阴霾渐尽 春风逐归 2021年上半年大连房地产市场总结 保利投顾研究院东北分院 2021年7月 概述 • 宏观 信息 • • 经济端：全球经济迈入共振复苏阶段，中国保持先行复苏经济优势，主要经济指标虽回落但整体 向好； 全国层面：“房住不炒”基调不变，资金、楼市监管延续，房贷利率进入上升通道，银行额度持 续紧张； 本地信息：①市“十四五” 规划发布，明确重点任务，交通、商业、产业、基建持续向好发展； ②行业调控政策维稳，限购影响走弱，个人信贷信息联网互通，管控审核升级。 土地 • 信息 • • 整体情况：受“土地两集中”影响，上半年土地推进平缓谨慎，且多集中于城市中分线北部，上 半年共计成交商住用地16宗，建面157万㎡，成交楼面价6318元/㎡，受高溢价地块成交影响，上 扬显著； 区域情况：甘区仍为粮仓区域，价格持涨，新城区发力，价格平稳推升； 房企情况：拿地房企中品牌占比较高，且深耕城市核心，聚焦甘北。 市场 • 供销情况：上半年市场需求高，新增供应量略有不足，成交量为近年上半年度最高，房价 信息 持续走高，去库存效果明显，存量及去化周期均有所下降； • 区域市场：主城区价格高企且产品不足，需求持续外溢，甘、开两区占据全市五成以上分 额，新兴板块趁势崛起。 目录 Contents 01 宏观信息 02 土地市场 03 房产市场 04 专项市场 05 热点事件 06 预 判 PART ONE 宏观信息 1、宏观经济 2、行业政策 3、城市基本面 4、本地政策 5、本地信息 01 宏观经济环境-国外形势 全球经济迈入共振复苏阶段，通胀攀升下货币或将逐步退出宽松，中国保持先行复苏经济优势 在宽货币及疫苗逐渐普及下，全球经济复苏共振分化。主要经济体PMI先行指标处于景气区间，部分国家如印度在疫情反扑下经济恢复滞后。 宽政策溢出效应明显，原材料价格上涨带动通胀水平攀升。部分国家已拉开加息序幕，美联储6月议息会议释放提前加息信号或缩紧购债计划， 下半年对全球经济复苏进程保持谨慎乐观，中国的出口有支撑基础、经济韧性延续。 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 国家/ 区域 中国 美国 英国 欧元区 图：主要经济体GDP增速走势（%） 2019 （全年） 6.1 2020Q1 -6.8 2020Q2 3.2 2020Q3 4.9 2020Q4 6.5 2.2 0.32 -9.03 -2.85 -2.39 1.3 -2.08 -21.46 -8.48 -7.34 1.3 -0.3 -14.8 -4.1 -4.1 2021Q1 18.3 0.41 -6.06 -1.3 图：主要经济体制造业PMI走势（%) 70 50 30 美国 欧元区 英国 中国 图：主要经济体CPI同比增速走势（%） 最新当月CPI 6 美国：5 英国：2.1 4 欧元区：2 中国：1.3 CPI涨幅显著 2 0 (2) 国家 美国 土耳其 巴西 俄罗斯 加拿大 中国 美国 英国 欧元区 央行操作 预期加息时点提前至2023年，年内可能有2次加息，将利率从零 区间提升至0.5-0.75% 3月基准利率上调2% 3月上调75BP至2.75% 3月上调25BP至4.5%，4月加50个BP至5% 宣布缩减资产购买计划 资料来源：保利投顾研究院整理 01 宏观经济环境-国内环境 主要经济指标现回落但不改向好势头，房地产高景气延续，内需偏弱、下半年有望稳步释放 国内经济延续稳定恢复，一季度GDP受去年低基数影响累计增速18.3%，三驾马车回升、当前涨幅现收窄。出口边际转弱（5月增速回落至28%） 但仍表现强劲；上半年政府专项债发行偏慢，固投增速处于负区间，三季度增速或将回升；房地产投资维持高景气，成为经济增长的主要支撑。 社零缓步修复，工业生产保持旺盛态势，预计下半年生产端将带动消费稳步释放。 图：我国投资、出口、消费当月同比走势（%） 50 固投 社零 出口 2020-12 9 5 18 2021-02 -13 -13 155 30 2021-03 0 2021-04 -9 34 31 18 32 2021-05 -20 12 28 10 图：房地产、制造业、基建固定资产投资累计同比（%） 50 40 30 20 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 10 -10 0 -30 -10 上半年专项债发行速度偏慢 影响基建增速回落明显 -20 -50 -30 -70 固定资产投资完成额 社会消费品零售总额 出口金额 -40 房地产开发投资 制造业投资 基础设施建设投资 资料来源：保利投顾研究院整理 01 宏观经济环境-财政环境 财政后置特征明显，为逆周期调节预留充足的空间，后续基建有望提速 去年疫情后财政表现积极、刺激经济恢复，2021年财政后置特征明显，1-5月一般公共预算支出进度达全年预算的37%，低于正常年份2018、 2019水平。专项债发行节奏偏慢，截至5月新增专项债规模为5726亿元，发行进度仅为16.5%，显著低于往年水平。预计下半年财政保持基 本平稳，后续专项债发行将有所提速，更关注投资增长和稳定民生。 96000 94000 92000 90000 88000 86000 84000 82000 80000 78000 76000 图：近年来我国一般公共预算支出走势（亿元） 39.40% 2018 38.94% 2019 36.76% 2020 40% 40% 39% 39% 38% 38% 37.22% 37% 37% 36% 36% 2021 35% 一般公共预算支出 全年预算占比 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 图：地方政府新增专项债走势（亿元） 2019年1-5月 累计8600亿元 发行进度40% 2020年1-5月 累计2.05万亿元 发行进度57% 2021年1-5月 累计5726亿元 发行进度16% 资料来源：保利投顾研究院整理 01 宏观经济环境-货币金融环境 M2增速回落、社融增长放缓，货币政策灵活精准、流动性合理充裕，逐渐回归正常化 前五月社融总量同比去年下降，M2增速自去年底以来持续回落，5月增速降至8.3%。央行在二季度例会上表示稳健的货币政策要灵活精准， 保持流动性合理充裕，言辞较为温和。上半年财政支出节奏较慢，银行间流动性紧张并不明显，定向收紧特征显著、居民端信贷受限。预计 下半年银行流动性在地方债发行提速后、稳中趋紧，央行灵活调整政策增强经济发展韧性。 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 货币相对宽松 央行累计降准150bp、降息5bp 中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法 宽货币 全面降准 50bp 降息10bp 货币政策更 加灵活适度 宽财政 宽信用 定向降准50bp 降息20bp 保持流动性合理 充裕 创新工具宽信用 稳货币 未提降息降准 更加灵活适度 精准导向 以稳为主 货币边际收紧 刘鹤：更加灵活适度 保持政策稳定 易纲：明年GDP增速 回升后，宏观杠杆率 将会更稳一些 M2增速达双位数 带动新增融资规模扩大 回归正常化 紧信用、稳货币 央行：稳健的货币政策要灵 活精准、保持流动性合理充 裕、保持宏观杠杆率基本稳 定，增强经济发展韧性 12 10 货币宽松 利率走低 前5月新增社融 17万亿 货币稳中边际收紧 利率爬升 8 6 前5月新增社融 14万亿 4 2 0 社会融资规模:当月值 M2:同比 shibor:3个月 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境-中央基调 重申“房住不炒”基调，资金、楼市监管延续，保障性住房和旧改关注度提升 2021年上半年中央延续偏紧基调。两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加速推进保障住房发展，提出增加保障性租赁住房和共 有产权住房供给，深圳、上海等多城陆续响应。资金、楼市监管延续，全面排查违规信贷资金，首提“防止以学区房名义炒作房价”。预计 行业政策维持相对偏紧，资金端风险监管维持高压，土地、楼市长效监管体系持续完善。 图：中央相关会议对房地产的表述 2020Q1 稳预期 2020Q2-Q3 资金、楼市 监管并行 • 3月两会未提及 • 4月政治局重提“房住不炒” • 资金端：6月严查违规信贷资金，8月实行“三道 红线”，9月发文表示防止房地产过度金融化 • 楼市端：7月中央座谈会表示紧绷这根弦，12月政 治局会议重提促进房地产市场平稳健康发展，经 济工作会议提出解决好大城市住房突出问题 2021上半年 重申“房住不炒” 联动机制 集中供地 信贷整治 住房保障 学区房 • 1月提出住房与土地、金融联动机制 • 2月实行22城宅地“两集中” • 3月两会重申“房住不炒”，首次关 注大城市住房难；同月启动全面排 查违规信贷资金 • 4月政治局会议首次点名“学区房” • 5月住建部召开保障性租赁住房专项 座谈会 图：2021年至今全国典型城市相关跟进动作 与保障性租赁住房相关的政策 城市 具体内容 深波圳，，成上都海，，长南春京等，宁增加供应，包括加强专项租金补助、公布年度供应计划等 北京，州上，海西，安南等京，郑加强市场监管，包括规范住房租赁房源发布、加强资格审核等 石家庄，东莞等 完善公租房准入条件，包括申请、保障、流程等细项 合肥，威远等 扩大公租房保障范围，降低申请门槛 与学区房相关的调控 城市 具体内容 北京、门上、海泉、州西等安、厦规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传 合肥 学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一 个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位 宁波 建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布宁波市实 验小学等9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境-城市调控 今年以来调控呈现范围广、多维度等特征，资金、价格监管为调控过热城市主要发力点 今年年后开启调控序幕，2-4月为调控密集期，从一二线到三四线城市逐渐扩围，调控城市覆盖范围广，5-6月各城开始打补丁，封堵此前需 求端政策漏洞；本轮政策呈现多维度、全覆盖特征，从供给端（土拍、资金）实行监管调控，同时从需求端进行调控，主要从严查楼市资金 来源、土拍端房地价联动、二手限价等方面升级，金融和行政手段相辅相成。 图：2020-2021年行业调控出台数量及调控思路演变路径 25 2020上半年 支持房企、刺激需求 20 7-9月 热点城市补丁升级 10-12月 有松有紧 2021年上半年 调控维度多、频次高 15 2 10 11 1 2 41 4 11 9 9 17 20 17 16 18 15 13 11 15 12 5 0 4 130 1 7 2 3 1 23 3 3 0 3431 2 4 2 12 432 4539 3100 1 3 7 0 7 7 8 7 4 支持或放松类 收紧或监管类 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境-金融&行政手段 特征一：严查违规信贷资金持续扩围强化，房贷利率进入上升通道，银行额度持续紧张 与上一轮信贷调控不同，本轮主针对信贷资金进行审查、严查信贷资金违规流入房地产、查首付资金来源，范围和力度持续加强，深圳、广 州、杭州等多城市跟进，未来信贷资金流向监测或将常态化。全国居民房贷利率持续走高，当前多城银行额度受限，部分银行停止新房、二 手房房贷业务，下半年居民端信贷将持续受限，对市场需求端和房企资金回笼造成冲击。 存量 自查 增量 严打 图：违规信贷资金监管的历程 • 2020.04-09 深圳银行业自查房抵贷违规流入楼市 • 2021.01-03 北上广深专项检查，银保监核查组进驻银行；杭州、 南京、成都等热点城市陆续加入核查范围 • 2021.03 北上广深通报核查情况，出台相关要求严控增量 • 2021.03 北上广深、杭州、西安等严查首付款来源 全面 排查 • 2021.03 各银保监局、地方住建部及央行分支机构联合开展经营 用途贷款违规流入房地产问题专项排查，包括①加强借款人资质核 查、信贷需求审核等；②加强贷中贷后、机构管理等 ➢ 排查机制：深圳建立房地产信贷政策执行及资金流向季度排查机制 ➢ 严查首付款：深圳需查近一年银行流水单，广州半年内转入资金需 核实为合理收入所得，上海首付款不得为非直系亲属、贷款等途径 借款，杭州拒贷首付流水及收入证明不匹配者 范围不断扩大、监管力度持续加强 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 图：新增居民中长期贷款及房贷利率走势 6.50% 5.61% 6.00% 5.50% 5.33% 5.00% 4.50% 居民中长期贷款（亿元） 首套平均房贷利率 全国二套房贷平均利率 图：2021年3-5月一线城市首套利率情况（%） 5.50 5.00 4.50 4.00 北京 上海 +9BP +11BP 广州 +5BP 2021-03 2021-04 2021-05 深圳 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境-金融&行政手段 特征二：一手限价影响持续深化，二手价格机制逐步建立，或成为新一轮楼市调控的重要工具 全国热点城市限价逐步收紧，整体操作空间缩小、新房价格走稳，其中上海、深圳等限价最严；广州、成都等限价较严，保有一定政策空间， 但房企普遍规范销售；西安、武汉等限价程度中等，湖州等部分城市捆绑车位突破限价。价格调控蔓延至二手市场，深圳首发“二手房指导 价”，后续东莞、宁波、成都等跟随，后续要关注具体看落地执行，尤其是银行贷款层面。 图：全国主要典型城市限价程度/特征 图：二手价格调控机制发展历程 限价 强度 普遍特征 典型城市 政策内容 执行表现 强 • • • 土拍限房价 上海 多环节限价（毛坯、 精装、车位等） 深圳 续推不涨或控涨幅 杭州，南京 土拍限房价，原则上一年内续 销项目不涨 价格不得超上一年周边新房网 签价；涨价需满一年；限精装 土拍限房价，限毛坯，限精装 板块最高价不能突破，新取证 价格持平 价格稳定，封堵捆绑高价精装 价格平稳 • 土拍限房价 较强 • 多环节限价（毛坯、 精装等） • 保留一定政策空间 成都 广州 合肥 南通 土拍限房价，限精装，限涨幅 未禁止叠加精装包、捆绑车位 等，但目前无房企突破 加强价格管控，全年涨幅不超 整体价格持平，部分项目精装 过5%，不得“双合同” 改毛坯，客户趋于观望 土拍限房价，限精装 价格持平 调控压力大 宁波 土拍限房价，限精装，限车位 可用精装升级包突破 • 局部土拍限房价 中 • 多环节限价（毛坯、 精装等） • 价格存在突破空间 西安 武汉 长沙 湖州 土拍限房价 备案毛坯价，叠加精装包 限毛坯，限精装 整体平稳 部分区域价格上限有所提升 热点区域土拍限房价，续推不 涨，限毛坯，限精装 加推不涨价，可捆绑车位突破 重庆 新房价格年度涨幅不超过5% 价格温和上涨 弱 • 备案价限价，参考 周边市场价格 东莞 新房参考周边同类报价，加推 涨价间隔需1年、涨幅最高5% 价格平稳 多城陆续建立二手房成交参考价格发布机制 2月 深圳首发，建立二手价格参考机制 推行二手住宅成交价格参考机制；挂牌价不得高于指导价 3月 东莞跟随建立，无锡、成都、西安等发文表态 东莞发布公示了典型镇街133个二手楼盘指导价，西安等 表示逐步建立价格参考机制，规范房源信息发布 4月 宁波跟随建立，南京表态 宁波市六区试行同步匹配所在小区同类房源近6个月的网 签价格；南京将建立二手房指导价制度，逐月公布指导价 5月 成都跟随建立 价格机制每半年更新一次，已公布201个项目的参考价普 遍低于市场价 深圳后续政策影响：银行按指导价进行放款，一般指导价低于实际挂牌及 成交价，银行放款少、买家购房门槛上升；目前二手市场出现明显降温，各二 手项目指导价和挂牌价的差异会比较大，政策对投资客影响较大，会尽快止损 卖掉，出现部分降价卖房的行为。 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境-金融&行政手段 特征三：房企传统融资渠道维持收紧，转向非标融资、助推土拍热度，当前监管逐渐渗透非标类融资 在“三道红线”、银行“两道红线”强压下，房企融资环境维持收紧态势，整体发债总量稳中有降。传统融资渠道陆续关闸，资金面偏紧态 势持续，部分房企资金压力较大；转向加大土地款前融、土拍保证金资金池、明股实债等非标渠道资金需求前置、表外融资渠道规模提升， 因此首轮土拍整体热度较高。5月份大批量涉房类ABS项目被终止，监管逐渐渗透非标类融资。 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 图：房企发债总量（亿元） 银行“两道红线” 房企“三道红线” 图：中基协收紧对资管计划投资购房尾款的备案 政策 细则 • 不得新设资管计划投资购房尾款资产，存量产品应有序压降购房尾款 投资规模，到期后不得展期 • 开展专项抽查工作 购房 尾款 • 开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案。当购房人已支付首付款 ，银行已受理按揭款申请后，剩余部分的购房款即购房尾款 • 产品期限一般为6-12个月，是一种新型的盘活资产流动性的方式 图：传中基协要求暂停房地产供应链非标业务 政策 • 传中基协要求暂停房地产供应链非标业务，主要是基金子公司的产品。 细则 供应链ABS等标准化产品暂时不受影响，但目前发行难度较大。 银行贷款 信托 境内债券 境外债券 股权融资 其他融资 供应 链非 标 • 以施工单位、材料供应商对开发商的应收账款融资为例，由于融资主 体（指转让应收账款的施工单位、材料供应商）为非房主体，因此先 前的这类融资基本都按非涉房的融资进行定性 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境-金融&行政手段 特征四：宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，土拍高热下多城加码调控 宅地“两集中”影响地方政府供地逻辑、房企投资逻辑，预计特大城市、大城市供应规模将提升，土地“非公开交易”空间缩小，对于房企 资金实力、运营效率、研判能力等要求均提高。首轮两集中整体热度表现较高，多城出台土拍加码政策，涉及土拍规则调整、限马甲、控风 险、限房价等，土拍隐性成本提升，预计市场热度或将趋稳。 图：宅地“两集中”的主要内容与影响 22城启动宅地“两集中” ①编制实施宅地供应计划；②做好信息公开；③组织集中挂牌、集中出让；④ 加强监测监管和考核评价 对政府和开发房企均为考验 1. 稳定供地预期，要求制定供地计划并强化执行 地 2. 划定供应下限，供应有望提升，如上海、广州、深圳、成都等 方 3. 完善保障类别供地，大城市的租赁用地供应有望增加 政 4. 供应节奏趋稳、结构趋于合理， “饥饿营销” 、“先次后好” 府 等模式将受到挑战 5. 土拍信息透明度提升，“非公开交易”空间缩小 房 1. 资金实力要求提升，参与门槛较高，前期资金占用量大 企 2. 运营要求提升，考验“拿地-开发-拿地”的节奏和周转效率 3. 研判重要性提升，需在不同城市间投资的决策判断及资金铺排 图：上半年典型城市土地调控的内容 政策类别 土拍规则 调整 限马甲 控风险 控密度 限房价 城市 具体内容 西安、徐州、嘉兴等 主动加入宅地集中供应 郑州，成都等 成都 采取灵活的竞价措施，包括“限地价+竞自持 /竞配建”或熔断后摇号等 南京，合肥，绍兴 “摇号地”新增提高预售条件，增设“定品 质”要求等 南昌，南京，东莞等 土拍限马甲 湖州 严禁非自有资金购地，穿透审查购地资金 成都 限制“三道红线” 均踩等房企参与竞拍 南京，重庆 设定宅地容积率下限 上海 完善房价地价联动机制，实行限价竞价 成都，西安等 “限房价、定品质、竞地价” 宁波，广州黄埔&南 沙，南昌等 土拍限房价启动/扩围 衢州开化，义乌等 考虑采用限房价、带方案等出让方式 湖州 将建立房价地价联动机制 资料来源：保利投顾研究院整理 02 行业政策环境-长效机制 特征五：财税改革加速推进，土地出让金划转税务部门征收，房地产税或由试点城市先试先行 土地出让金和房地产税改革加速推进。2021年7月起上海等7省市将试点土地出让金划转税务部门征收，将管理地方对土地财政依赖度，改变 政府供地逻辑，倒逼政府增加土地供应、丰富多业态住房。中央多次表态推进房地产税改革试点工作，5月专项工作座谈会召开，或意味着房 地产税改革试点的工作方案已经形成，目前有专家建议深圳、海南先行试点。 图：土地出让金划转税务部门征收的主要内容 试点省市 上海、浙江、安徽、青岛、云南、河北、内蒙古 政策内容 征收主体变更：由国土部门变更为税务部门 收入管理维持不变：依照现行政策，全额纳入地方政府性基金预 算管理，缴入地方国库，支出通过地方政府性基金预算安排 图：上游长效机制构建 市场上游尝试发力，以理顺土地出让、资金管理等运行逻辑 增加地方财政透明度 • 解决土地出让金漏缴、虚增等问题，减少违规返还的发生 地 方 增加土地供应，丰富多业态住房 • 对地方财税收支更明确，引导地方政府按中央要求，增加供应 政 量，扩大保障性住房、旧改的投入 府 推进房地产税试点 • 扩充税源，减少土地依赖 图：2021年以来中央关于房地产税的表态 上半年中央多次表态推进房地产税改革试点工作 3月13日 “十四五”规划正式发布，其中提到，要“推进房地产税 聚 焦 立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。 立 法 4月7日 财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示，积极稳 层 妥推进房地产税立法和改革。 面 聚 5月6日 财政部部长刘昆提及积极稳妥推进房地产税立法和改革。 焦 试 点 5月11日 财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取相 关部门及专家学者对房地产税改革试点工作的意见，或意 层 面 味着房地产税改革试点的工作方案已经形成 影响：房地产税有望在部分城市开展试点，全国政治中心的北京、房价上涨压 力较大的深圳、贸易改革前沿的海南等或成为试点城市。 资料来源：保利投顾研究院整理 03城市基本面-十四五发展规划 城市“十四五” 规划正式发布，十三项重点任务明晰，“两先区”高质量发展实现新突破 2月8日，大连市第十六届人民代表大会第四次会议审议通过《大连市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。大连 市十三五期间，坚持以供给侧改革为主线，以调整产业结构、促进产业转型升级、补齐民生领域短板为目标，十四五规划详细规划了十三项重点任 务，到二〇二五年，大连市东北亚国际航运、物流、金融、贸易和科创“五个中心”能级将显著提升，“两先区”高质量发展实现新突破。 指导思想 基本原则 图：大连“十四五”规划重点内容 强化一个统领、明确一个目标、聚焦一个主题、围绕一个主线、 立足两个基本点、依靠倆大动力、突出一个总目标和三个分目标 ⚫ 坚持党的全面领导 ⚫ 坚持以人民为中心 ⚫ 坚持新发展理念 ⚫ 坚持深化改革开放 ⚫ 坚持系统观念 ⚫ 坚持瞄准目标 ⚫ 坚持解放思想 展望二〇三五年 开放创新之都、浪漫海湾名城 大连东北亚国际航运、物料、金融、贸易和科创“五 城 个中心”能级显著提升 市 “两先区”高质量发展，实现新突破 发 展 力争经济总量，迈入万亿城市行列 目 标 形成营商环境优、创新能力强、开放程度沈、生态环 境美、幸福指数佳、文明程度高的真行发展新局面 大连市“十四五”时期经济社会发展重点任务 ① 强化战略科技引领，建设创新策源中心 ② 加快推进产业结构优化升级，构建现代产业体系 ③ 推动数字化赋能，建设数字大连 ④ 增强服务带动功能，推进亚太对流枢纽建设 ⑤ 服务构建新发展格局，打造国际消费中心城市 ⑥ 构筑开放发展新优势，打造新时代双向开放新高地 ⑦ 大力推动制度创新，打造东北全面深化改革示范区 ⑧ 统筹区域协调发展，推进乡村振兴和新型城镇化 ⑨ 构建现代化基础设施体系，提升国际化城市品质 ⑩ 夯实绿色发展根基，建设生态宜居城市 ⑪ 推动实现共同富裕，共建共享幸福大连 ⑫ 全面提升文化软实力，塑造人文大连新气象 ⑬ 统筹发展和安全，建设更高水平的平安城市 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 03城市基本面-人口普查公报 市区人口高密高占比，保障城市向好发展；女性占比略高，15-59岁为年龄结构占比主力 2021年6月8日，大连市公布第七次人口普查公报发布。截止2020年11月1日零时，大连市常住人口为7450785人，年均增长率1.08%；共有家 庭2959972户，平均每个家庭户人口2.29人； 各区人口指标：从各区人口分布情况来看，市区人口集中度高，七区人口占比69%，密度高出区县9倍； 人口性别构成：女性占比略高于男性，总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2010年第六次全国人口普查的101.84 下降为99.19； 人口年龄构成：15-59岁为人口年龄结构主力构成，占比63.64%；60岁以上占比24.71%（超10%），为老龄化社会地区。 分区 常住（万） 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新区 旅顺口区 金普新区 普兰店 瓦房店 庄河 长兴岛 长海县 38.86 30.53 67.03 153.47 30.69 35.54 154.55 62.97 81.88 74.25 8.62 6.68 合计 745 表：各区人口指标情况 常住排名 人口占比（%） 占比绝对值变化 7 5.22 +0.15% 10 4.10 -0.47% 5 9.00 -1.36% 2 20.60 +3.26% 9 4.12 +1.42% 8 4.77 +0.2% 1 20.74 +3.14% 6 8.45 -1.76% 3 10.99 -1.64% 4 9.97 -2.6% 11 1.16 -0.04 12 0.90 -0.27% —— 100% —— 人口密度 （人/km²） 9691 12753 19311 3399 2006 694 1143 227 229 203 341 426 全市574 市内1989 区县225 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 大连市历次人口普查常驻人口及年均增长率 2.54% 1.28% 1.42% 1.17% 1.28% 1.08% 1953年 1964年 1982年 1990年 2000年 2010年 2020年 常住人口（万人） 年均增长 1000 500 0 表：全市人口性别构成 表：全市人口年龄构成 性别 男性 女性 合计 人数（万） 占比（%） 年龄 人数（万） 371 49.8% 0-14岁 87 15-59岁 474 374 50.2% 60岁以上 184 其中：65岁及以上 126 745 100% 合计 745 占比（%） 11.65% 63.64% 24.71% 16.87% 100% 资料来源：大连市第七次全国人口普查公报1-6号 04本地政策-行业政策调控 调控政策维稳，限购影响走弱，共有产权住房正式试点 市场端调控政策主基调仍为限购、限价，其中限购政策针对市内四区，成交流量区域甘井子区、金普新区不在受限范围，同时随时间推移，限购 影响逐步淡化，客户需求释放，限价为刚性限价，仍保留弹性空间；公积金新政，进一步支持自住需求，抑制投资；最新人才落户政策出台，鼓 励劳动力及人才流动，放宽主城区积分落户条件，放开金普新区和北部地区落户限制，取消旅顺口区、金普新区综合积分落户政策，正式提出实 行共有产权住房模式。 表：大连土地和市场端调控政策一览 政策要点 限制对象 范围 主要内容 政策变化时间 影响 开发端 装配式交付 —— 全域 核心区项目建面100%；重点区建面40%； 积极发展区建面10%；装配式住宅精装交付 2018年6月 成本提升，装修竞争压力加大 土地端 土地端 市场端 限溢价+竞配建 政策性住房 挂牌土地 挂牌土地、存量房源 市内四区挂牌土地 （中西沙甘） 市内五区 （中西沙甘高） 溢价上限49%+竞配建租赁住房面积 按住宅总建面的5%到10%配建政策性住房 2019年1月 2020年7月 地价变相溢价，实际地价上涨，成本提升 土地供应端革新，盘活存量资产，多维促进租售并 举建设 市场端 信贷 户籍端 限购 限贷 限售 限价 公积金 落户 商品住宅+二手房（不含 公寓） 商品住宅+二手房（不含 公寓） 商品住宅+二手房（不含 公寓） 商品住宅（含公寓） 商品房、房改房、存量房、 自建住房 —— 人才政策 —— 主城区 （中西沙高） 主城区 （中西沙高） 主城区 （中西沙高） 全域 全域 全域 全域 本地户籍限购2套；非本地限购1套 首套3成；二套4成 取证2年方可上市交易 限备案价 住房套数认定标准改为认房不认贷，首套新 房3成二手4成，二套还清6成，未还清拒贷 先落户后就业 加快高层次技术技能型人才培养 放宽主城区综合积分落户条件 逐步缩小城乡低保标准差距 试行共有产权住房模式 2018年3月 2019年7月 2021年3月 2020年5月 2021年2月 限购区需求受限 非限购区热度升温，抑制投资需求 客户购房成本增加 限制投资客户需求 抑制涨幅，控制下线，保障市场稳定 明确了公积金贷款支持自住住房的属性，投资需求 进一步被抑制 先就业后落户，增加市场需求 推动社会性流动顺畅有序 扩大公共服务供给，强化社会性流动保障 促进贫困、失业、困难群体等实现社会上升 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 04本地政策-行业规范管理 行业管控升级，信息透明化程度进一步提升 新房销售端建立预售项目公示厅，21项信息纳入公示系统，一定程度上规避购房风险，又规范房地产开发企业宣传和预售行为，维护了市场秩序； 存量房销售端亦进行流程规范化调整，2020年12月1日起，市内四区需实施存量房网签备案，本次调整是对存量房交易合同网签备案具体办理流 程进行调整（1月4日起开始执行）。 图：大连市商品房预售公示网站 大连建立预售项目公示厅 图：大连市存量房交易流程调整示意 1月4日起，存量房交易流程调整 中西沙甘市内四区2021年2月份以来新申请预售的商品房项目有关的土地、规 划、建设、销售、教育、抵押、市政配套等21项信息纳入公示厅进行公示。 公示具体内容清单 ① 网签备案流程 买卖双方进行存量房交易的，由已申领密钥的房地产经纪机构或交易 资金监管银行登录大连市存量房网签备案平台完成合同网签备案。 （1）不动产权证书 权 证 文 件 （2）建设用地规划许可证 （3）建设工程规划许可证 （4）规划条件 （5）土地出让合同 （6）国有建设用地使用权批复 （7）房地产开发企业资质证书 （8）建筑工程施工许可证 （9）人防工程批复（或缴费情况说明） （10）商品房预售许可证 状 （11）楼盘表 态 （网站链接，动态更新） （12）在建工程抵押情况 配 （13）学区现状及落实情况 （18）排水设施现状及落实情况 套 （14）公交现状及落实情况 （19）供电现状及落实情况 及 （15）供水现状及落实情况 （20）供气现状及落实情况 落 （16）通信现状及落实情况 （21）供热现状及落实情况 实 （17）市政道路现状及落实情况 https://www.housecenter.cn/yszs/#/pre-sale-list ② 交易资金监管流程 买卖双方到交易资金监管银行办理交易资金首付款资金监管，商业银 行登录存量房网签备案平台录入资金监管信息 ③ 办理转移登记和申报纳税流程 由房地产经纪机构或交易资金监管银行登录存量房网签备案平台提交 登记申请，同时在省统一认证平台认证，通过大连政务服务网提交转 移登记申请后，至市不动产登记大厅（黄河街88号）一窗受理窗口办 理转移登记和申报纳税。 免网签备案流程： ①买卖主体中涉及单位企业的、继承（受遗赠）、析产的可不进行网上签约备案 ②赠与、法院判决、互换、直系亲属买卖、以房抵债（能够提供生效法律文书《抵债协议》）的可 不进行网上签约备案 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 04本地政策-金融&住房公积金 辽宁发布“两道红线”具体要求，公积金贷款记录在个人征信报告中体现，异地贷款放宽 在“三道红线”以及银行“两道红线”政策调控背景下，1月23日辽宁下发具体要求通知，房地产贷款占比上限不变，个人住房贷款占比上限均 有上浮；3月1日起公积金贷款记录将体现在个人征信报告中，还清及五年内还清的记录的上传，会影响纯公积金贷款客户在未来办理商业贷款的 认定标准；5月起异地公积金办理手续简化，异地贷款弹性调控。 表：全国及辽宁房地产贷款集中度管理要求 银行业金融机构分档类型 全国规定 辽宁规定 房地产贷款 个人住房贷款 房地产贷款 个人住房贷款 占比上限 占比上限 占比上限 占比上限 第一档：中资大型银行 工商、建设、农业、中国银行、 国家开发、交通、中国邮储银行 40.0% 32.5% 40.0% 32.5% 第二档：中资中型银行 招商、农业发展、浦发、中信、 兴业、民生、光大、华夏、进出 口、广发、平安、北京、上海、 江苏、恒丰、浙商、渤海 27.5% 20.0% 27.5% 20.0% 第三档：中资小型银行和非县域 农合机构 城市商业银行、民营银行、大中 城市和城区农合机构 22.5% 17.5% 22.5% 18.5% 第四档：县域农合机构 17.5% 12.5% 17.5% 14.5% 第五档：村镇银行 12.5% 7.5% 12.5% 8.5% 出台 背景 核心 内容 全面 排查 图：住房公积金政策变化 • 公积金贷款记录与个人征信系统联网，征信记录更加规范化、全面 化 • 放宽异地贷款类型和条件加大惠民便民力度 • ①3月1日起，个人征信报告开始体现大连公积金贷款记录，未还 清及五年内还清的记录都将上传，因此将会影响纯公积金贷款客户， 未来办理商业贷款的认定标准，包括贷款成数及利率等； • ②异地贷款办理放宽至现有全部公积金贷款类型、放宽借款人申请 贷款条件、大连放开住房公积金市内还款业务区域限制。 • 公积金贷款记录上传征信后，原首套公积金贷款，再商贷购房客户， 因征信不体现，商贷可按照首套办理。实行后，由于征信上体现公 积金贷款记录，商贷购房时需按照二套成数及利率办理（具体成数 及利率需按照根据商贷银行实际要求）； • 放宽异地贷款类型及条件将更好地支持住房公积金缴存职工基本住 房消费。 信贷信息联网互通，管控审核升级 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 05本地信息-学区预警 二、三胎政策放开，但对市场影响微弱，热点中学预警率达41%，学区预警或将延续3-5年 截止2021年6月末，大连市内五区共有26所小学，9所初中发布了招生预警。大连市首次发布教育预警为2019年，后于2020年6月29日更新规范 全市中小学招生入学管理工作相关细则，通过公办招生、民办招生分类出台，将针对学校学位超出接受能力现象继续施行预警机制，据统计学位 超负荷预计延续3-5年，根据年度入学生源数量变化情况，或将全面实行“零择校”，公办与民办同步招生，且民办学校招生将统一纳入审批地管 理，确保教育公平性。 表：市内五区各区学位预警一览表 区域 中山区小学 中山区中学 沙河口区小学 西岗区小学 西岗区中学 预警学校 中山中心小学 风景小学 三八小学 秀月小学 九中 三十九中 格致小学 知行小学 实验小学 锦绣小学 七十九中小学部 软件园双语学校 市实验小学 五四路小学 水仙小学 红岩小学 三十四中 三十七中 预警执行时间点 2020年12月31日 （含） 执行三年 2020年6月30日 （含） 无具体执行年限 2021年2月28日 （含） 无具体执行年限 2020年10月31日 （含） 执行年限2021-2023年 具体规定 区域 预警学校 优先用于2020年12月31日（含）以前购房 80附小 的学生入学，为学位有剩余情况下，对2021 年1月1日（含）以后购房的，按照房户一致、 甘井子区小学 大连市内户籍、非大连市内户籍的顺序逐类 金二小学 奥林小学 安排入学，超出学位接纳能力的由区教育局 春田小学 统一调配入学 优先用于2020年6月30日（含）以前购房的 学生入学，为学位有剩余情况下，对2020年 7月1日（含）以后购房的，采取电脑随机派 甘井子区中学 七十六中学 八十中学 周水子小学 位方式入学，其他未被派位的，将由区教育 周水子二小 局统一调配入学 优先用于2021年2月28日（含）以前购房的 郭家街小学 学生入学，为学位有剩余情况下，对2021年 甘井子区小学 锦华小学 3月1日（含）以后购房的，采取电脑随机派 位方式入学，其他未被派位的，将由区教育 锦华小学机场前 局统一调配入学 锦泉小学 2021年-2023年秋季招生将优先安置2020年 10月31日（含）以前购房的学生入学，为学 位有剩余情况下，对2020年11月1日（含） 以后购房的，采取电脑随机派位方式入学， 其他未被派位的，将由区教育局统一调配至 其他学校入学 甘井子区中学 芙蓉小学 龙泉小学 汇文中学 十四中学 博伦中学 预警执行时间点 2020年6月22日 （含） 执行三年 2020年12月31日 （含） 执行三年 具体规定 优先用于2020年6月22日（含）以前购房的 学生入学，为学位有剩余情况下，对2020年 6月23日（含）以后购房的，采取电脑随机 派位方式入学，其他未被派位的，将由教育 局统一调配至其他学校入学 优先用于2020年12月31日（含）以前购房 的学生入学，为学位有剩余情况下，对2021 年1月1日（含）以后购房的采取摇号如需额， 没摇上好的将统一调配至其他学校入学 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 05本地信息-轨交规划利好 市内“十字型”换乘时代叠交布局，北向城际交轨助力“西拓北进”，大连湾海底隧道建程提速 6.29 渤海大道南段暨金州滨海路以南至甘井子 后盐段顺利通车，极大缩短了金州与市内互通交 通距离，将大连市核心区和金州新区高效连接， 打通了一条快速连接的主干通道。 新机场 渤海大道 2.22 大连新机场建设规划在甘区十四五发展 规划中再次被提及，强调完善外向交通链接体 系，从而强化航空港集疏运核心地位。 6.21 金州湾空港规划区重点内容推介，规划 区总面积82平方公里，远期规划人口40-45万， 未来园区新增固定资产投资超3000亿元，是 大连新一轮振兴发展的重要增长极。 大连地铁2号线北段 2.5 大连地铁2号线北段2020年，从中革站到 大连北站段已经实现“轨通”和“电通”。 2021年计划8月实现全线“洞通”，11月份实 现全线“轨通”和“电通”，12月底前开展 综合联调，计划2022年6月载客试运营。 大连地铁4号线 2.5 大连地铁4号线北段2020年已完成土建工 程的招标，土建队伍已经进场，进行开工前 的准备工作。2021年，计划开工15座车站， 力争2座车站主体封顶。计划2026年通车试 运营。 大连地铁13号线 1.29 大连地铁13号线实现全线“路通”“桥 通”“轨通”和部分“电通”，正在进行单机 调试，11座车站主体结构全部封顶，2021年 5月实现电通，进行综合联调，计划2021年底 前通车试运营。 4.16 大连地铁5号线的9座车站实现主体结构 封顶9个区间双线贯通；全线18座车站已经全 部开工 ，9个区间双线贯通，5个盾构区间正 在掘进，盾构区间掘进完成总长度的81，计 划2023年通车试运行。 大连地铁5号线 大连湾海底隧道 3.10 大连湾海底隧道E2管节完成与E1管节精 准对接，工程正式进入标准管节安装阶段 5.9 大连湾海底隧道大连湾海底隧道南岸陆域 工程施工部分道路封闭 6.8 大连湾海底隧道全线最深管节E5顺利完成 与E4管节的对接。 图：重点交轨规划工程进度 重点交通规划布建设布局 建成渤海大道 建成旅顺中部通道 开工建设新机场工程 建成北站综合交通枢纽 建成金普城际铁路 建成地铁5号线 建成2号线二期工程 实施4号线、1号线三期和 13号线二期工程 建设体育新城枢纽公交场 站项目 东港商务区停回车场等公 交场站项目 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 05本地信息-商业规划利好 大连商业发展新规划总任务目标正式确立，推动商业立体化发展，嫁接电商经济及自贸区利好政策 4月8日，2021年全市商务工作会议在市政府召开，会议回顾总结了大连 市商务2020年工作，分析当前形势，部署2021年重点工作。确立2021商 业规划发展总体任务、目标以及实施细则。 图：商业规划及商圈重点布局 总体任务和目标 社会消费品零售总额 外贸进出口 实际利用外资 增长 10% 增长 2% 增长 10%以上 瓦房店 商业中心规划 普兰店 商业中心规划 庄河 商业中心规划 金州老城区 斯大林路片区 商业中心 大连 自贸区 旅顺新城区 水师营片区 商业中心 旅顺主城区 旅顺中心广场片区 商业中心 远洋时光海步行街 俄罗斯风情街 经典生活步行街 核西 心安 商路 业街国青家泥级洼试-点天步津行街街 中日韩FTA 打造 特色 商业 街区 和步 行街 • 创建国际消费中心城市； • 打造核心商圈，创造特色城市组团商圈，培育高品质商业街区； • 打造青泥洼-天津街国家级试点步行街； • 整合国际优质品牌资源； • 持续开展品牌节庆活动，推进世界知名品牌落户大连； • 开展主题促销活动，培育发展夜间经济； • 加强“菜篮子”工程建设。 培育 对外 贸易 新增 长点 • 争取恒力炼化原料进口配额和成品出口配额； • 重点支持东北石油等企业开展原油、天然气转口贸易； • 支持辽港托克合作项目，促进东北亚石油天然气交易中心建设； • 推动产业链向汽车整备、保税维修等方向延伸； • 吸引优质企业在连开展进出口贸易； • 积极推进国家数字服务出口基地； • 吸引国内外大型物流企业入驻； • 成立大连市“走出去”企业战略合作联盟 推动 电商 经济 和自 贸区 建设 • 指导甘井子园区、西岗园区等重点园区加强园区建设； • 以促进B2B出口为重点，推进传统企业借助跨境电商转型发展； • 围绕京东外贸综合体暨跨境电商总部项目落地； • 引导直播基地规范化经营，促进大连本地产品营销； • 在全市涉农区域升级“一村一品”工程； • 推动苏宁易购等电商企业将业务下沉社区； • 建设大连东北亚现代产业合作示范区； • 试点建设中日韩自由贸易综合示范区先行区。 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 05本地信息-营商环境 坚持“两先区”建设纲领，以“15+N”产业链工作体系进行全域结构性产业布局 6月17日，大连市谋划项目和发展资源清单推介大会隆重举行，大会重点推出“三个一批”：即年度第一批招商谋划项目、第一批建设土地、第一 批商务楼宇和商业街店铺。全市新谋划重大项目1000个，匡算总投资规模约2万亿元，本次大会就首批239个新谋划的投资项目做集中推介。 强化科技引领， 建设创新策源中心 建设亚太对流枢纽， 推动“四个中心”建设 打造全国重要先进制造集聚中心， 构建现代产业体系 推动数字化赋能， 建设数字大连 提升国际化城市品质， 推动幸福大连建设 区域 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 旅顺口区 金普新区 普兰店区 瓦房店市 庄河市 长海县 长兴岛 合计 表：各区集中签约投资项目一览表 重点项目 东方渔业大型养殖工船渔业养殖项目等7个项目 区块链+数字经济产业园等5个项目 “享乐吧”文旅综合体项目等4个项目 中交综合合作项目等5个项目 华为智能网联汽车创新中心等6个项目 鑫创生命健康科技小镇配套工业园区等5个项目 利勃海尔风电零部件项目等13个项目 章谷智能科技成型中心（一期）项目等4个项目 新建年产5万吨锂电池负极包覆材料项目等6个项目 永记水库光伏发电二期工程等项目7个 旅游综合体开发项目 上海道普化学有限公司高端精细化工产品项目等7个项目 70个项目 投资额 67.6亿元 3.6亿元 6亿元 352亿元 21.3亿元 106.4亿元 302.7亿元 15.5亿元 14.9亿元 31.6亿元 2.2亿元 187亿元 1100亿元 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 05本地信息-城市基建 城市基建多领域布局，文娱、文体建设赋予城市发展新动能 图：2021年上半年重点基建进度及分布 大连北站公交枢纽 3月5日项目正式全面复工，已完成主体 结构建设5700㎡，累计完成12余万㎡ ， 机电预留预埋同主体结构同步完成。 梭鱼湾体育场 2021年3月6日项目复工，7月2日上午， 大连梭鱼湾专业足球场举行首段结构封 顶仪式。项目总占地面积约26.5公顷， 总建筑面积约13.6万平方米。 瓦房店市 普兰店 庄河市 金普新区 甘井子 旅顺 中西沙 长海县 航海时代海洋文旅城项目 4月26日，航海时代海洋文旅城项目 破土动工，项目总投资80亿元，计 划于2023年10月投入运营。 庄河海上风电场址IV1项目 3月末，庄河海上风电场址IV1项 目正式开工，为我国北方海域单体 容量最大的海上风电项目，装机容 量为350兆瓦，总投资59.6亿元。 大连数字谷项目 3月19日，大连数字谷子项目之一的 C立方文化综合体项目举行奠基仪式。 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 PART TWO 土地市场 1、上半年成交土地分布 2、土地供销量价 3、各区域土地成交情况 4、房企拿地情况 5、潜在土地供应 土地市场-土地成交分布 成交区域集中城市中分线北部，且逐渐北向扩张，助力城市北向房地产边界扩展 2021年1-6月大连七区商住土地分布图 大金（2021）-8/20/21号 金科（溢价0%） 大金（2021）-4号 德泰（溢价0%） 城市中分线 大城（2021）-1号 招商（溢价44%） 大城（2021）-3号 大华（溢价0%） 大城（2021）-7号 万科（溢价49%） 大城（2021）-8号 绿城（溢价0%） 大城（2021）-9号 绿城（溢价48.6%） 大金（2021）-6号 旭辉（溢价0%） 聚焦甘区北部 大旅（2020）-31号 恒大（溢价0%） 大城（2020）-24号 万科（招标） 大城（2021）-11号 新星（溢价26.7%） 大城（2021）-5号 旭辉（溢价0%） 大城（2020）-23号 国合（溢价0%） 大旅（2021）-1号 保利（溢价0.4%） 数据来源：大连国有土地使用权交易中心，保利投顾研究院东北分院整理 土地市场-供销量 受“土地两集中”影响，土地推进平缓谨慎，成交16宗，建面157万㎡ • 2021年上半年，受2月自然资源局发布“土地两集中”政策影响，3-4月土地供应相对谨慎，4月长春两集中首轮竞拍平稳落地后，大连土 地供应逐步恢复； • 从成交来看，七区商住用地（含东港商服用地）合计成交16宗，成交建面157万㎡，同比上涨12%（2020年疫情因素影响）。 图：大连市七区商住土地成交量价情况 图：大连市七区商住土地月度成交情况 400 200.0 12000 350 180.0 160.0 10000 300 250 200 157 140.0 120.0 100.0 土地两 集中发 布 长春首 轮两集 中土土 拍落地 8000 6000 150 80.0 60.0 4000 100 50 40.0 20.0 2000 0 0.0 0 2020年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021年1月 2月 3月 4月 5月 6月 供应建面（万㎡） 成交建面（万㎡） 供应建面（万㎡） 成交建面（万㎡） 楼面地价（元/㎡） 数据来源：大连国有土地使用权交易中心，保利投顾研究院东北分院整理 土地市场-成交价 地价及溢价率受限个别高溢价地块成交影响，上扬显著 • 2021年上半年，受体育新城板块，泉水板块以及西岗威华街地块高溢价成交影响，综合溢价率17%，溢价率上扬明显；下半年供应以郊 区定向勾地为主，预计溢价率会有所下滑； • 另外，资源占有型地块竞争激烈，促使楼面地价呈现上涨，上半年七区商住土地成交楼面价6318元/㎡，同比去年同期上涨20%。 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 图：大连市七区商住土地成交价格情况 80% 6318 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 图：大连市七区商住土地成交溢价情况 8000 溢价上限 70% 7000 6000 溢价上限 49% 5000 4000 3000 2000 1000 0 起拍价格（元/㎡） 成交价格（元/㎡） 溢价率 楼面地价（元/㎡） 数据来源：大连国有土地使用权交易中心，保利投顾研究院东北分院整理 土地市场-分区情况 近城甘区仍为粮仓区域，价格持涨，新城区发力，价格平稳推升 图：2021年上半年大连市商住土地各区成交价格趋势及分布情况 表：2021年1-6月大连市各区商住土地情况 城市核心区，高价区 近城价格持涨 金州区 金渤海岸 金州北部区域 5000 金州区 2676 分区 区域 成交建面 （万㎡） 成交建面 占比 成交可售楼 面价（元/ ㎡） 成交 宗数 成交宗数 占比 特征 新城价格平稳推升 0 金州2东01山7年 金州主城区 开发区大学 201城8年 2019开年发区董家20沟20年 金州大黑山 金州新城区 开发开区湾发里 区 开发区 5000 开发区中心 开发区小窑 湾 2021年1-6月 开发区金石滩 3320 —— 全市 156.96 中山区 16.41 西岗区 6.02 100% 10% 4% 6532 16 100% 7576 2 13% 13588 2 13% —— 甘井子区 科技创新 城 辛寨 2017子年 甘井体子育新区城 大连湾 泡崖 华南 泉水 老甘井子 9336 0 机20场18年 2019年钻石 2020年 2021年1-6月 湾 开发区南部滨海 2017年 2018年 主城区 沙河口区 开发区大窑湾 2019年 2020年 2021年1-6月 高新园区 0.00 0.00 0% 0% 主城核心，体量小，价 0 0 0% 格高 0 0 0% 旅顺北部 旅顺口区 2976 旅顺大学城 旅顺开发区 旅顺新城区 西山 红凌 龙高王塘新园区 旅顺南路 马栏 软件 园 泛星 海 高新中 心 香炉礁 中央商务区 中西沙 2东0港000 中心解放路 0 2017年 中山区 15504 2018年 2019年 2020年 2021年1-6月 西岗区 近城区 甘井子区 68.38 44% 开发区 16.93 11% 9336 5 31% 粮仓区域，单体量大， 优质地块集中区 3320 2 13% 小窑湾板块 2017年 2018年 旅顺主城区 2019年 2020年 2021年1-6月 高新园区 50000 0 -50000 2017年 2018年 2019年 13588 2020年 2021年1-6月 金州区 29.40 新城区 19% 2676 3 19% 政府牵头，产业勾地 20000 0 2017年 2018年 16582 2019年 2020年 2021年1-6月 20000 0 2017年 沙河口区 13675 2018年 2019年 2020年 2021年1-6月 旅顺口区 19.82 13% 2976 2 13% 旅顺新城，旅顺大学城 板块 数据来源：大连国有土地使用权交易中心，各区为可售楼面价，保利投顾研究院东北分院整理 土地市场-房企拿地情况 房企土储获取较为均衡，品牌房企积极深耕城市核心，聚焦甘区北部 房企布局特征：土储获取较为均衡，最高值不超过30万㎡；品牌房企积极深耕城市核心，且聚焦甘区北部，在土地市场表现活跃；具体表现为： ①万科、招商、绿城、大华等持续城市核心深耕；②金科以产业勾地，获取土储，但多企业布局，未来竞争激烈；③德泰、旭辉加大小窑湾布局； ④保利低溢价获取旅顺地块。 2021年1-6月房企土地分布 大华 金科 招商 郊区平稳 万科 绿城 表：2021年1-6月房企拿地排名（按体量） 德泰 排名 房企 成交建面 （万㎡） 溢价率 区域 宗数 备注 旭辉 0 合计 156.96 17.1% 1 金科 29.40 0.0% —— 金州区 16 —— 3 金州九里产业 园 恒大 绿城 万科 近城聚集甘北 旭辉 国合 2 旭辉 22.18 0.0% 中山区、开发区 2 3 招商 21.02 44.0% 4 绿城 20.36 31.2% 5 大华 19.94 0.0% 甘井子区 甘井子区 甘井子区 1 体育新城 甘区泉水，其 2 中7.9万㎡与万科 20万㎡ 合作 1 周家沟 6 万科 11.79 23.2% 西岗区、甘井子区 2 招标+泉水 郊区平稳 保利 新星 主城分散 7 恒大 8 德泰 9 保利 10 新星 11 国合 11.48 10.34 8.34 1.28 0.81 0.0% 旅顺口区 1 收购 0.0% 开发区 1 0.4% 旅顺口区 1 旅顺大学城 26.7% 西岗区 1 0.0% 中山区 1 数据来源：大连国有土地使用权交易中心；保利投顾研究院东北分院整理 土地市场-潜在供应 潜在供应超540万㎡，主力甘区泉水、钻石湾，主城核心“花式”小体量供应 ◆ “聚焦甘区北部，成片式供应： 主要为泉水、钻石湾、体育新城片区，以及金州九里、小窑湾片区 ◆ “主城核心花式供应” ： 主城除东港区域外，“撒花式”供应，虽位于城市核心，但体量小，且土地属 性中非住宅体量占比较多，预计供应梯队一中将多以低溢价成交。 体育新城1期+6期+8期 建面：约84.24万㎡ 泉水片区待入市地块 建面：约29万㎡ 九阳食品改造地块 建面：约2.79万㎡ 地铁5号线前盐TOD地块 建面：约2.79万㎡ 区域 中山区 中山区 中山区 地块 东港商务区D14地块 东港商务区G02地块 中山路友好广场西南侧地块 建筑面积（万㎡） 14.13 6.84 6.51 备注 商务地块 商服地块（含公寓） 巅峰橡胶机带地块 建面：约3.18万㎡ 久隆机械厂地块 建面：约2.82万㎡ 中山区 沙河口区 中山区中南路207号地块 沙河口区八一水库周边旧区改造地块 3.10 18.00 大橡塑剩余地块 建面：约0.99万㎡ 沙河口区 沙河口区 原大连搪瓷厂及周边旧区改造地块 沙河口区河川街周边旧区改造地块 15.20 2.78 塑料研究所改造 建面：约1.25万㎡ 甘井子区 梭鱼湾片区（全部可出让） 甘井子区 甘区泉水片区 甘井子区 甘井子区 体育新城配套开发6期地块 体育中心配套8期用地 甘井子区 体育新城配套开发1期L2地块 甘井子区 原华润棒棰岛啤酒厂改造地块 甘井子区 甘井子区原巅峰橡胶机带有限公司改造地块 344.20 29.00 48.21 34.00 2.03 7.20 3.18 3号线，梭鱼湾站，公交枢纽 TOD综合开发项目：1.4万㎡； 地铁5号线控制中心29.69万㎡ 共70万，已挂A区+B 区约41万㎡ 原搪瓷厂及周边旧区 建面：约15.2万㎡ 华润啤酒厂地块 建面：约7.2万㎡ 八一水库周边 建面：约18万㎡ 河川街旧改 建面：约2.78万㎡ 甘井子区 甘井子区 甘井子区久隆机械厂搬迁改造地块 大连地铁5号线前盐站TOD地块 2.82 2.79 图例 甘井子区 甘井子区 甘井子区 九阳食品有限公司改造地块 甘井子区塑料研究所改造地块 大橡塑东山旧区改造地块 合计 2.31 1.25 0.99 544.52 供应重点片区 供应梯队一 供应梯队二 数据来源： 2020-2021年大连市内四区土地推介 5号线控制中心周边 建面：约29.7万㎡ 梭鱼湾片区待入市地块 建面：约344.2万㎡ 地铁3号线梭鱼湾TOD地块 建面：约1.4万㎡ 东港D14/G02地块 建面：约20.97万㎡ 友好广场西南侧地块 建面：约6.51万㎡ 中南路207号地块 建面：约3.1万㎡ 2021年下半年潜在土地供应示意图 PART THREE 房产市场 1、供销存情况 2、成交结构 3、销售排行 商品住宅-供销走势 供应量不足，市场需求高，成交量为近年上半年度最高，房价持续上扬 2019至2021上半年商品住宅市场，从半年度市场维度来看，上半年呈现自年初淡季逐渐爬升的状态，下半年呈现保持热度供销稳定 的状态，成交均价虽受个别月份主力成交区域拉低情况，但整体保持上涨趋势；2021年上半年供应面积189万㎡，同比下降37%， 2020年初疫情期间对房企预售放松对此影响较大，环比下降35%；成交面积308万㎡，同比上涨40%，环比下降5%；成交均价 16060元/㎡，同比上涨7%，环比上涨5%。 2019-2021年6月大连市商品住宅月度供销情况 140 供 120 销 100 价 80 2019年上半年 215万㎡ 265万㎡ 14584元/㎡ 2019年下半年 357万㎡↑ 361万㎡↑ 14792元/㎡↑ 2020年上半年 301万㎡↓ 219万㎡↓ 15007元/㎡↑ 2020年下半年 292万㎡↓ 324万㎡↑ 15358元/㎡↑ 2021年上半年 189万㎡↓ 308万㎡↓ 16060元/㎡↑ 60 40 20 0 18000 16000 14000 12000 10000 8000 备案延迟待录 入约60460万0㎡ 4000 2000 0 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期：2021年7月5日 商品住宅-存量及去化周期 去库存效果明显，存量及去化周期均有所下降 截止2021年6月全市商品住宅存量923万㎡，去化周期18个月。自2020年下半年起至今，全市商品住宅市场回温，供应量下降，成 交量上涨，存量持续下降，平均去化周期由2019年上半年19个月，曲线波动，2021年上半年平均去化周期为21个月，去化周期拉长， 但较2020年下半年有所缩紧。 1100 1050 1000 950 900 850 800 2019年上半年 19个月 2019-2021年6月大连市商品住宅月度存量情况 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 20个月 20个月 22个月 2021年上半年 25 21个月 20 18 15 923 10 5 0 存量（万㎡） 去化周期（月） 数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期：2021年7月5日 商品住宅-区域市场 区域市场差距大，甘、开供销两端均占全市一半以上市场份额 2021上半年商品住宅市场，供应端，甘井子为全市供应主力区域，供应量73万㎡占全市供应量38%；成交端，甘区表现依然突出，成 交量106万㎡，占全市成交量34%，其次为开发区；价格方面，中、西、沙、高均位于第一梯队2万元/㎡以上，金州、旅顺暂未步入 万元大关；存量房面，除西、沙、高三区外其余区域存量均较为充足；甘区、开发区去化周期最短。 33万㎡ 甘井子区 供应量：73万㎡ 成交量：106万㎡ 均价：18326元/㎡ 存量：197万㎡ 去化周期：12月 106万㎡ 金 75万㎡ 金州区 供应量：22万㎡ 成交量：33万㎡ 均价：9821元/㎡ 存量：113万㎡ 去化周期：25月 旅顺口区 供应量：18万㎡ 成交量：18万㎡ 均价：9051元/㎡ 存量：124万㎡ 去化周期：35月 高新园区 供应量：2万㎡ 成交量：19万㎡ 均价：20137元/㎡ 存量：48万㎡ 去化周期：13月 18万㎡ 旅 19万㎡ 高 甘 44万㎡ 8万㎡ 沙西 中 5万㎡ 沙河口区 供应量：6万㎡ 成交量：8万㎡ 均价：21361元/㎡ 存量：59万㎡ 去化周期：55月 开 西岗区 供应量：4万㎡ 成交量：5万㎡ 均价：24183元/㎡ 存量：16万㎡ 去化周期：17月 开发区 供应量：28万㎡ 成交量：75万㎡ 均价：11300元/㎡ 存量：141万㎡ 去化周期：10月 中山区 供应量：36万㎡ 成交量：44万㎡ 均价：22515元/㎡ 存量：224万㎡ 去化周期：32月 数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期：2021年7月5日 商品住宅-板块市场 热点板块保持优势，新兴板块逐步崛起 2021年上半年商品住宅市场成交量前20板块中，东港板块、体育新城板块、金州北部板块均为主力供应板块；成交方面，全市成交 量TOP20中，除传统热销板块外，随新项目入市金州北部、 科技城、革镇堡、夏家河板块纷纷入榜；价格方面，中心解放路板块以 26434元/㎡位居第一，新起之秀钻石湾板块成交均价已为25129元/㎡；板块存量方面，东港板块最为充足，141万㎡但由于其中公 寓产品占比较高去化周期较长为25个月；其余板块去化周期普遍低于全市平均去化周期，市场较为健康。 2021年上半年大连市商品住宅TOP20板块供销情况 2021年上半年大连市商品住宅TOP20板块存量情况 40 30000 160 40 35 25000 140 35 30 120 30 25 20000 100 25 20 15000 80 20 15 10000 60 15 10 40 10 5 5000 20 5 0 0 0 0 东港 体育新城 开发区滨海 开发区小窑湾 大连湾 金州北部 钻石湾 开发区金石滩 金州机场新区 科技城 旅顺新城区 革镇堡 夏家河 高新中心 中心解放路 红凌 旅顺南路 金州东山 马栏 开发区湾里 东港 体育新城 开发区滨海 开发区小窑湾 大连湾 金州北部 钻石湾 开发区金石滩 金州机场新区 科技城 旅顺新城区 革镇堡 夏家河 高新中心 中心解放路 红凌 旅顺南路 金州东山 马栏 开发区湾里 供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 存量（万㎡） 去化周期（月） 数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期：2021年7月5日 商品住宅-成交结构 产品结构上移，主力面积段、单价段呈小幅走高状态 2019年至今，商品住宅成交结构中，100㎡以内保持60%左右市场占有率，但小面积产品占比缩减，面积段结构小幅上移，2021年 上半年主力成交面积为80-100㎡，占比43%；2021年上半年，单价结构中，万元以内产品占比明显缩减，1万元/㎡-2万元/㎡单价 段占比上涨7%，共占比58%。 120% 2021年上半年大连市商品住宅面积段成交情况 2021年上半年大连市商品住宅单价段情况 120% 100% 100% 80% 60% 40% 20% 8% 6% 14% 23% 9% 10% 16% 22% 10% 10% 18% 21% 8% 11% 14% 24% 9% 12% 19% 23% 0% 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 60以下 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-170 170-190 190-220 220-250 250-300 300以上 80% 60% 40% 20% 0% 6% 9% 15% 12% 18% 9% 12% 12% 10% 25% 10% 13% 9% 11% 29% 7% 11% 14% 13% 21% 10% 12% 14% 16% 16% 2019年上半年 2019年下半年 2020年上半年 2020年下半年 2021年上半年 8000以下 14000-16000 22000-25000 8000-10000 16000-18000 25000-30000 10000-12000 18000-20000 30000以上 12000-14000 20000-22000 数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期：2021年7月5日 商品住宅-成交排名 2021年融创海逸长洲为单盘销冠， 中海、保利、融创为房企排名前三 表：2021年上半年商品住宅单盘成交金额排行 单位：亿元 1 融创海逸长洲 21.51 2 华润大连湾 17.41 3 中海公园上城 16.20 4 亿达青云天下 15.13 5 金地保利招商星光照澜 13.92 6 绿城诚园 13.65 7 招商臻园 13.08 8 大华公园世家 12.15 9 万达体育新城 11.92 10 恒大城市之光 10.67 11 大连融创壹号院 9.86 12 远洋保利悦和山海 9.29 13 中海海港城 8.73 14 金地城 8.50 15 招商公园1872 8.41 16 中海东港 8.00 17 保利和府 7.90 18 三合庭苑 7.20 19 保利天禧 7.19 20 悦泰拾光里 7.16 表：2021年上半年商品房房企权益成交金额排行 单位：亿元 1 中海 49.91 2 保利 35.24 3 融创 32.61 4 恒大 28.20 5 万科 25.77 6 招商 22.50 7 华润 21.46 8 亿达 20.25 9 金地 20.14 10 绿城 20.03 11 大华 15.88 12 碧桂园 14.39 13 万达 13.65 14 龙湖 12.71 15 远洋 9.92 16 恒力 8.95 17 悦泰 8.56 18 金科 7.92 19 建设控股 7.20 20 旭辉 6.83 数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期：2021年7月5日 PART THREE 专项市场 1、供销存情况 2、成交结构 3、销售排行 别墅、公寓-供销走势 别墅成交向好趋势明显，量价双升，公寓供应发力，成交量与去年持平，价格维稳 别墅市场：2021上半年度七区别墅供应11.05万㎡，同比下降62%；成交17.10万㎡，同比上涨15%；成交均价23243元/㎡，同比上涨13%。 公寓市场：2021上半年度七区公寓供应31.03万㎡，同比上涨12%；成交30.70万㎡，同比上涨1%；成交均价16259元/㎡，与去年同期持平。 图：2019年至今大连七区别墅月度供销价走势 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 供：8.68万㎡ 销：22.88万㎡ 价：21375元/㎡ 供：27.66万㎡ 销：26.28万㎡ 价：20418元/㎡ 供：29.42万㎡ 销：14.85万㎡ 价：20487元/㎡ 供：14.72万㎡ 销：24.22万㎡ 价：21193元/㎡ 供：11.05万㎡ 销：17.10万㎡ 价：23243元/㎡ 40000 30000 20000 10000 0 供：39.72万㎡ 销：35.22万㎡ 20.00 价：14873元/㎡ 10.00 0.00 图：2019年至今大连七区公寓月度供销价走势 供：40.90万㎡ 销：38.53万㎡ 价：15022元/㎡ 供：27.80万㎡ 销：30.25万㎡ 价：16261元/㎡ 供：39.40万㎡ 销：34.32万㎡ 价：14994元/㎡ 供：31.03万㎡ 销：30.70万㎡ 价：16259元/㎡ 20000 10000 0 19年上 新增供应（万㎡） 19年下 成交建面（万㎡） 20年上 成交均价（元/㎡） 20年下 21年上 数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期：2021年7月8日 别墅、公寓-区域市场 别墅集中在甘区、旅顺，且甘区供销两旺，中山为公寓主战场，优势明显，甘区供应发力 图：2021年上半年别墅市场各区成交情况 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 0.76 0.00 中山区 4.36 4.41 3.99 4.07 3.33 2.56 0.000.00 0.340.22 0.69 1.16 1.171.11 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 旅顺口区 开发区 金州区 新增供应（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 50000 40000 30000 20000 10000 0 图：2021年上半年公寓市场各区成交情况 25.00 21.19 22.66 20.00 25000 20000 15.00 15000 10.00 5.00 0.00 中山区 0.000.60 0.001.09 5.76 2.73 0.000.94 1.030.55 1.511.63 1.550.50 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 旅顺口区 开发区 金州区 新增供应（万㎡） 成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 10000 5000 0 分区别墅市场：主力供应集中区域是甘井子区、旅顺口区，甘 区供销两旺，成交占比近4成；从存量看，存量集中近城甘区以 及新城区，中山因产品落后，价格较高，去化周期最长，达76 个月。 分区公寓市场：中山为公寓供销绝对主战场，成交占比超7成， 存量155万㎡，去化周期47个月；甘区公寓市场发力，供应占 比19%，主力集中钻石湾，体育新城板块，存量22万㎡，预计 去化周期39个月，低于全市水平。 表：2021年上半年别墅/公寓市场各区存量情况 区域 全市 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新园区 旅顺口区 开发区 金州区 别墅市场 公寓市场 存量（万㎡） 去化周期（月） 存量（万㎡） 去化周期（月） 112 33 261 49 13 76 155 47 0 0 6 44 1 22 45 189 28 36 22 39 15 21 8 36 22 48 3 27 32 47 17 61 2 12 4 51 数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期：2021年7月8日 别墅、公寓楼盘-成交排名 龙湖阳光城云峰原著联改叠，控面积低总价别墅排名第一；恒大城市之光公寓排名第一 别墅市场：云峰原著联改叠，控面积、低总价，成交面积1.59万㎡，金额5.28亿元，位居第一； 公寓市场：集中东港板块，恒大城市之光集中备案，6.38万㎡，10.67亿位居第一；绿城桂语朝阳新盘入市，1.7万㎡、3.19亿元冲进前五。 表：2021年上半年大连七区别墅项目排名TOP10(按面积） 排名 区域 板块 项目名称 销售面积（万㎡） 销售金额（亿元） 1 高新园区 旅顺南路 龙湖阳光城云峰原著 1.59 5.28 2 高新园区 软件园 大华锦绣华城 0.89 2.86 3 金州区 开发区湾里 融创御栖湖 0.87 1.43 4 高新园区 高新中心 小平岛 0.82 1.68 5 旅顺口区 旅顺主城区 世茂寰海城 0.82 0.82 6 甘井子区 机场 万科观贤别墅 0.77 3.12 7 甘井子区 钻石湾 远洋保利悦和山海 0.73 2.13 8 金州区 开发区小窑湾 富力东堤湾畔 0.69 1.02 9 中山区 东港 保利天禧 0.67 2.70 10 甘井子区 机场 中海阅麓山 0.66 2.69 表：2021年上半年大连七区公寓项目排名TOP10(按面积） 均价（元/㎡） 33116 32258 16421 20324 9984 40394 29149 14835 40193 40491 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 区域 中山区 中山区 中山区 中山区 中山区 甘井子区 中山区 高新园区 中山区 旅顺口区 板块 东港 东港 东港 东港 东港 钻石湾 东港 高新中心 东港 旅顺新城区 项目名称 恒大城市之光 中海海港城 碧桂园东港国际 碧桂园望海中心 绿城桂语朝阳 远洋钻石湾 洲际酒店新星公馆 亿达河口湾 星天悦 御河尚院 销售面积（万㎡） 6.38 4.92 2.28 2.00 1.70 1.22 1.14 0.78 0.74 0.55 销售金额（亿元） 10.67 8.73 4.51 3.44 3.19 1.93 1.92 1.02 1.15 0.44 均价（元/㎡） 16726 17768 19794 17232 18739 15813 16935 13055 15573 7924 数据来源：新峰CRIDAS备案系统，数据查询日期：2021年7月8日 PART FOUR 热点事件 1、新开盘项目情况 2、房企营销活动 3、潜在入市项目情况 上半年新开盘项目分布：甘区、开发区仍为主力，其他区域插花分布 保利·时代 大连金地城 大华·锦绣海岸 金科金弘基·九禧 金地·湾和府 万科·公园都会 金地·中央公园 融创宸阅和鸣 龙湖金湾·天钜 碧桂园·星荟时代 东北中交城 碧桂园·熙山郡 融创·星光宸阅 龙湖·尘林间 中海·云川源境 远洋·万玥府 绿城·明月听澜 绿城·桂语朝阳 华发·绿洋湾 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 金州区 开发区 旅顺口区 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 房企营销活动 第一季度多节点优惠式营销 中海 融创 惠购节 乐购新年 万科 华润 金地 岁末抢房季 万科公园都会 五大外展 春节不打烊 绿城 大华 共度元宵节 碧桂园 四重贺岁礼 万达 龙湖 暖冬车位节 品质生活节 融创海逸长洲 ”全民找房节“ 早春置业计划 华润大连湾“沉 浸式侏罗纪公园” 万达春风 ZAO物节 收购亿达物业 4、5月份项目集中发布、展厅开放，为入市蓄力 云川源境 展厅开放 星光宸阅 案名发布 安家季 欢购节 青年购房节 华润瑞府 展厅开放 金地城 案名发布 桂语朝阳、明月 听澜案名发布 三盘盛惠春展 星荟时代 案名发布 尘林间 案名发布 华润大连湾 公寓认筹 大华非凡御 亮相 55直播购房节 赵继伟空降 万达体育新城 龙湖金湾天鉅 二期开盘 冲刺年中任务优惠力度大 多项目集中开盘 66海购节 热力好房节 万科公园都会 开盘 618夜闪购 金地城、中央公 园、湾和府开盘 桂语朝阳、明月 听澜开盘 锦绣海岸开盘 星荟时代开盘 万达体育新城 三期开盘 尘林间 开盘 1月 2月 3月 4月 5月 6月 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 待入市项目分布：远郊区域将成为下半年主战场 招商公园1872二期 永安东庭 绿城·海天雲庐 一方天鹅湖三期 运达·御澜观邸 金南山状元府 阳光城金石滩 项目 万科泉水项目 绿城泉水项目 山河·学府春天 旭辉·江山如院 和记黄埔·御南湾 纳帕·拾光小镇 万科东关街项目 旭辉·铂辰时代 绿城·玫瑰园葡萄酒小镇 恒大·悦澜庭 恒大世纪文化城 金广·海韵天下 海创静港 华润·瑞府 保利拾光年 绿城·东北路项目 首开·H10地块 星湾宸院 国合碧浪园北项目 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 高新区 金州区 开发区 旅顺口区 资料来源：保利投顾研究院东北分院收集整理 PART FIVE 预判 预判 宏观 土地 市场 • 全国方面，预计后市行业政策将延续精准调控，行政和金融手段双管齐下，控制城市过热现象，房企、 居民信贷环境趋收敛； • 本地方面，调控政策继续维稳，坚持中央指导“房住不炒”基调，下半年限购收紧风险依然可见；银行 贷款收紧将对房地产市场产生降温作用，或将影响一二手房成交占比；学区红利、规划利好发展进程将 继续带动相关区域市场热度。 • 整体情况：上半年受自然资源局“土地两集中”影响，大连土地供应谨慎，土地市场平稳过渡后，预计 下半年加快土地供应，供应量将高于上半年，但受限于城市土地供应能级，预计土地两集中的概率不高； • 区域表现：除粮仓区域甘区外【具体集中在体育新城、钻石湾、泉水板块等】，预计新城区金州区、开 发区下半年表现抢眼，具体为金州北部板块、开发区小窑湾板块，且呈片区式分布； • 溢价情况：城市核心土地稀缺，且城市资源占有，溢价概率较高；新城区定向集中供应，大体量将抵消 主城高溢价率，预计下半年整体综合溢价率呈现下降趋势。 • 供应端，上半年开盘项目后续顺销货量及待入市项目推售货量加持下，下半年市场供应量将持续攀升， 预计超越上半年，且供应区域除传统大区甘区、开发区外，金州、旅顺等远郊区也将成为主力； • 成交端，年中集中入市项目带动市场热度将延续一段时间，加之下半年为传统热销期，预计成交量将再 度上涨，且有望超越去年下半年，但市场容量有限，上半年透支部分客户需求，下半年涨幅有限； • 价格方面，下半年各区域均将有所上涨，主城区涨幅将更为明显，但随着近郊区域占比提升，整体市场 涨幅将趋于正常范围。
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