行调控，主要 从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。 25 20 15 10 5 0 资料来源：保利投顾研究院整理 2020上半年 支持房企、刺激需求 2 11 1 2 4 41 130 4 图：2020-2021年行业调控出台数量及调控思路演变路径 1 1 2 3 7-9月 热点城市补丁升级 3 7 3 0 2 3431 2 支持或放松类 3 2 4 2.4-2.10 2.11-2.17 2.18-2.23 2.24-3.1 3.2-3.8 3.9-3.15 3.16-3.22 3.23-3.29 3.30-4.5 4.6-4.12 4.13-4.19 4.20-4.26 4.27-5.3 5.4-5.10 5.11-5.17 5.18-5.24 5.25-5.31 6.1-6.7 6.8-6.14 6.15-6.21 6.21-6.28 6.29-7.05 7.6-7.12 7.13-7.19 7.20-7.26 7.27-8.02 8.3-8.9 8.10-8.16 8.17-8.23 8.24-8.31 8.31-9.6 9.7-9.13 9.14-9.20 9.21-9.27 9.28-10.4 10.5-10.11 10.12-10.18 10.19-10.25 10.26-11.1 11.2-11.8 11.9-11.15 11.16-11.22 11.23-11.29 11.30-12.6 12.7-12.13 12.14-12.20 12.21-12.27 12.28-1.3 1.4-1.10 1.11-1.17 1.18-1.24 1.25-1.31 2.1-2.7 2.15-2.21 2.22-2.28 3.1-3.7 3.8-3.14 3.15-3.21 3.22-3.28 3.29-4.4 4.5-4.11 4.12-4.18 4.19-4.25 4.26-5.2 5.3-5.9 5.10-5.16 5.17-5.23 5.24-5.30 5.31-6.6 6.7-6.13 6.14-6.20 12 0 10-12月 有松有紧 3100 收紧或监管类 432 1 4539 11 9 2021年上半年 调控维度多、频次高 3 9 17 7 20 17 16 18 15 13 11 7 8 4 15 12 7 7 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征一：严查违规信贷资金持续扩围强化，房贷利率进入上升通道，银行额度持续紧张 与上一轮信贷调控不同，本轮主针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度持续加强， 深圳、广州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化。全国居民房贷利率持续走高，当前多城银行额度受限，部分 银行停止新房、二手房房贷业务，下半年居民端信贷将持续受限，对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。 图：违规信贷资金监管的历程 图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势 存量 自查 增量 严打 • 2020.04-09 深圳银行业自查房抵贷违规流入楼市 • 2021.01-03 北上广深专项检查，银保监核查组进驻银行；杭 州、南京、成都等热点城市陆续加入核查范围 • 2021.03 北上广深通报核查情况，出台相关要求严控增量 • 2021.03 北上广深、杭州、西安等严查首付款来源 10,000 5,000 0 6.50% 6.00% 5.61% 5.50% 5.33% 5.00% 4.50% • 2021.03 各银保监局、地方住建部及央行分支机构联合开展经 营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，包括①加强借款人资 全面 排查 质核查、信贷需求审核等；②加强贷中贷后、机构管理等 排查机制：深圳建立房地产信贷政策执行及资金流向季度排查机 制 严查首付款：深圳需查近一年银行流水单，广州半年内转入资金 需核实为合理收入所得，上海首付款不得为非直系亲属、贷款等 途径借款，杭州拒贷首付流水及收入证明不匹配者 范围不断扩大、监管力度持续加强 资料来源：保利投顾研究院整理 5.50 5.00 4.50 4.00 居民中长期贷款（亿元） 首套平均房贷利率 全国二套房贷平均利率 图：2021年3-5月一线城市首套利率情况 （%） +9BP +11BP +5BP 2021-03 2021-04 2021-05 北京 上海 广州 深圳 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征二：一手限价影响持续深化，二手价格机制逐步建立，或成为新一轮楼市调控的重要工具 全国热点城市限价逐步收紧，整体操作空间缩小、新房价格走稳，其中上海、深圳等限价最严；广州、成都等限价较严，保有一定政 策空间，但房企普遍规范销售；西安、武汉等限价程度中等，湖州等部分城市捆绑车位突破限价。价格调控蔓延至二手市场，深圳首 发“二手房指导价”，后续东莞、宁波、成都等跟随，后续要关注具体看落地执行，尤其是银行贷款层面。 图：全国主要典型城市限价程度/特征 图：二手价格调控机制发展历程 限价强 度 • 强• • • 较强 • • • 中• • 弱• 普遍特征 典型城市 政策内容 执行表现 土拍限房价 多环节限价（毛坯、 精装、车位等） 续推不涨或控涨幅 上海 深圳 杭州，南京 土拍限房价，原则上一年内续销项 板块最高价不能突破，新取证价 目不涨 格持平 价格不得超上一年周边新房网签价； 涨价需满一年；限精装 价格稳定，封堵捆绑高价精装 土拍限房价，限毛坯，限精装 价格平稳 土拍限房价 多环节限价（毛坯、 精装等） 保留一定政策空间 成都 广州 合肥 南通 土拍限房价，限精装，限涨幅 加强价格管控，全年涨幅不超过 5%，不得“双合同” 土拍限房价，限精装 未禁止叠加精装包、捆绑车位等， 但目前无房企突破 整体价格持平，部分项目精装改 毛坯，客户趋于观望 价格持平 调控压力大 宁波 土拍限房价，限精装，限车位 可用精装升级包突破 局部土拍限房价 多环节限价（毛坯、 精装等） 价格存在突破空间 西安 武汉 长沙 湖州 土拍限房价 限毛坯，限精装 热点区域土拍限房价，续推不涨， 限毛坯，限精装 备案毛坯价，叠加精装包 整体平稳 部分区域价格上限有所提升 加推不涨价，可捆绑车位突破 备案价限价，参考周 边市场价格 重庆 东莞 新房价格年度涨幅不超过5% 新房参考周边同类报价，加推涨价 间隔需1年、涨幅最高5% 价格温和上涨 价格平稳 资料来源：保利投顾研究院整理 多城陆续建立二手房成交参考价格发布机制 2月 深圳首发，建立二手价格参考机制 推行二手住宅成交价格参考机制；挂牌价不得高于指导价 3月 东莞跟随建立，无锡、成都、西安等发文表态 东莞发布公示了典型镇街133个二手楼盘指导价，西安等表 示逐步建立价格参考机制，规范房源信息发布 4月 宁波跟随建立，南京表态 宁波市六区试行同步匹配所在小区同类房源近6个月的网签 价格；南京将建立二手房指导价制度，逐月公布指导价 5月 成都跟随建立 价格机制每半年更新一次，已公布201个项目的参考价普遍 低于市场价 深圳后续政策影响：银行按指导价进行放款，一般指导价低于实 际挂牌及成交价，银行放款少、买家购房门槛上升；目前二手市场 出现明显降温，各二手项目指导价和挂牌价的差异会比较大，政策 对投资客影响较大，会尽快止损卖掉，出现部分降价卖房的行为。 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征三：房企传统融资渠道维持收紧，转向非标融资、助推土拍热度，当前监管逐渐渗透非标类融资 在“三道红线”、银行“两道红线”强压下，房企融资环境维持收紧态势，整体发债总量稳中有降。传统融资渠道陆续关闸，资金面 偏紧态势持续，部分房企资金压力较大；转向加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道资金需求前置、表外融资渠 道规模提升，因此首轮土拍整体热度较高。5月份大批量涉房类ABS项目被终止，监管逐渐渗透非标类融资。 图：房企发债总量（亿元） 图：中基协收紧对资管计划投资购房尾款的备案 2,500 2,000 银行“两道红 房企“三道红 线” 政策 细则 • 不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾 款投资规模，到期后不得展期 • 开展专项抽查工作 1,500 线” 购房 尾款 • 开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案。当购房人已支付首付 款，银行已受理按揭款申请后，剩余部分的购房款即购房尾款 • 产品期限一般为6-12个月，是一种新型的盘活资产流动性的方式 1,000 图：传中基协要求暂停房地产供应链非标业务 500 0 政策 细则 • 传中基协要求暂停房地产供应链非标业务，主要是基金子公司的产 品。供应链ABS等标准化产品暂时不受影响，但目前发行难度较 大。 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 银行贷款 信托 资料来源：保利投顾研究院整理 境内债券 境外债券 股权融资 其他融资 供应 链非 标 • 以施工单位、材料供应商对开发商的应收账款融资为例，由于融 资主体（指转让应收账款的施工单位、材料供应商）为非房主 体，因此先前的这类融资基本都按非涉房的融资进行定性 02 行业政策环境——金融&行政手段 特征四：宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，土拍高热下多城加码调控 宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计特大城市、大城市供应规模将提升，土地“非公开交易”空间缩小，对 于房企资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。首轮两集中整体热度表现较高，多城出台土拍加码政策，涉及土拍规则调整、 限马甲、控风险、限房价等，土拍隐性成本提升，预计市场热度或将趋稳。 图：宅地“两集中”的主要内容与影响 22城启动宅地“两集中” ①编制实施宅地供应计划；②做好信息公开；③组织集中挂牌、集中出让；④ 加强监测监管和考核评价 对政府和开发房企均为考验 1. 稳定供地预期，要求制定供地计划并强化执行 地 2. 划定供应下限，供应有望提升，如上海、广州、深圳、成都等 方 3. 完善保障类别供地，大城市的租赁用地供应有望增加 政 4. 供应节奏趋稳、结构趋于合理， “饥饿营销” 、“先次后好” 府 等模式将受到挑战 5. 土拍信息透明度提升，“非公开交易”空间缩小 房 企 1. 资金实力要求提升，参与门槛较高，前期资金占用量大 2. 运营要求提升，考验“拿地-开发-拿地”的节奏和周转效率 3. 研判重要性提升，需在不同城市间投资的决策判断及资金铺排 资料来源：保利投顾研究院整理 政策类别 土拍规则 调整 限马甲 控风险 控密度 限房价 图：上半年典型城市土地调控的内容 城市 具体内容 西安、徐州、嘉兴等 主动加入宅地集中供应 郑州，成都等 成都 南京，合肥，绍兴 南昌，南京，东莞等 采取灵活的竞价措施，包括“限地价+竞自持 /竞配建”或熔断后摇号等 “摇号地”新增提高预售条件，增设“定品 质”要求等 土拍限马甲 湖州 严禁非自有资金购地，穿透审查购地资金 成都 限制“三道红线” 均踩等房企参与竞拍 南京，重庆 设定宅地容积率下限 上海 完善房价地价联动机制，实行限价竞价 成都，西安等 “限房价、定品质、竞地价” 宁波，广州黄埔&南 沙，南昌等 土拍限房价启动/扩围 衢州开化，义乌等 考虑采用限房价、带方案等出让方式 湖州 将建立房价地价联动机制 02 行业政策环境——长效机制 特征五：财税改革加速推进，土地出让金划转税务部门征收，房地产税或由试点城市先试先行 土地出让金和房地产税改革加速推进。2021年7月起上海等7省市将试点土地出让金划转税务部门征收，将管理地方对土地财政依赖 度，改变政府供地逻辑，倒逼政府增加土地供应、丰富多业态住房。中央多次表态推进房地产税改革试点工作，5月专项工作座谈会 召开，或意味着房地产税改革试点的工作方案已经形成，目前有专家建议深圳、海南先行试点。 图：土地出让金划转税务部门征收的主要内容 图：2021年以来中央关于房地产税的表态 试点省市 上海、浙江、安徽、青岛、云南、河北、内蒙古 上半年中央多次表态推进房地产税改革试点工作 政策内容 征收主体变更：由国土部门变更为税务部门 收入管理维持不变：依照现行政策，全额纳入地方政府性基金预 算管理，缴入地方国库，支出通过地方政府性基金预算安排 图：上游长效机制构建 市场上游尝试发力，以理顺土地出让、资金管理等运行逻辑 增加地方财政透明度 • 解决土地出让金漏缴、虚增等问题，减少违规返还的发生 地 方 增加土地供应，丰富多业态住房 • 对地方财税收支更明确，引导地方政府按中央要求，增加供应 政 量，扩大保障性住房、旧改的投入 府 推进房地产税试点 • 扩充税源，减少土地依赖 资料来源：保利投顾研究院整理 3月13日 “十四五”规划正式发布，其中提到，要“推进房地产税 聚 焦 立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。 立 法 4月7日 财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示，积极稳 层 妥推进房地产税立法和改革。 面 聚 5月6日 财政部部长刘昆提及积极稳妥推进房地产税立法和改革。 焦 试 点 5月11日 财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取 相关部门及专家学者对房地产税改革试点工作的意见，或 层 面 意味着房地产税改革试点的工作方案已经形成 影响：房地产税有望在部分城市开展试点，全国政治中心的北京、房价上涨 压力较大的深圳、贸易改革前沿的海南等或成为试点城市。 总结 宏观行业 外 全球经济恢复进程分化 围 通胀下政策或将退出逐步宽松 国 主要经济指标现回落 内 但不改向好势头 货币金融政策 灵活精准、流动性合理充 + 裕，将逐渐回归正常化 财政政策 后置特征明显，下半年基 建投资有望回升 调控大年、保持三稳 筑牢房地产是经济发展的“压舱石” 延续维稳基调，过热城市调控将紧随 信贷、价格为调控手段核心点 行业站位 高景气延续 经济稳步运行主要支撑 行业政策 银行/房企/政府供给侧调控 税制改革风声再起 展望下半年：年内开启新一轮调控，经济稳增长压力趋缓，对楼市调控态度难言放松 预计后市行业政策将延续精准调控，行政和金融手段双管齐下，控制城市过热现象 资金监管为调控敏感点，房企、居民信贷环境趋收敛 03 全国市场走势——全国特征 房地产维持高景气，销售投资增长延续韧性 2021年上半年房地产投资和销售整体维持增长态势，目前增速逐步回落，主要由于去年基数较低，一季度同比涨幅较大。其中房地 产开发投资稳健增长；新开工基本持平19年水平、有所收缩，主要受两集中影响开发节奏后移影响，下季度有望回升；销售数据在 调控和信贷收紧下，维持较高增长，预计三季度趋于平稳。 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-05 图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%） 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 房地产开发投资完成额 资料来源：保利投顾研究院整理 开发投资额：18.3%，较2019年同期增长：18% 新开工面积：9.1%，较2019年同期增长：-6% 住宅销售面积：39%，较2019年同期增长： 23% 房屋新开工面积:住宅 商品住宅销售面积 图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%） 80% 60% 40% 时间 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 3月 18% 8% 10% -12% 63% 4月 8% 5% 18% -3% 35% 5月 13% 23% 4% 16% 20% 20% 0% -20% 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 -40% -60% 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 03 全国市场走势——分线特征 楼市热度延续，一线引领高热调控后回落，二线成交动能较强，三四线相对平稳 全国楼市整体延续去年年底热度，今年年初成交维持相对高位，“小阳春”如期而至、供应提升带动成交放量，“五一”节后供需现 回落。分线看，一线热度高企，触发调控后较去年下半年回落明显；市场热度轮动至二线，供应充足下维持成交放量；三四线城市表 现相对欠缺，处于轮动末端，成交增速低位平稳运行。 图：30城分线月度商品房成交面积及同比变化（万㎡；%） 150 2017年月均 2018年月均 2019年月均 2020年下半年月均 2021年1-5月月均 一线：259万㎡ 一线：252万㎡ 一线：281万㎡ 一线：424万㎡ 一线：363万㎡ 二线：806万㎡ 二线：733万㎡ 二线：732万㎡ 二线：784万㎡ 二线：789万㎡ 100 三四线：450万㎡ 三四线：451万㎡ 三四线：487万㎡ 三四线：566万㎡ 三四线：465万㎡ 50 0 (50) (100) 一线同比 二线同比 三线同比 备注：30大中城市为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、南昌、成都、青岛、苏州、福州、厦门、长沙、哈尔滨、长春、无锡、东莞、昆明、石家庄、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、兰州、江阴、佛山。 数据来源：wind，保利投顾研究院整理 03 全国市场走势——分区特征 华东领跑、内部热度轮动，华南稳中微降，华中改善明显，华北、西部表现平稳 年初华东、华南热度高位延续，率先触发调控，调控效果逐步显现，华东核心城市需求强劲、热度轮动至三四线；华南广深稳中微降， 5月受疫情影响增速下降，内部热度表现分化；华北整体平稳，核心城市受土拍热度带动；华中疫后市场改善明显，当前增速位列前 位；西部核心城市热度年后持续攀升后回落，当前表现平稳；东北市场整体疲软。 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 155% 135% 115% 95% 75% 55% 35% 15% -5% -25% -45% 图：分区域商品房成交单月同比 东北 华北 华东 华南 华中 西部 备注：较2020年下半年月均变化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均 资料来源：保利投顾研究院整理 表：分区域成交累计同比及市场特征 区域 与2019年 同期同比 典型 城市 与2019年 同期同比 较2020年 下半年 月均变化 主要特征 上海 13% 华东 42% 杭州 90% 南京 148% 87% 160% 135% 市场热度最高，核心城市需求保持强 劲、调控加码下，轮动范围扩大，热 度向三四线城市传导，调控跟随 华南 22% 广州 深圳 东莞 66% 58% 17% 83% 94% 51% 核心城市调控后分化，广州稳中微降， 深圳新房表现平稳、二手低迷，临广 临深板块外溢持续势能不足，回流核 心 华北 30% 北京 青岛 30% 31% 84% 市场整体平稳，北京、青岛土拍带动 84% 热度有所提升，石家庄量价齐稳 西部 16% 成都 重庆 24% 3% 100% 核心城市热度延续，成都、重庆成交 121% 维持高位，西安热度向近郊外溢 华中 13% 武汉 长沙 44% -10% 83% 核心城市改善明显，武汉供需两旺， 55% 长沙热度提升，郑州结构性回暖 东北 0% 大连 长春 20% -24% 85% 70% 市场整体疲软，客户持续观望 03 全国市场走势——土地市场 多城宅地供应多增下，土拍热度结构性分化加剧，华东、西部核心城市表现亮眼 上半年多城供地量较去年均表现提速，在两集中下各城热度表现有所差异。长春、长沙供地上涨明显（超1500万㎡），热度表现平 稳，南京、重庆、杭州等城供地有所上涨，优质地块带动城市热度提升；苏州、广州供地量（超1000万㎡）等城创近年来新高，土 拍热度分化；郑州和青岛供地量则相较于往年有所收缩，土拍表现较为平淡。 图：2018-2021上半年全国典型城市宅地供应规模（万㎡） 图： 两集中首批宅地成交结构情况（宗） 3000 上涨明显 2500 合理波动 收缩明显 2000 1500 1000 500 0 长长苏广上南北厦 春沙州州海京京门 资料来源：保利投顾研究院整理 重武杭徐成天宁济沈合无深 庆汉州州都津波南阳肥锡圳 2018 2019 2020 2021 西青福郑 安岛州州 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 整体热度高 冷热不均 徐无厦合宁南杭重北福成上沈苏广天深长武济长郑青 州锡门肥波京州庆京州都海阳州州津圳沙汉南春州岛 溢价成交 底价成交 触顶成交 城市 流拍/终止挂牌宗数 沈阳 3 福州 3 长沙 3 广州 6 天津 13 长春 10 青岛 1 济南 6 03 全国市场走势——土地市场 地价涨幅过快、叠加土拍规则调整抬升房企拿地成本，房企投资利润持续收窄 上半年多城地价呈现上升态势，推高房企拿地成本，与2020年平均成交楼面价相比，热度城市如无锡、重庆平均地价水平涨幅显著， 多个热点城市地货比均在0.6以上。同时，随着土拍出让规则的调整加码，加码预售条件、提高保证金比例、竞配建、竞自持、竞品 质等繁杂条件的实施进一步抬升企业拿地的隐性成本，房企利润空间持续收窄。 图：2018-2021上半年两集中22城成交土地均价走势 20000 20 18000 18 18.61 18.71 16000 16 14000 12000 10000 13.83 11.89 14 14.04 12 10 8000 8 6000 7.59 6 6.68 4000 4 2000 2 11660 11931 13653 12860 15695 14274 18028 0 0 2018年上半年 2018年下半年 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 成交土地均价(元/㎡) 资料来源：保利投顾研究院整理 平均溢价率(%) 城市 北京 杭州 南京 宁波 苏州 广州 合肥 郑州 长沙 重庆 表： 典型城市首轮集中供地细则一览 严格程度 主要内容 • 设定地价上限、引入房屋销售价格指导机制 • 综合运用竞政府共有产权份额、竞建人才公租房、竞建高品质住 宅、套内7090等出让方式 • 延续以往“限地价+限房价+竞地价+竞自持”规则 • “限地价+限房价+摇号” • 摇号确定的地块，预售需完成住宅部分投资额的50% • 竞买保证金比例由20%提升至30-50% • 新增“竞自持”竞拍规则 • 将限房价区域扩大至市六区 • 部分地块实行现房销售 • “中止价+一次性报价+近均价者得”，通过提高起拍价、调低中 止价方式将溢价率控制在15%以内 • 严格限制房价 • “限地价+竞配建+摇号”，溢价率大多限定为45% • “竞地价+竞自持+摇号”，并严禁马甲参拍 • “限地价+竞自持”，熔断点为首次达到起始价130% • 首次出现“双限+竞自持+摇号”地块（部分地块） • 首次提出配建第四代高品质建筑要求 • 土地款支付条件与溢价率挂钩 04 全国市场走势——后市展望 行业韧性延续、核心城市虹吸辐射，周边城市承接外溢推动楼市向好，关注都市圈结构性机会 在楼市峰值时代延续下，更加关注存量的结构。人口流向价值高地为全国大趋势，一二线城市的房地产市场预期热度仍将延续，核心 城市的辐射力日益加强，将带动周边城市的发展。在人口不断涌入下，都市圈内部楼市需求旺盛，如广佛人口增量828万；深莞惠增 量超千万，其中佛惠泉年成交面积均超千万㎡，规模反超核心城市。 图：广佛、深莞惠、厦漳泉商品住宅成交面积对比（万㎡） 2500 2000 1500 1000 500 0 广州 佛山 深圳 东莞 惠州 厦门 漳州 泉州 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 城市 广佛 七普人口 2818 七普增量 828 人口相对 增量 42% 广州 1868 598 47% 佛山 深莞惠 深圳 950 3407 1756 230 1089 720 32% 47% 70% 东莞 1047 225 27% 惠州 厦漳泉 厦门 604 1900 516 144 253 163 31% 15% 46% 资料来源：保利投顾研究院整理 漳州 505 24 5% 泉州 878 65 8% 表：全国典型城市群/经济圈发展提速 时间 省份/城市 具体内容 1.28 福州及周边 突出福州市龙头带动作用，发挥相关城市比较优势，强化 项目支撑，促进城市功能互补 5.19 武汉及周边 深入推进武汉城市圈同城化，完善轨道交通1小时通勤圈 6.17 杭州、嘉兴 致力于产业协同、互联互通 构建“一带两轴，相向融合”的同城发展格局 6.24 上海、江苏、 浙江、安徽 到2025年基本建成轨道上的长三角，轨道交通总里程达 到2.2万公里以上 6.21 成都、重庆 到2025年基本建成“轨道上的双城经济圈”，轨道交通 总规模达到1万公里以上 6.23 湖北、湖南、 三省科技部门将建立合作机制，推进区域创新联动，加强 江西 技术协同攻关 6.23 福州及周边 以基础设施、产业与创新、公共服务等领域协同为重点， 推动福州与周边城市协调联动，同城化管理 都市圈以同城化为导向，致力于建设1小时通勤圈 减缓核心大城市问题，进一步推动周边城市协同发展 04 全国市场走势——后市展望 市场热度高景气延续；一线稳步放量、二三线表现分化，华东、华南核心引领、中西部核心向好 上半年全国看房热度处于高景气，下半年将在高位区间持续周期性波动。一线城市整体预期以稳为主，在调控高压下稳步放量；当前 热度轮动至二线、有望持续，且城市间表现分化；基本面较强、环核心一二线的三四线城市，需求得以支撑；华东、华南调控叠加疫 情走低，三季度或将稳步回升；中西部核心预期向好、华北有望改善，东北维持低位运行。 图：全国看房热度指数 小阳春 热度提升明显 图：2019年以来分区周度盘均来访变化（组） 基本持平去年四季度水平 看房热度较高 资料来源：保利投顾研究院整理 04 全国市场走势——后市展望 限价回归加剧区域分化，需求外溢下近郊表现理想，投资带动明显的区域，客户观望趋浓 限价政策回归加剧城市内部分化。热点一二线城市中心区域房价重新被压制、一二手倒挂增加，取证受限、房企入市意愿降低等加剧 供应不足，市场持续火热，部分需求外溢至基本面较好的近郊，叠加土拍热度、进一步影响楼市，如合肥、西安、成都等。投资带动 明显的城市或区域，涨价预期收窄，客户趋于观望，如东莞、南通、广州南沙等。 图：限价回归加剧城市内部分化 限价程度 城市 图：上半年全国主要城市表现 整体表现 外围区域需 求支撑度有 限，面临向 下调整压力 远郊区 基本面较好近郊区 承接部分外溢需求 强 上海 中心区：高价项目取证放缓，结构性供应不足，改善客户趋于观望 外围：整体供应平稳，近郊去化理想，部分客户流向次级区域 南京 整体供应稳，房企捂盘现象较少，客户预期平稳 广州 市区：天河等高价项目备案困难，加剧供应不足 外围：部分高价项目延期开盘、精装改毛坯，预计南沙第二批土拍限房 价，客户趋于观望 近郊区 中心区 较强 合肥 成都 南通 市区：整体供应不足，主要由于前期土地出让不足、限价严格 近郊：去年下半年回暖，刚需客户积极参与热点项目摇号 市区：供应放缓，预售取证要同时搭配高低价项目，市场热度高 近郊：热点板块项目热度高 涨价预期收窄，开发商预期有所平抑，近郊有所降温 资料来源：保利投顾研究院整理 一二线中心区房价 重新被压制，一二 手倒挂增加，供应 不足下持续火热 西安 市区：土拍限房价，房价趋于平稳 近郊：西咸新区土拍火热，热度传导至楼市，部分项目涨价 中 长沙 最高限价提高区域市场热度平稳，客户信心有所增强 南昌 热点板块热度维持，刚需板块以价换量促成交，客户对价格敏感 绍兴 各盘首开备案价小幅上调，开盘去化表现一般 弱 东莞 房企表现“惜售”，五一推新有所降低，客户观望为主 04 全国市场走势——后市展望 楼地市关联传导度较高，楼市分化格局在土拍影响下将延续 土地热度轮动至新房市场表现明显，首轮土拍后杭州、重庆等城市热度传导楼市带动客户预期向好。城市间分化态势延续，从目前已 出让二轮的土拍情况来看，长春土拍热度较此前回落，厦门二轮出让地块多位于岛外，50%地块溢价率超20%，热度维持高位。展 望下半年，二、三批次土地陆续出让，需密切关注土拍调控加码预期下，土拍热度及对楼市的变化。 表： 典型城市首轮集中供地后楼市表现 城 市 楼市反应 杭州 全市热度提升：市区钱塘区丰收湖板块部分业主反价涨价，新房项目来访热 度提升；近郊萧山项目触发限售；远郊临安部分新盘捆绑车位销售等 厦门 全市多盘对外输出周内涨价口径，部分项目折扣回收，涨幅2%7%，主流涨幅为2%-3% 北京 近郊部分项目价格上调，通州上调盛世天玺部分楼栋价格；昌平奥森one奥 海明月收紧折扣，金辰府涨价3-4%；大兴区融创公园一号土拍前有涨价 长沙 客户信心增强，多项目借土拍限价创新高宣传自身性价比，来访小幅上升 重庆 多个项目去化提升、当天收回全部折扣且价格有调涨，部分项目出现捂盘惜 售的现象，大户型日均去化较此前提升 资料来源：保利投顾研究院整理 表： 典型城市首二轮集中供地成交和预计挂牌地块情况 城市 长春 厦门 土地指标 供地规模 溢价率 溢价成交 底价成交 供地规模 溢价率 触顶成交 底价成交 第一轮 815 3.30% 16% 75% 53 29.37 60% 0% 第二轮 1226 ↑ 0.40% ↓ 7% 93% 141 ↑ 25.40% 9% 0% 土拍特征 供应量提升，热度有所下降， 无触顶地块，流拍和底价是成 交占比提升，溢价下降 供应量提升，热度维持高位， 仅一块湖里区地块位于岛内， 触顶成交，其余地块均为岛外 地块，50%地块溢价率超过 20% 城市 区域 建面规模（万㎡） 土拍特征 北京 广州 杭州 无锡 主城 近郊 主城 远郊 主城 近郊 远郊 主城 近郊 51 地块素质略有降低部分主城地块关注度高 101 位置多在5-6环间近郊地块 144 90 供地素质提升显著，核心区的地块多 93 250 以近远郊地块为主 237 140 50 主城地块居多，地块素质佳 总结 下半年市场 走势研判 二线跟随城市向好，先行调控城市市场趋回落 信贷收紧下、热点城市调控跟随，市场轮动行情延续 居民房贷额度将维持紧缩，年 内难有明显改善，影响客户需 求释放及房企资金回笼，理解 政策执行层面城市具体差异， 把握对实际成交的抑制情况以 及客户心态变化 展望下半年 核心引领 结构深化 限价预计维持高压，各城执行层 面亦有不同，注意政策执行层面 城市具体差异，对供应端、及不 同区域项目和客户心态影响 理解两集中对楼市预期的传导， 以及对市场节奏变化的影响 PART TWO 天津经济形势及宏观环境分析 1. 经济篇 2. 政策篇 3. 城市发展与建设篇 经济形势及宏观环境综述 经济快速回升，制造业发力；但经济增速、人口等指标并不乐观 维稳基调下，推进“重点支持人员”购房，落实供地两集中 经 一方面受去年低基数影响，另一方面得益于前期政策持续发力显效，上半年经济快速回升，各类指标强势 济 复苏，尤其制造业带动作用明显增强。但经济增速仍低于全国平均水平，人口流入等并不乐观。 政 政策逻辑逐步清晰，更多地从城市发展角度看待房地产行业，与实体经济均衡发展。在中央“三稳”主基 策 调下，天津无调控放松政策出台；推进重点支持人员购房政策，落实供地两集中。 城 2021年是“十四五”开局之年，天津从产业发展角度，通过打造物流中心等进一步加快实现城市功能定位； 建 同时加快发展海河柳林等重点区域，持续优化空间发展格局，不断完善综合交通运输体系。 Ⅰ 经济篇 01 经济篇-GDP 上半年经济快速恢复到疫情前水平，GDP同比增长11.4%，两年平均增速3.5%，低于全国平均水平 去年一季度天津受疫情冲击严重，经济增速下降9.5%，在政府统筹防疫和经济发展一系列措施的作用下，经济逐季向好、持续稳定。 2021年上半年天津GDP总量为7309.25亿元，同比增长11.4%，两年平均增长3.5%，两年平均增速比一季度加快1.1个百分点；但增 速仍低于全国平均水平（12.7%）。 从一季度排名来看，天津的城市排名自去年首次由前十下滑至第十一位后，名次未发生改变；GDP两年平均增速则排名全国倒数。 图：2017-2021年Q2天津逐季度GDP及其累计增速 表：一季度城市GDP总量排名 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -9.5% 20.0% 12.701%5.0% 11.4%10.0% 5.0% 0.0% -5.0% 3905.21-10.0% -15.0% 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 各季度GDP（亿元) GDP增速 数据来源：统计局网站 注：2018-2019年季度数据为根据第四次全国经济普查资料修订后数据 全国累计增速 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 省/区、市 上海 北京 深圳 广州 重庆 苏州 成都 杭州 南京 武汉 天津 宁波 长沙 青岛 无锡 一季度 GDP(亿元） 9458.86 8915.90 6867.54 6404.09 5995.25 4723.95 4552.84 4198.00 3824.36 3574.11 3404.04 3111.30 3065.49 3037.42 3013.68 表：一季度全国GDP同比增速及两年平均增速排名 排名 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 省/区、市 一季度累计 同比(%) 广西 16.1% 天津 15.9% 四川 15.8% 宁夏 15.7% 陕西 15.4% 河南 15.4% 云南 15.3% 内蒙古 15.2% 河北 15.1% 湖南 15.0% 吉林 14.9% 甘肃 13.2% 辽宁 12.9% 青海 12.8% 黑龙江 12.4% 新疆 12.1% 省/区、 市 广东 重庆 青海 云南 上海 北京 甘肃 陕西 内蒙古 河北 河南 吉林 天津 辽宁 黑龙江 湖北 两年平均 增速(%) 5.2% 5.2% 5.1% 5.0% 4.7% 4.6% 4.5% 4.4% 4.2% 3.9% 3.8% 3.6% 2.4% 2.1% 1.5% / 01 经济篇-三产 上半年第二产业同比增长16.2%，涨幅最大 2021年上半年三次产业结构为1.0：34.7：64.3。上半年，第一产业增加值75.35亿元，同比增长6.8%；第二产业增加值2533.68亿 元，同比增长16.2%；第三产业增加值4700.22亿元，同比增长9.2%。去年一季度第二产业受疫情影响下降17.7%，降幅最大；随着 生产加快恢复，今年增速回升最为明显。 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 图：2017-2021年Q2天津逐季度三产占比情况 64.3% 34.7% 1.0% 数据来源：统计局网站 一产 二产 三产 第一 产业 第二 产业 第三 产业 2020年累计增速 一季度 上半年 11.5% 8.6% 2021年累计增速 一季度 上半年 7.9% 6.8% 17.7% 6.6% 27.5% 16.2% 4.9% 2.2% 11.0% 9.2% 01 经济篇-工业 上半年规上工业增加值同比增长17.3%，制造业相关行业带动作用增强 2021年上半年，全市规模以上工业增加值同比增长17.3%，两年平均增长5.2%。上半年制造业增加值增长22.6%，快于全市规模以 上工业5.3个百分点，占比70.6%，比一季度提高1.5个百分点，贡献率超过九成，达到92.1%。 分行业大类看，1-5月全市规模以上工业39个行业大类中，33个行业同比增长。其中汽车制造业、计算机通信和其他电子设备制造业、 化学原料和化学制品制造业、医药制造业、电气机械和器材制造业合计增加值占比为34.8%，拉动全市工业增加值增长9.7个百分点。 图：2019-2021年6月天津逐月工业增加值同比增速 图：2021年1-5月主要行业工业增加值累计增速 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% 2019年2月 2019年4月 2019年6月 2019年8月 2019年10月 2019年12月 2020年2月 2020年4月 2020年6月 2020年8月 2020年10月 2020年12月 2021年2月 2021年4月 2021年6月 及其累计增速 规上工业增加值同比增速 规上工业增加值累计增速 金属制品业 铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业 电气机械和器材制造业 17.3% 橡胶和塑料制品业 石油、煤炭及其他燃料加工业 汽车制造业 5.9% 化学原料和化学制品制造业 医药制造业 通用设备制造业 专用设备制造业 计算机、通信和其他电子设备制造业 黑色金属冶炼和压延加工业 农副食品加工业 电力、热力生产和供应业 石油和天然气开采业 有色金属冶炼和压延加工业 -10 0 比重4.3% 比重11% 比重6% 比重5.4% 比重8% 10 20 30 40 50 数据来源：统计局网站 01 经济篇-固投 上半年固投同比增长6.2%，制造业和高技术产业投资增长较快 2021年上半年，全市加快推进重点项目建设，扩大有效投资规模，固定资产投资同比增长6.2%，两年平均增长1.0%。在1-2月固定 资产投资累计增速达到顶峰，增长29.7%，但受一产部分项目投资收尾、新开工项目同比减少双重影响，3月起累计增速逐步回落。 从主要领域看，制造业投资同比增长28.2%，两年平均增长3.3%。高技术产业投资同比增长36.3%，其中高技术制造业投资增长 43.6%，高技术服务业投资增长26.3%。 图：2011-2021年上半年天津固定资产投资及增速 16000 30.00% 40.00% 12000 8000 4000 20.00% 6.20%10.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0 -4000 -8000 0.00% 0.00% -10.00% -10.00% -20.00% -12000 固定资产投资（亿元） 增速 -20.00% 图：2019-2021年6月固定资产投资累计增速(%) 制造业投资同比增长28.2% 高技术产业投资增长36.3% 29.70% 6.20% 2019年2月 2019年4月 2019年6月 2019年8月 2019年10月 2019年12月 2020年2月 2020年4月 2020年6月 2020年8月 2020年10月 2020年12月 2021年2月 2021年4月 2021年6月 数据来源：统计局网站（2021年上半年固定资产投资数据未公布） 01 经济篇-消费 上半年社会消费品零售总额同比增长17.2%，消费市场恢复态势较好 天津前期围绕打造国际及区域商贸中心城市，大力提升城市消费品质，商业新模式和新业态快速发展，商业经济明显恢复。2021年 上半年，全市社会消费品零售总额同比增长17.2%。其中，限额以上社会消费品零售总额同比增长17.8%，两年平均增长1.5%。 从分类来看，在汽车消费政策促进下，上半年限上汽车零售额同比增长18.5%，其中新能源汽车增长90.6%。新零售模式加快发展， 上半年限额以上商品网上零售额增长2.1%，两年平均增长12.2%。 图：2018-2021年6月天津社会消费零售总额累计增 速（%） 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% 负值区域 17.20% 消费品分类 上半年，限上汽车零售额同比增长18.5%， 其中，新能源汽车增长90.6%。 零售模式 上半年，限额以上商品网上零售额增长 2.1%，两年平均增长12.2%。 2018年2月 2018年4月 2018年6月 2018年8月 2018年10月 2018年12月 2019年2月 2019年4月 2019年6月 2019年8月 2019年10月 2019年12月 2020年2月 2020年4月 2020年6月 2020年8月 2020年10月 2020年12月 2021年2月 2021年4月 2021年6月 数据来源：统计局网站 01 经济篇-人口 “七普”数据公布：2020年常住人口1387万人，增速“深蹲”后趋稳；海河英才政策持续升级， 今年引进人才数量有所上升 5月21日，市统计局发布天津市第七次全国人口普查主要数据，2020年常住人口为1386.60万人，较2010年增加92.78万人；但从增 速来看，2011-2017年逐年下降，2018年后缓慢回升并趋于稳定。从各区数据来看，滨海新区常住人口减少41万人，下降明显；环 城各区常住人口普遍增长，其中西青区增加51万人，增量最大。“海河英才”自2018年5月启动后，截至2021年4月三年内累计引进 38.7万人，对人口吸附起到积极作用；政策效应在减弱后小幅回升，近一年月均引进约0.98万人。 1800 1500 1200 900 600 300 0 -300 -600 -900 -1200 图：2010-2020年天津常住人口 年末常住人口（万人） 增速 4.0% 1387 3.0% 2.0% 1.0% 0.1% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 数据来源：统计局网站 大区 市区 环城 远郊 滨海 地区 和平区 河东区 河西区 南开区 河北区 红桥区 小计 东丽区 西青区 津南区 北辰区 小计 武清区 宝坻区 宁河区 静海区 蓟州区 小计 滨海新区 合计 2010年 27 86 87 102 79 53 434 57 68 59 67 252 95 80 42 65 78 360 248 1294 2020年 36 86 82 89 65 48 406 86 120 93 91 389 115 72 40 79 80 385 207 1387 增/减 8 -0.2 -5 -13 -14 -5 -29 29 51 34 24 137 20 -8 -2 14 1 26 -41 93 图：海河英才计划累计引进人数 45 1.41 40 35 30 25 20 15 10 16.25 5 0 18.5-19.4 0.89 26.9 19.5-20.4 1.60 1.40 0.98 1.20 1.00 0.80 38.7 0.60 0.40 0.20 20.5-21.4 0.00 第一年 第二年 第三年 引进人数（万人） 月均引进（万人） 01 经济篇-就业 上半年新增就业20.65万人，同比下降3.46% 去年就业形势受疫情影响严重，近十年来新增就业人口创新低、增速首次为负。天津通过采取优化公益性岗位开发、重点缺工企业用 工输送补贴、给予创业补贴等政策措施起到了一定的效果，2021年上半年全市新增就业20.65万人，同比下降3.46%，降幅较去年同 期收窄。 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 图：2011-2021年上半年天津新增就业人口及增速 10.00% 5.00% 0.00% -3.46% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00% 新增就业（万人） -26.07% 增速 -25.00% -30.00% 数据来源：统计局网站 图：近五年上半年同期新增就业人口 30 4.00% 25 0.00% 20 -4.00% 15 -8.00% 10 -12.00% 5 -16.00% 0 2017年上半 2018年上半 2019年上半 2020年上半 2021年上半 年 年 年 年 年 新增就业（万人） 24.79 24.98 25.26 21.39 20.65 同比 0.24% 0.80% 1.10% -15.32% -3.46% -20.00% 01 经济篇-人均可支配收入 上半年全市居民可支配收入24625元，增长11.6%，较一季度加快1.1个百分点 随着企业恢复正常生产经营，经济加速向好，2021年上半年全市居民人均可支配收入24625元，同比增长11.6%，比一季度加快1.1 个百分点。其中，城镇居民人均可支配收入26844元，同比增长11.2%，加快1.2个百分点。 目前，已有15个一线/新一线城市公布一季度人均可支配收入数据，天津城镇人均可支配收入及增速均排名第11位，处于中下游水平。 图：2015-2021年上半年天津城镇人均可支配收入及 图：2021年一季度一线/新一线城市城镇人均可支配 其增速 收入及增速 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 11.20% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 25000 20000 4.00% 2.00% 15000 0.00% 10000 城镇居民可支配收入（元） 增速 25% 20% 15% 10% 5000 5% 城镇人均可支配收入（元） 增速 0 0% 武汉 合肥 杭州 广州 南京 苏州 成都 重庆 西安 长沙 天津 上海 北京 青岛 沈阳 数据来源：统计局网站 备注：深圳、佛山、东莞、郑州城镇人均可支配收入及增速数据缺失 01 经济篇-财政收入 上半年一般公共预算收入1229.3亿元，增长28%，其中非税收入增长较快 2021年上半年，天津一般公共预算收入为1229.3亿元，增长28%。其中：地方税收收入898亿元，增长22%；非税收入331.3亿元， 增长47.5%。 在一线/新一线城市中，天津一季度一般公共预算收入增速排名第2位，仅次于武汉。 图：2011-2021上半年天津一般公共预算收入及增速 3000 40.00% 2500 2000 28.003%0.00% 2500 1500 1000 500 0 -500 -1000 1229.3 20.00% 2000 10.00% 1500 0.00% 1000 500 -10.00% 0 -1500 一般公共预算收入（亿元） 增速 -20.00% 数据来源：财政局、统计局网站 武汉 天津 杭州 成都 东莞 重庆 合肥 西安 沈阳 南京 苏州 佛山 青岛 郑州 深圳 上海 广州 北京 长沙 图：2021年一季度一线/新一线城市一般公共预算收 入及增速 一般公共预算收入（亿元） 增速 100% 80% 60% 40% 20% 0% Ⅱ 政策篇 02 政策篇-城市投资 2021年计划安排702个重大项目，投资规模为近年来最高水平 2021年年初，市发展改革委印发《天津市2021年重点建设、重点储备项目安排意见》，全年安排重点建设、重点储备项目共702个， 总投资1.77万亿元，年度投资2098亿元，涵盖产业科技创新、基础设施、农林生态、社会民生等五大重点领域，投资规模达到近年 来最高水平。西青区、滨海新区等也加快重点项目投资建设，其中高新科技产业项目较为突出。 表：2021年重点建设项目清单 共安排702个重大项目（430个重点建设项目+272个重点储备项目），总投 资1.77万亿元，为近年来最高；其中产业科技创新项目投资比重近1/4 类型 重点建设项目 重点储备项目 产业科技创新 （科创中心、先进制造业、数字经济、 163 88 现代服务业） 基础设施 （能源保障、对外交通、轨道交通等） 97 93 农林和生态 （生态文明、农村水利、乡村振兴等） 44 19 社会民生 （科教文卫休闲旅游设施等） 88 43 其他项目 38 29 合计 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 430 272 小计 251 190 63 131 67 702 表：2021年部分区域投资情况 西青区张家窝镇举行签约活动，签约项目30个，计划总投资30亿元，其中亿元以 上项目8个。从产业领域来看，签约企业产业主要涵盖车联网、智能制造、新材料 等，其中新动能领域项目24个，占比80％ 河东区一季度新落地企业1033家，注册资金55.79亿元，其中，来自京冀地区投资 企业89家，注册资金8.28亿元，预计一季度该区实际利用内资到位额将超20亿元。 滨海新区2021年春季集中开工的115个重点项目，总投资1193亿元，涉及装备制造、 新能源新材料、智能科技、生物医药、现代服务业和民生保障等多个领域。 滨海新区第二批重点建设项目集中开竣工项目230个，总投资2376亿元，其中新开 工项目121个，总投资额1100亿元；竣工项目109个，总投资额1276亿元。 天津港保税区重点项目“云签约”活动，共有22个重点项目签约，包括战略性新兴 产业项目9个、新经济新金融项目9个、大宗贸易项目4个，总投资额约133亿元。 02 政策篇-产业支持 服务业扩大开放综合试点总体方案出台，打造生产型服务业发展先行区 2021年4月，国务院同意在天津市等四省市开展服务业扩大开放综合试点，试点期为自批复之日起3年。随后，商务部印发《天津市 服务业扩大开放综合试点总体方案》，从产业、区域、体制机制政策和要素保障四个维度，提出13个方面116项开放创新举措，其中 既有根据全国服务业发展共性需要提出的试点任务，也包含了根据天津“一基地三区”定位提出的特色内容。 图：《天津市服务业扩大开放综合试点总体方案》内容概要 发展目标：着力打造生产性服务业发展先行区，为国家全方位主动开放和服 务业的开放创新发展发挥示范带动作用。 产业 区域 聚焦金融服务、科技服务、健康医疗、物流运输服务等 9个重点领域。 主要提出落实京津冀协同发展战略、建设重点园区的政 策举措。 体制机制 主要包括加快简政放权、推进贸易投资便利化等内容。 政策和要素保障 从人才服务保障、强化知识产权保护及数据保护、资金 跨境流动便利化等方面，进一步加大创新力度。 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 市商务局局长张爱国介绍：“这些举措有五大亮点，一是数字产业集成创新，打造数 字经济核心区；二是扩大展会溢出效应，打造会展经济示范区；三是加快交易场所建 设，打造北方要素市场枢纽；四是深化放管服改革，营造国际化营商环境；五是拓宽 金融领域开放，集聚优质金融资源。” 02 政策篇-产业支持 海洋经济发展“十四五”规划出台，61个项目总投资将超2360亿元 2021年6月，由市规划资源局组织编制的《天津市海洋经济发展“十四五”规划》正式发布，进一步落实国家加快建设海洋强国战略 部署。为保证规划的可操作性，全市以重大项目建设为依托，针对《海洋经济规划》所提及的重点任务和主要产业，筛选出61个重 点项目，“十四五”期间投资额将达到2360.75亿元。 《海洋经济规划》主要内容 海洋经济“1+4”的发展定位 “1”个总体定位，即建设海洋强国支撑引领区。“4”个分领域定位，即建设北方国际航运核心区、 国家海洋高新技术产业集聚区、国家海洋文化交流先行区、国家海洋绿色生态宜居示范区。 “双核五区一带”的空间布局 推动构建现代海洋产业体系 强化海洋经济发展的支撑保障 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 “津城”“滨城”为双核引领，中新天津生态城、滨海高新区海洋科技园、天津港港区、天津港保 税区、南港工业区五大海洋产业集聚区为拓展联动，形成 “双核五区一带”海洋经济发展新格局。 提出“培育新兴海洋产业、做强优势海洋产业、优化传统海洋产业”的总体思路，着力打造海水淡 化、海工装备、海洋石化、滨海文旅四大海洋产业集群，推进构建现代海洋产业体系。 提升人才保障水平，建成全国海洋科技创新和成果转化集聚区。推动海洋产业绿色低碳转变，提升 海洋绿色可持续发展水平。深化国际交流合作，提升海洋事务国际影响力，构建海洋命运共同体。 02 政策篇-营商环境 天津在营商环境建设方面持续发力，项目审批效率进一步提高 去年年底天津发布了《天津市优化营商环境三年行动计划》，2021年是落实该行动计划的第一年，相关部门继续出台优化营商环境 的具体举措，进一步简化审批环节，提高审批效率，最终目标是使天津市整体营商环境达到市场化、法治化、国际化一流标准，进入 先进城市前列。 2021.3 2021.4 市住建委发布：《关于印发天津市深化工程建设项目审批制度改 革优化营商环境若干措施的通知》 一般社会投资工程建设项目从项目备案到取得施工许可证的审 批时间压缩至40个工作日内。 将建设工程设计方案审查和建设工程规划类许可证核发的审批 时间由20个工作日压缩至15个工作日以内。 市自然资源管理局发布：《关于落实深化工程建设项目审批制度 改革进一步优化营商环境的工作措施》的通知 从规划编制、规划审批、土地供应和不动产登记四个方面，制 定了8项具体措施。 将建设工程设计方案审查和建设工程规划许可证核发的审批时 间由20个工作日压缩至15个工作日以内。 《滨海新区打造国际一流营商环境实现高质量发展2021行动计划》 办理建筑许可证方面—— 社会投资低风险项目从获得土地到完成不动产权登记审批时间不超过14个工作日； 带方案出让土地和规划建设条件明确的项目，从获得土地到完成不动产权登记审批 时间不超过30个工作日； 既有建筑改造项目全流程审批时间不超过15个工作日； 推广落实“承诺拿地即开工”改革成果，推动使用范围由社会投资小型低风险项目 延伸到工业项目带方案出让项目。 目前已完成24项，其中涉及不动产及项目投资方面： 完成不动产权电子证的应用和推广，一般不动产登记3个工作日完成审核，涉及企业 的1个工作日内完成审核，工业、仓储用地项目即时办结 一般社会投资项目全流程审批压缩到40个工作日以内 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 02 政策篇-人才引进 “海河英才”政策持续深入推进；武清、生态城加大人才引进力度 2月，市人力社保局召开2021年全市人力资源社会保障工作会，提及本市将继续升级海河英才政策；并连发两则通知，将为市级重点 “项目+团队”核心成员开辟引进落户绿色通道，同时为高校应届毕业生来（留）津提供集中办理服务。 3月，市政府新闻办召开“京津明珠·幸福武清”──构建人才全面发展生态主题新闻发布会，武清区将打破常规人才评价方式，加大 平台奖励力度。5月，中新生态城重点引进智能科技等主导产业发展所需要的优秀人才，在购房补贴等方面提供良好的待遇。 海河英才落户政策深入推进 生态城出台人才引进、培养与奖励规定 “海河英才”行动计划于2018年5月启动，截至2021年4月底累计引进人才 38.7万人，战略性新兴产业从业人员占比超过25%。 • 2021年全市人力资源社会保障工作会，提出本市还将加快推动人才引领高 质量发展战略，升级海河英才行动计划。 类型 人社局发布关于落户相关文件的主要内容 购 房 • 来生态城工作两年内在生态城购买自用商品住宅，各层次人才 补 贴 可按层级分别享受5-200万元不等的购房补贴。 工 作 • 各层次人才按层级分别享受每月800-10000元不等的工作津贴。 津 贴 • 工作津贴每年发放一次，发放期限两年。 技术型人才 市级重点“项目+团队”核心成员经所在单位同意和团队带头 人推荐，可不受学历、职称等条件限制，直接申请落户 高校毕业生 为户口在原籍的或外省市的高校应届毕业生来（留）津提供 集中办理服务 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 武清区出台人才奖励政策 人 • 将强化企业、高校院所、研发团队的创新创业主体地位，鼓励 才 补 建设共享平台、共建平台、共用平台，按照平台建设投资额的 贴 30%给予补贴，最高补贴500万元。 02 政策篇-行业政策 调控基调未变，确保稳定发展预期，推进“重点支持人员”购房政策 在中央“三稳”主基调下，天津2021年上半年无调控放松政策出台，传递稳定信号。2021年天津政府关于落实国务院《政府工作报 告》重点工作的任务分工中，还提出年内将持续完善租赁政策，推动楼市平稳健康发展。 2月，市住建委召开房地产市场政策宣讲会，指导各区加强重点支持人员购房政策运用，为来津创业的外地人提供服务便利；并提出 要加强对商品房项目降价、租赁企业“暴雷”等问题的关注，规避楼市潜在的风险。 图：市政府重点工作中涉及房地产部分的内容 图：市住建委召开房地产市场政策宣讲会的相关内容 关于落实国务院《政府工作报告》重点工作的任务分工 • 总基调：坚持房住不炒的定位，稳妥实施房地产市场“一城一策”方案， 今 稳地价、稳房价、稳预期，确保本市房地产市场运行在合理区间。 年 • 租赁政策：加快完善长租房政策，多渠道增加租赁住房，稳控住房租金 水平，促进住房租赁市场平稳健康发展。 • 坚持房住不炒的定位，稳妥实施本市房地产市场“一城一策”工作方案， 去 年 因地制宜、精准施策，确保完成国家房价调控目标，促进房地产市场平 稳健康发展。 重点 对“重点支持人员”购房政策进行了重点讲解，指导各区加强“重 内容 点支持人员”购房政策运用（各区已经执行，但无正式文件公开） 会上提出三点工作要求 01 要吃透政策，加强宣传。要加强房地产市场政策研究，吃透政策， 做好政策宣传解释工作，加大业务培训和窗口指导，实现“小切 口、大效果”，确保区委区政府能够准确全面掌握政策规定。 要用好政策，确保政策落地落实。要加强政策推广，通过点对 点等方式加强与各部门联动，形成工作合力，引导相关工作人 员用好政策，确保政策落地见效。 02 解读：总基调延续往年提法，坚持房住不炒；2020年底中央经济工作会议及 2021年两会再次强调重视租赁，今年天津也将加快完善租赁市场作为工作重点。 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 03 要加强风险防范，履职尽责。树立“全市一盘棋”思想，共同将维 护房地产市场平稳健康有序发展作为工作重点，加强房地产市场风 险排查，特别要加强对商品房项目降价、租赁企业“暴雷”等问题 的关注，制定好相关问题处理预案。 02 政策篇-行业政策 落实“供地两集中”，3月启动，5月中旬实现首批次集中成交 2月，国家自然资源部要求22城住宅用地供应实现“两集中”（集中挂牌、集中出让），2021年发布住宅用地公告不能超过三次。 作为热点城市之一，天津迅速响应，2月下旬在市规自局内部发布相关通知；3月12日举办企业对接服务座谈会；3月31日市规自局 网站发布组织实施58宗国有建设用地使用权的公开挂牌出让工作。经过多次公告变更，首批集中供地的现场报价时间最终确定，集 中在5月13日-5月14日，截至5月15日全部土拍结果出炉。 图：供地“两集中”的时间线 2月18日 国家自然资源部要求22个热点城市实现供地“两集中”，包 含天津等城市 2月24日 天津市规自局内部发文，将推行住宅用地“集中供地”模式， 确定3、6、9月分三批次公告 3月12日 举办对接企业招商服务座谈会，会上公布了今年第一批次 “两集中”拟招商的住宅用地情况 3月31日 市规自局官网公布2021年度首批供地正式挂牌文件，集中 挂牌58宗住宅用地 集中发布出让公告 • 全市原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。 主 集中组织出让活动 要 内 • 同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应该确定共同 容 的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成 拍卖活动。 分三批次供应 5月12日 经过多次公告变更，确定12日下午为收到地块有效报价的最 后截止时间 5月13日5月15日 各大房企就意向地块进行报价，并陆续公布只有一家房企报 价以及多家房企报价竞拍的最终结果 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 • 确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让 公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。 解读：对房企投资精准度以及节奏把控提出更高要求，房企获取优质地块的难度 加大，将加速土地冷热分化并向二三级市场传导。 02 政策篇-其他行业政策 图：2021年上半年其他行业政策的内容汇总 资金监管模式 建筑规划及社区建设 • 新房建设环节：市住建委拟在预售资金监管期限方面，由“完成不动产首次登 记”调整为“完成竣工验收备案”，缩短监管期限；非住宅项目纳入监管范畴。 解读：提高房地产开发企业资金使用效率，促进项目建设。 • 存量房交易环节：住建委发文，交易双方在签订买卖协议时，选择接受监管的， 监管机构只对自有资金（一次性付款的全款或贷款付款的首付款）进行监管。 解读：简化了业务流程，提高不动产登记效率。 • 民用建筑规划设计：市规自局滨海新区分局出台《意见》，从轨道站点周边集 聚开发、明确露台管理措施、提升建筑第五立面、架空平台结合公共空间建 设、提升地下空间利用、优化阳台建筑面积管理等七大方面进行创新突破。 • 社区建设：住建委发布《天津市城市居住社区建设补短板行动》，包含居住社 区规模、建设标准、补齐建设短板、落实新房项目配建设施等五项重点工作。 解读：滨海项目的设计规范更加宽松，有利于市场产品多样化。 住房租赁方面 • 奖补资金：市住建委、财政部发布《天津市中央财政支持住房租赁市场发展试 点资金使用管理办法》，中央财政拨付专项资金，将主要用于本市发展住房租 赁市场相关支出。 • 租房提取公积金：新政于6月1日起实施，包括：①无房无公积金贷款职工租房 可提取；②经登记备案的租房每月最高可提取2400元（原来为1980元）。 解读：落实租购并举住房制度，促进租赁市场发展，支持新市民解决住房问题。 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 商品房交付及产权证发放 • 交付使用条件：住建委对此前发布的《天津市新建住宅商品房准许使用管理办 法》做了部分调整和修改，其中新增内容包括“分期建设的住宅商品房应首期 建设规划的非经营性公建设施”。 解读：有利于促进新房项目合理配置和建设公共服务设施，维护购房者的权益。 • 产权证发放：市规自局发布“关于开展商品房交房即交证活动”的通知，即商 品房交付购房人的同时，购房人即可领取不动产权属证书。 解读：压缩了办理不动产登记的办理时间，为购房者提供服务便利。 02 政策篇-信贷政策 天津主流房贷利率连续12个月持平；严格排查经营贷进楼市情况 2021年以来，“三道红线”融资新规叠加“两道红线”房贷集中度管理政策效应显现，年中天津各大银行额度普遍收紧，二手房贷 款业务受到一定影响；但跟其他重点城市相比天津受此影响较小，总体上半年信贷环境较为稳定，目前主流房贷利率为：首套房利率 4.95%（LPR+30个基点），二套房利率5.25%（LPR+60个基点），连续12个月持平。 4月，为贯彻落实“房住不炒”要求，天津银保监局组织辖内银行机构主要从加强组织领导、明确排查重点、严格整改问责和切断违 规路径四方面入手，开展经营用途贷款违规流入房地产领域风险排查。 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 图：2020年1月-2021年6月天津房贷主流利率变化 5.6 5.4 5.2 5 4.8 4.6 首二套 4.4 微降0.05% 首二套 再降0.1% 首套可不加基点 首套（%） 数据来源： 保利投顾研究院华北分院整理 二套（%） 2021.3 关于整治违规“经营贷” 的相关内容 • 中国人民银行、中国银保监会和住建部联合下发《关于防止经 营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，多地金融监管部门 排查“经营贷”挪用，严堵资金违规进入楼市。 2021.4 • 天津银行接到中国人民银行天津分行和天津银保监局等部门通知， 并参加了相关的工作会议。 • 除发放房地产按揭贷款业务的商业银行外，从来不发放此类贷款业 务的政策性银行和暂停发放房贷业务的部分中小银行也被要求开展 自查。 Ⅲ 城市发展与建设篇 03 城建篇-城市规划 天津定位国际航空物流中心，在资源聚焦、提升服务、政策支持等方面出台多项举措 2021年3月，市政府发布《加快推进中国国际航空物流中心建设实施方案》，提出了6方面共12项举措，着力将天津机场建设成为区 域航空枢纽和中国国际航空物流中心，落实京津冀协同发展重大国家战略，加快实现北方国际航运核心区功能定位。 发展目标 到2025年，国际航空物流中心地位初步确立，机场货邮吞吐量达到40万吨； 到2035年，国际航空物流中心地位突显，形成良好的航空物流生态环境， 航空物流基础设施完备先进，中转服务、多式联运等航空物流业务形成规模， 航空物流地面集疏运体系顺畅便捷，滨海国际机场货邮吞吐量达到100万吨。 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 工作举措 聚集航空物流资源要素：助力基地航空公司发展；大力培育适航产业。 优化航空口岸服务环境：丰富航空口岸功能；提升口岸通关便利化。 增强航空物流服务能力：加快国际航空物流中心载体建设，实施天津滨海国 际机场三期改扩建工程；加快实施货运通道建设。 丰富多式联运体系：做大空空中转业务；做实空地联运业务。 提升航空物流通达能力：增加机场高峰小时容量；优化客货运航线网络。 强化组织推动和政策保障：建立工作协调机制；出台综合支持政策，给予天 机 津港场保全税景区效等果开图发区临空产业招商相关配套政策支持，鼓励其出台设立具有特 色的航空产业支持政策。 03 城建篇-城市规划 海河柳林地区城市设计方案正式公布，打造“设计之都”核心区进程加快 海河柳林地区作为全市“十四五”期间的重点建设项目，在2021年上半年迎来多个重要节点。1月，海河柳林“设计之都”核心区综 合开发PPP项目资格预审公告正式发布，标志着该项目建设的前期工作全面启动。4月初，中交联合体中标该项目，5年内将陆续开展 公共服务设施以及市政基础设施的规划建设。4月下旬，政府批复同意《海河柳林地区城市设计》方案，并于5月正式对外公布。 图：海河柳林项目进展情况 2018.10 天津市召开专题会议，正式启动联 合国“设计之都”的申请工作 2019.6 “天钢柳林”更名为“海河柳林地区” 2020.1.10 2020.11 《海河柳林地区城市设计草案》发 布，首次提出设计之都核心区定位 发改委向民间资本集中推介海河柳 林的综合开发项目 2021.1.19 海河柳林“设计之都”核心区综合 开发PPP项目资格预审公告正式发 布，前期工作全面启动 2021.4.7 中交联合体中标该项目，中标金额 约118亿元，合作期20年 2021.4.22 市政府批复同意《海河柳林地区城 市设计》方案 2021.5.19 设计方案正式对外公布 图：海河柳林地区城市设计 河东区 东丽区 规划14.5平方公里 河西区 津南区 未来建设方向 以智慧城市和生态宜居为主要特征 的天津“设计之都”核心区，中国 “三北地区”的现代服务业高地。 规划结构 “一河两岸、一路两心” —— “一河”：海河； “两岸”：海河南北两岸； “一路”：规划中设计产业资源 集中的龙宇路； “两心”：国际设计中心、柳林 生态中心。 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 03 城建篇-交通-轨道 目前已有10条地铁线同期建设，2021年将成为地铁建设高峰年 2021年将是天津市地铁建设的高峰年，在建地铁累计里程将达293公里。中心城区地铁4号线南段工程将完成建设，年内实现试运营， 地铁10号线和地铁6号线二期完成主体结构、区间，加快建设地铁11号线、7号线、4号线北段、8号线4条PPP线路。同时“滨城” 滨铁2号线（Z4）北段、滨铁1号线加快建设；津静市域（郊）铁路首段已于2月正式开工建设，成为首条在建的市域（郊）铁路。 中心城区：目前7条在建，4号线南段预计年内将建成运营 地铁4号线：南段工程预计年内将建成运营；北段预计2024年 12月试运行。 地铁6号线二期工程：工程完成全线轨道铺设，天津首条无人驾 驶线路，2022年有望建成。 地铁7号线一期工程：一期工程全线24个站点中已有18个站点 进入主体施工阶段，计划2024年4月开通试运营。 地铁8号线一期工程：长泰河东站至渌水道站区间左线贯通，是 该线首个实现贯通的盾构区间；计划于2024年底建成通车。 地铁10号线：一期工程主体结构完成98.0%，预计2022年开通 试运营。 地铁11号线：一期工程8座车站已开始附属结构施工。 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 滨城：目前2条在建，滨铁3号线（Z2）PPP项目招标 滨铁2号线（Z4）：获160亿元银团贷款，成为全国合同额最大 的地铁PPP项目；预计2023年试运行。 滨铁3号线（Z2）：经市政府批复，沿线通过武清新城；对滨海 段13个地块控规进行修改；目前处于ppp社会资本招标阶段，力 争2025年年底开通运营。 市域(郊)：津静线率先开建；通武廊、津宁线前期工作推进 津静线：为首条开建的市域（郊）铁路，预计2024年2月试运营。 通武廊轻轨（津武线）：线路走向披露，起于地铁5号线北辰科 技园站，串联武清城区和武清生物谷等，远期与北京轨交换乘。 津宁线：已纳入相关规划，计划2021年底具备开工条件。 03 城建篇-交通-高铁/高速 高铁/高速重大项目加快推进，打造综合立体交通网 为建设“轨道上的京津冀”，京滨、京唐、津兴高铁加快推进，十四五期间将形成北京、天津中心城区与新城、卫星城之间“1小时 通勤圈”，京雄津保唐“1小时交通圈”。2020年年底，天津高速公路实现通车里程1325公里，路网密度跃居全国第二。2021年， 天津加快建设津石高速天津东段、塘承高速滨海新区段等项目；同时公示滨海多条高速公路工程规划，打造综合立体交通网。 类型 名称 【城际/高铁】新增及建设情况 津兴铁路 • 6月，工程建设由下部结构施工进入架梁施工阶段。 （起于天津西站，终至北京大兴国际机场。） 高铁 京唐铁路 京滨铁路 • 6月，宝坻南站全面展开基础施工。 （起于北京站，终至唐山站，预计2022年建成通车。） • 关于中心城区北部地区控规公布，明确北辰高铁站站位， 周边将布局商务办公区，在银河公园北侧打造体育中心。 • 6月28日，北辰站、宝坻周良站正式开工建设。 （自北京城市副中心站，终至天津滨海西站，预计2022年 宝坻至北辰段将实现建成通车。） 高速路建设进展 • 津石高速：天津东段工程已完成工程总量的90%，预计年底前实现主线完工。 • 塘承高速滨海新区段：作为2021年政府重点工作之一，目前正全力推进建 设，预计2022年底完工。 资料来源： 保利投顾研究院华北分院整理 北辰站 周良站 （大概位置） 经济形势及宏观环境趋势研判 政策发力巩固经济回升，目前仍处爬坡阶段 调控基调不变，“供地两集中”后续效果显现 经 济 预计下半年经济回升态势将继续巩固。但天津仍处于发展滚石爬坡阶段，结构调整、转型升级、动能转 环 换的任务十分艰巨，下半年经济发展仍将面临较大压力。 境 政 中央严格限制房地产融资仍将持续。预计2021年下半年天津仍将坚持房住不炒，维持三稳，以确保楼市 策 环 运行在合理区间。“供地两集中”政策的持续执行，对下半年房企投资精准度以及节奏把控提出更高要 境 求。 PART THREE 天津房地产市场分析 1. 土地市场 2. 新房市场 3. 二手房市场 房地产市场综述 “两集中”首次供地放量带动成交活跃，溢价率上涨 小阳春带动市场量价齐升，6月冲刺动力不足，市场回落 土 地 天津自3月起首次落实供地“两集中”新规，首批即推出总建面超七百万方的宅地，土地市场放量明显； 市 房企端拿地积极性亦较高，首批成交建面超五百万方，平均溢价率上涨8个百分点，土地市场热度攀升。 场 住 宅 3月起迎来小阳春，市场供销量价齐升，但6月未延续上升势头；整体存量仍处于高位，出清周期有所缩短。 市 二手房成交量同比大幅上涨；价格冲高后，近期连续四个月出现下探。 场 Ⅰ 土地市场 01 土地市场-市场供求 受两集中供地节奏影响，土地市场放量明显，楼面价及平均溢价率同环比均有上涨 2021年自3月起首次落实供地“两集中”新规，首批共推出58宗宅地，规划总建面722万㎡，供应地块以环城、远郊为主；成交45宗 地块，总建面538万㎡，总金额498亿元。1-6月全市共推出住宅用地折合建面856万㎡，同比上涨91%；成交726万㎡，同比上涨 37%；楼面价8862元/㎡，同比上涨10%，平均溢价率11%，上涨8个百分点。土地市场放量明显，楼面价有所上涨。 图：2017-2021年上半年住宅用地(含商服)供应/成交 建面及楼面价 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 17上 17下 18上 18下 19上 19下 20上 20下 21上 供应建面 485 764 859 1106 1219 1045 449 981 856 成交建面 358 747 557 790 1128 683 530 839 726 楼面价 11430 9781 8764 5971 6819 6849 8035 5925 8862 14000 800 12000 700 10000 600 8000 500 6000 400 4000 300 2000 200 0 100 0 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 建筑面积单位：万㎡，楼面价单位：元/㎡ 图：近一年住宅用地(含商服)供应/成交建面及溢价率 供应总建(万㎡) 成交总建(万㎡) 溢价率 13.04% 7.55% 16.48% 首轮集中供应 18.00% 14.10% 16.00% 首轮集中成交 14.00% 10.65% 12.00% 10.00% 5.84% 3.09% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 01 土地市场-市场供求 环城、远郊为主力成交，市区占比大幅提升；住宅用地占比超5成 2021年上半年，环城为全市宅地成交首位，折合成交建筑面积269万㎡，远郊占比28%，滨海占比20%，市区宅地占比维持低位水 平，但较前几年占比大幅提升，占全市宅地总体成交建筑面积的15%。近五年，环城、远郊为住宅用地成交主力，滨海在2020年发 力，成交占比猛增。 成交土地性质方面，近三年上半年住宅用地占比均在56%左右。 图：2017-2021年上半年四大片区住宅用地(含商服) 成交占比 图：2017-2021年上半年土地性质成交占比 住宅 商办 工业 其它 21上 20下 20上 19下 19上 18下 18上 17下 17上 15% 市内六区 环城四区 37% 远郊五区 滨海新区 28% 20% 21上 20下 20上 19下 19上 18下 18上 17下 17上 56% 44% 56% 50% 57% 51% 50% 49% 35% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 建筑面积单位：万㎡ 01 土地市场-市场供求 环城西青及北辰、远郊宝坻宅地成交表现突出；除静海/河西/红桥外，其余各行政区成交均有溢价 2021年上半年，天津各行政区住宅用地成交比较集中的区域有：宝坻区、北辰区、西青区等区域，主要集中在环城及远郊。其中， 北辰区成交宗数最多，9宗宅地85.54万㎡；宝坻区成交建面最高，为92.12万㎡。 成交楼面价形成三个梯队，第一梯队为市区及西青区，楼面均价破万；第二梯队覆盖环城其他区域及远郊武清、滨海空港，楼面均价 为7900-9600元/㎡；其余区域形成第三梯队，楼面均价不足5000元/㎡。 分区域来看，市区南开区楼面价达30154元/㎡，平均溢价率高达42.25%；环城中西青楼面价最高，为14765元/㎡；远郊中武清楼 面价最高，为8789元/㎡；滨海新区中空港楼面价最高，为9408元/㎡。 30000 25000 20000 15000 2宗 10000 5000 3宗 1宗 1宗 0 图：2021年上半年各行政区住宅用地(含商服)建筑面积成交量价图 成交总建(万㎡) 楼板价(元/㎡) 溢价率(%) 9宗 5宗 6宗 6宗 5宗 2宗 3宗 3宗 4宗 1宗 100 80 2宗 60 2宗 2宗 40 1宗 20 1宗 0 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 建筑面积单位：万㎡，楼面价单位：元/㎡ 01 土地市场-热点板块 市区/环城/远郊各有热点，传统成交热点区域马太效应愈显 市区、近郊、远郊各有热点板块。其中市区中的南开区最为突出，位列成交宗数、成交总价、成交溢价率及成交楼面价Top5，成为 各大房企主力竞争区域。 南开区成交集中在土地稀缺性强、且具备成熟配套的广开、天拖板块。 传统成交热点的海河教育园、武清杨村、东丽华明，亦成为竞争热点，溢价率均超40%。 表：成交宗数Top5（宗） 板块 成交宗数 南仓（北辰） 4 南开区 3 程林庄（东丽） 3 宝坻城南（宝坻） 3 蓟州新城（蓟州） 3 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 建筑面积单位：万㎡，楼面价单位：元/㎡ 表：成交溢价率Top5（%） 板块 成交溢价率 杨村（武清） 海河教育园（津南） 华明（东丽） 南开区 芦台镇（宁河） 43.25 43.16 42.86 42.25 24.56 表：成交楼面价涨幅Top5（元/㎡） 板块 2020年楼板价 2021年楼板价 (元/㎡) (元/㎡) 海河教育园（津南） 8197 12031 蓟州新城（蓟州） 3202 4341 金钟公路（东丽） 5778 7641 国展西（津南） 9810 12713 河东区 14050 17916 同比 47% 36% 32% 30% 28% 01 土地市场-市场特征 供地计划量五年来首次回落 市规自局公布的《天津市2021年度国有建设用地供应计划》显示，2021年计划供应住房用地950公顷（包括商品住房用地770公顷， 租赁住房95公顷，保障性住房用地85公顷），商服用地150公顷。2017年起住房用地供应量逐年递增，近年政府供地量已处高位， 或存在库存积压风险，2021年下调供地计划量，缩量100万㎡。 经营性商品住房用地中，市区及环城计划供应347公顷，占比45%、滨海新区148公顷，占比19%、远郊五区275公顷，占比35%。 表：天津国有建设用地供应计划表 时间 住房用地（含保障 性住房用地、经营 性商品住房用地） 商服用地 工矿仓储 用地 基础设施及 公益事业等 划拨用地 2021年 950 150 1000 1900 2020年 1050 150 1100 2800 2019年 900 200 1200 1450 2018年 850 200 1150 1300 2017年 840 数据来源：天津市规划和自然资源局 200 1250 1500 表：2021年天津经营性商品住房用地供应计划表 区域 市内六区 东丽区 西青区 津南区 北辰区 宝坻区 武清区 静海区 蓟州区 宁河区 滨海新区 合计 经营性商品住宅用地 115 77 52 47 56 69 86 44 29 47 148 770 占比 15% 10% 7% 6% 7% 9% 11% 6% 4% 6% 19% 100% 01 土地市场-市场特征 “两集中”下供地计划完成速度加快 2021年上半年，由于土地出让实行“两集中”，供地节奏加快、供地计划完成速度加快。2021年1-6月实际供应宅地土地面积498万 ㎡，已完成全年供地计划的65%。 2020年 上半年完成率 1200 27% 2021年 上半年完成率 65% 1000 1000 “两集中”招商公告 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 800 经营性商品住房用地供应计划 600 400 200 267 0 2020年 上半年实际供应宅地土地面积 770 498 2021年 01 土地市场-土地储备 融创成为2021上半年拿地总建面、拿地宗数、拿地总金额排行第一 2021上半年，金新城、北京滨悦、河北建硕三家房企通过招拍挂方式新进天津市场。 融创拿地7宗，总建面85.7万㎡，拿地总金额118.2亿元，成为2021上半年拿地总建面、拿地宗数、拿地总金额排行第一。新城分别 落子宝坻3宗、武清2宗、北辰1宗，总建面78.9万㎡、拿地总金额57.3亿元、位列拿地宗数榜第二，继2020年重仓北辰、深耕武清后， 持续加深熟知区域的战略布局。 表：2021上半年天津住宅用地拿地总建面TOP10房企 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业 融创中国 新城控股 天津亿利 中交地产 金地集团 金新城 万科地产 合景泰富 绿城中国 金科、龙湖、雍鑫 宗数 7 6 2 2 2 1 1 1 3 1 总建面 85.7 78.9 43.8 39.0 33.5 30.0 29.5 28.9 28.3 28.0 拿地金额（亿元） 118.2 57.3 10.3 55.5 28.1 15.1 19.3 7.4 42.6 17.1 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 说明：仅统计招拍挂拿地房企，捆绑/合并出让地块算作一宗，捆绑/合并出让商服地块计入总建面 表：2021上半年天津住宅用地拿地宗数TOP10房企 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业 融创中国 新城控股 旭辉集团 绿城中国 天津亿利 中交地产 金地集团 泽信控股 远洋集团 中骏集团 宗数 7 6 4 3 2 2 2 2 2 2 总建面 85.7 78.9 22.8 28.3 43.8 39.0 33.5 26.4 24.7 20.1 地块分布区域 西青2、北辰2、津南2、空港1 宝坻3、武清2、北辰1 南开1、东丽3 南开1、西青2 宝坻1、中新生态城1 红桥1、河东1 东丽1、西青1 东丽1、高新区1 东丽1、空港1 北辰2 01 土地市场-成交排行 融创西青侯台捆绑地块、亿利宝坻京津新城地块分居成交总价、成交总建面上半年全市TOP1 表：2021年上半年成交总价TOP10 宗地编号 板块区位 竞得企业 成交总价 (亿元) 溢价率 津西青香(挂)2019-080/81号 西青侯台 融创 49.6 12% 表：2021年上半年成交总建面TOP10 宗地编号 板块区位 竞得企业 津宝(挂)2020-015号 宝坻京津新城 亿利 建筑面积 (万㎡) 32.31 津红双(挂)2021-017号 红桥双环邨 中交 34.2 0% 津滨生转让(挂)2021-1号 中新生态城 金新城 29.96 津南保(挂)2021-010号 南开天拖 招商 29.9 49% 津滨开(挂)2021-1号 经开区响螺湾 万科 29.46 津武(挂)2020-079号 武清新城 新城 26.2 43% 津西青香(挂)2019-080/81号 西青侯台 融创联合 29.23 津北天(挂)2021-002号 河北区天泰路 津西青丽(挂)2021-007号 西青梅江 津东大(挂)2020-022号 河东大直沽 中海 融创 中交 25.8 23.8 21.3 0% 17% 0% 津滨开(挂)2020-7号 津武(挂)2019-064号 津红双(挂)2021-017号 经开区 武清新城 红桥双环邨 合景泰富 金科、 龙湖、雍鑫 中交 28.87 27.95 27.09 津滨开(挂)2021-1号 经开区响螺湾 万科 19.3 19% 津丽(挂)2021-03号 东丽区金钟街 金地 24.71 津西枫(挂)2021-011/12号 河西小海地 中交智投 19.1 0% 津宝(挂)2020-017号 宝坻新城 新城 21.59 津丽(挂)2021-03号 东丽区金钟街 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 金地 18.9 0% 津宝(挂)2020-018号 宝坻新城 新城 20.67 Ⅱ 新房市场 02 新房市场-概述 上半年市场总体供销量价齐升，去化周期约为24个月 供应：2021年上半年天津商品住宅新增供应611万㎡，同比上涨24%。 成交：2021年上半年天津商品住宅成交634万㎡，同比上涨24%；成交总额为1091亿元，同比上涨32%。价格呈上涨态势，成交均 价为17202元/㎡，同比上涨7%。 截至2021年6月，天津商品住宅库存量为2743万㎡，去化周期约为24个月。 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 17年上 579.73 658.71 16078 17年下 805.99 630.09 15397 数据来源：克而瑞、中指，保利投顾研究院华北分院整理 图：2017-2021上半年天津商品住宅供销量价走势 18年上 460.01 493.2 15576 18年下 1271.19 663.33 15756 19年上 632.65 614.71 15934 19年下 956.65 751.68 15480 20年上 493.07 513.32 16098 20年下 898.57 728.29 16799 21年上 611.32 634.41 17202 17500 17000 16500 16000 15500 15000 14500 14000 02 新房市场-供应 供求比为0.96:1，供需相对平衡；春节后供应逐月上升，但5月开始回落，6月未现供应高峰 2021年上半年天津商品住宅市场供求比为0.96:1，供求较为平衡。 2021年上半年供应累计供应611万㎡，同比上涨24%。1-2月为传统淡季，项目以顺销为主；春节过后“小阳春”出现，市场快速升 温，房企加快推货节奏，开盘/加推项目增多，4月供应量达到上半年峰值；此后供应量不断下滑，虽然6月为半年度冲刺节点，但供 应量为近5年同期最低的月份，当月供应115万㎡，环比下降18%，同比下降27%。 图：2017-2021上半年天津商品住宅供销情况 1400 2.50 300 1200 1000 800 600 400 200 250 2.00 200 1.50 150 100 1.00 50 0.50 0 0 0.00 17年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 供求比 数据来源：克而瑞、中指，保利投顾研究院华北分院整理 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 2020年08月 2020年09月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年01月 2021年02月 2021年03月 2021年04月 2021年05月 2021年06月 图：2020-2021年6月天津商品住宅供销量价走势 19000 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 02 新房市场-供应 环城/远郊供应占比64%；除滨海新区外，津南区供应最多，达71万㎡ 2021年上半年天津四大片区中，环城四区供应量最大，占比达到33%；其次为远郊五区，供应占比到达30%。 市内六区中河西区供应量较高，达25万㎡，和平区无新增供应；环城四区中津南区新增供应71万㎡，供应量仅次于滨海新区；远郊 五区中武清区供应较为突出，为57万㎡；滨海新区总体供应162万㎡，其中中新生态城供应48万㎡，约占滨海新区的30%。 图：2021上半年四大片区商品住宅新增供应占比 26.44% 9.70% 33.47% 30.39% 80 70 60 50 40 30 24.53 20 10 0 图：2021上半年天津各行政区新增供应情况 70.72 57.49 48.14 南开 河西 河北 红桥 和平 河东 东丽 西青 北辰 津南 宝坻 静海 武清 宁河 蓟州 开发区 塘沽 中新天津生态城 汉沽 临港工业区 空港经济区 东疆港保税区 滨海高新区 大港 市内六区 环城四区 远郊五区 滨海新区 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 市内六区 环城四区 远郊五区 滨海新区 02 新房市场-成交 3月起市场迎来小阳春，6月未延续上升势头；小阳春后价格逐月上涨，6月首破18000元/㎡ 2017年至今天津成交量相对稳定，2021年上半年累计成交634万㎡，同比上涨24%。价格呈上涨态势，2021年上半年均价为 17202元/㎡，同比上涨7%。 受春节淡季影响，1-2月成交量处于低位；节后市场较快恢复并迎来小阳春，3-5月成交量逐月上升，6月市场未能延续上升势头，成 交回落。成交均价自3月起逐月上涨，6月达18272元/㎡，创近两年来的新高。 图：2017-2021上半年天津商品住宅成交量价走势 800 17500 180 700 160 17000 140 600 16500 120 500 100 16000 80 400 60 15500 300 40 200 15000 20 0 100 14500 0 14000 17年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 2020年08月 2020年09月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年01月 2021年02月 2021年03月 2021年04月 2021年05月 2021年06月 图：2020-2021年6月天津商品住宅成交量价走势 18272 18500 18000 17500 17000 16500 16000 15500 15000 14500 14000 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 02 新房市场-成交 环城/远郊成交占比为68%；除滨海新区外，津南区成交88万㎡，表现突出 2021年上半年天津四大片区中，环城四区和远郊五区为主力成交区域，商品住宅成交占比合计达到68%。 市内六区中河西区成交量最大，为21万㎡；环城四区中津南区88万㎡，领先其他环城区域；武清区成交72万㎡，在远郊五区中较为 突出；滨海新区总成交量达到145万㎡，其中中新生态城成交52万㎡，约占滨海新区的36%。 图：2021上半年四大片区商品住宅成交占比 22.86% 9.19% 32.10% 35.85% 100 90 80 70 60 50 40 30 20.73 20 10 0 图：2021上半年天津各行政区成交量价分析 87.9 71.53 52.43 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 南开 河西 河北 红桥 和平 河东 东丽 西青 北辰 津南 宝坻 静海 武清 宁河 蓟州 开发区 塘沽 中新天津生态城 汉沽 临港工业区 空港经济区 东疆港保税区 滨海高新区 大港 市内六区 环城四区 远郊五区 滨海新区 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 市内六区 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 环城四区 远郊五区 滨海新区 02 新房市场-成交 多数行政区价格出现上涨，尤其小阳春销售势头较好，部分房企出现涨价意愿 2021年上半年，天津四大片区的价格有不同程度地上涨，涨幅在1-12%。 除滨海新区外，全市15个行政区中有9个行政区价格出现上涨，尤其“小阳春”期间去化良好降低了房企库存压力，导致部分房企出 现上调价格意愿。滨海新区9大板块中，生态城等4个板块价格上涨，其中滨海高新区主要是高单价项目集中入市拉升了板块整体均 价，导致价格同比涨幅偏大，达到71%。 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 -10000 -20000 -30000 35561 市内六区 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 图：2021上半年天津各行政区商品住宅价格分析 17975 12192 15642 环城四区 远郊五区 成交均价(元/㎡) 同比 滨海新区 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00% 02 新房市场-成交结构 成交结构方面，除180㎡以上大户型外，总体上各层次产品价格提升，改善型需求加速释放 近年来天津房价总体运行平稳，市场以面积段80-100㎡、且总价段100-200万的房源成交为主；而改善型需求不断释放，其中面积 段100-120㎡、且总价200万以上的房源成交比例上升最明显，其次为面积段120-140㎡、且总价段300万以上的房源成交占比上升。 2021年上半年基本面较强的市区、滨海核心区典型项目，总体较去年同期的月均流速加快，部分改善项目首开实现热销。 表：全市商品住宅分面积段及总价段成交交叉占比 面积段 时间 80万以 80- 100- 150- 200- 250- 300- 350- 400- 500万 下 100万 150万 200万 250万 300万 350万 400万 500万 以上 2019年 80㎡以 下 2020年 2021上半年 2.5% 2.5% 2.6% 1.3% 1.2% 1.2% 0.3% 0.9% 1.9% 0.3% 0.5% 0.4% 0.2% 0.1% 0.1% 0.2% 0.1% 0.1% 0.2% 0.1% 0.1% 0.1% 0.2% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 2019年 80-100 ㎡ 2020年 2021上半年 2019年 100120㎡ 2020年 2021上半年 5.6% 5.3% 5.0% 0.7% 1.8% 1.7% 7.6% 6.7% 6.1% 2.0% 2.2% 2.5% 16.7% 6.9% 16.0% 10.2% 1成5.4交% 主11力.9% 180约.2.7%%占464成..37%% 6.8% 5.4% 2.5% 2.1% 2.4% 3.8% 5.3% 5.9% 0.7% 0.5% 0.8% 1.2% 1.7% 1.8% 0.5% 0.2% 0.3% 0.3% 0.5% 0.4% 0.5% 0.3% 0.6比%例上0.4升% 0.7% 0.7% 0.1% 0.1% 0.1% 0.3% 0.4% 0.7% 0.01% 0.03% 0.08% 0.10% 0.13% 0.44% 2019年 120140㎡ 2020年 2021上半年 0.2% 0.3% 0.3% 0.7% 1.0% 0.9% 4.4% 4.3% 2.8% 5.2% 3.1% 2.9% 2.7% 2.4% 2.5% 1.93% 1.84% 1.79% 1.1% 1.5% 1.4% 0.5% 0.5% 0.4% 0.5% 0.7% 1.1% 0.3% 0.4% 0.6% 2019年 140180㎡ 2020年 2021上半年 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0.1% 0.1% 0.6% 0.7% 0.5% 1.6% 1.3% 1.0% 1.65% 1.22% 1.13% 1.27% 1.10% 1.31% 1.0% 1.1% 0.9% 0.6% 0.6% 0.63% 0比.9%例上0升.9% 0.89% 0.8% 0.6% 0.94% 2019年 180㎡以 上 2020年 2021上半年 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.1% 0.1% 0.0% 0.1% 0.1% 0.1% 0.2% 0.5% 0.2% 0.4% 0.3% 0.2% 0.3% 0.2% 0.3% 0.3% 0.2% 0.2% 0.5% 0.5% 0.3% 0.9% 1.0% 0.9% 数据来源：中指，保利投顾研究院华北分院整理 图：2021年4-6月市区滨海核心区典型项目月均成交套数同比 100 80 60 40 20 0 2020年月均套数 2021年月均套数 数据来源：中指；剔除2020年受疫情影响大的一季度数据，同期对比4-6月的成交数据 注：主销项目选取2021年1-6月销额＞1亿、同期产品货量结构无明显差异的项目。 表：2021上半年市区及滨海核心区改善新盘销售情况 首开时间 区域 板块 项目名称 推出产品 成交情况 装修情况 成交均价 2.28 4.10 5.23 5.29 河西区 新梅江 中海·天空之镜 中高层 128-208㎡ 月均48套/2.9 亿 滨海新 区 于家堡 旭辉滨海江来 高层/中高 87-144㎡ 月均81套 /2.01亿 河西区 体北 体北鲁能公馆 中高 当月成交117 81-136㎡ 套/6.4亿 河西区 陈塘庄 中交富力天禧 高层80-98 当月成交49套 ㎡ /1.7亿 精装 42565 精装 高层22406 中高23113 精装 50894 毛坯 40518 02 新房市场-存量 存量依旧高位运行，去化周期长达24.2个月，但从年初开始有缩短趋势 2021年上半年全市存量维持在2743万㎡，比去年年底减少15万㎡，按照近一年月均去化水平，去化周期为24.2个月。 自2020年9月起，由于供应激增导致存量上升至2763万㎡，此后存量一直维持在2700万㎡以上水平，去化周期随之不断延长，截至 2020年11月去化周期最长达26.8个月。随着2021年春节后市场迎来小阳春，去化周期不断缩短，截至6月去化周期缩短至24.2个月。 图：2017-2021上半年天津商品住宅存量及出清周期 3000 2500 2000 1500 1000 500 30.0 2800 25.0 2750 2700 20.0 15.0 2650 2600 2550 10.0 2500 2450 5.0 2400 图：2020-2021年6月天津商品住宅存量及出清周期 28.0 2743.03 27.0 26.0 25.0 24.2 24.0 23.0 22.0 21.0 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 2020年08月 2020年09月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 0 0.0 17年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 存量（万㎡） 去化周期（月） 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 存量（万㎡） 去化周期（月） 02 新房市场-存量 远郊存量最大，约占总存量4成；环城去化周期最短为17.5个月，滨海最长为28.5个月 2021年上半年，市区、滨海存量分别增加3万㎡、16万㎡；远郊、环城分别减少12㎡、23万㎡。远郊存量最大，为1069万㎡，占总 存量的39%。四大片区去化周期较去年年底有不同程度缩短，环城去化周期最短为17.5个月，滨海去化周期最长为28.5个月。 各行政区存量不均衡，存量较为集中的区域为：宝坻区（550万㎡）、津南区（302万㎡）、武清区（255万㎡）、滨海新区的塘沽 （244万㎡）。 图：2021上半年四大片区商品住宅存量及出清周期 1200 1000 800 600 400 200 0 市内六区 环城四区 存量(万㎡) 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 远郊五区 去化周期（月） 滨海新区 35.0 600 30.0 500 25.0 400 20.0 300 15.0 200 10.0 100 5.0 0 0.0 图：2021上半年天津各行政区商品住宅存量现状 550.32 301.94 254.87 244.35 市内六区 环城四区 远郊五区 滨海新区 和平 河西 南开 河东 河北 红桥 西青 津南 北辰 东丽 蓟州 宝坻 宁河 静海 武清 塘沽 汉沽 大港 开发区 中新天津生态城 空港经济区 滨海高新区 东疆港保税区 临港工业区 02 新房市场-房企排行榜 上半年天津商品住宅销额排行TOP前3为融创、保利、新城 2021上半年天津商品房 房企销售流量金额榜 排名 企业名称 流量金额（亿） 1 融创中国 82.3 2 新城控股 49.7 3 保利发展 48.4 4 中海地产 46.2 5 万科地产 45.8 6 远洋集团 38.9 7 旭辉集团 34.4 8 中国金茂 32.3 9 碧桂园 30.6 10 泰达建设集团 29.0 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2021上半年天津商品住宅 房企销售流量金额榜 企业名称 流量金额（亿） 融创中国 77.7 保利发展 48.2 新城控股 47.9 万科地产 44.2 中海地产 44.0 远洋集团 36.2 旭辉集团 33.6 中国金茂 31.3 碧桂园 29.6 泰达建设集团 29.0 02 新房市场-项目排行榜 上半年天津富力新城单盘销售面积最多，南开宸院单盘销额最高 2021年上半年全市商品住宅成交面积TOP10 排名 区域 项目 销售 销售面积 销售额 均价 套数 （万平米） （亿元） （元/平米） 1 静海区 天津富力新城 756 8.95 6.44 7193 2 西青区 保利和光尘樾 895 7.88 15.67 19869 3 津南区 融创星耀五洲 478 7.79 7.98 10244 4 北辰区 未来城 804 7.75 14.94 19283 5 滨海新区 红星天铂湾 655 7.32 11.00 15022 6 津南区 富力又一城 556 6.87 8.45 12296 7 武清区 世茂国风雅颂 595 6.5 9.50 14612 8 滨海新区 融创观澜壹號 622 9 津南区 中海国际公园 城 545 10 宝坻区 锦绣香江 989 6.41 5.63 5.6 11.03 5.82 4.50 17195 10332 8038 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 2021年上半年全市商品住宅成交金额TOP10 排名 区域 项目 销售 销售面积 销售额 均价 套数 （万平米） （亿元）（元/平米） 1 南开区 南开·宸院 393 4.87 17.01 34918 2 西青区 融创梅江壹号院 181 3.56 15.79 44286 3 西青区 保利和光尘樾 895 7.88 15.67 19869 4 北辰区 未来城 804 7.75 14.94 19283 5 河西区 天津瑞府 334 4.08 14.75 36123 6 河西区 绿城·天津诚园 283 3.02 12.16 40344 7 河西区 中海天空之镜 193 2.73 11.61 42565 8 滨海新区 天保天成华境 408 5.11 11.15 21839 9 滨海新区 融创观澜壹號 622 6.41 11.03 17195 10 滨海新区 红星天铂湾 655 7.32 11.00 15022 02 新房市场-行业事件 挂牌60天无人报名报价天房南开迎水道地块“变卖”失败 天房集团与中国建筑国际签署战略合作协议 2017年9月1日，天房竞拍获得，成交总价30.72亿元、楼板价 约48000元/㎡并需配建7000㎡棚改安置房。 2020年8月4日，首轮拍卖以流拍黯然收场。起拍价19亿。 2020年9月1日，经过5轮延时、11轮报价，该标的二轮拍卖最 终以15.7亿成交，溢价5000万。 4月15日天房集团与中国建筑集团旗下的中国建筑国际，成功举行 《战略合作框架协议》签约仪式。双方将以集团重大综合开发项 目为载体，进行深层次对接交流，开展全方位互惠合作。 天津城投集团深化改革转型升级获批 2020年11月20日，天房迎水道地块第三轮拍卖再次以流拍收场。 2021年4月23日，天津市人民政府批复同意《推动天津城市基础 2月26日，经过60天挂牌，天房南开迎水道地块司法变卖到期， 因无任何竞买人报名、报价，最终以“失败”告终。 设施建设投资集团有限公司深化改革转型升级实现高质量发展的 方案》。按照方案，天津城市基础设施建设投资集团有限公司将 改组为国有资本投资公司，定位为城市综合运营服务商。 天房南开迎水道地块 资料来源：保利投顾研究院华北分院整理 天津原则同意泰达控股改组为国有资本投资公司 6月21日，天津市政府网站公布《天津市人民政府关于进一步深 化改革推动天津泰达投资控股有限公司高质量发展实施方案的批 复》。原则同意将天津泰达投资控股有限公司改组为国有资本投 资公司。 Ⅲ 二手房市场 03 二手房市场 二手房成交量为近五年高位水平，同比大幅上涨；价格自2月起连续4个月下探 2021年上半年全市二手房累计成交591万㎡，同比上涨47%；成交金额822亿元，同比上涨53%；成交均价13904元/㎡，同比上涨 4%。从逐半年数据来看，上半年二手房成交表现仅次于2020年下半年成交水平（614万㎡）。 2月春节淡季二手房成交量处于低位，3月随小阳春的到来成交量持续提升，4月达到峰值后回落，5-6月成交保持稳定。成交均价前 期波动上涨，自2021年2月起连续4个月下探。 图：2019-2021年上半年天津二手房成交量价走势 700 20000 140 600 18000 120 16000 100 500 14000 80 400 12000 10000 60 300 8000 40 200 6000 20 100 4000 0 2000 0 0 17年上 17年下 18年上 18年下 19年上 19年下 20年上 20年下 21年上 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 图：2020年6月-2021年6月天津二手房成交量价 14500 14000 13500 13000 12500 12000 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 03 二手房市场 市区及环城为主力成交区域；除滨海新区外，武清成交量较大 2021年上半年四大片区中，市内六区成交量占比最大，为32%；其次为环城四区占比25%，远郊五区与滨海新区成交占比分别为 20%、23%；从成交均价来看，市内六区以均价以20889元/㎡居于首位，远郊五区均价最低，仅8939元/㎡。 除滨海新区外，远郊武清区成交58万㎡，领跑其他行政区。市内六区中南开及河西区成交量价双高，拉动市内六区成交均价上升； 环城四区中，津南区成交量高于其余三区，成交均价低于区域平均水平。 图：2021年上半年天津四大片区二手房成交面积占比 22.76% 32.06% 20.14% 25.04% 图：2021年上半年天津各行政区二手房成交量价 160 40000 140 35000 120 30000 100 25000 80 20000 60 15000 40 10000 20 5000 0 0 南开 河西 河北 红桥 和平 河东 东丽 西青 北辰 津南 静海 武清 宁河 蓟州 宝坻 滨海新区 市内六区 环城四区 远郊五区 滨海新区 数据来源：克而瑞，保利投顾研究院华北分院整理 成交面积(万㎡) 均价 成交均价(元/㎡) 房地产市场趋势研判 房企维持谨慎投资策略，土地市场有所降温 住宅成交预计延续上半年形势，区域冷热不均仍将持续 土 受两集中供地节奏影响，下半年将迎来两次集中供应。在调控持续、融资收紧及城市经济低迷的大背景下， 地 市 房企在津投资策略仍将维持谨慎，预计下半年土地成交热度降低。加之两集中规则影响拿地节奏，导致房 场 企在投资板块选择上呈现更明显的冷热分化。 住 上半年集中土地成交会有部分在下半年转化上市，有望形成阶段性供应高峰。受货币政策刺激，需求端 宅 市 仍将保持较高购房热情。预计成交规模延续上半年形势。区域冷热不均持续，传统热点和政策倾斜区域 场 形成局部板块机会。
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