保利投顾研究院：2021年成都房地产市场半年报

西部研究院成都2021半年报 POLY INVESTMENT CONSULTANCY 2021年7月 成都 全国人口第四城 +大陆双国际机场第三城 在建设内陆开放经济高地和西部高质量发展的重要增长极的道路上稳步前进 2021 也注定是成都地产行业一道重要的分水岭 土地市场游戏规则被重新定义，调控进入深水区、政策闭环逐步完善 …… 目录 Contents 01 城市机遇 02 楼市政策 03 土地市场 04 住宅市场 05 商办市场 06 后市展望 PART ONE 城市机遇 全国人口第四城，迈上2000万新台阶。重大规划利好，天府国际机场正式运营、青白江升级国家级经开 区，助力成渝双城经济圈加速发展。 城市机遇：人口加速集聚，人才吸引能力不断强化 成都常住人口破2000万，增长率38.49%，全国排名第四，人才吸引政策支持力度加大 5月26日，根据第七次全国人口普查主要数据情况，成都市的常住人口首次突破2000万大关，达到2093.8万人，成为继重庆、上海、北京后， 我国第四个人口超两千万的城市。人才落户政策放宽至全日制应届大专学历，成都市人才办2021年1-5月新吸引落户青年人才8.47万人，月均 新落户约1.7万人，是去年同期的2.6倍。 2500 2000 1500 1000 500 0 成都市2016-2020年常住人口走势图 26.28% 1591.76 1604.47 1633 2016 0.79% 1.78% 2017 2018 常住人口（万人） 1658.1 2093.78 1.54% 2019 同比增长率 2020 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 城市 重庆 上海 北京 成都 广州 深圳 天津 西安 苏州 郑州 常住人口 （万人） 3205.42 2487.09 2189.31 2093.78 1867.66 1756.01 1386.60 1295.29 1274.83 1260.10 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 城市 深圳 广州 成都 西安 郑州 杭州 重庆 长沙 武汉 佛山 10年常住人口增量 （万人） 713.6 597.6 582 448.6 397.4 323.6 320.8 300.3 254.2 230.4 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划 打造“轨道上的双城经济圈”，加速路网及港口成形，成渝1小时通勤圈已基本形成，利好轨道建设 6月，国家发改委印发《成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划》，旨在加强建设“轨道上的双城经济圈”，现状铁路和高速公路里程离 目标仍差距占14%、30%；港口铁路多处于建设期，未来将加速路网及港口成形；成渝1小时通勤圈已基本形成，将进一步辐射二级城市。 建成“轨道上的双城 经济圈” 发展目标 轨道交通总规模达到10000 公里以上，其中铁路网规模达到9000 公里以上 大宗货物年运量150 万吨以上的大型工矿企业、新建物流园区铁路专用线力争接入比例 达到85%，长江干流主要港口基本实现铁路进港 现状 ◼ 成都城市轨道运营557.8公里，重庆城市轨道运营370公里；四川铁路里程5312公里，其中高速铁路 1138公里，重庆铁路里程2400公里。铁路里程与发展目标差距1288公里。 ◼ 宜宾港铁路2018年底开工建设，预计2021年底建成；泸州港铁路2011年建成；万州港铁路2022年6月 建成；涪陵港铁路2022年4月建成；江津港铁路2020年底已建成；奉节港暂无规划。多数港口铁路处 于建设阶段。 公路通达能力进一步提升，高速公路通车里程达到15000 公里以上。 ◼ 四川高速公路8140公里，重庆3412公里。高速里程与发展目标差距3448公里 内外通达服务能力大 幅提升 都市圈1小时通勤 智能绿色安全发展水 平明显提高 健全共绘共建共享共 治机制 世界级机场群航线网络通达全球，国际航空枢纽地位日益凸显 国际铁路港竞争力进一步提升 重庆长江上游航运中心基本建成 “双核”之间以及“双核”与成渝地区双城经济圈区域中心城市、主要节点城市1 小时 通达，重庆、成都都市圈内享受1 小时公交化通勤客运服务 5G网络覆盖交通重点场景 重庆、成都中心城区绿色出行比例超过70%，公交、环卫、邮政、出租、轻型物流配送 全部使用新能源或清洁能源车辆 港口、机场等领域协调发展取得更大进展，一体化的市场管理政策、协调机制基本建立 ◼ 川渝地区现有3座国际机场，双流机场开通国际航线128条，江北机场国际航线105条，天府机场6月27 日投入运营 ◼ 川渝地区主要有三个，成都国际铁路港（青白江）已投入运营，西南（自贡）国际陆港、重庆国际物 流枢纽园 ◼ 2020年11月，重庆提出加速长江上游航运中心建设 ◼ 成渝城际高铁已实现1小时通达 ◼ 成渝城际高铁发车频次日均单边约100趟，发车间隔5-10分钟 ◼ 中心城区机场、火车站、地铁、部分公交已实现5G覆盖 ◼ 截止2019年底，成都汽车保有量519万辆，其中新能源车12.3万辆，2021年新增公交全部为新能源。 2021年，重庆汽车保有量400万辆，其中新能源车10万辆 ◼ 2020年两会川渝达成协同推进低空空域管理改革、加快两地通用机场建设共识，重点发展航空维修产 业 城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划 ①将大力发展枢纽经济，以机场、高铁客运站点、轨道站点及大型公交枢纽等为重点，推行 TOD 开发模式。目前成都TOD开发已如火如荼，TOD用地开发机会大 培育壮大枢纽经济新业态 图：成都主要综合交通枢纽分布示意图 图：成都首张轨道TOD热图 ➢ 以机场、 高铁客运站点、 轨道交通站 点、 大型公交枢纽、 国家物流枢纽、 港口等为重点，大力发展枢纽经济 ➢ 推行 TOD 开发模式， 以轨道交通站 点为中心， 合理规划站点地区开发范 围、 业态和规模， 形成满足居住工作、 购物娱乐、 公共服务等需求的多功能、 绿色低碳社区 ➢ 以成都天府国际机场、 成都天府站、 简州站等为示范， 高质量打造综合客 运枢纽“零距离” 立体换乘体系 ➢ 推进成都站、 成都南站、十陵站等既 有综合客运枢纽改扩建，提升一体化 衔接换乘水平 成都站 成都西站 成都双流 国际机场 十陵站 成都东站 火车南站 天府站 简州站 成都天府 国际机场 城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划 ②加强核心枢纽区域——东部新区空间规划建设，基础设施和交通运输全面发展 5月，成都东部新区官网发布《成都东部新区国土空间规划近期实施方案（征求意见稿）》，东部新区近期实施布局各类建设项目403个，已确定选址项目总规模 64290. 48亩，其中基础设施和交通运输用地共占43.7%，而居住用地总量占比14.33%。首要解决基础设施薄弱的问题而非卖地，可见政府对于打造东部新区的决心 和态度，对未来区域楼市形成较大利好。6月19日，省政府办公厅正式印发《关于支持成都东部新区发展的政策措施》，明确“强化成都在成渝地区双城经济圈的极核 地位和国家中心城市功能，努力把成都东部新区打造成为成渝地区双城经济圈高能级发展新平台”，并提出支持政策措施。 2021年上半年东部新区主要节点： 2021.2 签约6个重大产业项目，包括智能硬件、新能源汽车、高端装备、 高端生活服务、航空物流、工业互联网平台 2021.5 签约4个医疗健康类项目和3所学校共计7个公服项目 2021.1 新增“未来医学城片区”，东部新区十个综合 开发片区正式确定 主要任务 加快探索现代化城市发展新路径，构建“区域城市+产业功能 区+新型城镇+公园社区”的城市架构 加快营造区域协同发展新格局，打造成渝相向发展先行示范区 加快构建现代化产业新体系，培育先进制造业新优势 加快建设国际开放合作新门户，把天府国际机场打造成为国家 门户枢纽机场 加快打造高品质生活宜居地，推进“完整社区”建设，打造 15分钟生活圈 2021.4 落户政策落实，35岁以下全日制大专学历可申请落户，同时积分 落户三项加分指标的加分分值高于其他区域 2021.5 十个综合开发片区设计草稿陆续公示完毕 重点项目建设 东部新区核心枢纽： 1、航空：天府国际机场，2021年6月已通航（至机场18号线直达） 2、高铁/铁路：形成“5横4纵”铁路线网，包括成渝中线高铁、成 自铁路、成都城际外环线等，融入国家“8横8纵”铁路通道，实现 8小时直达京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群。 3、高速： 与成都联系：4条高速路6条快速路2条城市轨道，已建成3条高 速路2条快速路 ②与周边城市联系：至德阳凯州新城、眉山东部新城、资阳临空经 济区至少规划1条高速路2条快速路1条城市轨道 重点综合片区开发 天府奥体公园、未来科技城、未来医学城、智能制造园片区、龙马 湖CAZ片区、沱江活力湾区、龙泉湖智慧科创城、淮州新城的通航 产业片区、成都国际职教城片区、产城融合示范区已公布草案 城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划 ③成都天府国际机场正式通航，成都双机场格局形成，助力建设世界级机场群航线网络通达全球 6月27日，天府国际机场正式通航，成都成为继北京、上海之后，中国大陆第三个拥有两座国际机场的城市。对于成都打造国际航空枢 纽，打造我国内陆开放战略高地具有重要的支撑作用。 推动成渝经济群相向而行，支撑成渝地区双城经济圈建设成为世界级城市群。 ◼ 天府机场规划占地50平方公里，分2期进行建设。一期工程按满足到2025年旅客吞吐 量4000万人次、货邮吞吐量70万吨目标设计，建设“两纵一横”共3条跑道、71万平 方米的航站楼(T1、T2) 、246个停机位。 ◼ 远期工程规划建成6条跑道,航站楼总面积126万平方米,按满足到2045年旅客吞吐量 9000万人次、货邮吞吐量200万吨需求进行规划。 《成都市生产性服务业发展总体规划》 加快布局“48+14+30”国际航空客货运战略大通道，形成覆盖全球48个重要航空枢纽城 市、经济中心城市的精品商务航线，覆盖14个全球重要物流节点城市的国际全货运航线。 48条商务航线：形成覆盖全球48个重要航空枢纽城市、经济中心城市的精品商务航线 14条货运航线：覆盖14个全球重要物流节点城市的国际全货运航线 30条文旅航线：30条服务对外交往、国际消费的优质文旅航线 城市机遇：成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划 ④港口建设蓄力，建设国际铁路港经济技术开发区，成都北部门户规划升级 6月，国务院正式批复青白江经济开发区升级为国家级经济技术开发区定名为成都国际铁路港经济技术开发区，青白江区迎来重大发展 利好。规划面积为12.24平方公里，涉及青白江区、金堂县，共包含青白江国际铁路港、青白江欧洲产业城和淮州新城三个产业功能区。 区位优势 处于环成都经济圈东北部核心区，是成渝相向发展的重要节点，是成渝共建“世界级城市 群”和协同开放的重要门户。 战略意义 国家向西开放的主要通道和亚欧国际贸易物流的桥头堡，中国（四川）自由贸易试验区三 大片区之一。成都北部地区未来将依托国际铁路港辐射带动，建设北改-国际铁路港大港 区，以铁路港为核心，联动青白江、新都、金堂、彭州、广汉、中江等区域，形成高能级 的协同发展区，推动区域一体化要素流通。 发展目标 持续抓好经开区开放创新、科技创新、制度创新，提升对外合作水平、提升经济发展质量， 打造改革开放新高地，全力将成都国际铁路港经济技术开发区打造成为现代化国际化成都 北部中心的核心支撑。 PART TWO 楼市政策 2021年楼市调控政策开始全面收紧，“调控从严”成为房地产市场的主旋律，土地、金融、市场及开发 政策等方面全面收紧，确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目的。 成都2021年上半年楼市政策一览 受市场热度影响，2021年楼市调控政策开始全面收紧，“调控从严”成为房地产市场的主旋律， 以防止房价过快上涨，确保“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目的 时 间 新增政策 政策具体措施 政策解读 2月 约谈二手房业主 下架二手房成交数据 继年前1月27日成都住建局发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为，切实维护房地产市场正常秩序的通告》后，2月住 建局约谈了中海左岸小区“房价沟通群”，3月3日贝壳下架二手房小区成交记录数据。 约谈业主及下架成交数据，核心是降低房价预期，体现出政府调控市场手段的多维性以及 反应的及时性 ①土地端：增加20%住宅用地供应，中心城区商品住宅用地实行“双集中”、“双限”出让模式；②需求端：中心城区认房认贷 ①土地端，“加供应、限房价”一定程度抑制土地市场过热，促使房企理性取地，对房企 3月 “322新政” 全面调控 （原为认房不认贷，新政后认房认贷首付由3成提升至普通住房4成、非普通住房5成），热门项目（登记购房人数在当期 准售房源数3倍及以上）限售期限由3年延长到5年，法拍房纳入限购、限售政策范围；③行业端：建立二手住房成交参考 价格发布机制；超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人不得参与土拍 资金链及市场判断能力要求更高；②市场端，供应集中释放，新房项目竞争加剧，而二手 房市场因大量客户首付门槛提高加大置换压力，对新房改善市场冲击较大；③销售端，土 地供应节奏下新房开发及销售周期将加快，考验开发商的产品力打造及获客锁客能力 4月 4.1用地计划公布 正式宣布两集中 计划住宅用地1050公顷，占总供应比例22%。更为重要的是，文件中还明确，住宅用地将实行集中供应，自此，成都也正 式成为继青岛、郑州、天津、苏州、无锡等城市之后宣布供地两集中的城市。文件中还明确落实“增存挂钩”机制，加大“批 而未供”和闲置土地处理力度。 主要有以下几点，①坚持“房住不炒”，“稳”是前提；②鼓励使用存量用地，控制新增 建设用地供应规模，切实提高土地利用效率；③环城生态区是新的供地重点，开发和购房 均需关注；④全市商品住宅类用地增长21%⑥鼓励土拍竞自持性租赁租房、人才公寓等。 登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上，但复核后具备购房资格的人数不足房源数3倍时，差额人数由登记购房的普通 5月 5.7完善商品住房摇号规则 购房家庭参照无房居民家庭排序规则依序递补，直至参与公证摇号排序选房人数达到房源数的3倍。对于登记人数≥1.2倍 房源数的楼盘，开盘后有剩余或退出房源，开发商需要在购房登记系统中发布相关房源信息，然后由进入摇号池的购房人 再进行第二轮选购，如还有剩余，开发商才可向其他购房人顺销。 此次政策是对于摇号、顺销规则的微调完善，利好普通购房资格客户，增加开发商销售流 程 5月 5.28发布二手住房成交参 考价 第一批形成了交易活跃度较高的部分楼盘的参考价格，后续将根据房地产市场变化情况适时调整、增加，并及时发布参考 价格。 发布二手房成交参考价，普遍低于目前市场挂牌价，影响公积金贷款核价、购房门槛抬高 ①精装房在“普通包”外可自愿选择“升级包”，升级包自愿与开发商另签协议，费用不计入备案价，装标按不超过3000元/㎡ 该项政策力求在“稳房价”和“保品质”之间达到平衡，既减轻了普通购房者的负担，也 6月 6.8发布《成都市新建成品 住宅装修管理规定》 执行；②交付样板房将作为成品住宅的交付标准，新建成品住宅不但要设置和开放交付样板房，还要设置和开放工序样板 房；③鼓励开发商现房销售成品住宅，一轮供地部分地块出现现房销售条件，新规提出现房销售在不超过价格红线的基础 有对个性化升级需求的支持；对于开发商而言，短期来看加大了监管、规范要求及成本， 上会额外给予10%的价格空间，并对开发商予以信用加分；鼓励实施装配式装修 但长期来看可避免客诉纠纷，升级包的开放也利于利润获取，整体“有保有压” 成都2021年上半年楼市政策一览 目前成都楼市政策调控全方位、无死角，包括土地市场、住宅市场、信贷政策、开发政策等方面， 除此之外，成都陆续出台规范性文件，精细化指导的方式对市场做出更加明确的要求。 土地端加强供应并附加严格出让条件，二手房、法拍房纳入监管范围。强调租售并举，差异化细分购房人群，人才公寓租购、普通购房 家庭获政策支持，“网红盘”限售延长。房企资金、工程进度、交付品质等受到全方面监管，同时也获得建设补贴和“精装包”的支持。 银行及国家机构 购房/租赁人群 ◼ 利好支持 ◼ 调控收紧 开发企业 一级市场 ◼ 年度全市住宅用地供应总量增长20%以上，占经营性用 地比例不低于65% ◼ 中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让 ◼ 增加租赁住房建设用地供应，住宅用地供应计划中单列 租赁住房用地，占比不小于10% ◼ 实施“限房价、定品质、竞地价”的住宅用地出让方式 ◼ 超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为 的竞买人，不得参与我市土地竞拍 二级市场 ◼ 实施差别化住房信贷政策调整 ◼ 严厉打击捂盘惜售、恶意炒作、发布虚假广告、借名买 房、哄抬房价、诱导规避调控政策等违法违规行为 ◼ 购买人才公寓规定面积可享受购房款8.5折，租赁人才公 寓可享受租金补贴并可按照入住时市场价格优惠购买 ◼ 普通购房家庭参照无房居民家庭排序规则依序递补，增 加普通购房家庭的购房机会 ◼ 登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购 商品住房限售期限由3年延长到5年 ◼ 开发企业可提供升级装修方案供购房人自愿选择 ◼ 严格工程建设进度预售资金支付节点管控 ◼ 稳步推行装配式建筑和绿色建筑，加强成品住宅装修管 理，加强建设质量管理 ◼ 商业、办公类建设项目应当严格按照规划用地性质及规 划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变用途 ◼ 对新建商品住宅共用部分、套内空间、室外环境等区域 关键性指标进行细化、明确 三级市场 ◼ 建立二手住房成交参考价格发布机制 ◼ 购买二手住房办理住房公积金贷款的，住房价值按住建 部门确认的网签备案合同价款、房屋评估价以及住建部 门公布的成交参考价格三者中的最低值认定并计算可贷 额度 ◼ “法拍房”等通过司法程序取得的住房纳入限购限售管 理 ◼ 新建租赁住房建设成本补助，项目资本金补助 核心政策影响-土地 两集中确定后，住建、财政等行业管理部门相继出台针对性配套政策，包括保障房屋建设品质，利用 “精装包”的放开、自持租赁补贴等政策直接间接扶持开发企业，形成完整的土地政策闭环。 从政府视角，此次调控有效控制地价增速，较高的自持租赁比例有利于扩大租赁住房供给；从购房者视角，客户对地块房价天花板较为明确，限定品质 后，对房屋质量可以更加放心；从开发商视角，市场竞争较为充分，高租赁比例考验房企运营能力的同时，精装限制的放宽给开发商留有利润空间。 2021.3 定双限 •住宅用地供应总量增长20% •中心城区涉宅用地实行集中公告、集中出让 •中心城区涉宅用地实施“限房价、定品质、竞地价” 确定集中供应模式 部分高自持比例地块 区域 板块 可开发体 量(㎡) 净用地面 积(亩) 成交楼面 地价(元/ 平米) 溢价率 集团简称 清水限价 限价地价 差 自持租赁 住房比例 2021.6.1 补助支持 •根据租赁住房建筑面积计算，按1200元/㎡标准进行建设成本补助 •30%新建租赁住房项目资本金补助 •支持自持租赁住房经营，每年100元/㎡ 经营奖补。 自持租赁住房扶持 青羊区 外金沙 22897 22.9 16800 天府新区 科学城 98600 59.18 12800 10% 融信 24100 德商置业 9% &人居置 22550 业 7300 9750 30% 36% 2021.6.7 定品质 •为贯彻落实“限房价、定品质、竞地价”的要求，进一步明确新建商品住宅建设品质，对套 内空间、室外环境、共用部分等技术管理规定细项进行详发细规布定商。品房品质管理规范 天府新区 科学城 64000 38.44 11700 9% 龙光地产 21000 9300 36% 2021.6.7 •踩“三道红线”的开发企业将被纳入竞买资格限制名单。 提门槛 严控金融风险 天府新区 科学城 144200 86.55 天府新区 科学城 105100 63.11 2021.6.8 留空间 对成都市中心城区新建成品住宅建设管理模式、样板间管理、装修信息公示、成品住宅竣工 验收和交付管理、开发企业主题责任和参建单位责任、监督管理等做出规定。重点提到开发 企业可提供升级装修方案供购房人自愿选择，交付样板房作为成品住宅的放交宽付标精准装。限制 高新南区 新川 126717 76.03 12600 10400 13500 10% 天投 22550 9% 龙光地产 18550 10% 远达 20200 9950 8150 6700 37% 45% 59% 核心政策影响-信贷 银行“两道红线”政策引导银行优化贷款结构，322全面加码，其中信贷收紧及严查购房资金来源影 响尤甚，尤其改善市场受信贷政策较大影响 成都房贷利率保持高位，目前主流银行首套房利率6.13%，二套房利率6.27%，远超一线城市房贷利率水平，且由于贷款额度监管，平均放款周 期拉长，部分银行二手房贷款业务暂缓接单，客户贷款受到影响。 ①央行联合银保监会在2020年最后一天发布了《通知》，将所有银行分为 银行资金端 五档，分别设置房地产贷款和个人住房贷款占比两个指标上限。该政策于 2021年1月1日生效。 需求端 ①居民家庭本市无住房且无住房贷款记录，最低首付比例 30% ②居民家庭本市无住房但有已结清住房贷款记录、本市已拥有 1 套住房但 无住房贷款记录、 本市已拥有 1 套住房且已结清住房贷款， 购买普通住 房最低首付比例 40%，购买非普通住房首付比例 50% ③登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售 期限由3年延长到5年 ④法拍房纳入限购、限售政策范围 ⑤严查消费贷、经营贷 行业端 ①超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人不得参 与土拍 ②热点片区、重点楼盘开始，建立二手住房成交参考价格发布机制 项目 A 行政区 天府新区 板块 主力面积(㎡) 麓山麓湖 108-126 主力总价（万元） 171-250 受影响客户比例 约50% 退房比例 0% B 郫20都0区-400万刚红需光刚改客户1对09首-1付28提高存抗性1，70-但21普0 遍决定筹钱凑1首0%付，退房比1例-2少% C 温江 温江 老城 133 240 约40% 0% D 新都 大丰 105-125 190-235 50%以上 3% E 成华 二仙桥 110-149 300-400 50%以上 0% F 武侯区 红牌楼 150-180 500 约30% 0% G 成华区 沙河堡 198-228 500-700 约20% 0% 400-500万级大面积非普通住宅置换首付增2成，客户影响较大，2-3成客户选择退房 H 青羊 外光华 143 420 约30% 20% I 青羊区 外光华 143-178 360-520 50%以上 30% PART THREE 土地市场 成交量价同比增长，上半年仅完成年度供应计划42%。六成区域楼面价环比上升，整体地房价比0.46。 首轮“双集中”地块全部成交，出让条件限制严苛。 土地成交情况 供销量回升，溢价受限保持稳定 上半年大成都涉宅土地供应7304亩，同比增加19% 。成交6946亩，同比增加15%。排除受疫情影响严重的2020年，土地供应量同比略低 于2019年同期，但成交量更多。楼面地价6944元/㎡，环比上涨11%，整体溢价率9%。出让土地可开发体量771.7万㎡，同比增加3%，为 近五年上半年供应高位。 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2016-2021.6大成都住宅类土地供销价 2016-2021.6大成都住宅类土地供销价 9000 1400 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 1200 1000 800 600 400 200 782.7 540.9 1161.1 1009.6 946.4 959 687.2 649.2 751.4 771.7 207.4 0 0 供应面积(亩) 成交面积(亩) 楼面地价(元/㎡) 住宅可开发体量(万㎡） 各区成交情况 中心城区成交占比七成，近郊出让地块平均面积百亩以上 主城近郊远郊成交占比分别23%、36%、41%。“供地大户”成华区以7宗、391亩居主城出让面积首位。近郊郫都区成交983亩，居大成 都第一，成交5宗土地中有4宗含有产业要求；高新西区时隔9年迎来非人才公寓宅地成交。远郊大邑出让10宗地块居首，均为底价成交；上 半年彭州零供应无成交。 2021H1成都分圈层住宅类土地成交 2021H1成都各区住宅类土地成交 3000 2822.84 45 1200 12 2500 2500.36 41 40 1000 10 35 33 800 8 2000 30 1623.26 600 6 25 1500 22 20 400 4 1000 15 200 2 成华区 天府新区 金牛区 武侯区 青羊区 高新南区 锦江区 郫都 龙泉驿 双流区 温江区 新都区 高新西区 大邑 简阳 青白江 新津 崇州 都江堰市 邛崃 金堂县 蒲江 500 10 0 0 5 0 0 主城 近郊 远郊 主城 近郊 远郊 成交面积(亩) 成交宗数 成交面积(亩) 成交宗数 供应计划完成情况 供地力度逐年加强，预计下半年地块出让进一步提量 2021年大成都住宅类土地计划供应16500亩，同比增加21%，其中中心城区10500亩，远郊600亩。上半年出让6946亩，计划完成度42%。 从历年供地完成情况来看，实际完成度均超过100%，其中2018年实际供地完成率达到了145%，预计本年度供地计划能足额完成，且上半 年完成率较低的区域也将加快节奏。 2017-2021涉宅土地供应计划及实际出让面积 2021 2020 2019 2018 2017 7304 16500 14254 13600 15754 13000 9780 14980 9017 8800 涉宅用地实际出让(亩) 涉宅用地供应计划(亩) 中心城区年度土地供应计划完成度 未完成 61% 已完成 39% 远郊年度土地供应计划完成度 未完成 53% 已完成 47% 成交地价水平 成交楼面价冷热不均，六成区域楼面价环比上升，整体地房价比0.46 主城名义楼面价均价全部破万，武侯、天府新区环比涨幅明显；近郊温江、双流价格领跑，并诞生两宗万元地均位于双流；远郊邛崃 地价首破6K；锦江区、高新南区、郫都区、都江堰降温明显。七成区域地房价比上升，中心城区普遍60%以上水平，若计算自持、配 建等条件则成本进一步抬高。最高名义楼面地价融信9.55亩18700元/㎡，地块规模小总价地，虽为所在区域最高价，但距成都历史 “地王”楼面价20700元/㎡仍有差距。 区域 平均楼面 地价 (元/㎡) 青羊区 15449 成华区 15089 武侯区 主 城 高新南区 金牛区 14909 13485 13472 锦江区 12326 天府新区 12168 温江区 8986 双流区 8878 近 新都区 郊 龙泉驿 7398 6255 高新西区 5700 郫都 3227 楼面价 环比去年 -11% 10% 46% -23% 35% -29% 49% 2% -10% 21% -19% 42% -41% 2021 地房价比 0.59 0.72 0.6 0.44 0.64 0.51 0.58 0.74 0.51 0.6 0.33 0.82 0.24 2020 地房价比 0.31 0.67 0.42 0.65 0.44 0.63 0.28 0.35 0.45 0.42 0.39 —— 0.39 区域 平均楼面 地价 (元/㎡) 简阳 4987 新津 4095 崇州 3760 青白江 远 郊 都江堰 蒲江 3634 3084 2986 邛崃 2919 金堂 2300 大邑 1656 楼面价 环比去年 93% 1% 15% 8% -25% 53% -8% 14% 19% 2021 地房价比 0.46 0.6 0.36 0.42 0.3 0.37 0.32 0.28 0.23 2020 地房价比 0.26 0.24 0.33 0.31 0.37 0.24 0.32 0.4 0.18 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 成交楼面价TOP10 区域 拿地企业 面积(亩) 金牛区 融信 9.55 青羊区 爱情地产 69.93 青羊区 天府新区 融信 永利 22.9 10.54 成华区 成华区 华润置地 融创 63.05 100 成华区 人居置业 24.7 成华区 人居置业 35.15 锦江区 华发集团 54.56 武侯区 鼎仁 12.92 名义楼面价 (元/㎡) 18700 17500 16800 16400 16400 16000 16000 16000 16000 15700 土地出让附加条件 限价地价差主要集中在6000-9000，自持比例增加，操作空间进一步压缩 “双限地”出让前已明确清水限价，以及销售品质，开发操作的空间更加透明。成交楼面地价与清水限价差值普遍在6-9K水平，并在此基础 上多附加有自持及配建要求，比例环比上升。对房企成本管控能力、自持部分运营变现能力提出了更高要求。产品规划上或将出现尽量多建 地下以增加货值的擦边球方案。 主城 近郊 远郊 区域 锦江区 武侯区 青羊区 金牛区 成华区 高新南区 天府新区 高新西区 龙泉驿 双流 温江 郫都 新都 青白江 新津 楼面地价水平 (元/㎡) 10500 15100 16800-17500 12800-18700 14600-16400 13000-14500 10400-16400 5700 6050-9030 6200-9975 9020-9680 2500-3740 7245 3400-4300 3500-6600 清水限价水 (元/㎡) 22650 22100 24100-24800 21700-26000 23000-23400 20200-23000 18550-28150 13000 16000-16600 16050 15500-16000 9800-12200 13600 8940-9800 11800-13800 限价地价差 （元） 12150 7000 7300 7300-8900 7000-8400 6700-8500 8150-11750 7300 7570-9950 6075-9850 6310-6480 6060-8800 6355 5500-5540 7200-8300 2020-2021.6出让土地移交/自持情况 时间 成交 宗数 移交/自持 宗数 占比 平均移交/ 自持比例 2021H1 110 61 55% 18% 2020H2 148 29 20% 11% 2020H1 94 11 12% 12% 首次实行“两集中”土地出让 出让条件趋严的同时，留给房企更多空间 2021年首次实行“双集中”供地，在之前“限地价、竞移交”基础之上，土拍规则、出让条件、报名条件、交付品质再做升级。全部 出让地块均“限地价、限房价、定品质”，且多带有配建要求，出让要求难度空前。严格管控的同时，配合出台租赁住房专项补贴和 升级”精装包“政策，给与房企更多运作空间。 2020 2021 土拍规则 供地计划 报名条件 精装标准 配套政策 竞配建+限地价+限清水售价 专项供地、合理供地 无特殊要求 限定最高精装价格 无配套支持 竞自持+限地价+限清水售价 加大住宅用地供应、“两集中”出让 禁“三道红线、重大失信”企业 降低精装标准，加强监管 租赁住房补贴，允许升级“精装包“ 房企拿地表现 本土平台公司一骑绝尘，头部房企表现稳定 上半年已有50余家房企成功获取土地。本土平台公司人居拿下成交宗数和成交土地面积双冠，头部房企表象依旧稳健，龙湖、华润、 招商均入围前十。联合拿地收获颇丰，以人居、德商、电建为代表的房企依靠合作收获多宗土地。 成交土地宗数 TOP10 1. 人居 6宗 2. 龙湖 5宗 3. 德商 5宗 ④ 电建 4宗 ⑤ 德信 3宗 ⑥ 大发 2宗 ⑦ 华润 2宗 ⑧ 佳兆业 2宗 ⑨ 龙光 2宗 ⑩ 融信 2宗 *含联合拿地地块 成交土地面积 TOP10 1. 人居 612亩 2. 中瑞天悦 462亩 3. 龙湖 414亩 ④ 源昌 392亩 ⑤ 五矿 377亩 ⑥ 空港兴城 288亩 ⑦ 成都轨交 260亩 ⑧ 邛崃国投 188亩 ⑨ 招商 175亩 ⑩ 华润 175亩 *含联合拿地地块 “双集中”下的企业特征 腰部及本土房企表现抢眼，联合体拿下多宗地块，非头部房企拿地占比大 特征一：腰部房企、本土公司表现抢眼 本轮土拍，腰部房企和本土公司表现十分亮眼，出让40宗地块其中35宗尽入囊中。电建分别以德商、中交联合体形式夺得4宗地，人 居独立以及与德商联合拿下4宗地，并列成为数量状元。除此之外龙光地产硬杠平台公司，在兴隆湖板块连下两城也是行业津津乐道 的热议。德商地产、爱情地产、融信地产表现不俗，均有地块进账。 特征二：平台公司稳定发挥，头部房企表现平淡 平台公司延续了过往强势的表现，共收纳10块战果。人居房产在多宗地块的竞价当中都进入最后三轮，表现十分抢眼。相较腰部房企 高歌猛进，头部房企在本次的表现就较为平淡，一线房企当中，万科和龙湖分别进账2宗、1宗产业配套地块，华润夺得升仙湖地块。 特征三：新面孔踊跃竞争，联合体拿地成为常态 不出预料房企联合体也成为主流形式，前文提到的电建+德商/电建+中交，还有德商+德信双德联合，新希望+美的，国锐+大唐等都 有地块进账，有9宗地都是由联合体竞得。同时，本次也有部分新面孔出现，武汉卓尔夺得新津147亩地块、重庆银河夺得双流84亩 地块、中骏夺得高新西区98亩地块。 PART FOUR 住宅市场 信贷、预售全面收紧，成交量价齐升，整体呈现供不应求。中心城区供应断崖式减少50%以上，远郊成 交分化明显。低密、改善物业成交占比增加。 整体成交量 限价压力下取证难，整体成交规模因信贷、供应收紧降低，开盘去化持续升高、供不应求 上半年大成都商品住宅供应871万㎡，同比减少16%，环比下降51%。成交1376万㎡，同比增加23%，环比降低2%。去年底供应集中放量 之后阶段性回落，加之预售核价落实到各区县，取证难度加大，导致上半年供应下滑。房贷收紧背景下，客户购房门槛大大提高，致使6月 整体成交明显回落。但观之近三年的开盘成交，开盘去化率到达50%及以上的同比去年增加了13个百分点。 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 2016-2021.6大成都商品住宅供销价 2016 2591 3555 7364 2017 1982 2961 8131 2018 2918 2603 9754 2019 2686 2346 11580 2020 2796 2516 13305 2021.1-6 871 1376 15204 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 供应面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 表：大成都近三年开盘去化情况 开盘去化率 2019 2020 90%及以上 20% 21% 50%-90% 11% 36% <50% 69% 43% 2021H1 趋势 22% 47% 31% 整体成交价 成交均价稳步上涨，总价段能级普遍提升 大成都商品住宅上半年成交备案均价已达到15204元/㎡，环比增长7%，同比增长17.5%。从总价段成交表现来看，2021年上半年大成都 主力成交总价段为100-200万，但100万以内产品迅速收缩，200万及以上的产品比例相比2020提升了8个百分点。 23000 11027元/㎡ 2019H1 18000 2019-2021.6大成都商品住宅成交走势 12672元/㎡ 2019H2 12943元/㎡ 2020H1 14218元/㎡ 2020H2 13000 8000 3000 -2000 大成都商品住宅各总价段成交套数占比 15204元/㎡ 2021H1 2019 2020 2021H1 50% 45% 持续下降 40% 35% 30% 持续上升 25% 20% 15% 10% 5% 0% 201901 201902 201903 201904 201905 201906 201907 201908 201909 201910 201911 201912 202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 202101 202102 202103 202104 202105 202106 主城住宅市场 供应大幅收紧成交升温，价格环比上涨有限 上半年主城供应整体断崖式下跌仅225万㎡，同比环比分别减少24%、65%，金牛武侯尤为严重，青羊成华高新供应发力，需求持续释放。 整体成交相对平稳，同比增长19%、环比减少4%。受严格限价影响，整体成交均价环比微涨8% 区域 主城 青羊区 锦江区 金牛区 成华区 武侯区 高新南区 天府新区 面积 （万㎡） 225.2 25.6 21.6 8.0 54.2 11.8 28.9 75.1 供应 同比 -24% 322% -23% -85% 43% -58% 820% -47% 环比 -65% -57% 16% -88% -57% -83% -54% -69% 面积 （万㎡） 470.0 43.2 26.8 33.9 89.5 43.2 65.9 167.5 同比 19% 413% 8% -39% 110% 14% 178% -17% 环比 -4% 成交 均价 （元/㎡） 22118 32% 26056 -23% 24462 -58% 19932 8% 21019 -16% 24193 123% 24319 -7% 20590 同比 17% 0% 4% 7% 7% 39% 10% 21% 环比 8% -7% 9% -2% 7% 25% 9% 9% 近郊住宅市场 整体供不应求，成交量价企稳，郫都新都供销领跑 近郊供应293万㎡，环比减少近一半；郫都为供应动力足，环比增长56%，与新都共同领跑，高新西区依然零供应。成交量价整体延续去 年下半年热度，环比微降。温江双流受供应收紧影响大，成交环比减少超两成。 区域 近郊 龙泉驿区 新都区 温江区 郫都区 双流区 高新西区 面积 （万㎡） 292.7 50.2 84.7 36.3 76.1 45.3 0.0 供应 同比 15% 46% 94% -24% 58% -44% 0% 环比 -45% -60% -41% -58% 56% -56% -100% 面积 （万㎡） 424.3 83.5 113.8 57.3 75.0 94.5 0.2 同比 68% 95% 134% 18% 104% 26% -60% 成交 环比 均价 （元/㎡） -1% 13874 4% 17232 23% 11700 -22% 11082 23% 13087 -23% 16471 18% 5768 同比 16% 20% 10% 26% 18% 10% -11% 环比 -2% 10% -4% 1% 8% -5% -35% 远郊住宅市场 供销量跌价涨，邛崃表现抢眼 除邛崃和高新东区(基数少)外，远郊9区供应环比减少普遍30%以上，青白江都江堰减少超6成。成交482万㎡，同比基本持平，环比减少 14%；成交量各区分化明显，一梯队青白江新津接近90万㎡，二梯队都江堰彭州崇州金堂简阳约40-50万㎡水平。邛崃上半年5个新项目集 中入市，加之土地市场竞争火热给予市场信息，住宅供销齐升。 区域 远郊 面积 （万㎡） 353.0 供应 同比 -26% 青白江区 51.5 -29% 都江堰市 40.1 -41% 金堂县 22.0 -19% 蒲江县 13.5 -7% 彭州市 42.9 -35% 新津区 56.0 -34% 邛崃市 31.8 105% 环比 -45% 面积 （万㎡） 482.0 同比 2% -61% 89.7 -14% -64% 55.8 8% -54% 40.1 23% -47% 13.8 17% -38% 54.0 -1% -33% 89.8 14% 10% 30.8 106% 成交 环比 均价 （元/㎡） -14% 8871 同比 10% -30% 8405 9% -31% 9442 2% 14% 7169 9% -3% 7865 7% -24% 7596 12% 6% 10688 10% 32% 8924 16% 环比 4% 7% 1% 1% 3% 8% 2% 8% 彭 都 州 江 堰 崇 大邑 州 新 邛崃 津 蒲 江 2021H1远郊各区供销比 供销比小于远郊平均0.73 供销比大于远郊平均0.73 青 白 江 金 堂 简 阳 高新东区 崇州市 大邑县 简阳市 高新东区 39.4 16.6 31.6 7.6 -22% -9% -42% 3% -26% -46% -37% 101% 44.3 17.3 39.7 6.7 -20% -13% 8% -35% -24% -20% 0% -4% 8334 7525 10300 9061 2% 21% 4% 44% -1% 6% 2% 10% 远郊 0.73 新津 0.62 青白江 0.57 邛崃 1.03 都江堰 0.72 崇州 0.89 金堂 0.55 大邑 0.96 蒲江 0.98 简阳 0.80 彭州 0.79 高新东 1.13 产品-物业形态 低密物业占比递增，高层别墅套均面积扩大 低密物业作为目前实现溢价的主要手段，供销占比逐年增加。小高+中高层产品增长尤为明显，上半年供销占比分别46%、41%。大成都 范围高层和别墅产品套均面积同比增加，小高+中高套均微降。 2021H1 2020 2019 0% 2021H1 2020 2019 0% 2019-2021.6大成都供应结构 50% 46% 53% 43% 59% 37% 20% 40% 60% 高层 小高+中高 别墅 80% 2019-2021.6大成都成交结构 56% 41% 60% 36% 62% 34% 20% 40% 60% 高层 小高+中高 别墅 80% 5% 4% 4% 100% 3% 3% 3% 100% 大成都 主城 近郊 远郊 高层 小高+中高 120㎡+3㎡ 123㎡-1㎡ 134㎡ 144㎡ 112㎡ 118㎡ 108㎡ 110㎡ 别墅 194㎡+8㎡ 210㎡ 188㎡ 123㎡ 产品-面积段 主城、近郊面积段改善明显，120-160㎡产品增加明显，远郊100-120㎡刚需主导 主城区域改善化趋势最为明显，120-160㎡首改再改为市场主流，其中140-160㎡产品占比超越120-140㎡，180-240㎡深改相比2020也 提升了4个百分点；近郊区域承接主城外溢，100-120㎡为市场主流，120-140㎡占比上升。远郊区域以内生需求为主，近几年均以80120㎡刚需为主，尤其是100-120㎡户型，刚需户型微有回升。 圈层 主城 近郊 远郊 年份 2018 2019 2020 2021H1 2018 2019 2020 2021H1 2018 2019 2020 2021H1 80㎡以下 7% 3% 6% 4% 11% 9% 5% 3% 10% 7% 5% 5% 80-100㎡ 18% 8% 9% 5% 32% 22% 18% 18% 28% 26% 24% 27% 100-120㎡ 120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180-200㎡ 200-240㎡ 240-300㎡ 300-400㎡ 400㎡以上 26% 22% 13% 7% 3% 2% 1% 0% 0% 23% 24% 18% 11% 5% 3% 3% 1% 0% 22% 25% 16% 11% 5% 3% 2% 1% 0% 20% 23% 24% 10% 7% 5% 2% 1% 0% 29% 18% 7% 2% 1% 1% 0% 0% 0% 32% 21% 9% 3% 2% 1% 0% 0% 0% 35% 23% 11% 4% 2% 1% 1% 0% 0% 34% 25% 11% 5% 2% 1% 0% 0% 0% 37% 17% 5% 1% 0% 1% 0% 0% 0% 40% 19% 5% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 40% 22% 6% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 39% 20% 7% 1% 0% 1% 0% 0% 0% 注：主城区包括锦江区、青羊区、武侯区、金牛区、成华区、高新南区、天府新区；近郊包括郫都、双流、新都、龙泉驿、温江、高新西区；远郊包括崇州、大邑、都江堰、新津、邛崃、彭州、蒲江、青白江区、简阳、东部新区 产品-项目表现-140㎡以下普通住宅 中心城区140㎡以下占比基本维持在50%-60%之间，近远郊140㎡以下普通住宅为绝对主场 表：2019-2021年主城/近郊/远郊普通住宅供销占比 表：2021年主城/近郊/远郊普通住宅情况 面积段 一圈层 二圈层 三圈层 2019 2020 2021H1 2019 2020 2021H 1 2019 2020 2021H 1 140㎡ 以内 供应套 数占比 140㎡ 以上 55% 45% 61% 39% 49% 84% 85% 84% 91% 51% 16% 15% 16% 9% 91% 94% 9% 6% 成华区 天府新区 龙泉驿区 项目名称 A B C 物业形态 面积区间（㎡） 销售均价 （万） 开盘去化 高层 123-148 1.7 2021年5月开盘推售124套，去化124 套，去化率100% 小高 110-143 2.61 2021年4月开盘推售300套，去化172 套，去化率57% 小高 110-140 2.0 2021年1月开盘推售150套，去化108 套，去化率72% 温江区 D 小高 90-113 1-1.3 2021年4月开盘推售300套，去化274 套，去化率91% 郫都区 E 高层 98-130 2021年4月开盘推售175套，去化59套， 1.6 去化率34% 青白江区 F 140㎡ 以内 59% 61% 56% 85% 87% 85% 93% 93% 94% 成交套 数占比 新津 G 140㎡ 以上 41% 39% 45% 25% 13% 15% 7% 7% 6% 邛崃 H 高层 小高 高层 85-118 93-108 99-135 2021年4月开盘推售150套，去化150 1.1 套，去化率100% 1.3 2021年5月开盘推售66套，去化48套， 去化率73% 0.93 2021年5月开盘推售156套，去化112 套，去化率72% 产品-项目表现-160㎡以上大平层 集聚主城，占据核心地段，总价500-600万为主且能级不断提高，亮点项目多依靠产品力取胜 2021年上半年，500万以上总价的产品占主城成交占比从去年的8%上涨至15%，其中170-180㎡段的成交占比最大，为20%。开盘去化超 过50%的畅销项目多为凭借地段优势，并叠加产品力如户型、精装、展示等实现快速去化，而开盘去化率低于50%的项目多因为竞争定位 不精准、产品力及品牌影响力不足够导致。未来高价项目的竞争随着地段的“趋少”将积聚于产品力的打造。 500万以上产品占主城区成交占比走势 10% 2018 2019 2020 2021H1 5% 0% 500-600万 600-700万 700万及以上 500万以上总价大平层各面积段成交套数占比 250-270㎡8% 170-180㎡20% 表：2021年上半年成都典型大平层项目市场表现 项目名称 A B C D E F G H 物业形态 面积段区间 （㎡） 销售均价 （元/㎡） 开盘去化 备注 高层 221㎡ 29741 （装标1756） 2021.3.13推120去化120套，去化100% 天府新区临麓湖高端改善板块+产品力 （园林、精装）+品牌 高层 125-187㎡ 29216 （装标3200） 2021.4.29推577去化577套，去化100% 高新中和低供区域+TOD优势 高层 139-192㎡ 33778 （装标3779） 2021.6.27推282去化274套，去化97% 锦江塔子山豪宅版块+产品力（展示+ 精装） 小高层 125-181㎡ 30272 （装标3779） 2020.5.14推202去化170套，去化84% 武侯区临二环低供区域+户型尺度大+ 配套发力 高层 142-210㎡ 33560 （装标3779） 2021.3.17推169去化133套，去化79% 高新区上游大源板块+区域低供+地段 高层 168-228㎡ 31673 （装标3778） 2021.2.28推188去化140套，去化74% 科学城核心板块+产品力（全端户+U型 阳台） 小高层/高层 171-183㎡ 30851 （装标2382） 2021.3.27推230去化161套，去化70% 中央商务区+产品力（精装、展示）+ 品牌 高层 206-465㎡ 25502 （装标3644） 2021.4.27推116去化58套，去化50% 高新区核心板块+产品力（270°观景阳 台）+品牌 200-220㎡17% 190-200㎡17% 180-190㎡12% I 高层 150-193㎡ 3.3w J 洋房 161-225㎡ 3.3w 开盘去化24% 开盘去化18% 优质地段，但总价较高+品牌影响不足 同区域同价格高价项目竞争，但地段及 界面配套不占优势 产品-项目表现-别墅 政策限制下三叠主导，中心城区以温江/天府为主，花园/电梯/高赠送为标配，部分项目向地下要溢价 目前成都新入市项目受限墅令影响基本以三叠形态为主，2021年上半年叠拼业态占据别墅成交77%，处于绝对主导地位。从成交区域来看， 都江堰青城山文旅区域成交居首，作为成都后花园的温江次之，受低密土地及生态资源加持天府新区别墅成交量排名第三且占据主城别墅成 交首位。从产品来看，目前新入市销售的别墅项目基本户户花园，部分电梯入户，避免中叠尴尬，部分地下室计产权，变相提高单价。 成都别墅产品近三年成交结构变化 表：2021年上半年成都典型别墅市场表现 独栋/双拼 联排 叠拼 100% 50% 47% 61% 77% 区域 项目名称 别墅形态 主力面积段（㎡） 销售均价 （元/㎡） 主力总价 （万元） 去化情况 备注 0% 2019 2020 2021H1 天府新区 A 三叠 上叠165 中叠230-250 下叠235-284 2.0（清水） 350-500 2020.12.30推204去化204 套，去化 100% 天府麓山板块（早期 别墅奠基）+单价优 势 大成都各区别墅成交套数及单套总价实现情况 成交套数 套均总价（万元） 天府新区 300 4000 200 天府新区 2000 100 0 0 双流区 B 三叠为主 上叠175-211 中叠227-251 下叠271-292 3.3（精装） 600-900 2021.1.22推出154套，去 麓湖板块生态资源+ 化148套，去化96% 大面积赠送、精装 C 三叠 193-290 2.8w 560-850 2021.2.10推144去化127 套，去化88% 三叠均计地下室产权 D 联排叠拼 联排172-194 叠拼162-200 联排1.5w 叠拼1.1w 联排250300 叠拼160250 合院顺销月均20套 叠拼顺销月均13套 牧马山传统低密区域 +联排稀缺+强渠道 分销，地下室计产权 青羊区 锦江区 金牛区 成华区 武侯区 高新南区 天府新区 龙泉驿区 新都区 温江区 郫都区 双流区 青白江区 都江堰市 金堂县 蒲江县 彭州市 新津区 邛崃市 崇州市 大邑县 简阳市 PART FIVE 商办市场 商业整体供销平稳，价格止跌回升，存量依旧高企。公寓成交热度延续，商业别墅成交扩容。 商业市场 整体供销平稳，价格止跌回升，二三圈层成交持平 上半年大成都商业供应77万㎡，同比减少28%，比2019年同期减少44%。成交158万㎡，延续2020年下半年热度，同比增加57%，比 2019年同期增加19%。整体成交均价14276元/㎡，较2020年下半年有所回升，同比仍下降3.4%。存量1808万㎡，去化周期68个月。主 城供应占比40%，成交量二三圈层持平。 2018-2021.6大成都商业供销存价 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 供应面积(万㎡) 2018H1 171.6 2018H2 186.8 2019H1 137.2 2019H2 155.1 2020H1 107.7 2020H2 143.5 2021H1 77.1 成交面积(万㎡) 148.7 157.7 132.9 146.8 100.8 155.4 158.1 存量面积(㎡) 1891.8 1920.9 1931.8 1940.1 1873 1861.1 1808.2 成交均价(元/㎡) 15722 15465 14503 15009 14777 14051 14276 16000 800 15500 700 15000 600 500 14500 400 14000 300 13500 200 13000 100 0 2021.1-6各区域商业供销存价 25000 20000 15000 10000 5000 主城 近郊 0 远郊 供应面积(万㎡) 存量面积(万㎡) 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 公寓市场 市场延续去年下半年热度，成交价格企稳 上半年成交162万㎡，同比增加23%，延续2020年下半年热度。存量面积584万㎡，去化周期22个月。成交均价1-1.2万/㎡震荡运行。住 宅购房贷款收紧，挤压部分客户至公寓市场。整体成交量维持相对高位，SOHO月均成交约24万㎡，LOFT月均6-8万㎡。 供应面积(万㎡) 中心城区SOHO供销价 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 14000 25.0 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 201901 201902 201903 201904 201905 201906 201907 201908 201909 201910 201911 201912 202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 202101 202102 202103 202104 202105 202106 201901 201902 201903 201904 201905 201906 201907 201908 201909 201910 201911 201912 202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 202101 202102 202103 202104 202105 202106 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 供应面积(万㎡) 中心城区LOFT供销价 成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡) 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 公寓市场 小面积产品依然为市场主力，大平层公寓增量明显 30-60㎡小面积公寓依然为市场成交主力，SOHO、LOFT分别占比40%、71%。随着住宅限购、摇号选房规则的不断完善，60-100㎡类住 型公寓逐年淡出市场。120-200㎡大平层公寓自2018年被市场认可后，成交量站上新台阶，占比较2020年翻倍，基本持平40-50㎡产品。 SOHO公寓成交面积段占比 2016年 <30㎡ 4% 30-40㎡ 16% 40-50㎡ 36% 50-60㎡ 20% 60-70㎡ 11% 70-80㎡ 4% 80-90㎡ 5% 90-100㎡ 1% 100-110㎡ 1% 110-120㎡ 0% 120-200㎡ 1% >200㎡ 1% 2017年 3% 17% 28% 15% 11% 9% 5% 3% 4% 0% 3% 1% 2018年 3% 13% 15% 12% 8% 12% 8% 6% 7% 3% 10% 4% 2019年 2% 16% 17% 9% 8% 11% 10% 5% 5% 5% 10% 3% 2020年 3% 15% 22% 10% 9% 9% 7% 4% 5% 2% 8% 4% 2021年 4% 14% 17% 10% 7% 6% 6% 3% 5% 4% 16% 6% 2016年 <30㎡ 2% 30-40㎡ 28% 40-50㎡ 31% 50-60㎡ 13% 60-70㎡ 14% 70-80㎡ 4% 80-90㎡ 6% 90-100㎡ 0% 100-110㎡ 2% 110-120㎡ 0% 120-200㎡ 0% >200㎡ 1% LOFT公寓成交面积段占比 2017年 3% 23% 29% 15% 11% 5% 11% 1% 1% 0% 1% 1% 2018年 2% 37% 22% 17% 13% 3% 1% 0% 1% 0% 2% 0% 2019年 1% 23% 33% 22% 10% 7% 2% 1% 1% 0% 2% 0% 2020年 2% 24% 34% 14% 9% 7% 3% 1% 1% 0% 4% 0% 2021年 3% 21% 33% 17% 8% 5% 4% 3% 1% 0% 3% 0% 商墅市场 外部商业、限购、限墅环境倒逼商墅业态扩容，增长率达到12%，主要依托地段/形态/赠送吸引客户 受外部商业市场低迷、限墅、及限购政策影响，近年成都商墅市场扩容明显，年复合增长率达到12%。产品主要集中在中心城区，尤其是 城南天府新区、成华区，其中天府新区、高新区及双流区商墅建面尺度明显优于其他区域，基本为140-170㎡。从典型项目来看，市面上 明星项目主要依靠地段+稀缺形态+高赠送构建竞争力，主力吸附在再改、深改自住客户。 表：2021年上半年成都各区商墅成交套数TOP6 表：2021年上半年成都各区典型商墅去化情况 排名 1 2 3 4 5 6 区域 成交套数 成交面积 成交均价 （万㎡） （元/㎡） 天府新区 176 成华区 146 郫都区 86 高新区 61 双流区 48 新都区 22 2.75 0.85 0.85 0.86 0.83 0.19 24870 24980 16769 25510 16197 14900 成都中心城区商墅历年成交占比 3.00% 2.00% 复合增长率12% 1.00% 0.00% 2019 2020 2021H1 项目 区域 商墅形态 主力面积段 （㎡） 销售均价 （元/㎡） 主力总价 （万元） 月度销售 核心卖点 地段+区域产品 A 成华 三叠 90-160 2.7-4w 250-550 20-25套 稀缺+高赠送 （层高5.9m， 100%赠送） B 金牛 三叠 135-150 1.4w 200-300 7-8套 100%大赠送 C 高新 合院/联排 合院：200 联排：160 合院：4.5w 联排：3.2w 合院：8001000 联排：500-600 10-15套 新川段+品牌+形 态稀缺+高赠送 D 天府新区 两叠 155-255 2.2-2.3w 350-500 15-23套 麓湖资源+品牌 E 天府新区 两/三叠 两叠129 两叠3.4-3.6w 三叠112-121 三叠2.8-3.5w 390-420 20-30套 临麓湖+中央公 园+品牌 F 天府新区 两叠 上叠：106-166 下叠：85-145 2.9w 320-490 50套 临麓湖+中央公 园+品牌+赠送尺 度 PART SIX 后市展望 城市政策 二二手手 客户户 土地地 “双限双集中” 房房企企 设定准入门槛 展望2021 ◼ 深化“房住不炒”基调，政策闭环目前已经完成， 后续将进一步落实政策细节及监督执行 ◼ 银行购房信贷额度持续紧张，持续优化贷款结构 ◼ 鼓励自持租赁住房，不排除相关政策进一步补贴 高自持租赁地块的开发成本 新新房房 严控预售+定品质 信信贷贷 整体调控基调延续，不断完善闭环 或将推出“打补丁”政策 土地市场 展望2021 “限地价、限房价、定品质”，房地价联动控制楼市增长 背景 拿地 热情 新土拍游戏规则度过陌生期，随着房企拿出”限价和自持租赁”的应对策略，叠加补货焦 虑，房企拿地热情将在二三轮供地中走高 企业 格局 拿地规则多元下，“产业+地产”企业未来将优于“地产+产业”企业 住宅市场 展望2021 全面限价，各区域控价压力增大，稳房价为重中之重 背景 供应端限制条件增多，如高低价项目搭配预售，住宅供不应求态势将延续 + “限房价、定品质”项目价值天花板确定，产品逻辑或将改变，难出溢价产品