保利投顾研究院：2021年重庆房地产市场半年报

2021上半年重庆市中心城区 房地产市场报告 POLY INVESTMENT CONSULTANCY 保利投顾重庆分公司 2021年7月 市场监测研究 • 宏观及行业政策及影 响分析 • 土地市场监测 • 新房及二手房监测 • 典型项目剖析 • 房地产市场趋势研判 投资策略研究 • 城市群/都市圈投资 价值及进驻策略研判 • 城市进入研究 • 城市/区域/板块深耕 投资策略研究 • 地块投资可研 项目前期研究 • 项目前策定位 • 商业定位及运营研究 • 产业规划及运营研究 • TOD/文旅/产业等 特色项目前期研究 目录 Contents 01 全国宏观环境 02 重庆市场现状 03 未来机会研判 PART ONE 全国宏观环境 01 宏观环境-(1)外围环境 全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势 在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑 下经济恢复滞后。宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会 议释放提前加息信号或缩紧购债计划，下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。 国家/区 域 中国 美国 英国 欧元区 2019 （全年） 6.1 2.2 1.3 1.3 图：主要经济体GDP增速走势（%） 2020Q1 -6.8 0.32 -2.08 -0.3 2020Q2 3.2 -9.03 -21.46 -14.8 2020Q3 4.9 -2.85 -8.48 -4.1 2020Q4 6.5 -2.39 -7.34 -4.1 2021Q1 18.3 0.41 -6.06 -1.3 图：主要经济体制造业PMI走势（%) 70 60 50 40 30 资料来源：保利投顾研究院整理 美国 欧元区 英国 中国 图：主要经济体CPI同比增速走势（%） 最新当月CPI 6 美国：5 英国：2.1 4 欧元区：2 中国：1.3 2 CPI涨幅显著 0 (2) 国家 美国 土耳其 巴西 俄罗斯 加拿大 中国 美国 英国 欧元区 央行操作 预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零 区间提升至0.5-0.75% 3月基准利率上调2% 3月上调75BP至2.75% 3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5% 宣布缩减资产购买计划 01 宏观环境-(2)货币金融环境 M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化 前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币 政策要灵活精准，保持流动性合理充裕，言辞较为温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧 特征显著、居民端信贷受限。预计下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 货币相对宽松 央行累计降准150bp、降息5bp 中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法 宽货币 全面降准 50bp 降息10bp 货币政策更 加灵活适度 宽财政 宽信用 定向降准50bp 降息20bp 保持流动性合理 充裕 创新工具宽信用 稳货币 未提降息降准 更加灵活适度 精准导向 以稳为主 货币边际收紧 刘鹤：更加灵活适度 保持政策稳定 易纲：明年GDP增速 回升后，宏观杠杆率 将会更稳一些 M2增速达双位数 带动新增融资规模扩大 回归正常化 紧信用、稳货币 央行：稳健的货币政策要灵 活精准、保持流动性合理充 裕、保持宏观杠杆率基本稳 定，增强经济发展韧性 12 10 货币宽松 利率走低 前5月新增社融 17万亿 货币稳中边际收紧 利率爬升 8 前5月新增社融 6 14万亿 4 2 0 资料来源：保利投顾研究院整理 社会融资规模:当月值 M2:同比 shibor:3个月 03 行业政策-(1)中央基调 重申“房住不炒”基调，资金、楼市监管延续，保障性住房、旧改及学区房关注度提升 2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保 障性租赁住房和共有产权住房供给，深圳、上海等多城陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防 止以学区房名义炒作房价”。预计行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。 图：中央相关会议对房地产的表述 2020Q1 稳预期 • 3月两会未提及 • 4月政治局重提“房住不炒” 2020Q2-Q3 资金、楼市 监管并行 • 资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“三道 红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化 • 楼市端：7月中央座谈会表示紧绷这根弦，12月政 治局会议重提促进房地产市场平稳健康发展，经 济工作会议提出解决好大城市住房突出问题 2021上半年 重申“房住不炒” 联动机制 集中供地 信贷整治 住房保障 学区房 • 1月提出住房与土地、金融联动机制 • 2月实行22城宅地“两集中” • 3月两会重申“房住不炒”，首次关 注大城市住房难；同月启动全面排 查违规信贷资金 • 4月政治局会议首次点名“学区房” • 5月住建部召开保障性租赁住房专项 座谈会 资料来源：保利投顾研究院整理 图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作 与保障性租赁住房相关的政策 城市 具体内容 深波圳，，成上都海，，长南春京等，宁增加供应，包括加强专项租金补助、公布年度供应计划等 北京，州上，海西，安南等京，郑加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加强资格审核等 石家庄，东莞等 完善公租房准入条件，包括申请、保障、流程等细项 合肥，威远等 扩大公租房保障范围，降低申请门槛 与学区房相关的调控 城市 重庆 具体内容 进一步加强商品房销售行为监管，开展中小学入学资格与商品房销售挂 钩专项治理工作，重点中小学民转公，更加强调教育公平性，学区房政 策变动大。 北京厦、门上、海泉、州西等安、规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传 合肥 学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个 学位，3年内只能享有学区内初中1个学位 宁波 建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实验小 学等9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格 03 行业政策-(2)地方调控 今年以来调控呈现范围广、多维度等特征，资金、价格监管为调控过热城市主要发力点 今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始打 补丁，封堵此前需求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求 端进行调控，主要从严查楼市资金来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。 资料来源：保利投顾研究院整理 25 20 15 10 5 0 2020上半年 支持房企、刺激需求 2 11 1 2 4 41 130 4 图：2020-2021年行业调控出台数量及调控思路演变路径 1 1 2 3 7-9月 热点城市补丁升级 3 7 3 0 2 3431 2 支持或放松类 3 2 4 2.4-2.10 2.11-2.17 2.18-2.23 2.24-3.1 3.2-3.8 3.9-3.15 3.16-3.22 3.23-3.29 3.30-4.5 4.6-4.12 4.13-4.19 4.20-4.26 4.27-5.3 5.4-5.10 5.11-5.17 5.18-5.24 5.25-5.31 6.1-6.7 6.8-6.14 6.15-6.21 6.21-6.28 6.29-7.05 7.6-7.12 7.13-7.19 7.20-7.26 7.27-8.02 8.3-8.9 8.10-8.16 8.17-8.23 8.24-8.31 8.31-9.6 9.7-9.13 9.14-9.20 9.21-9.27 9.28-10.4 10.5-10.11 10.12-10.18 10.19-10.25 10.26-11.1 11.2-11.8 11.9-11.15 11.16-11.22 11.23-11.29 11.30-12.6 12.7-12.13 12.14-12.20 12.21-12.27 12.28-1.3 1.4-1.10 1.11-1.17 1.18-1.24 1.25-1.31 2.1-2.7 2.15-2.21 2.22-2.28 3.1-3.7 3.8-3.14 3.15-3.21 3.22-3.28 3.29-4.4 4.5-4.11 4.12-4.18 4.19-4.25 4.26-5.2 5.3-5.9 5.10-5.16 5.17-5.23 5.24-5.30 5.31-6.6 6.7-6.13 6.14-6.20 12 0 10-12月 有松有紧 3100 收紧或监管类 432 1 4539 11 9 2021年上半年 调控维度多、频次高 3 9 17 7 20 17 16 18 15 13 11 7 8 4 15 12 7 7 03 行业政策-(3)金融&行政手段 特征一：严查违规信贷资金持续扩围强化，居民信贷收紧，重庆二手房停贷利率上调 与上一轮信贷调控不同，本轮主针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度持续 加强，深圳、广州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化。全国居民房贷利率持续走高，当前多城银行额 度受限，部分银行停止新房、二手房房贷业务，下半年居民端信贷将持续受限，对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。 城市 上海 动态 ①额度紧张，二手房贷额度已快用完，三季 度额度都不太够用；②目前银行的放款速度 都很慢，需要等2-3个月后才能放款（此前年 初为1-1.5个月） 广州 上调利率，首套利率从5.4%调整为5.55%； 二套从5.6%调整为5.75% 杭州 ① 上 调 利 率 ， 首 套 5.4% → 5.6% ； 二 套 5.5%→5.7%；②多银行二手房停贷 成都 ①利率基本稳定，首套上浮25%水平②放款 时间普遍6个月以上，大多数银行放缓放贷 重庆 ①部门银行针对二手房陆续停贷，房贷额度 紧张，放宽周期延长或暂停放贷 ②利率上调 武汉 ①二手房贷款出现部分停贷现象；②利率上 浮，首套上浮0.1-0.2%，二套上浮0.05-0.1% ③对新房未停贷，但房贷资格审核放缓，放 款周期延长，银行审核更严，贷款金额下调 大连 银行贷款收紧，放贷周期拉长，个别银行查 首付贷来源，首套5.35%，二套5.55% 资料来源：保利投顾研究院整理 影响 放款周期拉长，二手市场反应较快开始降温，10,000 影响客户的置换预期，卖一买一周期拉长， 降低流通性 8,000 项目客户基数减少，同时首付款来源查的比 较严，对极刚客户及投资客影响相对更大， 客户观望情绪加重 二手房市场较房贷调整前成交量下滑，新房 客户唯恐利率进一步上涨，叠加房荒情绪， 客户抓紧入市 6,000 4,000 2,000 0 部分项目出现可以因无法贷款而放弃成交的 情况，刚需客户受影响比较大 目前市场表现较好，但影响客户置换预期， 刚需客户怕房贷利率再涨积极入市；二手房 信贷收紧一定程度倒逼客户涌入新房市场 5.50 对于通过卖一买一客户置换时间会变长，停 5.00 贷主要针对楼龄较长的老破小，新房市场未 受影响 4.50 利率上调，但数额上对商贷来讲每月增加 4.00 100-200月供，整体影响有限 图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势 6.50% 5.61% 6.00% 5.50% 5.33% 5.00% 4.50% 居民中长期贷款（亿元） 首套平均房贷利率 全国二套房贷平均利率 图：2021年3-5月一线城市首套利率情况（%） +9BP +11BP +5BP 2021-03 2021-04 2021-05 北京 上海 广州 深圳 03 行业政策-(3)金融&行政手段 特征二：一手限价影响持续深化，二手价格机制逐步建立，或成为新一轮楼市调控的重要工具 全国热点城市限价逐步收紧，整体操作空间缩小、新房价格走稳，其中上海、深圳等限价最严；广州、成都等限价较严，保 有一定政策空间，但房企普遍规范销售；西安、武汉等限价程度中等，湖州等部分城市捆绑车位突破限价。价格调控蔓延至 二手市场，深圳首发“二手房指导价”，后续东莞、宁波、成都等跟随，后续要关注具体看落地执行，尤其是银行贷款层面。 图：全国主要典型城市限价程度/特征 限价 强度 普遍特征 典型城市 政策内容 执行表现 强 • • • 土拍限房价 多环节限价（毛坯、 精装、车位等） 续推不涨或控涨幅 上海 深圳 杭州，南京 土拍限房价，原则上一年内续 销项目不涨 价格不得超上一年周边新房网 签价；涨价需满一年；限精装 土拍限房价，限毛坯，限精装 板块最高价不能突破，新取证 价格持平 价格稳定，封堵捆绑高价精装 价格平稳 • 土拍限房价 较强 • 多环节限价（毛坯、 精装等） • 保留一定政策空间 成都 广州 合肥 南通 土拍限房价，限精装，限涨幅 未禁止叠加精装包、捆绑车位 等，但目前无房企突破 加强价格管控，全年涨幅不超 整体价格持平，部分项目精装 过5%，不得“双合同” 改毛坯，客户趋于观望 土拍限房价，限精装 价格持平 调控压力大 宁波 土拍限房价，限精装，限车位 可用精装升级包突破 • 局部土拍限房价 中 • 多环节限价（毛坯、 精装等） • 价格存在突破空间 西安 武汉 长沙 湖州 土拍限房价 备案毛坯价，叠加精装包 限毛坯，限精装 整体平稳 部分区域价格上限有所提升 热点区域土拍限房价，续推不 涨，限毛坯，限精装 加推不涨价，可捆绑车位突破 重庆 新房价格年度涨幅不超过5% 价格温和上涨 弱 • 备案价限价，参考 周边市场价格 东莞 新房参考周边同类报价，加推 涨价间隔需1年、涨幅最高5% 价格平稳 资料来源：保利投顾研究院整理 图：二手价格调控机制发展历程 多城陆续建立二手房成交参考价格发布机制 2月 深圳首发，建立二手价格参考机制 推行二手住宅成交价格参考机制；挂牌价不得高于指导价 3月 东莞跟随建立，无锡、成都、西安等发文表态 东莞发布公示了典型镇街133个二手楼盘指导价，西安等 表示逐步建立价格参考机制，规范房源信息发布 4月 宁波跟随建立，南京表态 宁波市六区试行同步匹配所在小区同类房源近6个月的网 签价格；南京将建立二手房指导价制度，逐月公布指导价 5月 成都跟随建立 价格机制每半年更新一次，已公布201个项目的参考价普 遍低于市场价 深圳后续政策影响：银行按指导价进行放款，一般指导价低于 实际挂牌及成交价，银行放款少、买家购房门槛上升；目前二手市场 出现明显降温，各二手项目指导价和挂牌价的差异会比较大，政策对 投资客影响较大，会尽快止损卖掉，出现部分降价卖房的行为。 03 行业政策-(3)金融&行政手段 特征三：房企传统融资渠道维持收紧，转向非标融资、助推土拍热度，当前监管逐渐渗透非标类融资 在“三道红线”、银行“两道红线”强压下，房企融资环境维持收紧态势，整体发债总量稳中有降。传统融资渠道陆续关闸， 资金面偏紧态势持续，部分房企资金压力较大；转向加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道资金需求前 置、表外融资渠道规模提升，因此首轮土拍整体热度较高。5月份大批量涉房类ABS项目被终止，监管逐渐渗透非标类融资。 图：房企发债总量（亿元） 图：中基协收紧对资管计划投资购房尾款的备案 2,500 2,000 银行“两道红线” 房企“三道红线” 政策 细则 • 不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款 投资规模，到期后不得展期 • 开展专项抽查工作 1,500 1,000 购房 尾款 • 开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案。当购房人已支付首付款 ，银行已受理按揭款申请后，剩余部分的购房款即购房尾款 • 产品期限一般为6-12个月，是一种新型的盘活资产流动性的方式 图：传中基协要求暂停房地产供应链非标业务 500 政策 • 传中基协要求暂停房地产供应链非标业务，主要是基金子公司的产品。 细则 供应链ABS等标准化产品暂时不受影响，但目前发行难度较大。 0 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2020年7月 2020年8月 2020年9月 2020年10月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 银行贷款 信托 境内债券 境外债券 股权融资 其他融资 资料来源：保利投顾研究院整理 供应 链非 标 • 以施工单位、材料供应商对开发商的应收账款融资为例，由于融资主 体（指转让应收账款的施工单位、材料供应商）为非房主体，因此先 前的这类融资基本都按非涉房的融资进行定性 03 行业政策-(3)金融&行政手段 特征四：宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，土拍高热下多城加码调控 宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计特大城市、大城市供应规模将提升，土地“非公开交易”空间 缩小，对于房企资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。首轮两集中整体热度表现较高，多城出台土拍加码政策，涉 及土拍规则调整、限马甲、控风险、限房价等，土拍隐性成本提升，预计市场热度或将趋稳。 图：宅地“两集中”的主要内容与影响 22城启动宅地“两集中” ①编制实施宅地供应计划；②做好信息公开；③组织集中挂牌、集中出让；④ 加强监测监管和考核评价 对政府和开发房企均为考验 1. 稳定供地预期，要求制定供地计划并强化执行 地 2. 划定供应下限，供应有望提升，如上海、广州、深圳、成都等 方 3. 完善保障类别供地，大城市的租赁用地供应有望增加 政 4. 供应节奏趋稳、结构趋于合理， “饥饿营销” 、“先次后好” 府 等模式将受到挑战 5. 土拍信息透明度提升，“非公开交易”空间缩小 房 1. 资金实力要求提升，参与门槛较高，前期资金占用量大 企 2. 运营要求提升，考验“拿地-开发-拿地”的节奏和周转效率 3. 研判重要性提升，需在不同城市间投资的决策判断及资金铺排 资料来源：保利投顾研究院整理 政策类别 土拍规则 调整 限马甲 控风险 控密度 限房价 图：上半年典型城市土地调控的内容 城市 具体内容 西安、徐州、嘉兴等 主动加入宅地集中供应 郑州，成都等 成都 采取灵活的竞价措施，包括“限地价+竞自持 /竞配建”或熔断后摇号等 南京，合肥，绍兴 “摇号地”新增提高预售条件，增设“定品 质”要求等 南昌，南京，东莞等 土拍限马甲 湖州 严禁非自有资金购地，穿透审查购地资金 成都 限制“三道红线” 均踩等房企参与竞拍 南京，重庆 设定宅地容积率下限 上海 完善房价地价联动机制，实行限价竞价 成都，西安等 “限房价、定品质、竞地价” 宁波，广州黄埔&南 沙，南昌等 土拍限房价启动/扩围 衢州开化，义乌等 考虑采用限房价、带方案等出让方式 湖州 将建立房价地价联动机制 04 全国市场走势-(1) 全国特征 房地产维持高景气，销售投资增长延续韧性 2021年上半年房地产投资和销售整体维持增长态势，目前增速逐步回落，主要由于去年基数较低，一季度同比涨幅较大。 其中房地产开发投资稳健增长；新开工基本持平19年水平、有所收缩，主要受两集中影响开发节奏后移影响，下季度有望回 升；销售数据在调控和信贷收紧下，维持较高增长，预计三季度趋于平稳。 2014-12 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-05 图：我国房地产开发投资、新开工及商品住宅销售累计增速（%） 120 开发投资额：18.3%，较2019年同期增长：18% 100 新开工面积：9.1%，较2019年同期增长：-6% 80 住宅销售面积：39%，较2019年同期增长： 23% 60 40 20 0 -20 -40 -60 房地产开发投资完成额 房屋新开工面积:住宅 商品住宅销售面积 资料来源：保利投顾研究院整理 图：我国商品住宅销售额月度同比增速（%） 80% 60% 时间 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 3月 18% 8% 10% -12% 63% 4月 8% 5% 18% -3% 35% 5月 13% 23% 4% 16% 20% 40% 20% 0% -20% 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 -40% -60% 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 04 全国市场走势-(2) 区域特征 华东领跑、内部热度轮动，华南稳中微降，华中改善明显，华北、西部表现平稳，重庆成交维持高位 年初华东、华南热度高位延续，率先触发调控，调控效果逐步显现，华东核心城市需求强劲、热度轮动至三四线；华南广深 稳中微降，5月受疫情影响增速下降，内部热度表现分化；华北整体平稳，核心城市受土拍热度带动；华中疫后市场改善明 显，当前增速位列前位；西部核心城市热度年后持续攀升后回落，当前表现平稳；东北市场整体疲软。 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 155% 135% 115% 95% 75% 55% 35% 15% -5% -25% -45% 图：分区域商品房成交单月同比 东北 华北 华东 华南 华中 西部 表：分区域成交累计同比及市场特征 区域 与2019年 同期同比 华东 42% 典型 城市 上海 杭州 南京 与2019年 同期同比 较2020年 下半年 月均变化 主要特征 13% 90% 148% 87% 160% 135% 市场热度最高，核心城市需求保持强劲、 调控加码下，轮动范围扩大，热度向三 四线城市传导，调控跟随 广州 华南 22% 深圳 东莞 66% 58% 17% 83% 94% 51% 核心城市调控后分化，广州稳中微降， 深圳新房表现平稳、二手低迷，临广临 深板块外溢持续势能不足，回流核心 北京 华北 30% 青岛 30% 31% 84% 84% 市场整体平稳，北京、青岛土拍带动热 度有所提升，石家庄量价齐稳 成都 西部 16% 重庆 24% 3% 100% 核心城市热度延续，成都、重庆成交维 121% 持高位，西安热度向近郊外溢 华中 13% 武汉 长沙 44% -10% 83% 55% 核心城市改善明显，武汉供需两旺，长 沙热度提升，郑州结构性回暖 大连 20% 东北 0% 长春 -24% 85% 70% 市场整体疲软，客户持续观望 备注：较2020年下半年月均变化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均 资料来源：保利投顾研究院整理 04 全国市场走势-(1) 土地市场 城市土拍热度梯队分布，重庆热度较高，未来“控溢价”为重点，北京、上海或成为调控风向标 重庆上、半杭年州多、城无地锡价、呈北现京上热升度态较势高，，推其高中房重企庆拿因地不成限本地，价与，2溢02价0成年交平地均块成占交比楼达面8价7相%，比整，体热溢度价城率市高如达无4锡3%、，重北庆京平在均达地到价最水高平 限价涨及幅配显建著后，，多通个过热高点标城准市商地品货住比宅均建在设0方.6以案上评。选同决时定最，终随竞着标土者拍，出一让批规次则集的中调供整地加整码体，溢加价码率预7售.6条0%件，、在提全高国保范证围金内比具例有、示竞 范效配应建，、未竞来自或持将、进竞一品步质推等广繁至杂全条国件。的实施进一步抬升企业拿地的隐性成本，房企利润空间持续收窄。 表：集中供地城市首批地块成交情况（宗） 触顶成交 溢价成交 底价成交 流拍或终止挂牌 城市 溢价率 数量 占比 数量 占比 数量 占比 数量 占比 重庆 43.00% 0 0% 40 87% 6 13% 0 0% 深圳 30.90% 2 33% 1 17% 3 50% 0 0% 厦门 29.40% 3 60% 2 40% 0 0% 0 0% 杭州 25.70% 41% 72% 10 18% 6 11% 0 0% 福州 18.50% 6 30% 11 55% 3 15% 3 15% 无锡 15.90% 14 88% 2 13% 0 0% 0 0% 广州 14.60% 4 10% 18 43% 20 48% 6 14% 天津 10.50% 2 4% 21 47% 22 49% 13 29% 沈阳 9.50% 11 50% 3 14% 8 36% 3 14% 北京 7.60% 10 34% 15 52% 4 14% 0 0% 长春 2.10% 1 3% 5 13% 32 84% 10 26% 青岛 0.00% 1 2% 1 2% 53 96% 1 2% 城市 北京 杭州 南京 宁波 苏州 广州 合肥 郑州 长沙 重庆 表： 典型城市首轮集中供地细则一览 严格程度 主要内容 • 设定地价上限、引入房屋销售价格指导机制  • 综合运用竞政府共有产权份额、竞建人才公租房、竞建高品质住宅、套 内7090等出让方式  • 延续以往“限地价+限房价+竞地价+竞自持”规则  • “限地价+限房价+摇号” • 摇号确定的地块，预售需完成住宅部分投资额的50% • 竞买保证金比例由20%提升至30-50%  • 新增“竞自持”竞拍规则 • 将限房价区域扩大至市六区 • 部分地块实行现房销售  • “中止价+一次性报价+近均价者得”，通过提高起拍价、调低中止价 方式将溢价率控制在15%以内 • 严格限制房价      • “限地价+竞配建+摇号”，溢价率大多限定为45% • “竞地价+竞自持+摇号”，并严禁马甲参拍 • “限地价+竞自持”，熔断点为首次达到起始价130% • 首次出现“双限+竞自持+摇号”地块（部分地块） • 首次提出配建第四代高品质建筑要求 • 土地款支付条件与溢价率挂钩 资料来源：保利投顾研究院整理 总结 宏观行业 外 全球经济恢复进程分化 围 通胀下政策或将退出逐步宽松 国 主要经济指标现回落 内 但不改向好势头 货币金融政策 灵活精准、流动性合理充 裕，将逐渐回归正常化 + 财政政策 后置特征明显，下半年基 建投资有望回升 调控大年、保持三稳 ◆ 筑牢房地产是经济发展的“压舱石” ◆ 延续维稳基调，过热城市调控将紧随 ◆ 信贷、价格为调控手段核心点 行业站位 高景气延续 经济稳步运行主要支撑 行业政策 银行/房企/政府供给侧调控 税制改革风声再起 展望下半年：年内开启新一轮调控，经济稳增长压力趋缓，对楼市调控态度难言放松 预计后市行业政策将延续精准调控，行政和金融手段双管齐下，控制城市过热现象 资金监管为调控敏感点，房企、居民信贷环境趋收敛 PART TWO 重庆市场现状 01 土地市场 02 商品房市场 01 土地供应 供地计划下调，上半年供应规模不及往年同期；下半年核心区多宗优质地块上线，土地市场或将再迎热潮 • 政府供地下调影响，2021年全年商住类用地拟供应1793万㎡，上半年供应约831万㎡，已完成供地计划的46%。涉宅用地 上半年供应约748万㎡，已完成供地计划的50%。下半年拟供应约738万㎡，与上半年持平。 • 渝北区拟供地量达382万㎡，位居九区首位，完成率67%，下半年供地将主要集中在两路、空港工业园板块。沙坪坝区主 力外扩，拟供地287万㎡，完成率53%。江北区旧城改造加速，大石坝等板块核心成熟区优质地块上线，拟供地68万㎡。 图：2016-2021年中心城区供地节奏（万m²，%） 2000 供应可建体量(方m²) 同比（%） 200 1800 供地充足，年均供地量达 1600 2741万m²。 150 1400 1200 1000 拟供地量约100 962万m² 50 800 600 0 400 -50 200 0 -100 数据来源：重庆市公共资源交易中心 图：2021年上半年各区涉宅用地供应完成情况（万m²，%） 上半年实际供地 全年供地计划 上半年完成比例 450 80% 400 70% 350 60% 300 50% 250 40% 200 30% 150 100 20% 50 10% 0 0% 九龙坡区 南岸区 沙坪坝区 大渡口区 渝北区 巴南区 北碚区 江北区 渝中区 01 土地成交-(1) 量价特征 上半年首次集中供地，市场高热，平均地价7652元/㎡，最高溢价达130%，均创历史新高 4月主城首次集中供地，企业表现积极，土地市场火热，板块地王频刷新，上半年土地成交可建体量994.41万方，同比下降 6%；成交楼面均价7652元/㎡，同比上涨28%，平均溢价率约38%，最高达130%，创历史新高。 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2016-2021年重庆中心城区土地成交半年度变化 成交可建体量(万m²) 同比(%) 2016-2021年重庆中心城区土地成交半年度变化 150 100 50 0 -50 -100 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 成交楼面价(元/m²) 溢价率(%) 40 35 30 25 20 15 10 5 0 数据来源：重庆市公共资源交易中心 01 土地成交-(2)板块特征 空港工业园成交规模超百万方，多个板块地价迈入“万元”时代，14个板块地王刷新 空港工业园成交规模达103.51万㎡，钓鱼嘴、西永、中央公园成交规模均超80万㎡，板块TOP5成交规模占比达58% ； 城 市核心南坪商圈、新牌坊及二环次级热点板块界石、钓鱼嘴等14个板块地价再上新台阶，板块地王价格再度刷新。 2021年上半年重庆中心城区涉宅土地各板块成交量价 表：2021年上半年板块地王刷新情况一览表 成交可建体量(万m²) 成交楼面价(元/m²) 板块 2021年前地王 成交时间 地王价（元/m²） 2021年板块新地王 成交时间 地王价（元/m²） 120 18000 二郎双山 2020-12-23 天地源10277 2021-2-19 春风13527 16000 南坪商圈 2020-12-09 东原+春风11398 2021-01-20 卓越14236 100 14000 双碑 2020-06-30 金科+东原9386 2021/2/8 融创10936 西永 2020-07-10 金科8106 2021-4-28 金科+美的12950 80 12000 大学城 2018-06-28 朗基7193 2021-4-28 融创+象屿12145 60 10000 跳蹬 2018-05-31 联发6851 2021/4/28 金科+华宇+新希望 9419 8000 钓鱼嘴 2020-06-30 华宇7188 2021/4/28 长城实业8817 40 6000 空港工业园 2019-6-18 东原8132 2021-4-28 中交10868 4000 两路空港 2020-10-20 华润11162 2021-04-29 海成14583 20 2000 新牌坊 2020-10-20 成都+合能13167 2021-04-29 中海15307 0 0 中央公园 2019-04-25 顶融11748 2021-04-29 保利15711 悦来 2017-04-01 首钢11711 2021-04-28 融创13451 空港工业园 钓鱼嘴 西永 中央公园 蔡家 茶园 界石 大学城 两路空港 大杨石 鱼复工业园 台商-农业园区 悦来 高职城 龙兴 双碑 北碚城区 南坪商圈 跳蹬 二郎双山 新牌坊 界石 2020-12-21 2020-12-18 巴南建设集团/万科 4000 2021-04-29 万科4975 蔡家 2019-05-31 龙湖8570 2021-04-28 佳兆业10683 数据来源：重庆市公共资源交易中心 01 土地成交-(3)高地价外溢 中央公园板块刷新重庆地王记录，万元地外移土地成交远且贵，本土房企灵活增储高价补仓 2021年上半年剔除商业万元地价地块增至28宗（2019年14宗，2020年15宗）。万元地价地块外扩至大学城、西永、空港工业 园等。板块地王频刷新；保利以楼面地价5711元/㎡在拿下中央公园168亩纯住宅用地，成为重庆新地王。象屿等本土中小房企 联手实力房企或者调整预期，灵活拿地。 图：2019-2021年万元地价地块分布情况 北碚城区 西永 大学城 蔡家 礼嘉 双碑 井口 大 竹 林 照母山 新牌坊 中 央 公 园 l两路 空港 台商农业园 弹子石 鱼嘴 观音桥 老沙区 南坪 二 大杨石 郎 双大渡 山 口 李家沱 钓 鱼 嘴 茶园 2021年1万以上 界石 2020年1万以上 2019年1万以上 数据来源：重庆市公共资源交易中心 地块名称/位置 新牌坊14亩地块 大杨石组团93亩地块 城 市 核 心 大杨石组团19亩地块 大杨石组团36亩地块 大杨石组团38亩地块 南坪组团41亩地块 双碑组团36亩地块 悦来组团198亩地块 西永组团280亩地块 西永组团124亩地块 西永组团86亩地块 大学城组团42亩地块 大学城组团47亩地块 大学城组团146亩地块 二 环 板 块 北蔡家组团94亩地块 两路空港组团154亩地块 两路空港组团36亩地块 两路空港组团82亩地块 两路空港组团43亩地块 中央公园组团79亩地块 中央公园组团67亩地块 中央公园组团71亩地块 中央公园组团67亩地块 中央公园组团66亩地块 中央公园组团74亩地块 中央公园组团168亩地块 空港工业园组团276亩地块 空港工业园组团258亩地块 图：2021年出让典型地块情况 竞得企业 中海 保利 招商 春风 金辉 卓越 融创 体量 （万㎡） 2.38 12.69 2.57 6.22 6.00 8.5 3.57 容积率 2.5 2.0 2.0 2.6 2.4 3.1 1.5 商住比 R2 R2B1B2 R2 融创 招商 金科+美的 花样年 融创+大发 佳兆业 融创+象屿 佳兆业 旭辉 海成 融创 海成 龙湖 朗诗 合能 大悦城 华宇 象屿 保利 中交 佳源+重庆祥源 19.78 31.07 17.76 8.58 4.19 7.87 12.68 9.36 15.40 4.86 8.22 4.25 7.85 6.67 7.11 6.67 6.56 7.39 15.91 23.92 21.69 1.5 R2 1.7 B1B2R2 2.1 R2 1.5 R2 1.5 R2 2.5 R2 1.3 R2 1.5 R2 1.5 R2 2.0 R2 1.5 R2 1.5 R2 1.5 R2 1.5 R2 1.5 R2 1.5 R2 1.5 R2 1.5 R2 1.4 R2 1.3 R1R2 1.3 R1R2 楼面价 （元/㎡） 15307 13082 12671 13257 13330 14236 10936 13451 10460 12950 12007 11695 11685 12145 10683 12337 10870 14470 14583 13371 13637 14002 13795 13423 13528 15711 10868 10329 溢价率 64% 61% 40% 49% 41% 37% 28% 62% 130% 72% 56% 62% 71% 64% 56% 57% 30% 51% 76% 47% 49% 52% 52% 44% 45% 83% 55% 48% 板块新房均价 （元/㎡） 17978 17932 17066 14994 14175 12806 12960 13721 16985 17500 11609 01 土地成交-(4)房企表现 榜单洗牌，龙湖/融创头部房企大量增储，央企/国企相对激进 ➢ 2021年上半年TOP10企业拿地金额约433亿，同比↑18%，份额约61%；拿地体量约490万㎡同比↓约18%，份额约61% 。 ➢ 房企增储扩容意愿强，本土房企表现积极，成绩抢眼；央企/国企实力拿地。龙湖以92亿，118万㎡，摘得2021年上半年拿地金额及拿地体量双 料桂冠，重磅重仓大渡口。融创单独/联合中小企业全城布局，积极强占市场，拿地金额及拿地体量位居榜单第二。中交、保利、招商、中铁建 等央企/国企，实力彰显，企拿地金额位列前列。 2021年上半年房企拿地金额TOP10(亿元) 100 91.67 90 81.81 80 市场占 比61% 70 60 48.00 50 龙 41.60 40 湖 30 20 10 融 创 中 交 35.75 33.99 重 29.40 26.70 24.84 保 利 招 商 庆 嘉 誉 达 置 19.00 中 铁 建 佳 兆 业 康 田 旭 辉 业 0 备注：联合拿地地块，其建筑体量及拿地金额做平均分配处理。 数据来源：重庆市公共资源交易中心 2021年上半年房企拿地体量TOP10（万m²） 140.00 市场占 比61% 117.58 120.00 96.85 100.00 80.00 园重 46.65 建庆 设两 2投6.8江3 资新 有区 限鱼 公复 司工 业 28.60 保 利 30.56 中 铁 建 33.53 康 田 33.64 招 商 36.05 重 庆 嘉 誉 达 置 业 39.48 绿 地 中 交 融 创 60.00 40.00 龙 湖 20.00 0.00 总结 政策宽松，市场高热，溢价率领跑全国，土地远且贵，地 价再上新台阶；本土房企灵活增储，实力央企表现激进 政策 仅对保证金比例和土地支付款节奏做规定，政策宽松 供应 土地供应约831万㎡，同比下降20%，为近五年同期新低，已完成供地计划的46% 涉宅用地供地约747万㎡，已完成供地计划的50% 成交 上半年土地成交可建体量994.41万方，同比↓6%，成交楼面均价7652元/㎡，平均溢价率约38%，地价和溢价率均创历史新高； 万元地外扩至二环次级热点板块，14个板块地王刷新，中央公园成为重庆新地王 房企 榜单洗牌，TOP10企业拿地金额门槛上升至433亿； 龙湖以92亿，118万㎡，摘得2021年上半年拿地金额及拿地体量双料桂冠 01 土地市场 02 商品房市场 01 全国视角看重庆-(1)横向对比 华东领跑，华南稳中微降，华中改善明显，华北、西部表现平稳，重庆成交维持高位 年初华东、华南热度高位延续，率先触发调控，调控效果逐步显现；华北整体平稳，核心城市受土拍热度带动；华中疫后市 场改善明显，当前增速位列前位；东北市场整体疲软；西部核心城市热度年后持续攀升后回落，当前表现平稳；重庆受土拍 带动成交维持高位，5月新房价格环比上涨1.9，已连续两个月领跑全国引发关注。 表：分区域成交累计同比及市场特征 区域 与2019年 同期同比 华东 42% 华南 22% 华北 30% 西部 16% 华中 13% 东北 0% 典型 城市 上海 杭州 南京 广州 深圳 东莞 北京 青岛 成都 重庆 武汉 长沙 大连 长春 与2019年 同期同比 13% 90% 148% 66% 58% 17% 30% 31% 24% 3% 44% -10% 20% -24% 较2020年 下半年 月均变化 主要特征 87% 160% 135% 市场热度最高，核心城市需求保持强劲、 调控加码下，轮动范围扩大，热度向三 四线城市传导，调控跟随 83% 94% 51% 核心城市调控后分化，广州稳中微降， 深圳新房表现平稳、二手低迷，临广临 深板块外溢持续势能不足，回流核心 84% 84% 市场整体平稳，北京、青岛土拍带动热 度有所提升，石家庄量价齐稳 100% 核心城市热度延续，成都、重庆受土拍 121% 带动成交高位，西安热度向近郊外溢 83% 55% 核心城市改善明显，武汉供需两旺，长 沙热度提升，郑州结构性回暖 85% 70% 市场整体疲软，客户持续观望 备注：较2020年下半年月均变化=2021年1-5月月均/2020年下半年月均 数据来源：保利投顾研究院整理 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50 图：2019年1月至今重庆与一二线城市房价环比走势对比 一线城市:环比 二线城市:环比 重庆：环比 02 商品房市场-(1)概述 信贷收紧背景下，二手房先于新房降温，对新房置换改善影响较大 今年一季度二手房在火热的新房市场下开始升温，银行放贷额度随之大幅减少。5月部分银行逐步对二手房停贷后二手房市 场降温明显，单月成交16033套，环比下降5%，为年内成交量首次出现下滑；新房置换改善客户换房成本增加，6月新房成 交量246万㎡，环比下降约30%，市场逐步回归理性。 400 350 300 250 200 150 100 50 0 数据来源：creis、铭腾数据 2019年1月至今一二手房市场联动变化 新房成交量（万㎡） 二手房成交量(万㎡) 新房成交价（元/㎡） 二手房成交价(元/㎡) 二手房成交 量率先下降 15000 14500 14000 13500 13000 12500 12000 11500 11000 10500 10000 02 商品房市场-(2)周期阶段 上半年加速开启上行周期，价格全线上涨，6月出现降温趋势 今年上半年受供货不足和市场周期双重影响，“金三银四”市场热度高企，上半年月均成交224万㎡，与2018年火爆上行周 期时的水平相当；5月在一批次集中供地传递积极信号，单月成交348万㎡创历史记录，且形成全面价格上涨势能。6月投资客 逐步减少，市场逐步回归理性，单月成交仍居245万㎡高位水平，环比下降30%，但价格达历史新高14790元/㎡。 2016年以来新建商品住宅供求量价走势 450 400 2016 供：1413万㎡ 求：2176万㎡ ↓24% ↑34% 350 300 250 2016年月均成交181万㎡ 200 150 100 50 0 2017 供：2054万㎡ 求：2507万㎡ ↑45% ↑15% 2017年月均成交209万㎡ 2018 供：3047万㎡ 求：2682万㎡ ↑48% ↑7% 2019 供：2410万㎡ 求：2308万㎡ ↓21% ↓14% 2020 供：1904万㎡ 求：1935万㎡ ↓21% ↓16% 2018年月均成交224万㎡ 2019年月均成交192万㎡ 2020年月均成交161万㎡ 2021H1 供：860万㎡ 求：1349万㎡ 2↑.5609% ↑72% 2.00 2021上半年 月均成交224万㎡ 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50 数据来源：国家统计局、铭腾数据 供应量(万㎡) 成交量(万㎡) 70城房价环比：重庆 03 成交特征-(1)结构表现 刚需刚改为主，100㎡以下、150万以下为成交主力，改善市场扩容 成交面积段方面，100㎡以下偏刚户型为绝对主流，占比超5成，且份额有扩大趋势。总价段方面，100万元以下产品占比 进一步下滑，份额不足2成，100-200万元占比相对稳定，200万以上产品明显扩容，份额由2020年的7%上升至17%。市 场整体仍以刚需/刚改为主，随着市场价格和热度的整体提升，总价段结构小幅上移，高总价扩容明显。 <=100㎡ 图：住宅面积段成交结构 100-120㎡ 120-150㎡ 150-200㎡ ＞200㎡ <=100万元 图：住宅总价段成交结构 100-120万元 120-150万元 150-200万元 >200万元 2021年 53% 18% 21% 5% 2% 2021上 18% 19% 24% 22% 17% 2020年 2020 7% 2019年 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 数据来源：铭腾数据 2019 0% 20% 40% 60% 80% 100% 03 成交特征-(2)区域表现 约9成板块价格上涨，前期高地价项目逐渐解套，核心区和土拍热点板块量价双涨 2021年上半年有41个板块价格上涨（占比87%），其中21个板块价格涨幅超过均值水平（13%）；城市核心区板块如渝中半 岛、大石坝住宅均价同上涨14%以上；土拍热点板块如大学城价格同比上涨18%至13180元/㎡，成交50万㎡，同比增97%， 较2019年同期上涨51%；大杨石板块前期高地价项目解套，价格同比上涨12%，成交量较前两年约翻两番。 图：2021年上半年住宅成交价热力图及价格TOP10板块 成交价(元/㎡) 同比 渝中半岛 照母山 大竹林 弹子石 新牌坊 观音桥 大石坝 大杨石 江北嘴 中央公园 23343 21875 20234 20149 19240 19080 18490 18184 17812 17738 15% 14% 0% 3% 6% 6% 14% 12% 3% 12% 2.0W元/㎡以上 1.7-2.0W元/㎡ 1.4-1.7W元/㎡ 1.2-1.4W元/㎡ 1.0-1.2W元/㎡ 1.0W元/㎡以下 数据来源：铭腾数据 北碚城区 水土 空港工业 园 大学城 西永 白市驿 蔡家 中 悦央 来 公 两路 园 空港 双碑 井口 歌 乐 山 礼嘉 园博园 人和台商-农业园区 大 照母山 港城工业 竹 林 新牌坊 江 弹子 北石 园 观音桥 嘴 鱼复工业 区 老沙区 渝中半岛 南坪 二 大杨石 新南 郎 湖 双大渡 山口 华岩 李家沱 南 山 鹿角 茶园 龙兴 陶家 西彭 跳蹬 龙 洲 鱼洞 湾 高 职 城 界石 表：2021年上半年住宅成交量TOP10板块 排行 板块 成交量 (万㎡) 同比 与2019 年同期 排行 板块 成交量 (万㎡) 同比 与2019 年同期 1 西永 90 -1% -29% 11 龙洲湾 41 40% -24% 2 中央公园 85 113% 28% 12 大杨石 38 189% 287% 3 空港工业园 76 226% 239% 13 钓鱼嘴 35 63% 1% 4 蔡家 74 26% -29% 14 高职城 35 -7% -2% 5 水土 67 180% 1247% 15 跳蹬 32 24% -46% 6 悦来 66 162% 86% 16 江北嘴 31 499% 84% 7 李家沱 63 20% -32% 17 华岩 29 560% 95% 8 礼嘉 62 28% 53% 18 渝中半岛 27 201% 10% 9 大学城 50 97% 51% 19 弹子石 26 94% 11% 10 龙兴 50 94% 9% 20 茶园 25 -17% -51% 03 成交特征-(3)业态表现 高层：上半年供应处近10年次低位，限价大盘加速出清，高端市场有一定市场空间 受土地端影响，2021年上半年高层供应444万㎡，仅高于2020上半年的315万㎡，较2019年同期下降43%；成交753万㎡， 同比上涨52%，是2019年同期8成水平，供销比0.58，转为卖方市场；核心区项目及改善产品份额扩大，价格同比上涨18% 至14260元/㎡；限价大盘加速出清，豪宅项目走量且溢价。 图：2017年至今高层供销价走势 1400 1200 1000 800 600 400 200 供应量(万㎡) 成交量(万㎡) 成交价(元/㎡) 11999 14260 16000 14000 12000 753 10000 8000 6000 4000 2000 0 0 2017上2017下2018上2018下2019上2019下2020上2020下2021上 图：2021上半年高层成交量TOP10板块及金额TOP10项目概况 排行 楼盘名称 大组团 成交额 成交量 成交价 套均总价 (亿元) (万㎡) (元/㎡) （万元） 1 华侨城 礼嘉 28 20 13995 157 1 中海十里长江 弹子石 28 14 19976 212 2 重庆融创壹号院 大竹林 26 12 22068 359 3 恒大轨道时代 人和 25 17 14772 156 4 万科锦绣滨江 渝中半岛 23 5 中国摩 空港工业 园 22 6 御璟湖山 礼嘉 19 7 北京城建龙樾生 态城 悦来 17 8 鲁能星城外滩 江北嘴 16 10 24032 566 20 11005 94 11 18276 175 13 13407 139 11 14953 202 9 华润悦府 大杨石 15 6 23666 351 10 衿湖翠林 中央公园 15 8 19918 300 中 悦央 8来 公 园 空港工业 6园 7礼嘉1 人和 西永 大3 4 竹 林 江 北嘴9 2弹 子 石 渝5中半岛 大杨石 10 李家沱 成交量TOP10板块份额82% 数据来源：铭腾数据 03 成交特征-(3)业态表现 洋房：供销价均处于历史同期峰值水平，业态被动升级背景下成为刚需客户首选 2021年上半年供应357万㎡，约是上年同期2.5倍，较2019年同期上涨65%；成交495万㎡，同比上涨129%，较2019年同 期翻番，整体供不应求，西区、北区二环热点板块成交为主，成交均价首次突破13000元/㎡；1T4H高得房率、刚需刚改型洋 房逐步成为刚需客户首选，未来一段时间内仍会是市场主流产品。 图：2017年至今洋房供销价 供应量(万㎡) 成交量(万㎡) 成交价(元/㎡) 600 16000 13561 14000 500 495 12000 400 10000 300 8000 6000 200 4000 100 2000 0 0 2017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下 2020上 2020下 2021上 图：2021上半年洋房成交量TOP10板块及金额TOP10项目概况 排行 楼盘名称 大组团 成交额 成交体量 成交价 套均总价 (亿元) (万㎡) (元/㎡) （万元） 1 绿城春溪雲庐 中央公园 16 8 20624 219 2 学樘府 大学城 15 9 15596 179 3 玖著天宸 蔡家 14 10 14749 141 4 融创云鼎城 西永 14 11 13039 112 5 万科城市花园 空港工业园 13 9 14375 140 6 华侨城 礼嘉 13 8 16580 314 7 万科未来星光 悦来 10 6 17363 173 8 金地自在城 跳蹬 9 8 11421 111 9 印未来 西永 9 7 13859 123 10 龙湖云瑶玉陛 中央公园 9 5 18140 231 水土 空港工业 园 5 蔡家 悦 1中0 央 3 来 7 1公 园 龙兴 礼嘉 9 6 西永 大学城 4 2 8 跳蹬 李家沱 成交量TOP10板块份额66% 数据来源：铭腾数据 03 成交特征-(3)业态表现 别墅：持续去库存，成交量为近三年新高，高端改善市场热度有明显提升 2021年上半年别墅整体供不应求，需求释放，供应59万㎡，同比上涨20%，较2019年同期下降14%；成交101万㎡，同比上 涨36%，较2019年同期增加10%，深改豪宅成交份额扩大，带动价格同比上涨9%至15547元/㎡；香港置地天湖岛独栋总价 2000-7000万，开盘4个月去化22套，去化率96%，贡献业绩6.02亿居市场第一。 图：2017年至今别墅供销价走势 图：2021上半年别墅成交量TOP10板块及金额TOP10项目概况 供应量(万㎡) 成交量(万㎡) 成交价(元/㎡) 排 行 楼盘名称 板块 成交额 成交量 成交价 套均总价 (亿元) (万㎡) (元/㎡) （万元） 160 18000 140 15547 16000 1 香港置地天湖岛 照母山 6.02 2 26345 1942 2 华侨城 礼嘉 5.66 3 17060 375 120 14000 3 碧桂园长桥江山 蔡家 5.40 4 14288 388 101 12000 100 4 重庆融创文旅城 西永 4.24 2 17581 353 10000 80 5 远洋高尔夫国际社区 龙洲湾 4.04 2 16217 235 8000 60 6 金隅大成南山郡 南山 3.70 2 15614 268 6000 40 7 4000 龙湖舜山府 照母山 3.62 1 24362 928 20 2000 8 中交漫山 茶园 3.57 2 16459 255 0 0 9 公园大道 中央公园 3.51 2 16503 585 2017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下 2020上 2020下 2021上 10 保亿御景玖园 蔡家 3.33 2 14592 211 水土 蔡家 3 10 中 央公9 园 龙兴 礼嘉 21 照母山 西永 7 4 南6 山 8茶园 龙5 洲 湾 成交量TOP10板块份额70% 数据来源：铭腾数据 04 库存特征-(1)去化周期 新房供应不足，去化速度加快，库存持续消耗，显性去化周期不足2个月，降至2018年水平 新房供应不足，去化速度加快。显性库存连续8个月下降，截止到6月已降至390万㎡，显性去化周期缩短至不足2个月（6月为 1.7）。隐形库存下降至2088万㎡，隐性去化周期为9.3个月，处于比较合理区间，中长期来看，整体库存较健康。 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 备注：去化周期=库存/近6月平均成交量。隐性库存为显性库存+近12个月宅地成交建面。 数据来源：铭腾数据 2017.1-2021.6商品住宅库存及去化周期（万㎡，月） 显性库存 显性去化周期 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10 2017-11 2017-12 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 隐性去化周期 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 05 客户预期-项目表现 购房逻辑转换，投资需求增加，折扣收回，控总价刚需/刚改产品热销，教育配套赋能助力楼盘去化 开盘时间 项目 业态 1.31 恒大·轨道时代 高层 1.29 融创·隐溪晓院 电梯洋房 3.8 恒大·锦城 电梯洋房 3.22 万科·四季花城 小高层 4.9 佳兆业·凤鸣水岸 高层 表：2021上半年典型项目开盘去化情况 推货量 （套） 565 主力户型 建面均价 （元/㎡） 装修标准 （元/㎡） 板块均价 （元/㎡） 当日去化 率 价格特征 88-129两房/三房 14948 2000 14736 27% 开 盘 当 天 9.7 折 ； 汽 博 中 心 板 块 ， 发 展 成 熟 ， 区 域 配 套 完 善 ； 7T12户精装产品，临高速，高压线，推出去化滞销。 128 80-94㎡三房 18947 3000 17738 100% 开盘当天9.8折；1梯4户配置，精装；双轻轨+数据谷中学教育 配套。 108 76-110㎡两房/三 房 9093 1500 8763 65% 网上认筹交3千元抵3万元；网上认购9.0折；项目带树人立德小 学教育指标，百万内T4小洋楼，置业门槛低，推出热销。 384 70/86㎡两房/三房 12516 1500 12414 34% 推盘节奏过快，蓄客不足；折扣回收，价格竞争无优势；城市新 区，周边配套薄弱，客户抗性较大。 150 84-93㎡三房 12096 毛坯 12389 100% 开盘当天9.7折；高层断货严重，项目单盘在售；刚需产品 4.17 翰粼天辰 洋楼 112 82-121㎡三房 15214 毛坯 5.15 高科·江澜 电梯洋房 72 137四房 16050 —— 5.22 佳兆业·滨江四季 高层 90 117-122三房 13800 —— 6.7 万科·璞园 洋楼 96 99三房 20110 3000 6.9 东原·月印万川 电梯洋洋楼房、3120、4（洋洋楼房72）11TT42洋洋楼房房：：8998-四98房三 洋房15307 洋楼14903 —— 13180 16471 12503 17738 17738 100% 开盘当天9.9折；大学城核心区，配套成熟，规划树人小学+巴蜀 中学，后期可能划片，加强客户购买信心；三房主力 100% 项目位于礼嘉板块，低密高端改善住区；轨道盘，配套完善，性 价比高 100% 大渡口老城核心地段，配套完善，享一线江景资源，落位时间长， 分销力度大，推出热销。 100% 首置洋楼，1梯4户配置，带精装；轨道盘；板块配套优质 100% 土拍热点板块，首置+首改洋房；纯洋房社区；可近享中央公园 城市级商圈配套，客户认可度高。 数据来源：铭腾数据 06 二手房市场-成交特征 上半年成交同比上涨77%，刚需、改善客户同步入市，区域呈现“北西”双向发展 2021年1-5月二手房成交579万㎡，同比上涨77%，较2019年同期上涨33%，4月单月成交16855套，达到近三年次高位，价 格逐月上涨，并在5月达到近三年新高13760元/㎡。分析上涨原因主要有信心恢复，新房供货不足倒逼部分客户购置二手房， 且市场上行后推动部分“卖一买一”改善置换客户入场。渝北区次新房源最多，上半年成交15373套，沙坪坝区发展强劲，上 半年成交9063套位居第二。 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 图：2019年1月至2021年5月二手房成交量价走势 14000 13500 13000 12500 12000 11500 11000 10500 销售套数(套) 销售价格(元/㎡) 区域 渝北区 沙坪坝区 南岸区 九龙坡区 江北区 巴南区 渝中区 北碚区 大渡口区 表：2021年1-5月各区二手房成交情况 成交套数 成交面积 参考成交价 套均面积 (套) (万㎡) (元/㎡) (㎡/套) 15373 150.94 13972 98 9063 76.67 12242 85 8691 78.34 13856 90 8357 72.01 12351 86 7815 67.94 13209 87 4878 42.01 10107 86 3922 32.38 13328 83 3068 26.49 9882 86 2606 21.31 10763 82 成交金额 (亿元) 211 94 109 89 90 42 43 26 23 数据来源：creis 07 商业特征-量价表现 市场低迷，连续五年去库存，价格波动下滑，二环热点板块商圈商业成交相对理想 高库存压力下，商业以价换量去库存，2021年上半年成交71万㎡同比上涨24%，与2019年同期基本持平；截止6月，商业显性 库存380万㎡，去化周期32个月，去化压力较大。项目表现方面，两江新区商业商务中心的五大商业之一新城吾悦广场上半年 成交有量有价，单项目成交2.61亿，成交建面均价28277元/㎡。 2017年至今商业供销价走势 700 18000 600 16000 14000 500 12000 400 10000 300 8000 6000 200 4000 100 2000 0 0 2017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下 2020上 2020下 2021上 供应量(万㎡) 成交量(万㎡) 库存量(万㎡) 成交价(元/㎡) 数据来源：铭腾数据 表：2021上半年商业成交金额TOP10项目 排行 楼盘名称 板块 成交金额 建筑面积 建面单价 套数 (亿元) (万㎡) (元/㎡) (套) 1 重庆华南城 界石 2.88 5.78 4986 311 2 新城吾悦广场 中央公园 2.61 0.92 28277 149 3 沙磁1938 老沙区 1.93 0.47 40916 73 4 龙湖景粼玖序 中央公园 1.68 0.71 23726 110 5 保利堂悦 茶园 1.55 0.78 19986 97 6 融创欧麓花园城 鹿角 1.49 3.15 4717 266 7 北大资源博雅 照母山 1.41 0.6 23452 69 8 巴滨一号 李家沱 1.4 2.08 6741 106 9 融汇半岛 李家沱 1.15 1.37 8364 90 10 公园大道 中央公园 1.1 0.77 14361 79 08 商务特征-量价表现 市场表现平淡，以价换量未取得理想效果，城市核心区商务大平层低价走量效果较好 2021年上半年商务供销量与去年同期基本持平，供应64万㎡，较2019年同期下降17%；成交52万㎡，较2019年同期下降 43%，成交均价9403元/㎡，同比下降9%，再次跌破“万元档”；截止6月，商业显性库存275万㎡，去化周期32个月，去化 压力较大。项目表现方面，渝中区商务大平层恒大解放碑中心上半年低价走量成交282套、成交额4.8亿居市场第一。 2017年至今商务供销价存走势 500 12000 450 10356 400 9403 10000 350 8000 300 250 6000 200 150 4000 100 2000 50 0 0 2017上 2017下 2018上 2018下 2019上 2019下 2020上 2020下 2021上 供应量(万㎡) 成交量(万㎡) 库存量(万㎡) 成交价(元/㎡) 数据来源：铭腾数据 表：2021上半年商业成交金额TOP10项目 排行 楼盘名称 1 恒大解放碑中心 细分业态 商务大平层 大组团 渝中半岛 成交额 (亿元) 4.79 2 隆鑫中心 商务大平层 观音桥 3.3 3 富力城 SOHO 大学城 2.43 4 重庆国金中心 5A 江北嘴 2.42 5 壹本科工城 多层厂房 华岩 2.17 6 龙湖光年 SOHO 老沙区 1.89 7 城市之门 LOFT 江北嘴 1.8 8 鲁能星城 SOHO 新牌坊 1.58 9 龙湖景粼玖序 SOHO/LOFT 中央公园 1.44 10 融创国博城 SOHO/LOFT 悦来 1.16 成交量 (万㎡) 3.22 1.83 4.66 1.14 5.66 1.18 0.76 1.52 1.45 2.03 成交价 (元/㎡) 14878 17999 5206 21179 3835 16061 23697 10405 9933 5711 套数 (套) 282 327 1219 48 95 178 115 100 353 460 09 房企及项目 -(1) 房企业绩 市场竞争加剧，尤其是头部房企竞争激烈，万科、融创、龙湖稳保前三甲，香港置地、中海业绩挤进前十 2021年上半年TOP10房企操盘口径销售额741.87亿元，同比上涨47%，较2019年同期下降7%，TOP10门槛提高至38.84亿，业绩占比36%， 市场集中度下降，寡头垄断局势减弱，竞争加剧。万科、融创、龙湖稳居前三：万科多盘供货，业绩131亿元位居榜首；融创刚需改善同步发力， 持续高周传，销量107万㎡居成交规模居榜首；香港置地高端项目高溢价实现业绩跃升，如矜湖翠林、天湖岛等项目。中海十里长江单盘业绩贡 献63%，助力中海业绩排名挤进前十。 表：2021上半年房企销售金额TOP10（操盘口径） 140 130.7 120 100 80 60 40 20 0 占比 36% 备注：排名是相较于2020年上半年及2019年上半年，统计口径为操盘口径 表：2021上半年建筑体量TOP10（操盘口径） 120 占比 34% 100 80 60 40 20 0 华润 保利 富力 华侨城 旭辉 金科 恒大 龙湖 万科 融创 09 房企及项目 -(2) 项目业绩 华侨城量价双料第一，中海逆势上位业，业绩排名低第二；富力城、中国摩刚需大盘销量位列前三。 项目表现方面，2021年上半年网红大盘——华侨城，凭借礼嘉大盘、优质配套、低地价、高性价实现业绩及销售量双料第一，半年销售业绩达 47.16亿，超第二名19亿；销量达32.11万㎡。中海十里长江凭借南坪核心稀缺位置，乘势土拍后市场高热行情，实现清盘，项目销售业绩为 28.29亿，排名第二；融创高端豪宅——融创壹号院业绩为26.08亿，位列其三。西永刚需大盘——富力城低价走量，销量（29.79万㎡）位居其 二。空港工业园大盘——中国摩，定位首置、刚需定位，实现走量（21.57万㎡）。 表：2021上半年项目销售业绩TOP10 50 45 占比 40 12% 35 30 25 20 15 10 5 0 表：2021上半年项目销销售建筑体量TOP10 35 占比 11% 30 25 20 15 10 5 0 数据来源：铭腾数据 总结 住宅商办冰火两重天：投资市场持续低迷，住宅库存不 足，需求快速释放，地价推动下房价形成全面上涨势能 规模 商品房：供应1003万㎡同比↑22%，较2019年同期下降17%；成交1659万㎡同比↑111%，达近三年峰值水平 商品住宅：供应860万㎡同比↑69%，为2019年同期8成水平；成交1349万㎡同比↑72%，为近四年次高位 价格 商品房：建面均价12445元/㎡同比↑9%，商业价格下11%跌至9708元/㎡，商务价格下跌9%至9403元/㎡ 商品住宅：建面均价14100元/㎡同比↑13%，其中高层领涨，均价14260元/㎡，涨幅达19% 产品 商业商务：市场低迷，需求萎缩，去化周期约32个月，社区底商促销，写字楼持续去库存，核心区公寓主导成交 商品住宅：需求旺盛，投资客入场，去化周期不去2个月，刚需刚改仍为市场主流，高端改善市场有明显升温 房企 万科、融创、龙湖稳居前三甲，TOP10门槛提高至38.84亿，市场集中度下降 大盘成交为主，华侨城成交体量、业绩双料TOP1，融创壹号院、万科锦绣滨江等多个高端改善项目进入TOP10 PART THREE 未来机会预判 01 城市机会-(1)成渝双城 成渝“第四极”地位确认，建设“轨道上的成渝双城经济圈”，打造内陆开放战略高地 国务院印发《国家综合立体交通网规划纲要》京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝地区双城经济圈4个地区作为极，国家发改委发布《成 渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划》，到2025年基本建成“轨道上的双城经济圈”，轨道交通总规模达到10000公里以上，，同时，依托 国家综合立体交通网主骨架，加快构建陆海互济、四向拓展的综合运输大通道，实现国内通达、国际开放，支撑打造内陆开放战略高地。 高速 铁路 普速 铁路 表：《成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划》重点项目 推进 开工 规划 重庆至昆明、重庆至万州、西 宁至成都、成都至达州至万州 等铁路 重庆至西安、重庆至宜昌、成 渝中线等高速铁路 重庆至贵阳等高速铁路 隆黄铁路叙永至毕节段 黄桶至百色铁路及隆黄铁路隆 昌至叙永段、成渝铁路成都至 隆昌段扩能改造工程等西部陆 海新通道西线补短板项目 安康至张家界、广安至涪陵至 柳州铁路以及广元至达州至万 州、内江至宜宾等铁路扩能改 造工程 完善综合交通枢纽体系：重点打造以成都、重庆为中心的成渝地区双城经济圈国际性综合交通枢纽集群 推进泸州—宜宾、万州—达州—开州全国性综合交通枢纽建设。 强化南充、遂宁、广安、绵阳、内江、自贡、乐山、黔江等区域性综合交通枢纽衔接带动作用。 完善综合交通枢纽体系：重点打造以成都、重庆为中心的成渝地区双城经济圈国际性综合交通枢纽集群 建成：成都天府国际机场 加快推进：重庆江北机场改扩建工程，实施成都双流机场提质增效改造。 推进：阆中、达州（迁建）、乐山等机场建设，以及遂宁、广安等机场前期工作。 规划研究：重庆新机场、雅安机场、内江机场建设。 图：构建高品质对外运输网络 02 重庆资讯-(2)国土规划 国土空间总体规划：中心城区“强核提能级”，核心区城市价值再提升，广阳岛等区域发展提速 大重庆做大做强“一区”， 做特做优“两群”，主城新区要壮大支点城市，培育区域中心，支持抱团发展，形成“四个同城化发展先行区 - 四 个支点城市 - 四个桥头堡城市”的空间格局；中心城区打造多中心组团式的空间格局，即“两江四山三谷、一核一轴五城”。未来两江四岸将 持续保持重庆房价天花板高度，广阳岛、钓鱼嘴、果园港也将迎来新的发展机遇。 城市职能 国际门户枢纽 中西部国际 交往中心 图：主城都市区空间结构示意图 图：中心城区城市空间结构规划示意图 一核 两江四岸核心区： 历史人文风景眼、山水城市会客厅、商 业商务中心区 国家（西部） 科技创新中心 国家重要先进 制造业中心 西部金融中心 长江经济带绿 色发展示范区 定位 同城化发展 先行区 支点城市 桥头堡城市 区县 江津、璧山、长寿、 南川 涪陵、永川、合川、 綦江-万盛 荣昌、大足、铜梁、 潼南 规划 加强一体化规划 辐射带动周边的活跃增 长极 加快形成成渝地区双城 经济圈中部崛起的重要 支撑 一轴 ‘’两江四岸核”城市发展主轴： 山清水秀生态带、便捷共享游憩带、人 文荟萃风貌带、立体城市景观带 五城 中部历史母城、东部生态之城、西部科 学之城、南部人文之城、北部智慧之城 六大城市名片 长嘉汇、广阳岛、科学城、枢纽港、智 慧园、艺术湾 01 城市机会-(3)人口普查 重庆10年间人口增长320万，人口总量3205万人，全国第19，直辖市第1，为楼市发展提供有力支撑 全市常住人口为32054159人，与2010年第六次全国人口普查的28846170人相比，增加3207989人，增长11.12%，年平均增长率为 1.06%。占全国人口的比重提升到2.27%；人口增长较多的3个区县依次为：渝北区、沙坪坝区、九龙坡区，分别增加846083、477332、 442402人，渝北区总人口也达到了2191493人。60岁以上人口占比上升至21.87%，在未来成渝都市圈发展下，人口回流会适当缓解川渝地区 的老龄化压力。 重庆市第七次人口普查主要数据一览 表：西部区域各省市人口概况 重庆常住人口3205.42万人 较2010年增长11.12% 年均增长1.06%（↑0.94） 性别结构持续改善 男女比例50.55%：49.45% 民族人口稳步增长 汉族比少数民族93.23%：6.77% 人口向经济发达区域特别是中心城区进 一步集聚 主城都市区人口比重65.90%（↑4.73%） 家庭户规模持续缩小 平均每个家庭户人口2.62人（↓0.48） 老龄化程度进一步加深 0-14岁 15-49岁 15.91% （↓1.09%） 62.22% （↓3.36%） 60及以上 21.87% （↑4.45%） 受教育状况持续改善 15岁及以上平均受教育年限9.80年（↑1.05） 人口流入规模进一步扩大 市辖区内人户分离人口828.50万人 流动人口481.14万人 跨省流入人口219.36万人 地区 贵州 重庆 陕西 新疆 广西 宁夏 西藏 四川 青海 云南 甘肃 2020年人 口普查① 2019年统计 年鉴人口② ①-②差量 2010-2020年普查 人口年均增量 老龄化程度 （%） 3856 3205 3953 2585 5013 720 365 8367 592 4721 2502 3623 3124 3876 2523 4960 695 351 8375 608 4858 2647 233 81 77 62 53 25 14 -8 -16 -137 -145 38.14 32.08 22.02 40.36 41.03 9.01 6.46 32.57 2.97 12.43 -5.55 11.56% 17.08% 13.32% 7.76% 12.2% 9.62% 5.67% 16.93% 8.68% 10.75% 12.58% 02 楼市发展-(1)楼市政策 限价收紧，预计居民端金融环境保持偏紧态势，对一二手房影响逐步加深 今年上半年市场明显进入上行周期，政府对价格管控力度加大，部分楼盘为提高备案价“捂盘”；银行涉房贷款“两道 红线”政策下，1月起银行逐步撤回首房首贷首付2成政策，银行贷款额度紧张，放款时间延长，且从5月开始逐步暂停二手 房贷款。总体预计下半年居民端金融环境或将持续收紧。 四限 互通 落户 限售 限价 限贷 限外 成渝 重庆 图：重庆现行主要楼市政策 主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权 证 》满2年后才能上市交易 严格执行预售价格申报、申报价格审查和价格变更备案 规定；限价审核时间变长；已备案销售价格9个月内不能 调整；达到可调价方量且销售折扣未低于98折或提档升 级、增加配置的可以调价；新项目或者在售项目新业态 可以调价 首套房首付最低3成；二套房首付最低4成，三套停贷，f 放款时间延长，离婚资格审查需查看“渝快办”APP。 三无人员征收房产税，停贷，可通过补社保等形式突破。 两地公积金互认互贷，账随人走方便两地间人才流动， 具备了两地推进住房公积金一体化发展的合作基础 务工经商落户条件由社保年限由5年放宽至3年；拓宽人 才落户范围；取消学生落户时限，宽延至在校就学期间 图：上半年重庆信贷政策变化及影响机制 时间 2020年10月 2021年1月 3月 4月 5月 6月 首付2成政策 首套房贷主流 利率 二套房房贷主 流利率 二手房贷款 执行 银行逐步撤回首房首贷2成政策 5.64-6.13% 5.25% 5.25- 5.355.35% 5.35% 5.80-6.37% 5.45% 5.45- 5.455.55% 5.55% 5.35- 5.55.6% 5.85% 5.65- 5.755.85% 6.15% 部分银行针对二手房 暂停放贷 二手房停贷 二手房客户观望 倒逼客户入手新房 刚需高性价比热销 改善开始承压 改善置换链条受阻 换房成本增加 置换改善客户观望 02 楼市发展-(2)土拍政策 政策随市场热度灵活调控，预计后期将出台相关收紧政策，“控溢价”为重点 其中重庆因不限地价，一批次集中供地溢价成交地块占比达87%，整体溢价率高达43%，引发各界关注，后期集中供 地城市纷纷出台相关政策控制溢价率。预计下半年将以北京等地出让方式为风向标，控制溢价率，让开发商理性出价、控制 地价和溢价率，从而达到“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳目标。 图：重庆历年土地政策演变 2021下半年 2021上半年 2020年 2019年 2018年 2017年 控溢价 • 设置地价上限？ • 设置中止价？ • 引入房屋销售价 格引导机制? • 定品质？ • 竞自持？ 两集中 预公告、线上交易 • “两集中”出让 • 国有建设土地使用权实行网 • 付款节奏与溢价率直接挂钩： 上交易模式，推行商品房预 （1）溢价率未达到50%以 售许可证网上办理 前：三个月内付清全部土地 • 加强土地出让调度，积极主 款；（2）溢价率达到50% 动公开土地出让计划，灵活 以后：一个半月内就要付清 调整出让地块面积、底价等 全部土地款。 • 推行土地预公告制度，内容 主要包括土地位置、 用地 面积、容积率等事项 取消统一预售 • 2月蔡家地块土地保证金由 50%降为20%； • 地块统一报规、规定时间内 统一预售也取消 取消现房/竞自持 综合评标/现房/竞自持 • 规定首批住房预售日起，整 体开工，不得分期开发、最 高限价竞配建 • “智慧社区”竣工验收不符 合要求，需按土地成交价款 的50%支付违约金 • “两江四岸”核心地带原则 上不再新建高层住宅 • 集体土地租赁住房试点方案 获批 • 华岩联发地块首次开始最高 限价竞配建（11500元/平 米），建 成后，公有租赁 住房无偿移交给政 府指定 部门，产权移交费用由竞得 人承担； • 开发中不得进行土地转让 • 当溢价≥50%要求现房销售， 现场报价达最高限价时，若 ≥2家，转为综合评标 • 报价达上限须“拍卖+竞自 持租赁房屋比例” • 申请整宗B1B2用地改变土地 用途需收回土地再出让，补 缴土地增值差价 02 楼市发展-(2)楼市量价 预计全年成交量维持高位， 价格结构性上涨 城市占位升级，人口流入为楼市提供支撑，楼市发展长期向好 供应 成交 价格 业态被动升级，高层库存出清，刚需刚改洋房逐渐成 主流，年底集中供地项目入市，多以精装产品入市 改善再度承压，刚需刚改型产品主导成交；一批次集 中供地项目扎堆入市接受市场考验，或将面临一段时 间的“有价无市” 高低价项目共存竞争，高低价项目带动价格结构性上 涨，城市核心区价值愈发凸显 库存 住宅高低价项目共存竞争，低价项目加速出清，高地 价项目库存持续累计；商办物业库存维持高位 02 楼市发展-(3)产品升级 限容限高及高价土地与竞争格局倒逼开发商不断提升产品力 高地价项目入市多采取“T4洋房+叠拼”，通过叠拼等改善产品提升溢价，市面上出现多个高产品力叠拼，且市场接受度相 对较高。目前已进行中心城区容积率、高度、密度限制，下半年仍将有新形态溢价产品出现，如何提高赠送、提升溢价能力 也将成为房企的重点研究方向。 图表：中心城区强度高度密度分区指引 创 新 三 叠 ： “3+3+2” 、 “品”字型核心筒结构， 退 台 设 计 ， 21 米 面 宽 ， 各户型均做到双面采光， 同时兼顾出容 类型 基准容 容积率 积率 上限 限高 建筑密度 上限 一区 2.5 3 ≤80米 ≤30% 二区 2.5 3 ≤80米 ≤30% 创新洋房： “4+3+3+2” 结构， 退台设计，大面宽，双 面采光，大露台赠送 三区 2 2.5 ≤54米 ≤35% 四区 1.5 2.3 ≤36米 ≤35% 五区 1.2 1.8 ≤20米 ≤40% 展0望2 楼市发展-(2)楼市量价 国家经济“第四极”地位确立，基本面持续向好 信贷持续收紧，严控土地市场热度，下半年回归理性 ◆ 居民房贷额度将维持紧缩， 年内难有明显改善，影响客 户需求释放及房企资金回笼 ◆ “卖一买一”链条被打断， 对一二手房持续造成冲击 展望下半年 政策收紧 回归理性 ◆ 土地调控收紧，核心区仍有优 质地块推出 ◆ 限价预计维持高压，年末集中 供地项目入市结构性推高房价 ◆ 投资需求降低，楼市分化，全 年成交保持相对高位 ◆ 年内楼市小周期，下半年趋稳